Текст книги "Инвестиции в недвижимость от А до Я"

Андрей Нальгин
Инвестиции в недвижимость от А до Я

© Оформление. ООО «Издательство «Эксмо», 2024

* * *

Первым делом про эту книгу: зачем она вам?

Все больше убеждаюсь я,

Как верна пословица:

Инвесторами не рождаются,

Инвесторами становятся.

Слегка перефразированный припев солдатской песни на слова К. Рыжова

Почему одни люди покупают уже третью квартиру за десять лет, а другие годами не могут выплатить единственную ипотеку?

Если вы тоже задавались этим вопросом, нам явно по пути. А вашим надежным шерпом[1]1
  Шерп – представитель народности Восточного Непала, которая славится особым мастерством в преодолении сложных горных маршрутов; в переносном смысле – опытный проводник или гид.


[Закрыть] на нем станет эта книга. Она не только приведет вас к правильному ответу, не позволив заплутать в тонкостях финансовых операций и дебрях юридических терминов, но и укажет, куда двигаться дальше, чтобы самому стать владельцем недвижимости, приносящей доход. При этом не обязательно жилой.

Лирическое отступление для тех, кто любит краткость и спойлеры. Главный секрет в том, что покупают недвижимость как раз те вторые из нашего больного вопроса. Тогда как первые – в нее инвестируют. И это вроде бы незначительное отличие – всего лишь один глагол! – предопределяет огромную разницу в результате. В деньгах она может выражаться суммой с множеством нолей.

Логичный вопрос, возникающий сразу: чем инвестиция в недвижимость отличается от ее покупки? Разве не заключаются в обоих случаях внешне схожие сделки купли-продажи?

Схожесть нередко бывает обманчивой. Основная разница: инвестор покупает источник будущих доходов, тогда как обычный покупатель – новую статью расходов. Объяснению этого феномена посвящены десятки толстенных талмудов. Классический и очень хороший учебник Шарпа[2]2
  Уильям Форсайт Шарп – американский экономист, лауреат Нобелевской премии 1990 года.


[Закрыть] по инвестициям[3]3
  Шарп Уильям Ф., Бэйли Джеффри В., Александер Гордон Дж., Инвестиции. – М.: ИНФРА-М, 2018.


[Закрыть] насчитывает свыше тысячи страниц. Мне же удалось вместить всю необходимую матчасть в три небольшие главы.

В итоге получилась простая, понятная и, главное, доступная для применения каждому концепция трех китов инвестирования в недвижимость. Сплавляя в единое целое три, на первый взгляд, самостоятельных и независимых вида операций на рынке недвижимого имущества, она дает четкое представление о том, что, как и в какой последовательности делать, чтобы купленные квадратные метры приносили доход. Понимание этого не только позволит вам приобрести особый инвесторский взгляд на квартиру, дом, гараж или офис, но и поможет выстроить собственную стратегию – как заставить их работать на вас.

Внятная концепция, четкая стратегия, реалистичный инвестиционный план закладывают фундамент успеха. Но это лишь полдела. При воплощении замысла имеет значение буквально все. Тут не бывает мелочей. Именно поэтому в каждого из «китов» я упаковал множество полезных приемов, фишек, секретов и методов, основанных на солидном практическом опыте. В их числе:

• Как выбрать наилучший объект недвижимости для инвестиций.

• Где искать и как находить квартиры по ценам ниже рынка.

• Как грамотно провести переговоры с продавцом о цене.

• Как превратить обычную квартиру в привлекательный инвестиционный объект.

• Чем аренда жилья отличается от найма и как применять эту разницу.

• Какие пункты в договоре со съемщиком по-настоящему важны.

• Как привлекать лучших арендаторов или квартиросъемщиков.

• Какие шесть шагов нужно сделать перед выгодной продажей.

• Как закончить один инвестиционный цикл, чтобы сразу перейти к следующему.

И все это в увязке с нормами законодательства и практикой правоприменения. В итоге по каждому из трех китов получился полноценный тулкит[4]4
  От англ. toolkit – набор инструментов.


[Закрыть] инвестора в недвижимость. Причем не только в жилую.

