Текст книги "Материнский капитал. Подводные камни. Мини-книга от специалиста по недвижимости и мамы двух детей"

Материнский капитал. Подводные камни
Мини-книга от специалиста по недвижимости и мамы двух детей
Юлия Медведева

© Юлия Медведева, 2023

ISBN 978-5-0055-4055-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Материнский капитал. Подводные камни
Мини-книга от специалиста по недвижимости и мамы двух детей

Что из себя представляет материнский капитал

Материнский капитал – это мера государственной поддержки семей, в которых, начиная с 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года, родился или был усыновлен второй ребенок или, начиная с 1 января 2020 года, родился или был усыновлен первый ребенок, за счет выделения им денежных средств11
  на 2023 год сумма составляет 586 946,72 рубля и 188 681,53 рублей


[Закрыть], которые можно потратить на следующие цели:

1. Образование детей.

2. Улучшение жилищных условий семьи

3. Формирование накопительной части пенсии матери.

4. Социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов

Первая мысль, которая приходит большинству людей после получения сертификата на материнский̆ капитал – это вложить, и желательно, как можно скорее, эти деньги в недвижимость – как самый лучший способ распорядится средствами государственной поддержки.

Кто-то торопится воспользоваться средствами материнского капитала для улучшения жилищных условий, а кто-то решает вложить эти деньги в покупку инвестиционной̆ квартиры.

Подножка от государства

Что важно знать и иметь в виду, чтобы материальная помощь от государства при покупке недвижимости не превратилась из поддержки в подножку?

Во-первых, не стоит забывать, что чтобы использовать материнский капитал для оплаты покупки квартиры, вам нужно получить согласие на сделку пенсионного фонда.

Во-вторых, вы обязуетесь в течение полугода после оформления права собственности (погашения ипотеки) выделить доли всем детям, рождённым на дату оформления этого права, а также отцу детей, если вы в браке (ведь это семейный капитал).

В-третьих, важно иметь в виду, что дальнейшая продажа квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники, сопряжена с определенными сложностями, а если при покупке такой квартиры были использованы средства материнского капитала, то продажа будет осложняться выделением долей во вновь покупаемой квартире и получением согласия органов опеки. То есть просто продать и не купить детям новую квартиру взамен старой не получится.

Сделки с опекой̆ долгие и сложные. Скорее всего, быстро и без скидки продать квартиру не получится. Подумайте очень хорошо, прежде чем сделать этот шаг.

О чем это говорит? Неужели не стоит вкладывать материнский капитал в покупку квартиры для жизни или для инвестиций?

Возможно, стоит, если жильё себе вы покупаете надолго (и скорее всего в нем и будете жить до совершеннолетия детей̆) или, если вы приобретаете доходную квартиру, которую будете сдавать длительное время.

Однако, не стоит вкладывать материнский̆ капитал в инвестиционную квартиру с целью перепродажи. Для перепродажи квартира должна быть максимально ликвидна и иметь хороший̆ прирост стоимости. А использование средств материнского капитала значительно снижает все эти показатели. Без дисконта такую квартиру продать вряд ли удастся, к тому же сделка будет очень затяжной̆. А ведь время -деньги. В итоге может получиться так, что сумма, уступаемая при торге, окажется больше, чем сумма материнского капитала, вложенного в эту квартиру. А скидка эта будет обусловлена исключительно сложностью сделки, возникшей в результате использования «государственных денег» и необходимости выделить доли детям.

Поэтому связываться с материнским капиталом для покупки квартиры в городе-миллионнике, где использование этих денежных средств составляет не такую уж и большую долю в цене квартиры, а в Москве и Санкт-Петербурге вообще несоизмеримо малую, по сравнению с теми сложностями и финансовыми потерями, которые сулит дальнейшая продажа этой квартиры, категорически не рекомендую. Даже если вы думаете, что покупаете эту квартиру для себя и на всю жизнь.

