Текст книги "Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение"

Аренда

Оформляем договор аренды квартиры. Если срок, указанный в договоре аренды квартиры между физическими лицами один год, нужно ли его регистрировать в Регистрационной службе? Если не зарегистрируем, будет ли он иметь юридическую силу?

Необходимо заключить не договор аренды, а договор найма. Договор найма, независимо от срока, на который заключен, государственной регистрации не подлежит.

Согласно Гражданскому кодексу РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как договор аренды вы оформляете на один год, то, в соответствии с законодательством, чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе.

Однако в вашем случае нужно заключать не договор аренды, а договор найма.

В чем отличие?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма.

Договор аренды заключается, если в аренду сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений, или если жилое помещение передается в пользование юридическому лицу (согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 671, 677). Стороны в таком договоре будут называться арендодатель и арендатор. Если договор аренды заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае, если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. Стороны в таком договоре будут называться наймодатель и наниматель. Требования о государственной регистрации для договора найма законом не установлены.

Таким образом, передавая в пользование квартиру физическому лицу, вам необходимо заключить договор найма, а не договор аренды. И даже если этот договор будет заключен сроком на год и более, государственная регистрация не требуется.

Сдаю свою квартиру в аренду. Полтора года назад заключила договор найма. Срок, указанный в договоре, истекает через месяц. Какие у меня возникают права и обязанности в связи с окончанием срока действия договора? Могу ли я сдать квартиру другим людям после окончания срока действия договора?

В связи с тем что договор найма был заключен вами на срок больше года, ваш наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Если вы собираетесь и после окончания срока действия договора сдавать квартиру, то вам необходимо прежде всего предложить продлить договор найма квартиры вашему сегодняшнему нанимателю. Это нужно сделать для того, чтобы обезопасить себя в том случае, если ваш наниматель не захочет выезжать из квартиры после окончания срока действия договора или будет требовать неустойку, если вы сдадите квартиру другим нанимателям.

Для этого вам необходимо за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить своего нанимателя о том, что вы собираетесь и дальше сдавать квартиру. А также уведомить его о том, на каких условиях вы будете сдавать эту квартиру впредь: возможно, изменилась цена, возможно, какие-то другие условия договора, например, обязательная оплата нанимателем всех коммунальных услуг, или квартира теперь сдается без телевизора, или запрещается курить в квартире и т.п.

Такое извещение вы можете послать ценным письмом, а можете вручить лично своему нанимателю. На вашем экземпляре извещения он должен написать «Ознакомлен», а также поставить дату, подпись и фамилию, имя, отчество).

В случае, если вы не собираетесь сдавать данную квартиру после истечения срока заключенного договора найма, вам следует известить нанимателя о том, что вы отказываетесь продлевать договор найма квартиры в связи с тем, что не намерены сдавать жилье как минимум в течение года, потому что, например, оно вам нужно для личных нужд.

Однако, если вы известите нанимателя о том, что не собираетесь продлевать договор найма, в связи с тем, что не собираетесь сдавать свою квартиру, а сами после выезда нанимателя из квартиры сдадите ее другим жильцам, то ваш прежний наниматель может обратиться в суд, так как его преимущественное право на заключение договора найма было нарушено.

Он может потребовать признать договор найма с другим нанимателем недействительным и возместить ему убытки, причиненные действиями наймодателя (ст. 684 Гражданского кодекса РФ).

Это бывает очень редко. Но необходимо себя обезопасить от непорядочных нанимателей.

В случае если вы надлежащим образом уведомите нанимателя о том, что условия договора при его продлении изменятся, и наниматель не согласится продлевать договор на таких условиях, например, повышение цены, то договор без каких-либо проблем будет расторгнут в связи с истечением срока.

При этом вы вправе будете заключить новый договор найма с другим нанимателем.

Я арендую квартиру. Договор найма квартиры заключила на год. Прожила в квартире один месяц. В данный момент хочу расторгнуть договор. Порядок расторжения договора при его заключении не оговаривался. Имею ли я право его расторгнуть в одностороннем порядке и как правильно это сделать, чтобы хозяйка квартиры не имела бы ко мне претензий?

Вы имеете право досрочно расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя не менее чем за три месяца.