Не одним лишь инвесторам или желающим ими стать такая информация будет полезна. Если вы:

• хотите купить квартиру для себя максимально безопасно, эффективно и выгодно;

• получили недвижимость по наследству и выбираете, что с ней делать дальше;

• приобрели жилье для детей, но, пока они растут, хотите отбить часть затрат;

• ищете способ улучшить жилищные условия без огромных кредитов;

• рассматриваете варианты надежного вложения средств надолго,

то «киты инвестирования» помогут вам найти ответы на многие вопросы и успешно решить многие проблемы. Потому что за каждой строчкой книги, за каждым описанным в ней приемом, методом или фишкой стоит четвертьвековая практика сделок, договоров и решений на емком и растущем, конкурентном и все еще развивающемся российском рынке недвижимости. Которому всего-то лет тридцать от силы.

И вот тут со всей остротой встает еще один животрепещущий вопрос: «А ты-то, автор, кто такой и зачем берешься нас учить, как правильно инвестировать?»

Об этом читаем дальше.

Осебятина от автора

Когда выходишь на эстраду,

Стремиться нужно к одному:

Всем рассказать немедля надо

Кто ты, зачем и почему.

Булат Окуджава, «Куплеты Велюрова» из фильма «Покровские ворота»

Большинство книг про инвестиции содержат рассказ об авторе. Читатель имеет право знать, чью книгу он собирается читать. И по канонам жанра такие рассказы должны выстраиваться по четкой, как дважды два, схеме: «Ребята, я такой же, как вы!»

Я самый обычный человек. Звезд с неба не хватал, миллионных наследств не получал, все постигал и всего добивался сам. Совершил тьму ошибок, потерял кучу денег, горевал, бедовал, вагоны разгружал и хрен без соли доедал. Но продолжал верить в себя! И однажды, совсем как Ньютон, уснул под яблоней. Тут-то на меня и «упало» прозрение, снизошло озарение и подействовало вдохновение. Я воспрянул духом, пораскинул мозгами, познал дзен и открыл единственную в мире формулу самого успешного успеха. Поэтому теперь весь в шоколаде.

Пишу эту книгу из гамака на Бали, где гул морской мне услаждает слух, а солнце красное нежит тело. Пока же я творю, инвестиции мои работают и денежки капают (но стейтмент не покажу – просто поверьте). Короче, если я, такой простой, достиг такой неимоверной крутизны, то вы уж точно добьетесь большего. Когда изучите мой скромный опус, купленный по нескромной цене: себя ведь надо ценить высоко, правда? А для лучшего усвоения прочитанного к вашим услугам мои курсы, семинары и видеотренинги. Кстати, в конце книги вы найдете секретный код на скидку, если захотите приобрести все и сразу.

Как ни удивительно, подобные схемы все еще работают. И автор, для которого книга – всего лишь способ впарить обучающий курс, вполне может добиться таким текстом роста продаж. А на курсе он, знамо дело, будет рекламировать свой талмуд: авторский процент совсем не лишний.

Вот только все это не про меня. Семинаров не веду, курсы не продаю, видеотренинги не записываю и даже консалтингом не занимаюсь. Мои услуги нельзя купить, и в книге их рекламы нет. Есть лишь передаваемые вам рафинированные знания, полученные за 25+ лет инвестирования в российскую недвижимость. На этой ноте и продолжим знакомство.

Меня зовут Андрей Нальгин. Я финансовый аналитик, экономический журналист, топовый блогер и частный инвестор. Родился в Москве, но совсем не с серебряной ложкой во рту. Обычный парень с московской рабочей окраины. Отец – экономист, мама – воспитатель детсада, а дед так и вовсе «землю пахал», как у тургеневского Базарова. Оба деда, если быть точным. От родителей, ставших к началу 1990-х рядовыми пенсионерами, не унаследовал ничего, кроме аналитического ума и тяги к самообразованию. За что им очень благодарен. Да и заокеанский дядюшка по отцовской линии не облагодетельствовал меня миллионом долларов. Пришлось свой капитал создавать самостоятельно и с полного нуля – на инвестициях, как вы уже, наверное, поняли. И это прекрасно!