Сейчас люди с каждым годом всё чаще переезжают и меняют своё жилье. На деле, вряд ли вы проживете всю оставшуюся жизнь в покупаемой сейчас квартире.

Что же делать

Если вы всё-таки решили купить квартиру на первичном рынке с использованием заемных средств, либо на вторичном рынке без привлечения заемных средств (ипотеки) после того, как второму ребенку исполнилось 3 года, и вы планируете сертификатом рассчитаться с продавцом, то следующая информация напрямую касается вас.

План действий:

1. Вы ищите квартиру. Обязательно сообщите продавцу или своему агенту, что вы планируете рассчитаться материнским капиталом. Не все соглашаются его принимать. Кто-то боится, что эти деньги не переведут (страх от непонимания), кого-то не устраивает, что он не получит эти деньги сращу, их надо ждать.

2. Вы нашли квартиру, продавец согласен на оплату материнским капиталом. Сделка должна быть нотариальная, так как придётся сразу выделять доли как минимум на 3-4-х человек. Записываетесь на сделку. Идёте в ПФ и запрашиваете справку об остатке материнского капитала. Такую справку делают примерно 7 дней, могут быстрее.

3. Отправляете нотариусу документы для подготовки на сделку (все как обычно + свидетельства о рождении детей, справку об остатке мат капитала, сам сертификат).

4. В день сделки подписываете договор. Кстати, в нотариальном договоре будет прописано все подробно про сам сертификат, а также указан счёт, на который ПФ переведёт деньги продавцу. Не забудьте, что на сделку нужны оригиналы документов.

5. Подаёте на регистрацию. Можно электронно через нотариуса. Это быстро, удобно и теперь бесплатно. Не забудьте, что для электронной регистрации покупателям необходимо предъявить номера СНИЛС. Оригинал не нужен.

ВАЖНО! ПФ берет месяц на рассмотрение и примерно 10 дней на перевод денег. У кого-то происходит быстрее. В последнее время обещают, что вся процедура будет происходить быстрее. Тогда больше продавцов будут согласны принять мат капитал.⠀

В сделках с этим сертификатом есть свои нюансы, которые приводят к сложностям и дополнительным хлопотам при последующей продаже такой квартиры.

1. Выделение долей детям.

Чаще всего выделяют в равных долях между мамой, папой и детками. Если вы покупаете большую квартиру, то детские доли будут весьма высоки.

Сложности: при продаже квартиры, купленной с использованием мат капитала, в сделке участвует органы опеки, с которым вам придётся согласовывать выделение долей в другой квартире. Условия должны быть не хуже!

Не все знают, что доли можно выделять неравномерно. Подумайте об этом заранее.

2. Продажа ипотечной квартиры.

Вы решили продать квартиру. На ипотечную квартиру можно найти покупателя, который закроет ипотеку за вас. Но вам надо сначала ипотеку закрыть, затем выделить детям доли и только потом продать. Такая сделка может затянуться на месяцы. Покупатели не хотят ждать, если только это не супер эксклюзив по низкой цене.

3. Если квартира была инвестиционная.

Итак, рассмотрим ситуацию: квартиру купили под инвестиции, покупать другую не планировали. Нужны деньги. «Откроем счёт на имя детей и положим туда деньги». Так думают родители. А отдел опеки против.

Ещё недавно можно было действительно открыть счета на имя детей, а теперь отдел опеки требует именно выделение долей на имя детей.

Кстати, доли можно выделить у родственников. Выделение долей детям сейчас не контролируется ни Опекой, ни ПФ, ни РосРеестром и это очень печально.

На кого обязательно выделять доли?

– На мужа

– На детей, в том числе на совершеннолетних,

От совершеннолетних детей можно получить нотариальный отказ от доли в общей собственности.

Кроме того, в законе есть оговорка об обязанности выделить долю в квартире детям, которые будут рождены в будущем.

Какой минимальный размер доли можно выделить супругу и детям?

