Текст книги "Товарищи по недвижимости"

Структура Товарищества собственников жилья

Членами товарищества собственников жилья являются все владельцы помещений в доме, как жилых, так и нежилых. Собственником еще не приватизированных квартир выступает муниципалитет или государство. Если кто-либо из собственников продает свою квартиру, то его членство в товариществе прекращается, а новый владелец автоматически с момента покупки становится членом товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения устава и правила, установленные товариществом.

Общее собрание. Высшим органом товарищества является общее собрание собственников помещений. В компетенцию собрания входит принятие решений по таким вопросам, как внесение изменений в устав, использование общего имущества, аренда недвижимости, продажа, приобретение, реконструкция, строительство, а также введение ограничений на использование общего имущества, принятие бюджета, кредитная и инвестиционная политика, найм управляющего штата, выборы правления и ревизионной комиссии. Некоторые из этих вопросов решаются простым, а некоторые – квалифицированным большинством в 2/3 голосов.

Правление товарищества. Члены товарищества делегируют правлению свое право разрабатывать политику управления и развития недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. Оставляя за общим собранием право, решать ключевые вопросы деятельности товарищества, правление принимает на себя бремя текущей работы по управлению кондоминиумом. Члены правления обязаны действовать в интересах большинства собственников, и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Председатель. Члены правления выбирают из своего состава председателя.

Заместитель председателя правления. В тех случаях, когда председатель отсутствует или не может по каким-либо причинам выполнять свои функции, возникает нужда в заместителе председателя. Им может быть избран один из членов правления.

Ревизионная комиссия. Для осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью товарищества домовладельцы избирают ревизионную комиссию, которая должна докладывать на ежегодном общем собрании членов товарищества о его финансовом состоянии в текущем году. Также для получения дополнительной, более непредвзятой информации можно привлечь независимого аудитора со стороны.

Казначей. Обязанности казначея в товариществе определяются Уставом товарищества или должностной инструкцией. Предпочтительно, чтобы казначей был одним из членов Правления. Казначей может выполнять функции бухгалтера или только обязанности по финансовому контролю над работой профессионального бухгалтера и финансовому планированию.

В первом случае казначей получает право второй подписи на всех финансовых документах товарищества, несет ответственность за полное и точное ведение финансового и бухгалтерского учета и отчетности, за сохранность денежных средств, ценных бумаг и др.

В том случае, если в товариществе работает профессиональный бухгалтер, назначение казначея не обязательно, но желательно, так как необходимо вести работу по оценке будущих расходов.

Секретарь. Секретарь товарищества ведет протоколы всех собраний, заседаний правления, может вести любую рабочую документацию и архив товарищества, если это ему будет поручено правлением.

Инициативные комитеты. В помощь правлению домовладельцы имеют возможность создавать различные комитеты из числа членов товарищества. Комитетам может быть поручено, оказывать помощь в решении спорных вопросов и конфликтов между членами товарищества, персоналом, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в учете лиц, получающих льготы от государства, в разработке бюджета и финансового плана, в вопросах содержания недвижимости, ремонта или строительства. Такие комитеты могут играть важную роль в деятельности товарищества.

Профессиональные услуги. Время от времени товарищество собственников жилья будет нуждаться в помощи специалистов в различных областях: юристов, бухгалтеров, аудиторов, архитекторов, инженеров. Товарищество может приглашать на работу таких специалистов на постоянной основе, или же, что часто оказывается более привлекательным для товарищества, только на время выполнения конкретных работ. Контроль над их деятельностью выполняет председатель правления или управляющий.

Квалифицированные рабочие и служащие. По мере необходимости Правление или управляющий, выступающий от лица товарищества, заключают трудовые договоры со специалистами, требующимися для технического обслуживания и ремонта, а также санитарного содержания зданий: электриками, плотниками, сантехниками, дворниками и т. д. Товарищество может заключить договор с обслуживающей компанией, которую оно выбирает на основе конкурса.

Управляющий. Правление может, руководствуясь решением общего собрания членов товарищества, на договорной основе нанять управляющего. Для этого специалиста разрабатывается должностная инструкция, в которой указывается, какие именно функции по управлению ему передаются. Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции, нести материальную и административную ответственность за свои действия или полную материальную ответственность (договор на полную индивидуальную ответственность может быть заключен с казначеем, бухгалтером или другим работником товарищества) и во всех своих шагах отчитываться перед правлением.

