Текст книги "Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей"

Хостелы, а именно гостиницы по типу общежитий, пришли к нам из Европы. Они предоставляют своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате. В большинстве случаев хостелы предлагают туристам спальное место (в большинстве случаев на двухъярусной кровати) в общей комнате. Такие номера могут вмещать по 2—3 постояльца, а могут быть рассчитаны на 15—20 человек. Наиболее популярен такой тип размещения среди молодежи и студентов.

Хостелы в классическом (зарубежном) исполнении обычно представляют собой многоэтажные здания с множеством комнат и коридором, где находятся общий санузел, иногда – кухня для приготовления пищи. В некоторых общежитиях ванна обустроена непосредственно в номере, сродни номеру в отеле, но и ночлег в таком случае стоит дороже.

Еще недавно в России была распространена практика размещения хостелов в жилом фонде. Но с вступлением в силу так называемого «Закона Хованской», бизнес на жилых площадях оказался под запретом. К тому же, надо признать, что мера была вынужденная, так как большинство таких хостелов представляли собой ночлежки для маржинальных личностей и гастарбайтеров, что делало соседство с ними невыносимым для местных жителей и изрядно нагружало коммунальную систему, не рассчитанную на такой объём жильцов на квадратный метр. Некоторые предприниматели ищут лазейки в законе и до последнего работают в «прикормленных» местах.

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом «миллионнике» будет не более десятка-полутора таких домов.

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов. На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет. Если снизить процентную ставку по кредиту до 5—6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8—10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах. Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности. У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы – автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

Вывод: Не все объекты по силам начинающему инвестору, но начинать с чего-то нужно, поэтому начнем с долгосрочной сдачи в аренду квартир.

Как оценить доходность недвижимости

Лично я использую два метода: затратный и доходный. Расчётная доходность по ним может отличаться.

Итак, первый метод — затратный. Он заключается в том, что Вы считаете все расходы: стоимость покупки объекта недвижимости, затраты на проведение сделки, стоимость ремонта, % по ипотеке, стоимость страховок, коммунальных услуг и прочие затраты, которые вы понесли, приобретя данный объект. Далее Вы рассчитываете доход от продажи, делите на кол-во месяцев владения и умножаете на 12, или годовую сумму аренды, делите на расходы и умножаете на 100%. Так Вы получаете годовой процент доходности ваших инвестиций в недвижимость, рассчитанный затратным методом.

Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

Второй – доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.

Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости – в пределах средних значений.

Также Вы можете решить переложить деньги из объекта недвижимости в финансовые инструменты, если вдруг их доходность окажется выше текущей (от недвижимости). Или, наоборот, приобрести объект недвижимости, если доходность финансовых инструментов Вас не устраивает или вы хотите избежать ненужных рисков.

Тут уже может пригодиться третий метод – альтернативный, когда в расчет берутся также возможные альтернативные варианты вложений денежных средств, а также учитывается упущенная выгода. Этот метод применяется в финансовом менеджменте, но для оценки и расчета доходности квартиры, сдающейся в аренду, нам вполне хватит первых двух.

Какие показатели доходности показывает недвижимость, сдающаяся в аренду

В этой книге мы рассмотрим более подробно стратегию заработка на получении постоянного финансового потока – дохода от сдачи в аренду жилых помещений.

В большинстве источников информации вы услышите расхожие цифры по доходности от сдачи квартиры в аренду в районе 3—4%. И в этих цифрах действительно есть доля правды. Почему доля? Просто потому что от любого финансового инструмента Вы получите меньше, чем могли бы, если в этом инструменте не разбираетесь и не имеете опыта инвестиций такого рода.

И, соответственно, доходность может прилично возрасти, если Вы хорошо изучите тему и/или заручитесь поддержкой нужных специалистов. Это правило действует как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости.

Если Вы будете сдавать свою квартиру по принципу «и так сойдет», то максимум, что вы сможете получить – это доходность 3—4% годовых, а то и ниже. Мои же объекты никогда не приносят меньше 10—12%. Как я этого добиваюсь?

Чтобы получить такую доходность я работаю по всем фронтам и начинаю с самого раннего этапа – принятия решений о покупке объекта инвестирования. Рассчитываю экономическую эффективность. При этом наперёд просчитываю будущую ликвидность (за сколько смогу как сдать, так и продать в будущем).

Для себя я выделила 5 шагов к выгодному инвестированию в недвижимость:

① Выгодно купить (практически всегда ниже рынка).

② Повысить ценность и рыночную цену.

③ Выгодно сделать ремонт (так, чтобы затраты на него окупились).

④ Сделать привлекательный для целевой аудитории дизайн.

⑤ Выгодно сдать/продать (практически всегда по цене выше рынка).

Именно поэтому не доходность определяется потраченными на квартиру средствами, а заданная доходность диктует сумму покупки и величину затрат на ремонт. То есть существует определенный лимит, в который нужно уложиться, чтобы получить желаемую доходность.

При таком подходе удаётся добиться ставки доходности 12% в год при долгосрочной аренде. А если ещё прибавить % от роста капитала (увеличение стоимости недвижимости за время владения), то отдача от капитала получится ещё +20%, иногда +30% (всё зависит от изначальной точки входа в объект).