Законом такой размер не установлен, поэтому берем за минимальный размер – норму жилой площади в своем регионе и учитываем стоимость жилья.

Важный момент!

Верховный суд считает, что средства материнского капитала принадлежат в равных долях родителям и детям. Поэтому, стоимость выделяемой доли не может быть меньше доли в материнском капитале.

Если покупка квартиры с использованием материнского капитала происходит после развода, то бывшему супругу доля не выделяется.

Если ипотека оформлена до брака, а в браке рассчитывались средствами материнского капитала, то муж имеет право на выделение доли в такой квартире.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Доли на детей, мужа можно выделить только после погашения ипотеки. Это связано с обременением на квартире. Срок, предусмотренный законом – 6 месяцев после погашения кредита.

⠀

Какая ответственность за не выделение доли детям? ⠀

Какие-то штрафы законом не предусмотрены. Но на практике события развиваются следующим образом:

– Если квартира осталось в собственности мамы, Прокуратура обращается в суд с требованием выделить доли детям.

– Если квартира перепродана, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной, также с мамы взыскивают сумму в размере материнского капитала.

Опыт многих семей

Я как специалист по недвижимости в ходе своей деятельности неоднократно сталкивалась со сделками не только приобретения недвижимости с использованием средств материнского капитала, но и со сделками, связанными с продажей такой недвижимости. Так вот, купить жилье с государственной поддержкой гораздо легче, чем продать. И когда это все-таки удаётся сделать, все продавцы признают, что ни за что не ввязались бы в эту авантюру (использование средств материнского капитала для приобретения недвижимости), зная, сколько кругов ада придется пройти при продаже недвижимости, купленной с «поддержкой государства».

Органы опеки, которые всегда становятся «соучастниками» сделок с недвижимостью, в которой есть несовершеннолетние собственники, – это своеобразное государство в государстве со своими сводами правил и законов, отличающихся от региона к региону. Пользуясь своей властью и полномочиями, они превращают людей в заложников использованных средств, в крепостных, привязанных к своему дому.

Опека и нотариус

Без разрешения органов опеки, вам не продать своё жилье с выделенными детскими долями. Невыделение же таких долей карается по закону.

Как и весь малоподвижный бюрократический аппарат, заявления органы опеки рассматривают от двух недель до месяца. При этом, к заявлению нужно приложить приличную стопку документов:

· первоначальные выписки, которые выдавал Росреестр после наделения детей долями

· свежие выписки из ЕГРН на всех собственников, причем, отдельную на каждого, чтобы были видны паспортные данные и свидетельства о рождении

· оценка продаваемого объекта

· оценка приобретаемого объекта

· предварительный договор купли-продажи продаваемой недвижимости

· предварительный договор купли-продажи покупаемой недвижимости (договоры должны быть подписаны всеми участниками сделок)

· многочисленные заявления от мамы на всех детей и согласия от папы

Как вы понимаете, практически каждый требуемый выше документ стоит денег на получение, либо составление. Выходит неплохая пятизначная сумма.

Впрочем, список может разниться и дополняться в зависимости от региона.

Органы опеки также требуют, чтобы следующее жильё было куплено без использования заемных средств (без ипотеки). Но такая возможность есть менее чем у 20% покупателей. Ведь на сегодняшний момент около 80% сделок проходят с использованием ипотечных средств. То есть вам не дадут разрешение на выделение новых долей в ипотечной собственности взамен тех, что продаёте. Поэтому вы должны иметь другую недвижимость, не обремененную залогом (ипотекой), и уже в ней выделить детям доли.

Задачка непростая. При том, что доли в новом жилье должны быть по стоимости и размеру не меньше долей в предыдущем жилье. Если рыночная цена вашей недвижимости выросла, то выросли и доли детей в стоимостном выражении. А значит, в новом жилье нужно будет выделать на каждого сумму бОльшую, чем вам выдали в своё время материнского капитала.