Если договориться с собственником квартиры по вопросу досрочного освобождения и расторжения договора найма вам не удастся, то вы вправе расторгнуть договор найма досрочно в одностороннем порядке, предупредив об этом собственника квартиры за три месяца о расторжении.

Извещение о досрочном расторжении договора найма вам следует послать ценным письмом с описью с уведомлением о вручении, или вы также можете составить такое извещение в двух экземплярах и вручить его хозяйке квартиры при личной встрече. На вашем экземпляре она должна будет расписаться, написать фамилию, имя, отчество и поставить дату вручения.

По истечение трех месяцев с этой даты вы можете считать, что договор найма расторгнут.

Если оплата за квартиру вами была произведена за несколько месяцев вперед и на момент досрочного расторжения договора у вашего наймодателя осталась плата еще за месяц или за несколько месяцев, то вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием вернуть сумму, оплаченную в качестве арендных платежей за период, превышающий три месяца после извещения наймодателя о досрочном расторжении договора найма.

Расторгая договор найма досрочно, мы руководствуемся ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье, наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договором найма нельзя запретить нанимателю досрочно расторгнуть договор. И даже если в договоре найма указано иное, например, запрет нанимателю в течение шести месяцев расторгать договор найма, или расторжение договора найма только в судебном порядке, то такие пункты договора будут ничтожны, так как они противоречат норме закона.

Это исключение из общего правила, когда расторжение договора недопустимо в одностороннем порядке. Однако договор найма можно расторгнуть и в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом наймодателя не менее чем за три месяца.

Собираюсь арендовать квартиру. Собственник квартиры проживает в другом городе. Сдает квартиру его родственник, у которого есть доверенность. Могу ли я заключить договор с ним, а не с собственником?

Да, договор найма можете заключить с доверенным лицом. При этом его полномочия на заключение именно договора найма и получение по этому договору денег должны быть прописаны в доверенности.

Да, вы можете заключить договор найма квартиры и с представителем собственника, если на его имя оформлена доверенность на оформление договора найма.

При этом доверенность должна быть нотариально оформлена и действовать в период подписания договора найма.

Особо хочу подчеркнуть, что действие, которое может совершать на основании этой доверенности доверенное лицо собственника квартиры, должно быть прописано в данной доверенности.

То есть, если в доверенности прописано, что доверенное лицо имеет право подписывать договор аренды, то договор, который вы можете с ним заключить, – это только договор аренды, но никак не договор найма. Если собственник доверяет своему доверенному лицу продать квартиру, то он имеет право продавать, но не сдавать в аренду или наем.

Если в доверенности прописаны полномочия по подписанию договора найма, но не прописаны полномочия на получение денег по данному договору, то деньги в качестве арендной платы вы можете передавать только собственнику, но не доверенному лицу.

Собираюсь снять квартиру. Какие документы должен предоставить мне собственник квартиры при заключении договора найма? Если квартирой владеют два человека, мать и сын, могу ли я заключить договор найма с одним из них?

Договор найма, как и договор купли-продажи должны подписать все собственники квартиры.

Документы, которые вам должен показать собственник квартиры при подписании договора найма, следующие:

–документы, удостоверяющие личность собственника: паспорт гражданина РФ;

– правоустанавливающие документы на квартиру (к ним относятся: договор купли-продажи, мены, дарения, договор на передачу квартиры в собственность граждан и т.д.);

– свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;

– выписку из ЕГРП. Выписка из ЕГРП нужна для того, чтобы убедиться в том, что в данный момент квартира принадлежит данному собственнику и не была продана перед самым заключением договора найма, когда новые жильцы еще не успели въехать в квартиру.

Договор найма, так же как и договор купли-продажи, подписывается всеми собственниками квартиры. Если кто-либо из собственников отсутствует в городе и не может сам подписать договор найма, он должен оставить нотариальную доверенность. На основании этой доверенности доверенным лицом будет подписан договор найма от имени этого собственника.

Сдала квартиру в аренду. Арендатор сначала платил, а теперь задержал оплату уже на месяц. Могу ли я его выселить до истечения срока действия договора при помощи участкового?

Участковый не наделен правом выселять.

Или договариваться с нанимателем, или обращаться в суд.