Управляющая компания. Товарищество может прибегнуть к помощи управляющей компании (роль которой может выполнять и муниципальная служба заказчика, действующая на основании договора с товариществом). Преимущество такой формы управления в том, что компания имеет в своем штате всех необходимых специалистов и более гибко подходит к выполнению своих функций. Такая компания может управлять целым жилым комплексом из нескольких многоквартирных зданий, имеющих большое количество нежилых помещений и сложные технические службы. Управляющая компания сама обеспечит содержание жилья, наняв по договору обслуживающее предприятие или соответствующий персонал.

Возможно и разделение обязанностей между правлением, управляющим и управляющей компанией. Сочетание функций, уже встречающееся в практике, выглядит следующим образом:

– управляющему поручается обеспечение технического обслуживания, ремонта и санитарного содержания домов, работа с персоналом и административное управление;

– управляющая компания осуществляет финансовое управление делами товарищества и проводит маркетинговые исследования;

– правление разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и компании.

Управление жилищным товариществом – это комплекс мероприятий по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и придомовой территории, поэтому требует определенных профессиональных знаний и навыков.

Постановка на учет в государственных органах

После регистрации в регистрирующем органе ТСЖ должно встать на учет:

– в налоговом органе по месту нахождения (юридическому адресу);

– в пенсионном фонде;

– в фонде обязательного медицинского страхования;

– в фонде занятости;

– в фонде социального страхования;

– в органе государственной статистики.

На этапе государственной регистрации ТСЖ обязаны представить в органы государственной статистики учредительные документы для присвоения идентификационных кодов, определения классификационных признаков на основании общероссийских классификаторов.

В органы государственной статистики по месту нахождения (юридический адрес) представляются копии следующих документов:

– устава;

– свидетельства о государственной регистрации;

– учредительного договора.

После постановки на учет ТСЖ должно получить от органа государственной статистики официальное уведомление с указанием идентификационных кодов согласно общероссийскому классификатору. При этом обратить внимание на то, чтобы ТСЖ были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве. Необходимо, чтобы ТСЖ был присвоен код по ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилого фонда».

После регистрации в срок до 10 дней ТСЖ обязано в установленном порядке встать на учет в государственную налоговую инспекцию по месту своего нахождения. Для постановки на учет требуются следующие документы:

– заполненная карта постановки на учет, разработанная ГНС РФ в трех экземплярах;

– заявление по утвержденной ГНС форме в двух экземплярах;

– копии учредительных документов, заверенные нотариально;

– копия справки о постановке на учет в органах государственной статистики с указанием идентификационных кодов;

– копия свидетельства о государственной регистрации, заверенная нотариально;

– копия документа, подтверждающего наличие у данной организации юридического адреса, заверенная нотариально.

В результате произведенных процедур ТСЖ присваивается десятизначный идентификационный номер налогоплательщика, выдается свидетельство о постановке на учет.

В 30-дневный срок со дня государственной регистрации ТСЖ обязано зарегистрироваться во внебюджетных фондах: Пенсионном фонде, Фонде обязательного Медицинского страхования, фонде социального страхования. Для чего необходимо представить в соответствующий фонд следующие документы:

– заявление на бланке установленного образца;

– заполненный бланк приложения к заявлению, форма которого утверждена фондом;

– копия свидетельства о государственной регистрации, заверенную нотариально;

– копии учредительных документов, заверенных нотариально;

– копия справки о постановке на учет в органах государственной статистики с перечнем идентификационных кодов;

– копия документа, подтверждающего наличие у данной организации юридического адреса, заверенная нотариально.

Документация ТСЖ

Для примера, в свободном доступе в Интернете на Яндекс-Диске имеются образцы документации ТСЖ (типовой и в виде примера исполнения) в программе Microsoft Word, которую можно скачать по ссылкам и использовать в виде образца для своей деятельности.