Кстати, выделение долей детям через нотариуса стоит тоже немалых денег. Да и времени, как вы понимаете, вся процедура продажи и покупки такого жилья занимает много. Не все покупатели готовы столько ждать, а те, что готовы, будут просить значительную скидку «за неудобства». Не факт, что она окажется меньше, чем выданная вам государством сумма материнского капитала. А если прибавить к этому расходы на проведение такой сложной сделки, выражающиеся шестизначными суммами, то окажется, что материнский каптал это никакая не «поддержка», а «подножка» от государства.

Лично я бы не вложила его ни в собственное, ни в инвестиционное жилье, ивам не советую.

Место жительства люди в среднем меняют каждые 5—7 лет, к этому времени ваши дети еще не станут несовершеннолетними, а следовательно, от всех «приключений» с органами опеки и нотариусами вам никуда в случае продажи не уйти.

Налоги

Да, кстати, если вы все-таки продадите квартиру, купленную с использование средств материнского капитала, которой владели менее 3 лет, то не забудьте еще и заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13% с детских долей.

Обычно вы не несете никаких расходов, выделяя детям доли. Поэтому доход от продажи этих долей подлежит обязательному налогообложению.

Это значит, что до первого апреля года, следующего за годом продажи недвижимости с детскими долями, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Чтобы НЕ платить налог, нужно продавать детские доли отдельным договорами, и если сумма на каждого будет меньше 1 000 000 рублей, платить будет не нужно – налог нивелируется за счет имущественного вычета в пределах этой суммы.

Если сделать общий договор, то вычет распределится на обоих детей и за весь доход, что будет выше 500 000 рублей, нужно будет рассчитаться.

Декларацию за детей нужно подать обязательно в любом случае, даже если налога к оплате нет, или начислят штраф 1000 рублей. И не забывайте, что налог за детей платят родители.

Вы все еще считаете вложение средств материнского капитала в недвижимость оптимальным решением?

На что потратить, если не на недвижимость

Размышляла недавно, что я уплатила за свою жизнь приличную такую сумму налогов. А сейчас воспитываю двух детей, одному из которых наступает время идти в садик, а другой учится в школе, посещает спортивные секции (негосударственные) и дополнительно ходит в языковую школу.

И вот, после рождения второго ребёнка мне положен материнский капитал. Тратить его на покупку недвижимости я не собираюсь. О том, почему нети почему другим не советую, написала выше.

На что же его потратить? Задумалась о направлении средств материнского каптала на образование детей. Надо же хоть как-то отбить уплаченные налоги, не дарить же снова сотни тысяч рублей государству. Надо пользоваться моментом. Я итак ежемесячно плачу за секции и буду скоро платить за садик, так почему не передоложить эти траты на государство?!

По общему правилу распоряжаться средствами материнского каптала можно только по достижению ребёнком, давшему право на материнский капитал, 3-летнего возраста.

Из этого правила есть исключения:

· Первоначальный взнос или погашение ипотеки

· Дошкольное образование

· Товары и услуги для детей-инвалидов

· Ежемесячная выплата на второго ребёнка

Получается, если вы хотите потратить эти средства на частный детский сад, то можете не дожидаться 3-летия младшего. А вот если захотите потратить на дополнительное образование старшего (секции, кружки), то ждать придётся. Всё для людей =)

Важно учитывать, что образовательная организация должна иметь статус юридического лица и лицензию на образовательную деятельность. То есть оплатить средствами материнского капитала услуги самозанятых репетиторов, нянь, домашних детских садов не получится, также как и услуги Индивидуальных Предпринимателей (ИП). А вот оплатить услугу языковой школы уже можно. Но опять же, только после достижения младшим возраста 3 лет.

С 2021 года заявление рассматривается не более 10 дней, а деньги перечисляют в течение 5 рабочих дней. Заявление на распоряжение средствами материнского капитала можно подать через портал ГосУслуги, МФЦ или отделение ПФР. Сам же сертификат с 15 апреля автоматически направляется в личный кабинет на ГосУслугах сразу после регистрации рождения ребёнка в ЗАГСе.