Такой бэкграунд позволил мне шаг за шагом и год за годом на протяжении четверти века познавать нюансы и хитрости, секреты и тонкости вложений в доходную недвижимость. Сейчас, накопив и знания, и опыт, могу подтвердить, что не замурован в бетонные стены никакой «Золотой Грааль», обретя который можно почивать на лаврах или кайфовать на Сейшелах. И спать под яблоней бесполезно, поскольку не работают в инвестициях никакие интуитивные озарения и спонтанные прозрения. Тогда как внятная концепция, правильно выбранная стратегия и грамотное применение выверенных практикой техник, приемов и фишек реально поднимают доходность вложений. Иногда – в разы. Всем этим в удобном книжном формате я делюсь теперь с вами.

Да, но книг «про недвижимость» сегодня издано уже не просто много, а очень много. На любой вкус и кошелек. Полно самых разных – «легальных» и самиздатовских, бумажных и электронных, отечественных и переводных. Казалось бы – выбирай, читай, познавай, применяй и богатей на сделках с недвижимостью, как сам Трамп[5]5
  Дональд Трамп – 45-й президент США, до своего избрания сколотивший миллиардное состояние на вложениях в доходную недвижимость.


[Закрыть].

Увы, есть подвох. Большинство таких книг написаны либо риелторами, либо продавцами[6]6
  Их еще называют «инфоцыганами».


[Закрыть] обучающих курсов. С пародии на последних и началась эта маленькая главка. Вы можете даже искренне симпатизировать подобным людям – многие из них умеют мотивировать на свершения. Вот только пользы от их книг примерно как от просмотра сотни рекламных роликов. Даже если авторы имеют за плечами некоторый опыт работы на рынке, самую ценную информацию они вам не откроют. Потому что сами не знают.

Книги риелторов могут принести больше пользы. Их авторы, как правило, настоящие профи с огромным опытом, которые любят свое дело. Точно знают и хорошо понимают, как выстроить любую сделку, избежав подводных камней. А многие даже подскажут, есть ли в ней «инвестиционный потенциал» с точки зрения текущих рыночных реалий. Но даже самый опытный риелтор не поможет создать подходящую именно вам, опирающуюся на ваш профиль риска долгосрочную стратегию вложений в недвижимость, которая охватывает весь жизненный цикл вашей инвестиции – от входа в покупку до выхода из нее.

А вот концептуальный подход, который предлагаю вам я в этой книге, как раз и сводит воедино все три точки опоры: стратегическое виˊдение долгосрочного инвестора, профессиональный опыт грамотного риелтора и мотивирующий пинок пассионарного коуча. Ровно то, что нужно для успеха инвестиций в недвижимость.

Зачем это мне? Во-первых, делясь полученным опытом, я отдаю моральный долг тем, кто помог мне стать успешным инвестором. Многих из них уже нет, так что книга – способ почтить их память, передав вам крупицы их мудрости. Во-вторых, чем эффективнее, шире и честнее станет рынок недвижимости в России, тем лучше будет всем. И мне в том числе.

Умный человек сказал один раз, но все запомнили на века, что «дорога в тысячу ли начинается с первого шага»[7]7
  Авторство этой фразы приписывают великому китайскому философу Лао-цзы.


[Закрыть]. Его вы уже сделали, дочитав до этого места. Так давайте двигаться дальше – к новым страницам и доходным инвестициям в недвижимость.

Глава 1

Пять мифов о недвижимости, которые нужно узнать, чтобы забыть

А в древней, древней Греции

Древнели греки с детства и

От древности все умерли,

Не доживя до нас.

От них остались мифы,

А в этих мифах – грифы,

Титаны, боги, нимфы

И творческий Парнас.

С тех пор все верят мифам,

Пусть даже апокрифам:

Обман приятен уху

И возвышает нас.

Найдено на просторах интернета, автор неизвестен

«Инвестировать нужно в то, что понимаешь», – говорил мультимиллиардер Уоррен Баффетт. В случае с инвестированием в недвижимость уместно провести параллель со строительством дома. Еще до того, как начнет работать экскаватор или пара землекопов, нужно разобрать руины, убрать мусор, выкорчевать пни, удалив все, что помешает будущей стройке. Так и нам необходимо избавиться от популярных, но вредных мифов относительно инвестиций в недвижимость, чтобы создать работающий план.