Типовая документация ТСЖ:

Весьма подробные заготовки для использования в ТСЖ. Яндекс-Диск, скачать по ссылке —

https://yadi.sk/d/-VJzVxn1nxjtA

Инструкция по техническому осмотру жилого дома (doc,105 КБ)

Журнал осмотра дома (doc, 155 КБ)

Заявление на вступление в ТСЖ (doc, 25 КБ)

Должностная инструкция бухгалтера ТСЖ (doc, 76 КБ)

Должностная инструкция коменданта дома (doc, 40 КБ)

Инструкция ТСЖ по созданию объединенной диспетчерской службы (doc, 52 КБ)

Инструкция по ведению делопроизводства в ТСЖ (doc,48 КБ)

Инструкция ТСЖ по приему в эксплуатацию вновь построенных домов (doc, 200 КБ)

Должностная инструкция председателя правления ТСЖ (doc, 60 КБ)

Должностная инструкция председателя правления ТСЖ (вариант 2) (doc, 52 КБ)

Должностная инструкция слесаря-сантехника (doc, 104 КБ)

Должностная инструкция старшего по подъезду (doc, 40 КБ)

Обложка к журналу регистрации осмотров дома (doc,28 КБ)

Обложка к журналу учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений санитарно-технического оборудования (doc, 24 КБ)

Обложка к журналу учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений электротехнического оборудования (doc, 24 КБ)

Обложка к журналу учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений объектов общего имущества (doc, 24 КБ)

Обложка к положению по организации технической эксплуатации жилищного фонда в ТСЖ (doc, 24 КБ)

Обложка к финансовому плану (doc, 24 КБ)

Объявление о сборе собрания по созданию ТСЖ (doc,23 Кб)

Памятка жильцу (doc, 92 КБ)

Паспорт готовности дома к эксплуатации (doc, 60 КБ)

Перечень основных документов делопроизводства ТСЖ (doc, 28 КБ)

Положение по организации эксплуатации жилищного фонда в ТСЖ (doc, 584 КБ)

Приложение к журналу осмотров жилого дома (doc, 60 КБ)

Основные руководящие документы ТСЖ (doc, 36 КБ)

Титульный лист Устава ТСЖ (doc, 28 КБ)

Устав товарищества собственников жилья (doc, 232 КБ)

Финансовый план (doc, 308 КБ).

Образцы ведения документации на сайте одного из хабаровского ТСЖ можно скачать по ссылке:

Скачать архивный файл «Документация ТСЖ» на Яндекс-Диске – https://yadi.sk/d/hPUqr93SnxiLJ

1. Смета расходов на 2014—2015 гг., (541.8 КБ).

2. Протокол общего собрания собственников от 25.09.2014 г. (смета расходов на 2014—2015), (400.6 КБ).

3. Отчет о финансовой деятельности за 2013 год, (1007.6 КБ).

4. Протокол общего собрания собственников от 05.05.2014 г. (финансовый отчет), (220.7 КБ).

5. Протокол общего собрания собственников от 01.03.2014 г. (капитальный ремонт), (211.9 КБ).

6. Смета расходов и доходов на 2013 г., (729.2 КБ).

7. Отчет ревизионной комиссии за 2012 г., (39.4 КБ).

8. Протокол правления от 01.07.2013 г., (215 КБ).

9. Протокол собрания от 01.07.2013 г., (932.5 КБ).

10. Налоговая декларация за 2012 г., (855.4 КБ).

11. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, (752.1 КБ).

12. Свидетельство о регистрации ТСЖ, (661.6 КБ).

13. Гарантийные сроки в строительстве, (15.1 КБ).

14. Обязанности правления, (36.6 КБ).

15. Устав ТСЖ, (196 КБ).

16. Смета на 2 полугодие 2009 г., (28 КБ).

17. Правила внутреннего трудового распорядка, (47.5 КБ).

18. Положение об оплате труда работников ТСЖ, (29.5 КБ).

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья – понятие достаточно новое в нашей стране. ТСЖ создается собственниками квартир, а основная цель организации – управление собственным имуществом. Организация считается некоммерческой, ее могут создать жители любого многоквартирного дома как в столице, так и в любом другом городе. Организация помогает создать удобные и безопасные условия жизни для всех своих членов.

Организация обладает определенными средствами, часть из которых формируется из обязательных взносов всех членов, а часть это бюджетные субсидии, в некоторых случаях предоставляемые государством или же властями города. Субсидии всегда выделяются под одну конкретную цель, например, для ремонта крыши здания. В некоторых случаях ТСЖ имеет и собственные доходы, что не противоречит российскому законодательству.