Цели и стратегии инвестирования в недвижимость

Глобально можно выделить две основные цели инвестирования на рынке недвижимости. Первая направлена на увеличение стоимости капитала, вторая – на создание и увеличение денежного потока с вложенного капитала. И та, и та имеет право на существование. Все зависит от размера первоначального капитала, предпочтений инвестора, его опыта, знаний, склонности к риску.

Все стратегии на рынке недвижимости базируются на принципах предыдущих двух целей, но имеют свои нюансы в реализации.

Абсолютно точно нельзя сказать, что одни стратегии подходят для активного управления, а вторые сгодятся в качестве пассивного источника дохода. И там, и там, можно использовать разные вариации стратегий, находя для себя наиболее финансово привлекательные на тот срок инвестирования (планирования), который вы сами для себя определили.

Применимость той или иной стратегии для достижения глобальной цели представлена в таблице 1. Сами стратегии описаны далее.

Таблица 1. Соотнесение стратегий и целей

Чаще всего данная стратегия существует в виде покупки квадратных метров в новостройках на этапе котлована и продаже на более поздних сроках строительства, либо после сдачи объекта. Увеличение цены при продаже новому собственнику – своеобразная плата за риск, который вы сняли с новоиспечённого владельца недвижимости, который побоялся приобретать его на более ранних сроках, а также плата за использование денежных средств, которые были заморожены в объекте на время стройки.

Доходность зависит от правильности выбора объекта и скорости выхода из объекта в «сash»22
  Наличные (англ.). В данном случае имеются ввиду не именно наличные деньги, а сделка по продаже недвижимости, обращающая квадратные метры в денежные средства, возможно и безналичные.


[Закрыть]. По опыту, наиболее высокие показатели показывают квартиры в домах комфорт-плюс и бизнес-класса, где квартир немного.

Эта же стратегия используется при перепродаже жилых и нежилых помещений, земельных участков, лотов, купленных на аукционах по банкротству и т. п. В общем, везде, где прибыль формируется за счет совершения разовой сделки и влечет за собой увеличение капитала.

Продолжение предыдущей стратегии. Если вы решаете не продавать, а сдавать, купленную недвижимость.

Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость или апартаменты.

Выйти из стратегии можно всегда, продав приобретенный объект недвижимости. Если ремонт привлекательный, то в итоге вы заработаете и на аренде, и на росте стоимости квартиры.

Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Основная цель – увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.

Данная стратегия может быть реализована следующими методами:

– Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)

– Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)

Возможны различные вариации этой стратегии:

– перепродажа отдельных квартир после разделения,

– перепродажа по долям,

– сдача квартиры в долгосрочную аренду,

– сдача квартиры в посуточную аренду (главное, не оказывайте в ней гостиничные услуги и не размещайте хостел: после вступление в силу Закона Хованской, такое использование запрещено.

Как видно, это стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.

Может применяться как самостоятельно, так и в паре с предыдущей стратегией. Здесь, как мы понимает речь идет только о формировании и увеличении денежного потока. Так как, применяя эту стратегию, нам не нужно задействовать свой капитал, следовательно, о росте капитала в этом случае речь не идет.

В случае с жилой недвижимостью, можно арендовать помесячно, а сдавать посуточно.

В случае с коммерческой недвижимостью, можно делить большую площадь на более малые и сдавать частями.

Как правило, это делают с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью – коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.

Например, при наличии высоких потолков – создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.

Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.

Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.

Хоумстейджинг – это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора.

Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 10—20% дороже своих неподготовленных «собратьев».

Цель хоумстеджинга – влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.

Вывод: Стратегия зависит от склонности к риску, понимания потребностей рынка, личных предпочтений и умения пользоваться финансовыми рычагами.

ГЛАВА 2. Арендный бизнес

Регистрация

Бизнес – это, прежде всего, активное участие в процессе генерирования денежного потока – прибыли.

Если Вы решили заняться сдачей в аренду недвижимости серьезно, то построить отлаженный бизнес, приносящий прибыль, можно и нужно, зарегистрировав ООО, или хотя бы ИП. Так и вы юридически себя защитите, и солидности статус прибавит, но главное, с момента регистрации вы обязаны будете платить лишь 6% (по упрощенной системе налогообложение) от своего дохода, а не 13% (налог на доходы физических лиц) как физическое лицо.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой инспекции проходит за пять рабочих дней. Для регистрации требуется оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Такой вариант подходит тем, кто ежемесячно получает от квартирантов более 25 тысяч рублей. Если, например, вы сдаете квартиру, доход с которой превышает 85 тысяч рублей в месяц, то еще выгоднее купить единый налоговый патент, если он стоит 60 тысяч рублей в год (в этом случае он оказывается меньше 6% от дохода).

Не стоит забывать про важный нюанс: наличные денежные средства легче вывести индивидуальному предпринимателю. В случае с ООО ситуация сложнее, но тоже вполне рабочая.

Есть еще вариант с приобретением патента. На сколько это выгодно, зависит от ставок и размера патента в вашем регионе.

