Текст книги "Проектное дело в строительстве"

Глава 2
Инвестиционно-строительный процесс

2.1. Основные участники инвестиционно-строительного процесса

Инвестиционно-строительный процесс – последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и (или) изменения объектов недвижимости.

Инвестиционно-строительный проект – ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимы для достижения целей инвестирования [10].

Основными участниками инвестиционно-строительного процесса являются:

1) застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной и рабочей документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта [11];

2) технический заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком от его имени: заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной и рабочей документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости; подготавливать задания на выполнение указанных видов работ; предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ; утверждать проектную документацию; подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством [12];

3) инвестор – субъект управления, основной функцией которого является финансирование инвестиционно-строительного проекта с целью получения прибыли [11];

4) проектировщик – субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных работ, необходимых для создания проектно-сметной документации [11];

5) подрядчик – физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительно-монтажные работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемому с застройщиком (техническим заказчиком) [11];

6) эксплуатирующее подразделение – группа специалистов, эксплуатирующая объект недвижимости, в том числе его производственные мощности [11].

На рис. 1 представлен один из вариантов взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса.

Рис. 1. Схема взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса

Перечисленный состав субъектов управления может изменяться в зависимости от совмещения ими функций. Например, застройщик, технический заказчик и инвестор могут быть одним юридическим лицом. Такое возможно в случае, если у застройщика имеется собственный инвестиционный ресурс и отдел капитального строительства, через который реализуется функция технического заказчика.

2.2. Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта

В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционно-строительного проекта (рис. 2).

На этапе возникновения инвестиционного замысла определяют цель инвестирования, номенклатуру проектируемой к выпуску продукции (услуг), назначение и мощность объекта недвижимости (предприятия, здания, сооружения) и возможные места (районы) его размещения.

На этапе финансового планирования, исходя из результатов исследования рынка предполагаемой продукции (услуг), исходя из информации об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели, застройщик с привлечением проектно-изыскательской, консультирующей, инжиниринговой, исследовательской и других организаций оценивает возможности инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей инвестиционно-строительного проекта.

Анализ возможностей финансирования инвестиционно-строительного проекта должен осуществляться именно сразу после возникновения инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и его резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.

Рис. 2. Схема базового инвестиционно-строительного процесса [10]

На данном этапе разрабатывают предпроектную документацию (обоснование инвестиций, технико-экономическое обоснование и др.)44
  В настоящее время на федеральном уровне процесс разработки предпроектной документации законодательством не регламентирован. По этой причине состав предпроектной документации и ее содержание могут быть установлены только в конкретном договоре по соглашению сторон.


[Закрыть]. В дальнейшем на основе этой документации инвесторы принимают предварительные решения о целесообразности финансирования и проведении работ в рамках данного инвестиционностроительного проекта.

Далее проводят переговоры с органами исполнительной власти (местной администрацией) предполагаемого района размещения объекта недвижимости об одобрении намечаемого строительства. При положительном решении приступают к бизнес-планированию, т. е. разрабатывают бизнес-план, привлекают инвесторов, разрабатывают и обосновывают методы и схемы финансирования инвестиционно-строительного проекта.

В целях согласования с соответствующим органом исполнительной власти места размещения объекта недвижимости и получения разрешения на дальнейшие проектные работы на данном этапе определяют возможные варианты земельных участков для размещения этого объекта, проводят инженерные изыскания, взаимодействуют с местным населением и заинтересованными организациями по поводу предполагаемого строительства.

Для управления реализацией инвестиционно-строительного проекта выбирают контрактную модель. Кандидат экономических наук В. И. Малахов выделяет следующие договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов (в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций):

1. Строительство инвестиционного объекта хозяйственным способом.

2. Привлечение строительного генерального подрядчика.

3. Договор EPC (англ. Engineering, procurement, construction – Инжиниринг, поставки, строительство).

4. Договор EPCM (англ. Engineering, procurement, construction management – Управление инжинирингом, поставками, строительством).

5. Привлечение фи-девелопера.

6. Привлечение концессионного девелопера.

7. Реализация проектов через спекулятивный девелопмент [10].

Описание каждой формы реализации инвестиционно-строительного проекта можно найти на интернет-ресурсе «Корпоративный менеджмент» [13].

Следующим этапом реализации инвестиционно-строительного проекта является архитектурно-строительное проектирование, а именно разработка проектной и рабочей документации.

Основанием для начала проектных работ являются:

1) федеральная целевая программа, программа развития субъекта Российской Федерации, комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная целевая программа и другие программы;

2) решение Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями;

3) решение застройщика (технического заказчика).

Разработанную проектную документацию согласовывают с застройщиком (техническим заказчиком) и, при необходимости, вместе с ним согласовывают ее с компетентными органами и органами местного самоуправления. Случаи, когда необходимо обеспечить согласование проектной документации, устанавливаются нормативно-правовыми документами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а органы, уполномоченные осуществлять те или иные согласования, определены положениями о федеральных органах исполнительной власти, утвержденными Правительством РФ.