Основных преимуществ организации сразу несколько. Большое значение имеет возможность ТСЖ существенно влиять на деятельность управляющей компании. Члены организации никогда не заставляют жильцов собирать деньги на какое-то нововведение или закупку, однако организация вполне может найти средства для оборудования дополнительных мест на парковке или благоустройства детских площадок возле дома. Очень часто ТСЖ помогает и собаководам, оборудуя вблизи дома специальную площадку для выгула собак. Это не так дорого, как может показаться на первый взгляд.

По закону товарищество имеет право выбрать компанию, коммунальными услугами которой будут пользоваться жильцы. Компаниям приходиться учитывать это обстоятельство в повседневной работе, ведь в случае недостаточного или плохого выполнения коммунальных работ, договор с этой фирмой может быть расторгнут. При этом товарищество может составить акт, в котором будет зафиксировано недостаточное качество коммунальных услуг, а акт является основанием для перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее, согласно договору.

Несмотря на то, что капитальный ремонт здания проводится за счет жильцов, государство часто выделяет субсидию для косметического или капитального ремонта, которая может покрыть большую часть его стоимости. Субсидии выделяются не на адрес дома, а конкретной ТСЖ. Средства, полученные организацией в виде платы за сдачу внаем жилых и других помещений, можно также использовать для ремонта дома, сведя к минимуму затраты самих жильцов. ТСЖ может сдавать стены дома в аренду для размещения рекламных плакатов.

Благодаря созданию ТСЖ, жители многоквартирных домов имеют хорошую автостоянку, благоустроенный подъезд, небольшой дворик и детскую площадку, на которой есть все необходимое для детей. Взносы в ТСЖ не такие уж большие, его создание могут себе позволить жильцы любого многоквартирного дома. Любопытно, что наличие в доме ТСЖ существенно повышает стоимость квартиры. Государство оказывает товариществу определенную помощь. Например, в некоторых регионах ТСЖ были освобождены от уплаты земельного налога

Справедливости ради, нужно отметить, что ТСЖ обладают определенными недостатками. К сожалению, в некоторых случаях инициативы товарищества не находят должного понимания и финансовой поддержки у органов городской власти и самоуправлений. Механизм по взаимодействию ТСЖ и органов власти недостаточно полно описан в законе. Поэтому если какие-то жильцы не хотят платить взносы в ТСЖ, а также обязательные коммунальные платежи, то возникшие задолженности можно взыскивать только через суд, причем коммунальные платежи за это время будут оплачивать остальные члены ТСЖ.

Хотя по закону, власти города должны возвращать товариществу разницу средств между платежами обычных жильцов и льготников, на практике такое происходит очень редко, поэтому льготники не очень часто вступают в ТСЖ. Плата за эксплуатацию в доме с ТСЖ существенно выше, чем в обычном доме, однако использование средств очень прозрачно, поэтому жильцы видят, куда направляются их средства. Решение о сборе средств на дополнительные мероприятия, такие как оформление вестибюля или оплату услуг дизайнера, может быть принято только на общем собрании членов ТСЖ.

Общая эффективность ТСЖ напрямую зависит от деятельности его руководства, вот почему нужно очень внимательно выбирать правление товарищества и его председателя. К сожалению, есть вероятность, что кто-то из правления может оказаться нечистым на руку или использовать положение в личных целях, вот почему все эти возможности нужно учитывать заранее, до выбора руководства ТСЖ.

В некоторых случаях товарищество жалуется на безынициативность большей части жильцов. В таком случае, нужно чаще проводить собрание членов организации, на котором подробно рассматриваются все финансовые траты ТСЖ. При правильно организованной информационной кампании, жители охотно вступают в товарищество, ведь все новые финансовые траты отлично окупаются.

Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ:

1. Более высокие эксплуатационные платежи.

Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд керамогранитом.

2. Возможность влиять на политику управляющей компании.

Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

3. Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

4. Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

5. Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.

Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

6. Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.

Главная задача ТСЖ – обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:

– Если ЖЭК работает хорошо – редкий случай, – можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.

– Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.

– ЖЭК работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками – либо с теми же, с которыми работала ЖЭК, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.

– Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

7. Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ЖЭКов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы – ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

8. Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.

Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.

Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.

Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.

За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.

Суд выносит решение при ответчике, а заочное – и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом – семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи – апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же «возразил», то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен «вердикт» мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.

По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

Сделаем вывод из всего вышеизложенного.

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44—48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе – сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.