Текст книги "Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей"

Квадратные метры, сдавайтесь!
Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей
Юлия Медведева

© Юлия Медведева, 2023

ISBN 978-5-4498-3453-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, СДАВАЙТЕСЬ!

ИНВЕСТИЦИИ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. РУКОВОДСТВО ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

ВВЕДЕНИЕ

Сдача квартиры в аренду – это невыгодно.

Я тоже раньше считала, что сдача квартиры в аренду – это не особо выгодное мероприятие, что даже банковские вклады казались мне более привлекательной перспективой.

До 2014 года коммерческая Недвижимость показывала более привлекательную доходность. Но сменилась экономическая ситуация, выросли тарифы (а для нежилых помещений они уже тогда были на 20—50% выше, чем для жилых), поменялась налоговая политика, в жизнь собственников недвижимости «зашел» кадастр.

Как следствие, упали доходы от аренды, и перспектива повышения ставок пока едва просматривается. Наиболее выгодные объекты не стремятся менять своих собственников. На рынке в продаже в основном неликвид, либо переоцененные объекты. Иголку в стоге сена найти, как и прежде, очень трудно.

Про жилую недвижимость все мы слышали, что её доходность не превышает 4—5%, а головной боли от неё в два раза больше, чем от коммерции.

И по большому счету, такая доходность у вас и получится, если вы не чувствуете тренды, не умеете «видеть» скрытые в недвижимости деньги или не используете стратегии, помогающие получать повышенный доход от недвижимости.

Поэтому далее я буду рассказывать и доказывать то, что с жилой недвижимости можно получать не 4—5%, а все 24—25%, используя правильное видение и стратегии.

Эта книга адресована в первую очередь арендодателям – людям, сдающим свою недвижимость в аренду или наём (знаете, кстати, в чем отличие?), а также тем, кто только планирует приобретение доходной недвижимости или уже является обладателем таковой, но все еще не начал использовать ее для повышения уровня благосостояния.

Конечно, книга будет интересна любому, кого хоть немного интересует тема взаимоотношений арендодателя и арендатора и кто хоть раз бывал в роли одной из сторон.

Я, со своей стороны, хочу обозначить личную позицию в сфере арендных отношений. И заключается она в том, что в любых отношениях люди должны, прежде всего, уважать друг друга и, не смотря ни на что, оставаться людьми. Да-да, быть может, сейчас мои слова покажутся вам очень общими и практически ничего не значащими, но с опытом вы поймете ценность этих слов.

Конечно же, не стоит забывать и об уважении самого себя. А помочь сохранению выдержки и внутреннего баланса вам поможет правильно составленный договор. Возможно, я немного рано об этом говорю, но арендные отношения только начинаются после подписания договора. Хотя путь до момента подписания порой может оказаться длинной дорогой.

У каждого свой путь, свои принципы. Но среди моих, основные – порядочность и чистота во всех ее смыслах.

Арендный рынок в России еще только набирает обороты и еще слабо представляет подобие цивилизованного. Но я надеюсь, что начав с себя, своего города, нам удастся создать нечто, за что не просто не будет стыдно, а за что не стыдно будет попросить больше, чем у конкурента.

Я за то, чтобы давать дополнительную ценность, помимо квадратных метров. Я за то, чтобы учитывать интересы и потребности людей. В то же самое время, я за то, чтобы люди, пользуясь благами, которые мы предоставляем, не садились на шею и не уклонялись от договоренностей, и обязанностей, которые принимали изначально. В этом, опять же, нам поможет грамотно составленный договор, твердая позиция в отношении защиты собственных интересов и внутренний стержень.

Рынок не стоит на месте, люди становятся более требовательными, реалии экономики меняются. Важно не отстать от жизни, ведь только тот, кто умеет поймать дух времени и разглядеть тенденции, способен удержаться на плаву.

В книге будут описаны различные объекты и стратегии инвестирования, но основной акцент сделан на грамотном выстраивании долгосрочных арендных отношений в жилом фонде как наиболее популярном способе создания капитала и пассивного денежного потока.

Читая книгу, переходя от главы к главе, проникаясь выводами в конце, вы поймете, что я не просто хочу поделиться информацией, как сдать свою недвижимость в аренду и получать среднюю по рынку плату, я хочу показать Вам, что всегда есть варианты сдать ее дороже и выжать максимум из того, что Вы имеете.