С 2019 года появилась возможность зарегистрировать себя в качестве самозанятого. Данный вид регистрации подходит тем, кто занимается сдачей в аренду собственных жилых помещений, не имеет работников и крупных годовых оборотов.

Вывод: Если нет объективных причин регистрировать ООО, регистрируйся как ИП или становись самозанятым.

Налогообложение и налоговая отчетность

Если вы сдаете недвижимость в аренду, то обязаны платить налог с доходов, которые получаете благодаря аренде. Вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, хотя сдача жилья в аренду и получение регулярного дохода от этого вида деятельности приравнивается к индивидуальному предпринимательству.

В любом случае собственник недвижимости как физическое лицо обязан один раз в год платить налог. Его размер составляет 13% от полученных доходов. Для лиц, проживающих в стране менее 183 дней в году, налог равен 30%. Для лиц, проживающих в стране менее 183 дней в году, налог равен 30%. При этом можно вернуть до 260 тыс. рублей уплаченных налогов, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом, если до этого им не пользовались.

Отчитываться о доходах при такой схеме налогообложения нужно один раз в год – арендодатель до 30 апреля должен подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ. А оплатить налог на доход нужно до 15 июля.

Если вы хотите сэкономить, то лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальные предприниматели на упрощенной схеме налогообложения могут рассчитывать на налог в 6% от полученного дохода. Есть еще вариант – 15% с разницы между доходами и расходами, но для сферы услуг такая схема не актуальна и не выгодна. Она подойдет лишь тем, кто продает товары и имеет большие накладные расходы.

Стоит не забывать про обязательные фиксированные платежи для ИП в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Суммы взносов устанавливаются отдельными подзаконными актами ежегодно. Налог на доходы можно уменьшить на сумму уплаченных взносов. Также предусмотрено дополнительное отчисление 1% с дохода, превышающего 300 тыс. рублей в год.

Отчитываться о доходах при такой схеме налогообложения нужно также один раз в год, но перечислять авансовые платежи по упрощенной системе налогообложения нужно раз квартал.

Патентная система недоступна физическим лицам, но доступна индивидуальным предпринимателям. В этом случае платится фиксированная сумма в год, не зависящая от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Оформить патент можно в середине года на оставшееся до конца года количество месяцев. Стоимость патента зависит от типа недвижимости (жилая или нежилая), ее площади и расположения. Если в аренду сдается нескольких квартир или сдается квартира и гараж, находящий непосредственно рядом с домом, то патент потребуется для каждого объекта.

Законом определено, что число сданных в аренду объектов, определяется исходя из количества заключенных договоров аренды. Встречаются случаи, когда одну многокомнатную квартиру снимают несколько разных арендаторов. Так вот, в этом случае существует риск, что каждую комнату могут признать отдельным объектом, подлежащим налогообложению и, соответственно, собственнику жилья потребуется приобрести сразу нескольких патентов. Хотя единого мнения по указанной позиции у органов, осуществляющих контрольные функции в отношении данного вопроса, пока не существует. В подобных ситуациях закон позволяет в одном патенте указать несколько объектов, но его стоимость умножается на их количество.

Имейте в виду, что оплачивается патент по-разному. Если его срок действия ограничен шестью месяцами, то его нужно оплатить полностью в течение 25 календарных дней после того, как патент начал действовать. Если его срок больше полугода, то оплата происходит поэтапно: треть суммы – в течение 25 календарных дней после того как патент начал действовать, а оставшиеся две трети – не позднее чем за 30 календарных дней до момента окончания соответствующего налогового периода. Налоговую декларацию владельцу патента подавать не нужно. Основной минус патента заключается в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на его стоимость, платить по полной придется всё равно. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: http://patent.nalog.ru/

Одни из самых привлекательных ставок на сегодняшний день для самозанятых: 4% при получении денежных средств от физических лиц и 6% – от юридических. Подходит для арендодателей жилой недвижимостью с доходом до 2,4 млн. рублей в год (в среднем не более 200 тысяч рублей в месяц). Для плательщиков налога на профессиональный доход действуют льготы (скидка на процент от суммы налога) в первый год регистрации, а вот обязанности платить взносы в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования, в отличие от других организационно-правовых форм, нет. Также нет необходимости подавать налоговые декларации. Для самозанятых налоговая сама рассчитывает сумму налога исходя из данных по доходам, внесенных самозанятым в специальную программу «Мой налог». Сам налог уплачивается ежемесячно до 25 числа месяца за предыдущий.

Важно помнить, что если вдруг вы выбрали в качестве объекта инвестиций апартаменты, то сдавать их как самозанятый не получится, так как у апартаментов статус нежилого помещения, а сдача нежилых помещений не подпадает под вид деятельности, облагаемый налогом на профессиональный доход. В этом случае платить придется как физическое лицо – 13% с арендных платежей, либо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) и платить 6% с доходов +1% в Пенсионный фонд с доходов, превышающих 300 тыс. рублей в год.

Вывод: Не платить не рекомендую. Налоговая активно совершенствует поиск неплательщиков и отбивает величиной штрафа любые попытки не заплатить.