Миф первый. Недвижимость – это надежно, прочно, устойчиво, на века. Она не исчезнет, не объявит дефолт и переживет государство, при котором была построена.

В общем, так действительно бывает. Египетские пирамиды простояли тысячи лет и пережили несметное число восстаний и войн. Греческие акрополи и римские колизеи тоже местами неплохо сохранились. В японском городе Комацу есть гостиница Hoshi Ryokan, которой с 717 года непрерывно владели 46 поколений одной семьи. Самый старый каменный дом Европы, в котором можно жить и сейчас, датируется примерно XIII веком нашей эры и находится во французском Авероне. На Фарерах в деревеньке Киркьюбер благополучно стоит деревянная избушка Kirkjubøargarður, также известная как «Ферма короля», где люди живут аж с XI века.

Вот только примеров, когда здания не пережили свою эпоху, гораздо больше. Даже если ограничиться горизонтом активной жизни среднестатистического человека двадцать первого века, можно вспомнить Бейрут 1976 года, Исфахан и Тегеран 1984 года, Спитак 1988-го, Белград 1999-го, Тикрит 2004-го, Алеппо 2012-го, Донецк и Луганск 2014-го, Мариуполь 2022-го.

Наводнения в России каждый год повреждают, а то и вовсе разрушают несколько тысяч домов. Десятки тысяч жилых помещений в городах и весях выгорают при пожарах. Ежегодно происходит до двух десятков «взрывов бытового газа», приводящих к полному или частичному разрушению зданий. Горе тем, кто решил сэкономить на полноценной страховке.

Миф второй. Недвижимость защищена государством: собственность священна и неприкосновенна, а здание не бумажник – его нельзя незаметно вытащить из кармана владельца.

Действительно, 35-я статья российской Конституции декларирует, что «право частной собственности охраняется законом» и что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». От совсем уж явного беспредела, когда сосед выгоняет вас из дома, эта норма права худо-бедно защищает.

Однако есть нюансы. Их много, но для понимания важен один момент. Ваша недвижимость на самом деле ваша не безусловно, а именно до того момента, пока ее признает вашей то государство[8]8
  Так повелось со Средних веков, когда суверен наделял подданного правами на землю при условии вассальной зависимости. Собственно, по некоторым данным, английское обозначение недвижимого имущества, real Estate, происходит от изначального royal Estate. Что ненавязчиво намекает: вся собственность страны в действительности принадлежит Короне.


[Закрыть], где она расположена, и ровно на тех условиях, которые оно установило.

Это означает, что вы вправе распоряжаться своей собственностью не так, как именно вам угодно, а всегда в границах дозволенного законами. Например, вы не сможете, выкупив и объединив несколько квартир, открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме. Кроме того, недвижимое имущество у вас могут отобрать – даже без суда! – либо за символическую компенсацию, либо вообще без оной.

Для России это особенно актуально. Как сказал один градоначальник, «нельзя прикрываться бумажками о собственности». Подробности можно погуглить по фразе «Ночь длинных ковшей».

За рубежом также «все не так однозначно», особенно с 2022 года. В странах Балтии многим российским собственникам местные власти под предлогом соблюдения санкций ограничивают возможность вносить коммунальные платежи: это короткий путь к изъятию собственности «за долги». На Пиренейском полуострове принимаются нормативные акты, затрудняющие въезд российским владельцам недвижимости, не успевшим оформить вид на жительство. По локальным законам, «пустующие» дома и квартиры вправе занимать сквоттеры[9]9
  Сквоттер (от англ. squat – «присесть [на чужое]») – человек, который самовольно вселился в чужой незанятый дом или неправомерно поселился на незанятой земле. Это явление получило развитие в Италии, Дании, Испании и других европейских странах с 1970-х гг.


[Закрыть]. Наконец, в некоторых странах ЕС вовсю звучат инициативы о внесудебном изъятии собственности россиян «за поддержку режима^™».

Миф третий. Недвижимость – это доходно: даже в кризис людям надо где-то жить и работать, так что арендаторы всегда найдутся.

Многие считают, что быть рантье[10]10
  Рантье – тот, кто живет за счет ренты, то есть регулярных доходов, получаемых с капитала. В случае с недвижимостью – чаще всего за счет арендной платы (но есть и другие варианты).