Способ законно обналичить средства материнского капитала

Все-таки одну возможность получить на руки наличные деньги из средств материнского капитала государство оставило. Но воспользоваться ей могут далеко не все.

Семьям с низкими доходами (доход не превышает двукратной величины прожиточного минимума в регионе), в которых с 1 января 2018 года родился или усыновлен второй ребенок, Пенсионный фонд России осуществляет ежемесячную выплату из средств материнского капитала. Выплата предоставляется до достижения ребенком возраста трех лет. С 1 января 2022 года ежемесячная выплата осуществляется в размере прожиточного минимума для детей, установленного в регионе проживания семьи с детьми на дату подачи заявления. Подать заявление о назначении ежемесячной выплаты можно в любое время в течение трех лет со дня рождения ребенка. Первый выплатной период назначается на срок до достижения ребенком возраста одного года, после этого необходимо подать новое заявление о назначении выплаты22
  https://pfr.gov.ru/grazhdanam/msk/get_paid/


[Закрыть].

Для того чтобы начать получать выплаты, необходимо лично или через представителя подать заявление.

Какие документы (сведения из документов) представить:

•Удостоверяющий личность заявителя.

•Удостоверяющий личность представителя.

• Подтверждающий полномочия представителя.

• Разрешение органа опеки и попечительства о расходовании средств материнского капитала – в случае подачи заявления опекунами (попечителями) ребенка (детей).

• Подтверждающие рождение детей;

• Подтверждающие установление опеки над несовершеннолетним ребенком (договор о приемной семье и акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя, удостоверение опекуна).

• Подтверждающие реквизиты счета в российской кредитной организации, открытого на заявителя, или представителя несовершеннолетнего ребенка.

• Подтверждающие основания не учитывать сведения члена семьи в расчете среднедушевого дохода в соответствии с частью 11 статьи 4 Федерального закона от 28 декабря 2017 г.. №418-ФЗ «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей»: подтверждающие факт отбывания наказания в виде лишения свободы, применения меры пресечения в виде заключения под стражу, нахождения на принудительном лечении по решению суда, а также факт лишения родительских прав или ограниченные в родительских правах члена семьи, нахождения на полном государственном обеспечении члена семьи заявителя.

• Если один из родителей является военным, спасателем, полицейским или служащим другого силового ведомства, а также если кто-то в семье получает стипендии, гранты и другие выплаты научного или учебного заведения – о доходах заявителя и членов семьи.

Сделать это можно несколькими способами:

• В отделении ПФР

• На сайте ПФР (https://pfr.gov.ru/)

• В МФЦ

• На портале ГосУслуг (https://www.gosuslugi.ru/)

После того, как ПФР проверит законность обращения за выплатой и посчитает, что Вы соответствуете критериям, Вам будет выплачиваться сумма, равная прожиточному минимуму для детей, установленному в Вашем регионе за II квартал предшествующего года. Закон предоставляет Пенсионному фонду 10 рабочих дней на рассмотрение заявления и еще 5 рабочих дней на перевод средств.

Обратиться за выплатой можно в любое время в течение трех лет со дня рождения ребенка.

Если заявитель обратился, пока ребёнку не исполнилось 6 месяцев, то выплаты поступят за все месяцы сразу на день подачи заявления, если после 6 месяцев, то выплаты будут поступать ежемесячно, со дня обращения.

Выводы

Есть более рациональные способы распорядиться материнским капиталом, чем купить на эти деньги квартиру.

Можно гораздо выгоднее вложиться в недвижимость без использования мер государственной поддержки. О том, как это сделать читайте в других моих книгах, моих социальных сетях, а если хотите, чтобы я детально разобрала ваша ситуацию, то записывайтесь на личную консультацию. Пишите на [email protected] или пишите в личные сообщения в социальных сетях. Ссылки расположены в начале книги.

Читайте также