Согласованную проектную документацию вместе с результатами инженерных изысканий направляют на государственную или негосударственную экспертизу для оценки соответствия разработанных технических решений и полученных результатов инженерных изысканий требованиям нормативно-правовых и нормативно-технических документов.

Получив положительное заключение экспертизы, застройщик (технический заказчик) для дальнейшей реализации инвестиционно-строительного проекта направляет заявление о выдаче разрешения на строительство либо в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, либо в орган местного самоуправления в соответствии с положениями ГрК РФ [9].

В целях реализации архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации, разрабатывают рабочую документацию.

Рабочая документация необходима для следующего:

1) для формирования тендерных материалов для проведения конкурсного отбора строительных подрядчиков и предприятий – разработчиков, изготовителей и поставщиков оборудования, изделий и материалов;

2) для предоставления выбранным в конкурсе предприятиям технической документации, необходимой для обеспечения процесса строительства оборудованием, изделиями и материалами и (или) для изготовления строительных изделий;

3) для обеспечения выбранных подрядчиков чертежами, схемами, спецификациями, ведомостями материалов и оборудования, сметами и др. для выполнения строительно-монтажных работ.

Следующий этап реализации инвестиционно-строительного проекта – поставка на строительную площадку строительных конструкций, изделий и материалов в количестве, необходимом для начала работ.

После предварительной организационной подготовки начинают строительство, в ходе которого выполняют строительномонтажные работы, устанавливают и монтируют оборудование, осуществляют подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения и т. п. Работы проводят в соответствии с утвержденной проектной документацией и разработанной на ее основе рабочей документацией, а также с учетом действующих требований нормативно-правовых и нормативнотехнических документов.

В течение всего этапа строительства застройщик (технический заказчик) или привлеченные им проектные и специализированные организации осуществляют технический надзор с целью обеспечения соблюдения проектных решений, сроков строительства и требований нормативно-технических документов.

Следующим этапом является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. На данном этапе выполняют пусконаладочные работы, подбирают и обучают персонал, выводят на проектную мощность основные фонды объекта недвижимости.

Далее начинается эксплуатация инвестиционного объекта, т. е. выпуск намечаемой продукции (оказание услуг) в соответствии с целью инвестиционно-строительного проекта. В результате производственной и коммерческой деятельности застройщик (технический заказчик) получает прибыль и окончательно рассчитывается с инвесторами, подрядчиками, поставщиками и кредиторами. Эффективная эксплуатация объекта недвижимости предполагает поддержание в необходимом состоянии его основных фондов. На данном этапе по мере материального и морального износа основных фондов собственники объекта недвижимости и эксплуатирующее подразделение должны организовать необходимое проектно-изыскательское обеспечение (проектное сопровождение) объекта недвижимости, решая при этом задачи:

1) инженерного обследования состояния действующего объекта недвижимости и разработки проектов его капитального ремонта;

2) архитектурно-строительного проектирования технического перевооружения, расширения, реконструкции основных фондов объекта недвижимости;

3) архитектурно-строительного проектирования восстановления объекта недвижимости в случае стихийных бедствий, аварий, катастроф и других разрушительных явлений.

Заключительный этап реализации инвестиционно-строительного проекта – вывод объекта недвижимости из эксплуатации, т. е. его ликвидация и утилизация либо перепрофилирование данного предприятия, здания, сооружения на выпуск иной продукции и (или) оказание других услуг вследствие того, что имеющийся уровень основных фондов из-за их материального и (или) морального износа не обеспечивает необходимой эффективности инвестиционно-строительного проекта. Организация работ в этом случае, как правило, начинается с первого этапа инвестиционностроительного процесса.

Глава 3
Предпроектная подготовка строительства

3.1. Получение исходно-разрешительной документации и исходных данных

До начала разработки проектной документации здания, сооружения, линейного объекта и др. проводят предварительную предпроектную подготовку. Состав и объем работ по такой подготовке зависят от назначения проектируемого объекта и вида планируемой производственной деятельности по этому объекту (строительство, реконструкция, капитальный ремонт, техническое перевооружение).

Обычно предпроектную подготовку начинают с получения исходно-разрешительной документации.

Исходно-разрешительная документация для архитектурностроительного проектирования – совокупность документов, содержащих сведения градостроительного, землеустроительного, инвестиционно-экономического характера и иную информацию, необходимую для принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления обоснованных решений о возможности строительства заявленного объекта недвижимости (здания, сооружения, линейного объекта и др.).

К исходно-разрешительной документации для архитектурностроительного проектирования относят акт выбора земельного участка, план границ земельного участка, архитектурно-планировочное задание и другие документы.

Кроме исходно-разрешительной документации для начала выполнения проектных работ необходимы исходные данные.