ГЛАВА 1. Недвижимость как инвестиция

Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как инструмент и способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?

Что такое инвестиции

Инвестиции – это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)

Рис. 1. Виды объектов инвестирования

В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования с целью сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, при низкой – как пассивный доход.

Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.

В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.

В среднем, инвестиции в недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5 -7 лет. Немаловажным фактором в этом процессе будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.

Риск и доходность инвестиций

При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.

Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3—5 лет.

Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.

Кто-то готов активно участвовать в процессе управления деньгами, а кто-то предпочитает отдать деньги в управление финансовым организациям или фондам. Все мы разные, и выбор того или иного финансового инструмента или же соотношение вложений в такие инструменты (инвестиционный портфель) будет разным.

Давайте рассмотрим соотношение доходности и риска различных видов инвестиций (рис.2).

Рис. 2. Взаимосвязь уровня доходности и уровня риска различных инструментов инвестирования

Как мы видим, существует прямая взаимосвязь между уровнем доходности и уровнем риска. И целью любого инвестора является формирование своего инвестиционного портфеля таким образом, чтобы максимально увеличить доходность, минимизируя увеличение уровня риска, либо максимально снизить уровень риска, максимально сохранив уровень доходности своих инвестиций. Это происходит путем диверсификации – маневрирования величиной средств, направляемых в тот или иной инструмент. Благодаря диверсификации инвестиционного портфеля, его доходность будет более стабильной и предсказуемой.

На графике видно, что недвижимость является одним из наиболее доходных инструментов. Причем доходность этого инструмента можно наращивать, используя различные подходы к управлению недвижимостью и стратегии. О них мы еще поговорим в следующих главах.

Виды объектов доходной недвижимости

Наиболее часто сделки в сфере недвижимости проходят с объектами жилой недвижимости – квартирами и домами.

Выбор данных объектов самый большой среди всех объектов недвижимости. Жилая недвижимость – более стабильный актив и подходит для инвесторов с небольшим опытом. К тому же цены на квартиры часто ниже, чем на аналогичные по площади объекты коммерческой недвижимости – офисы и уж тем более, магазины и торговые площади, что делает жилую недвижимость более доступным инструментом, по сравнению с коммерческой.

Объекты жилой недвижимости располагаются в удобной транспортной доступности и зачастую, любой из нас имеет общее представления об основных характеристиках данных объектах, делающих их доступными и комфортными для проживания. Хотя, безусловно, есть некоторые нюансы, особенно при вложении средств в дома, либо в квартиры, в которых предполагается использовать агрессивную стратегию создания денежного потока, но эта тема уже другой книги.

Так же под такие объекты довольно просто взять ипотеку, включая ипотеку с государственной поддержкой или на льготных условиях, что является неоспоримым преимуществом при недостатке собственных средств на покупку.

Интересный объект для вложения, предполагающий более длительный период инвестирования и грамотный анализ относительно роста стоимости. Хотя можно попытаться «снять сливки» и в более быстрой перспективе, опять же, использую одну из агрессивных стратегий.

В качестве объекта аренды чаще всего выступают в черте города и с перспективой продажи под объект строительства. С точки зрения частного инвестора, такие объекты малопривлекательны для формирования денежного потока в силу больших объемов капиталовложений, доступным лишь средним и крупным компаниям, а также специфики приобретения, завязанной на активном использовании административного ресурса.

Более реальной и реализуемой для частного инвестора видится стратегия перепродажи или переуступки прав аренды земельных участков, расположенных на окраине крупных городов, либо за городом. А также самостоятельное возведение объектов на данных землях для целей продажи, либо сдачи в аренду.

Очень популярный вариант на рынке коммерческой недвижимости. Но наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы либо в бизнес-центрах класса B, реже A, либо же офисы в сегменте Street-retail, которые располагаются на первых линиях в местах с большой проходимостью. Такие офисы-магазины чаще всего используют торгово-сервисные компании, которые специализируются либо на предоставлении услуг, либо одним из направлений деятельности являются товары, экспозицию которых они устраивают в подобного рода офисах.

Наиболее дорогие и доходные объекты коммерческой недвижимости.