Если вы сдали свою квартиру, а ваш наниматель производит оплату не вовремя или вообще не желает платить, то вам нужно обращаться не к участковому, а в суд. Участковый не наделен правом кого-либо выселять.

Здесь имеют место гражданско-правовые отношения. Решать все вопросы вы можете путем переговоров или через суд.

Если в вашем договоре есть пункт о досрочном расторжении договора в случае несвоевременной оплаты, то вы можете предложить вашему квартиранту освободить квартиру добровольно.

В случае если он не желает освобождать квартиру и одновременно не желает платить, вы имеете право подать заявление в суд и решить ваш спор в судебном порядке.

В случае если ваш наниматель съедет из вашей квартиры и не произведет оплату, вы также можете обратиться в суд и получить оплату по договору через суд.

Все это долго, нудно, неприятно, но других вариантов нет.

Сделки с участием несовершеннолетних

Я мать двенадцатилетней дочери. В свидетельстве о рождении дочери в графе «Отец» стоит прочерк. Хочу подарить дочери квартиру. Как оформить договор дарения. Кто должен подписывать договор дарения?

Обратитесь в органы опеки, чтобы назначить представителя, который будет подписывать договор от лица вашей дочери.

В договоре дарения указываются две стороны: Даритель и Одаряемый. Дарителем являетесь вы, а Одаряемым – ваша дочь.

До 14 лет за несовершеннолетних детей действуют по договорам и подписывают эти договоры их родители, опекуны, попечители. С 14 до 18 лет несовершеннолетние дети сами расписываются в договорах, но с согласия своих родителей или лиц, их заменяющих, подпись которых тоже стоит в договоре.

Так как вы уже являетесь стороной договора, то есть являетесь дарителем, вы не можете действовать от имени своей дочери, которая является одаряемой.

В вашем случае вам необходимо обратиться в органы опеки с просьбой назначить представителя вашей дочери для принятия дара. Органы опеки своим распоряжением назначат представителя, и именно этот представитель будет подписывать договор дарения от лица вашей дочери.

Покупаю квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. На что нужно обратить внимание, какие существуют риски? В каких случаях нужно получать разрешение органов опеки и как его получить на практике? В каких случаях органы опеки могут отказать и как решать эту проблему?

Несовершеннолетний тоже может быть собственником квартиры. Если ребенку еще нет 14 лет, то за него действуют родители или опекуны, а если ему исполнилось 14, но нет еще 18, то он сам расписывается в договорах или каких-либо заявлениях, но с согласия своих родителей или опекунов.

Во всех случаях, где собственником является несовершеннолетний, требуется разрешение на сделку органа опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, такое согласие не требуется. Ответственность за то, что ребенок в дальнейшем будет зарегистрирован по другому адресу и ему будет предоставлено соответствующее всем нормам жилье, полностью ложится на его родителей, опекунов.

Как же получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Во-первых, нужно подготовить все документы на квартиру, которая продается (технический и кадастровый паспорта, справки об отсутствии ареста и о принадлежности из БТИ, выписку из ЕГРП, справки из ЖЭУ или из жилищного кооператива об отсутствии задолженностей и о зарегистрированных и т.д.), и такой же пакет документов нужно подготовить на приобретаемую квартиру. Но и это еще не все. Квартира, которую приобретают Продавцы, должна быть равнозначной, и желательно лучше продаваемой. Причем понимание лучшего в каждом отделе опеки и попечительства свое.

Если Продавец продает квартиру в панельном доме площадью 60 кв. м на окраине города, а взамен планирует приобрести квартиру площадью 50 кв. м в центральной части города в новом кирпичном доме, или 70 кв. м в центре, но в старинном особняке начала двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором – на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.

Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на10 кв. м, но на практике даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2—3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владел в продаваемой.

Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв. м, ¹/₃ которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв. м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не ¹/₃ , а ¹/₂ долю, а это уже 29,5 кв. м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2—3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.

Поэтому, узнав, что в квартире одним из собственников является несовершеннолетний, поинтересуйтесь, есть ли вариант, который будет приобретен после продажи квартиры, и каковы его характеристики: площадь и количество комнат в квартире, год постройки и износ дома, в котором находится квартира, и т.п.

Будьте готовы к тому, что подготовка к сделке с участием несовершеннолетнего будет длительной. Конечно, идеальный вариант – это когда постановление органов опеки уже получено Продавцом, но так бывает очень редко.