[Закрыть] – круто, ведь это совсем не то же самое, что портье, сомелье или, прости господи, крупье. Хорошая недвижимость «сама себя сдает», так что делать ничего не надо, только раз в месяц получать от жильцов деньги. Конечно, так действительно бывает. Люди встречаются, женятся, обзаводятся детьми, разводятся, меняют работу, доход и образ жизни – одним словом, находят сотни поводов искать новое пристанище, поначалу съемное. Растет спрос – растет и рента. Лепота!

Только вот не реже бывает и по-другому. Например, тренд последних десятилетий – центростремительное движение населения. Из деревни люди переезжают в город, из города тянутся в мегаполис, а некоторые меняют страну и континент. Самые молодые и активные бегут в центр, где проще найти работу и устроить жизнь. В это время на периферии спрос на жилье падает, увлекая вниз и арендные ставки.

Здесь можно сделать вывод: бери недвижимость в столице, сдавай ее и в ус не дуй – центростремительный тренд вывезет, куда надо. Но охота к перемене мест – это едва ли не родовая черта двух поколений: Y, набирающего силу в социуме, и особенно Z, входящего в возраст зрелости. Для наймо– и арендодателя их легкость на подъем оборачивается проблемами. Например, сегодня люди снимают жилье на год-два, а на горизонте пяти лет съезжают почти 90 % временных жильцов. Поиски новых постояльцев длятся от двух-трех недель до двух-трех месяцев в наиболее востребованном сегменте – городском эконом-классе, и до полугода в сфере элитного жилья. Такие простои – это минус к доходности.

Другие проблемы преподносят экономические кризисы[11]11
  Пальцев обеих рук не хватит посчитать, сколько их было с 1991 года. Если вспоминать только крупнейшие, это валютный обвал 1994 года, дефолт по ГКО 1998 года, банковский кризис 2004 года, глобальная рецессия 2008–2009 годов, нефтяной шок и санкции 2014 года. С 2020 года Россия и вовсе пребывает в перманентной депрессии.


[Закрыть]. В России они повторяются каждые четыре-шесть лет. В такие периоды спрос на съемное жилье быстро сокращается, ибо люди пытаются «ужаться» в расходах. Рента летит вниз. «Денежная машина» с автоматической коробкой передач оказывается припаркованной совсем не в том месте.

Миф четвертый. Недвижимость – это гарантированная сохранность сбережений: хотя колебания возможны, в долгосрочном периоде цены на недвижимость всегда обгоняют инфляцию.

Действительно, как показывает практика, в России даже доллар может превратиться в «фантик», а недвижимость по-прежнему будет свободно продаваться и покупаться или, в крайнем случае, обмениваться.

Кроме того, с 2000 года потребительские цены в России выросли примерно в семь с половиной раз, а стоимость квадратного метра в Москве – в 12,5 раз. Но, как водится, и здесь есть нюансы: весь этот сумасшедший рост сконцентрировался в первом десятилетии нашего века. За последние десять лет цены на потребительском рынке почти удвоились, тогда как метр подорожал всего на 60 %. С учетом свежих российских трендов надеяться, что ценник в обозримом будущем поскачет вверх в темпе «золотых нулевых», могут совсем уж безнадежные оптимисты.

По авторитетным свидетельствам экономических учебников, цена в каждый момент времени – результат баланса спроса и предложения. Но в кризисные периоды интерес к недвижимости падает: люди бросают все силы на решение более насущных проблем, нежели жилищный вопрос. Рынок либо замирает до лучших времен, либо откатывается назад. Тем, кому срочно нужно продать квартиру, комнату или гараж, придется столкнуться с множеством неприятных открытий.

Как скоро вы сможете обменять свою недвижимость на всеобщий эквивалент стоимости – деньги? Одна только регистрация перехода права собственности обычно занимает от пяти рабочих дней. При очень сильном везении весь цикл продажи – экспозиция, заключение договора, регистрация, завершение расчетов – может занять месяц. Но это в случае, если никто не косячит и сделка идет как по маслу. В реальной жизни порой проходит от двух-трех месяцев до полугода и более.