Успешность инвестиций в такие объекты во многом определяется удачным месторасположением. Это крупные объекты возле магистралей, объекты на первых линиях, как в центре, так и в спальных районах города (локальные зоны притяжения – районные ТЦ), объекты расположенные агломерацией, характеризующейся единой спецификой товара – агломерация мебельных магазинов, агломерация строительных магазинов. Сюда же входят и торговые площади в торговых центрах.

Отдельно стоящие помещения, предназначенные для размещения различных видов производств. Зачастую располагаются вдали от жилых зон и имеют более мощную систему энергоснабжения для подключения производственного оборудования.

Производственные помещения имеют различную специфику в зависимости от вида деятельности, который в них планируется осуществлять.

Для инвестирования в подобные объекты требуется определенный уровень компетенции в отношении планируемого вида деятельности на данных площадях, а также хотя бы общие представления о эксплуатационных характеристиках подобных объектах и требований к ним арендаторов и государственных органов.

Отапливаемые или неотапливаемые помещения большой площади и зачастую конструктивно простые. Используются для хранения запасов сырья или продукции, необходимых для осуществления коммерческой или иной деятельности.

Арендные ставки на такие помещения и рыночные цены на них одни из самых низких. Во-первых, из-за удаленности от центра города. А во-вторых, из-за отсутствия необходимости подключения к каким-либо сетям, кроме электрических.

Отдельный кластер нежилых помещений, представляющий собой как отдельно стоящие здания, так и помещения в составе жилого или коммерческого комплекса, предназначенные для временного проживания.

К гостиницам и отелям предъявляются дополнительные требования государственных регулирующих органов, как к местам скопления и проживания людей.

К тому же, такой тип помещения требует значительных трат на ремонт, обстановку и поддержание достойного состояния интерьера и оборудования. Поэтому нужно тщательно просчитывать инвестиции в подобного рода объекты, так как кроме разовых вложений, они требуют периодических финансовых вливаний.

Перед покупкой такого объекта рекомендуется составить бизнес план и нанять управляющего. Так как гостиницы и отели требуют опыта, знаний и времени на непосредственное управление, начинающему инвестору, да и инвестору средней руки будет сложно управится без предварительной подготовки и помощи специалистов.

Поэтому сложно отнести такие инвестиции к пассивным источникам доходов. Это самый настоящий бизнес, который должен быть продуман, просчитан и который требует внимания.

В нише мини-отелей существует несколько форматов. Вот два самых распространенных.

Первый вариант: классический отель на 4—20 отдельных номеров с санузлами. Площадь номеров варьируется от компактных 16 кв. метров до 40—50 кв. метров. Каждый номер в таких гостиницах обычно уникален, владельцы часто делают и номера премиум-класса.

Второй вариант: смешанные отели мини-формата. Часть номеров классические гостиничные, а часть – апартаменты, что предполагает наличие кухни и зоны для приема пищи. Во всех номерах собственные туалеты с ванными или душевыми кабинами.

На сегодняшний день до сих пор в официальной терминологии не существует понятия «апарт-отель». А вот термин «апартаменты» определен, как комфортабельный номер в любом из средств размещения (отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и т.д.), который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.11
  Приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011г. №35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи»


[Закрыть]

Исходя из данного определения, важно определить, в чем отличие апартаментов (апарт-отелей) от средств размещения категорий «отель» и «доходный дом». Апарт-отель (апартаменты) представляет собой размещение гостей в отдельных номерах-квартирах, тем самым отличаясь от стандартных отелей различных уровней. Схожей чертой со стандартными отелями является дополнительный сервис, предоставляемый в апарт-отелях: как правило, это стандартный набор услуг, включающий в себя уборку номеров и смену белья (room-service), возможность гостя включить в пакет услуг питание, иногда апарт-отели также предоставляют посещение сауны, бассейна, фитнес-зала, пользование парковкой и прочие услуги.

На сегодняшний момент можно выделить три направления:

1. Апартаменты, сервисные апартаменты – помещения для временного проживания в нежилом фонде. Часто представляют собой целый комплекс, включающий в себя номера-квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду (как правило, от трёх месяцев): стоимость проживания рассчитывается, исходя из площади квартиры, за месяц проживания; дополнительные услуги (сервисная служба, клининг, ресторан, химчистка и другие гостиничные услуги) предоставляются за отдельную плату.