Об этом в ГК РФ [14] говорится следующее:

1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ застройщик (технический заказчик) обязан передать подрядчику техническое задание на архитектурно-строительное проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления проектной документации. Техническое задание на выполнение проектных работ может быть по поручению застройщика (технического заказчика) подготовлено подрядчиком. В этом случае техническое задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения застройщиком (техническим заказчиком).

2. Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в техническом задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия застройщика (технического заказчика).

Состав и содержание исходных данных и исходно-разрешительной документации для архитектурно-строительного проектирования существенно зависят от функционального назначения проектируемого объекта недвижимости (здания, сооружения, линейного объекта и др.), его мощностных параметров, места размещения объекта, геологических, экологических, санитарно-эпидемиологических и других факторов.

В постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 [8] определен ряд исходно-разрешительных документов для архитектурно-строительного проектирования, предоставляемых застройщиком (техническим заказчиком) лицу, осуществляющему подготовку проектной документации, основными из которых являются:

1) отчетная документация по результатам инженерных изысканий;

2) утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предоставленного для размещения здания, сооружения, линейного объекта и др.;

3) технические условия, предусмотренные ГрК РФ [9] и иными нормативно-правовыми документами, если функционирование проектируемого здания, сооружения, линейного – объекта и др. невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования;

4) иные исходно-разрешительные документы, установленные нормативно-правовыми документами Российской Федерации, в том числе техническими и градостроительными регламентами.

Практика показывает, что в процессе предпроектной и проектной подготовки строительства застройщик (технический заказчик) должен получить и предоставить проектировщику от 80 до 200 исходных данных и исходно-разрешительных документов для архитектурно-строительного проектирования.

Ряд исходно-разрешительных документов получают только после подготовки отдельных разделов проектной документации. Например, для получения технических условий для подключения проектируемого объекта (здания, сооружения и др.) к сетям инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и др.) застройщик (технический заказчик) в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 г. № 83 [10] должен в запросе указать:

1) необходимые виды ресурсов, получаемых от сетей инженерно-технического обеспечения;

2) планируемую величину необходимой подключаемой нагрузки (при наличии соответствующей информации).

При этом для получения технических условий в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 г. № 83 [15] застройщик (технический заказчик) вместе с заявлением о подключении должен приложить комплект документов, включающий подготовленный в процессе архитектурно-строительного проектирования раздел 5 проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений», а также:

1) баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта с указанием видов водопользования, в том числе при пожаротушении;

2) сведения о составе сточных вод, намеченных к сбросу в систему канализации;

3) сведения о субабонентах.

Таким образом, сбор исходных данных и исходно-разрешительных документов осуществляется на протяжении всего периода архитектурно-строительного проектирования и последующего строительства.

В процессе сбора указанных материалов застройщик (технический заказчик) может действовать самостоятельно либо с привлечением проектной организации.

3.2. Проведение инженерных изысканий

Выполнение инженерных изысканий является обязательным перед началом разработки проектной документации здания, сооружения, линейного объекта и др. Согласно ГрК РФ [9] не допускается подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изыскания проводят для изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и расположенных на них земельных участков, а также в целях подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, сооружений, линейных объектов и др.

В ходе архитектурно-строительного проектирования на основании материалов инженерных изысканий выявляют наивыгоднейшее местоположение здания, сооружения, линейного объекта и др. на местности с точки зрения топографии, свойств грунтов, гидрогеологии, гидрологии и других факторов; разрабатывают технические решения по конструкции и основным параметрам проектируемого объекта; определяют порядок проведения строительно-монтажных работ, рассчитывают их стоимость и т. д.

В соответствии с ГрК РФ [9] необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и методы их выполнения устанавливаются программой инженерных изысканий, разработанной на основе технического задания застройщика (технического заказчика), в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, в зависимости от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществлять строительство и реконструкцию зданий, сооружений, линейных объектов и др., а также в зависимости от степени изученности указанных условий.

К основным видам инженерных изысканий в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20 [16] относятся:

1) инженерно-геодезические изыскания;

2) инженерно-геологические изыскания;

3) инженерно-гидрометеорологические изыскания;

4) инженерно-экологические изыскания;

5) инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20 [16] относятся:

1) геотехнические исследования;

2) обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;

3) поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

4) локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

5) разведка грунтовых строительных материалов;

6) локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

В ГрК РФ [13] приведены общие положения и требования, касающиеся организации и порядка проведения инженерных изысканий для предпроектной документации, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, линейных объектов и др., расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих таких объектов. Кроме того, в этом нормативно-правовом документе содержатся общие положения и требования, касающиеся инженерных изысканий, выполняемых в период строительства, эксплуатации и ликвидации указанных объектов.

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды выполняются физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между застройщиком (техническим заказчиком) и исполнителем инженерных изысканий; к договору прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Процессы выполнения инженерных изысканий регулируются серией сводов правил [17–23] и другими нормативно-техническими документами в части, не противоречащей ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ и Градостроительному кодексу РФ [9].

Результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе в случаях, установленных ГрК РФ [9].