Что делать, если жизненные обстоятельства отводят на сделку дни или даже считанные часы? Брошенные квартиры в Херсоне показывают, что могут потребоваться непростые решения. В таких ситуациях план замуровать сбережения в недвижимости разбивается о суровую реальность.

Миф пятый. Инвестиции в недвижимость позволяют сохранять и приумножать крупные капиталы гораздо лучше, чем банковские депозиты и другие виды инвестирования.

Действительно, средняя стоимость квартиры в Москве – 18–20 миллионов рублей. Чтобы гарантированно сохранить такую же сумму на банковских депозитах, потребуется открыть счета в 15–16 банках[12]12
  С учетом размера государственных гарантий по банковским вкладам физических лиц (1,4 млн рублей в середине 2022 года).


[Закрыть]. За каждым надо будет пристально следить. Если же денег в 4–5 раз больше, то, как говорится, «захлебнешься пыль глотать», разнося свои вклады по сотне кредитных организаций, которых в России остается все меньше[13]13
  По данным ЦБ РФ на 1 октября 2022 года, в России действуют 328 банков, из которых только 298 обладают банковской лицензией, позволяющей привлекать деньги населения во вклады.


[Закрыть].

Это звучит вполне разумно, особенно для тех инвесторов, чьи ресурсы и возможности пока еще далеки от озвученных «московских» цифр. Но, дочитав до этого места, вы, вероятно, задумались: «Так в чем же подвох?»

На самом деле никакого подвоха нет: исходный посыл верен, но только как направление мысли. Ключевой нюанс в том, что растаскивание кучи средств по многим десяткам разных банков предполагает какую-никакую диверсификацию. А вложение денег в два-три объекта недвижимости, пусть даже разного назначения, – это, как ни крути, концентрация капитала в одной корзине. Присовокупим к этому сказанное выше о надежности, доходности, рисках и ликвидности и получим вывод: инвестиционная недвижимость – совсем не то же самое, что банковский депозит. Нет ни стопроцентных гарантий сохранности, ни стабильных процентов, ни даже возврата суммы в заранее определенный срок. Может, лучше все-таки бег по банкам?

И тем не менее книга по инвестициям в недвижимость сейчас перед вами. А значит, в этой сфере деятельности все не так плохо, как могло бы показаться. Просто уже на входе важно понять один ключевой принцип. Чтобы инвестиции в недвижимость были успешными, прибыльными и надежными, все эти пять мифов нужно воспринимать не как барьеры, а как начальные условия и факторы риска.

Отечественный фольклор старается рисковых людей героизировать: «Риск – благородное дело», «Кто не рискует, тот не пьет шампанского». Но в реальной жизни все иначе.

Можно выделить три основные модели поведения в отношении рисков:

1). избегать: этот путь выбирают обыватели, не понимая, что тем самым рискуют еще больше;

2). диверсифицировать: это путь классического инвестора, но в недвижимости такую диверсификацию осуществить сложнее, чем с портфелем ценных бумаг, по крайней мере, если вы не мультимиллионер;

3). управлять: этот подход можно назвать бизнесовым, хотя он тоже часто применяется в инвестициях. Например, на фондовом рынке тейк-профиты и стоп-лоссы[14]14
  Стоп-лосс – это поручение инвестора брокеру автоматически продать ценные бумаги, если их котировки, вместо того чтобы расти, упадут до определенного уровня. Это эффективный ограничитель убытков.
  Тейк-профит – похожее поручение, но с противоположным смыслом: инвестор устанавливает цену продажи бумаги после ее роста, чтобы зафиксировать прибыль и застраховаться от разворота рынка.


[Закрыть] – это инструменты управления рисками.

Ничто не мешает инвестору в недвижимость позаимствовать у бизнеса принцип, согласно которому рисками можно и нужно активно управлять, а не бежать от них. Тогда у вас не будет ни завышенных ожиданий на старте, ни сильных разочарований в процессе. При этом в недвижимости для риск-менеджмента нужны иные приемы, нежели те, что используются в торговле ценными бумагами. О них мы поговорим позже.

В следующей главе мы разберемся с тем, что такое инвестиции, какие правила необходимо соблюдать, когда инвестируешь в недвижимость, а также на каких трех китах базируются принципы вложений в квадратные метры.