Они могут, как соседствовать с магазинами и офисами на других этажах, так и быть единственным видом помещений в комплексе. Подходят для сдачи, как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду.

Прежде всего, надо понимать, что юридически такие апартаменты имеют статус нежилого помещения. А это значит, что покупая апартаменты вместо квартиры, вы покупаете недвижимость в нежилом фонде. Это значит, вы получаете больший тариф за коммунальные услуги, больший размер налога на имущество и налога на доход в случае продажи апартаментов, которые до этого сдавали.

Зато многие жилищные нормы, включая уровень шума и границы мокрых зон, апартаментов не касаются. Это значительно расширяет возможности по перепланировке такого объекта. К тому же, цена может быть гораздо привлекательнее, чем цена на квартиры в этом же районе. В комплексах апартаменты часто продаются с ремонтом и полным комплектом мебели и техники. Заезжай и живи! Разве что прописку в такой квартире можно оформить только временную и сроком не более 5 лет.

Для инвесторов, ищущих пассивный доход, такой тип недвижимости может быть привлекателен из-за возможности отдать апартаменты в управление управляющей компании.

Для застройщиков строительство комплекса апартаментов может оказаться даже более выгодно, чем строительство жилого комплекса или дома.

Во-первых, земля коммерческого назначения стоит дешевле, чем жилая. Выбирая в качестве девелоперского проекта строительство апартаментов, застройщику не нужно тратить существенные суммы на перевод земли из нежилого назначения в жилое. В добавок не нужно терять время на этот процесс. А ведь он может затянуться на долгие долгие годы, либо вообще не быть реализован при возникновении споров с администрацией и затяжных судебных процессов. Деньги потрачены, время идет, рентабельность проекта значительно падает.

Во-вторых, у застройщика не возникает обязанность обеспечить микрорайон социальной инфраструктурой (строить детские сады, школы, поликлиники, тратить деньги на озеленение, возводить детские площадки). Также отсутствует необходимость в расчете нагрузки на существующие (действующие) объекты социальной инфраструктуры. Да, это совершенно не соответствует понятию о социально ответственном бизнесе, но апартаменты и не предполагают использование их исключительно для целей временного размещения (проживания). Как и любые другие нежилые помещения их можно использовать в любых других коммерческих целях: размещать в них офисы, магазины, фото– и другого рода студии, использовать для хранения вещей. В таких помещениях можно также регистрировать фирму.

В добавок ко всему вышеперечисленному, у помещений нежилого фонда нет строгих требований по инсоляции (попадание солнца в квартиру), шумоизоляции, метражу, а также санитарно-гигиенических требований, характерных для жилых помещений. А чем меньше требований к возводимому объекту, тем ниже себестоимость. На такой объект застройщику проще и быстрее получить разрешающую документацию, а в дальнейшем, ввести в эксплуатацию.

Именно поэтому застройщики все чаще делают выбор в пользу комплекса апартаментов. Такой проект все чаще позволяет добиться большей рентабельности, чем в случае с возведением жилого комплекса.

2. Апарт-отели, состоящие из отдельных номеров с кухнями, До последнего времени могли располагаться как жилом, так и в нежилом фонде, но с принятием «Закона Хованской», законным представляется работа только в статусе нежилого помещения, либо с исключением гостинично-сервисных услуг и перевода в категорию «меблированные комнаты». Возможен переход с краткосрочной аренды на долгосрочную.

Сюда же отнесем отели, включающие в себя номера-апартаменты, в которых, как правило, стоимость проживания рассчитывается и фиксируется за сутки проживания, включая набор дополнительных услуг, свойственный всем остальным номерам отеля.

3. Квартиры – апартаменты – жилые помещения под сдачу в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Представляют из себя готовые к проживанию квартиры со всем набором техники, мебели, различных мелочей (включая посуду и постельные принадлежности), необходимых для комфортного проживания, а также телевидение, wi-fi.

Добавление термина «апартаменты» в определении такой квартиры дает указание на то, что в данной квартире все продуманно для временного проживания, а квартира полностью экипирована всем необходимым, что позволяет, например, деловым людям заезжать в такую квартиру, привезя с собой лишь чемодан с личными вещами. Именно такой подход к экипировке недвижимости отличает квартиры-апартаменты от обычных квартир в долгосрочную аренду, где многие вещи арендаторам приходиться докупать дополнительно и за свой счет.