Другая история, это если Продавец и не собирается ничего приобретать взамен продаваемой квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему. Может быть, у Продавца проблемы с долгами, или он собирается открыть свое предприятие и деньги, полученные при продаже квартиры, вложить в бизнес. Он может убеждать вас в том, что ребенок его не останется без жилья, что все, что он делает В ЭТой жизни, он делает исключительно для блага своих детей, вот сейчас раскрутится и позже купит огромный дом, а пока перевезет семью к маме и пропишет там ребенка.

Все это, конечно, замечательно, но закон есть закон. А прописка и собственность – это не одно и то же. Поэтому если бабушка также любит своего внука или внучку, то пусть подарит ему часть своей квартиры. И в этом случае при предъявлении договора дарения органы опеки тоже дадут разрешение на проведение сделки.

А если Продавец не согласен оформлять какую-либо квартиру или дом на имя несовершеннолетнего, то вам следует отказаться от такой сделки.

Хочу остановиться еще на одном важном моменте. Эти две сделки, продажа квартиры Продавцом и приобретение им квартиры, которую одобрили органы опеки, должны проходить одновременно, т.е. в один день, и документы на регистрацию в Регистрационную службу должны быть поданы тоже одновременно.

В разрешении на продажу, которое Продавец получит в органах опеки, может быть фраза «разрешить продажу с последующей покупкой», и Продавец будет прав, если заявит, что оформит квартиру на следующей неделе или в следующем месяце. Обычно органы опеки дают Продавцу три месяца после продажи, чтобы предоставить договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации на приобретенную квартиру. Но мой опыт показывает, что таких ситуаций допускать нельзя.

Во-первых, Регистрационная служба может приостановить регистрацию, пока не получит на регистрацию договор, подтверждающий исполнение постановления (разрешения на продажу).

Во-вторых, Продавец может просто сжульничать и не оформить вторую сделку, а квартира, на которую он предоставлял документы в органы опеки, может быть просто подставной.

В-третьих, Продавец может просто-напросто потерять полученные при продаже деньги и не сможет расплатиться за приобретаемую квартиру.

Пройдет три месяца, квартира, в которой собственником был несовершеннолетний, продана, документы на новую квартиру в органы опеки не предоставлены, следовательно, Постановление (разрешение на продажу) не исполнено. И тут органы опеки подадут заявление в прокуратуру. И суд в этой ситуации будет на стороне ребенка.

Ипотечная сделка

Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?

Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.

Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место работы – в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.

В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но эти требования для всех заемщиков одинаковы. Некоторые банки также требуют, что бы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.

Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости – это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.

Если вы хотите приобрести недвижимость по месту работы, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.

Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет проводиться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.

Конечно идеальный вариант, когда банк имеет несколько отделений, и в городе, в котором вы работаете, и в городе, в котором приобретаете недвижимость.

Тогда подать документы на получение ипотечного кредита вы можете по месту работы, не тратя время на поездки в другой город, а документы на приобретаемый объект недвижимости предоставить в отделение этого же банка по месту нахождения этого объекта. Документы, подтверждающие одобрение выдачи вам ипотечного кредита, придут в это отделение по электронной почте из отделения банка, в котором было принято решение о выдаче вам ипотечного кредита.

При каких условиях военнослужащий может получить в банке кредит на приобретение жилья по программе «Военная ипотека» в 2015 году и каковы особенности ипотечного кредита для военнослужащих?

Военнослужащий, желающий получить кредит для приобретения жилья, должен соответствовать следующим требованиям:

– должен быть участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) и получить свидетельство участника НИС;

– его возраст не должен превышать 43 года;

– при заключении кредитного договора военнослужащий, являющийся Заемщиком, должен заключить договор страхования своей жизни и здоровья, а также имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств и являющегося обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору;

– минимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит – 36 месяцев;

– ипотечный кредит предоставляется до достижения заемщиком возраста 45 лет, то есть последний платеж по кредиту должен быть совершен до достижения военнослужащим 45 лет;

–минимальная сумма ипотечного кредита, предоставляемого по программе «военная ипотека», – 300 000 рублей, а максимальная сумма – 2 200 000 рублей.