Текст книги "Инвестиции в недвижимость от А до Я"

Глава 3

Инвестиционные стратегии в недвижимости

Мяч затаился в стриженой траве.

Секунда паузы на поле и в эфире…

Они играют по стратегии «ду́бль-вe»,

А нам плевать, у нас – «четыре-два-четыре».

Владимир Высоцкий, «Песня про правого инсайда», концертный вариант

Все люди, смею напомнить, делятся на две категории. На тех, кто распределяет всех людей по двум категориям, и на тех, кто поступает как-то иначе. Причем внутри каждой из таких категорий может обнаружиться две или более подкатегорий.

В каком-то смысле инвестиции в недвижимость напоминают эту старую шутку. Они также делятся на две категории – рентные и арбитражные. А на следующем уровне детализации тоже есть место делению на подкатегории.

Рентная инвестиция подразумевает, что вы приобретаете объект недвижимого имущества надолго и на его основе создаете регулярный денежный поток или ренту. Это перекликается с правильными инвестициями в акции, которыми классики[28]28
  В их числе знаменитый американский инвестор Уоррен Баффет.


[Закрыть] рекомендуют владеть «вечно». В недвижимости вечное владение тоже возможно (примеры в первой главе), но не всегда рационально. Дом – это не коньяк, с годами лучше не становится. Рано или поздно с любой недвижимостью придется расстаться, как бы она ни была мила инвесторскому сердцу. Поэтому даже стратегия рентных инвестиций должна предусматривать выход из актива в какой-то момент. Уже только по этой причине инвестору в недвижимость есть смысл заранее разобраться не только с тем, как дом, квартиру, гараж или коттедж купить и сдавать, но и как в подходящий срок продать свой актив с выгодой, чтобы вложиться во что-то еще.

В свою очередь, для арбитражных инвестиций создание регулярного денежного дохода не является целью. Главный их смысл – получить доход от перепродажи по более высокой цене недвижимости или прав требования на нее. Это соответствует биржевому термину «арбитраж», который восходит к старому французскому arbitrage, что означает «справедливое решение» или даже «справедливая сделка». В идеале и здесь получение дохода необходимо поставить на поток – пусть не ежемесячный или ежегодный, но все же более-менее устойчивый.

На этом месте внимательный читатель должен вспыхнуть благородным гневом. Мол, как же так, в предыдущей главе автор убедительно доказал, что покупка для последующей перепродажи с прибылью не является инвестицией, а теперь пытается убедить нас ровно в обратном! Уж не морочит ли он нам голову?

И правда, есть повод заподозрить неладное. Тем более что на финансовом рынке арбитраж относят к чистым спекуляциям. Там под арбитражными сделками понимают куплю-продажу одного и того же актива с получением прибыли за счет разницы во времени между двумя этими операциями либо в связи с неодинаковыми ценами на географически разных рынках. В последнем случае инвестор может купить, скажем, акцию «Риэлти Инком Корпорейшн» в Лондоне и перепродать ее с выгодой в Нью-Йорке. Практически то же самое проделывал наш знакомец, торгаш и первый спекулянт Покан. Он за киккар зерна покупал плуг у кузнеца Дамира, чтобы перепродать его землепашцам в соседней деревне уже за два киккара. Для получения выгоды Покан использовал географический арбитраж, но мог бы и временноˊй применять тоже. В неурожайный год один и тот же плуг мог бы стоить полкиккара, а в урожайный – три. При этом сам продукт кузнечного труда, независимо от цены, оставался ровно таким, каким вышел из-под молота Дамира.

Но с недвижимостью подход, применимый к операциям с финансовыми активами или с физическими товарами, почти не работает. Например, в России сегодня, в отличие от «золотых нулевых», владельцу приходится ждать месяцами, а то и годами, чтобы перепродать объект с более-менее ощутимой выгодой. Взлет 2020 года, когда к декабрю квадратный метр жилья подорожал на 40–50 % относительно января, был удачным для инвесторов исключением. Географический арбитраж и вовсе невозможен: нельзя переместить «однушку» из Верхней Пышмы в Москву, чтобы выручить за нее высокую московскую цену.

Таким образом, в недвижимости арбитраж возможен в первую очередь за счет изменения характеристик или свойств объекта недвижимого имущества, которые добавляют ему ценности в глазах покупателя. И это уже не спекуляция, а создание добавленной стоимости, то есть бизнес. Как я уже писал, вложения в недвижимость – это инвестиции в бизнес на основе недвижимости. Только бизнес, объединяя ресурсы, труд и деловой талант предпринимателя, способен производить добавленную стоимость, превышающую арифметическую сумму исходных. И только он же способен придать этой деятельности не единоразовый, а периодический, то есть возобновляемый и повторяющийся характер.

Напрашивается вопрос: как же можно создавать добавленную стоимость в недвижимости, которая уже является добавленной стоимостью и чаще всего уже готовым объектом? Варианты ответов можно брать у того же бизнеса. Например, джинсы когда-то считались рабочей спецодеждой, а теперь их носят представители элит. Товар остался тем же, но маркетологам удалось его перепозиционировать для более платежеспособных потребителей.

В начале XXI века торговая компания «Технопарк» по примеру других российских продавцов электроники решила запустить собственную торговую марку бытовой техники под псевдозападным брендом. Однако если аналоги от конкурентов так и остались в бюджетной нише, то Bork сегодня уверенно чувствует себя в премиум-сегменте, хотя миксер, соковыжималка или чайник хоть за три тысячи рублей, хоть за 20–30 тысяч устроены и работают почти одинаково. Но бренд и дизайн творят чудеса. Coca-Cola изначально была лекарством и продавалась в аптеках, а теперь ее продажи превышают миллиард бутылок в день. Вот что значит маркетинг!

Такие подходы применимы и в арбитражных стратегиях. Меняя назначение, планировку, дизайн или интерьер объекта, мы можем позиционировать его новой аудитории, для которой он будет представлять боˊльшую ценность, либо расширить аудиторию его пользователей/покупателей. За счет первого или второго возможно увеличивать собственную прибыль. И здесь у нас снова возникают «две категории». Применительно к недвижимости можно менять либо физические характеристики объекта, либо его юридический статус и целевое назначение. В первом случае вариантами таких изменений жилых и некоторых нежилых помещений могут быть:

• ремонт;

• переоборудование;

• реконструкция;

• редевелопмент (достройка);

• перепланировка.

Во втором случае можно рассматривать как основу стратегии:

• смену целевого назначения с жилого на нежилое или наоборот;

• покупку недвижимости на стадии строительства с последующей перепродажей.

Да, инвестиции в новостройки также относятся к арбитражным сделкам. Ведь изначально покупается не сам объект, а права требования к застройщику, который его создаст через некоторое время. Тогда как продается уже готовая недвижимость «с ключами», которую можно сразу оформлять в собственность. То есть в процессе меняется сам объект инвестиций.

Вместе с тем и в рентных стратегиях ничто не мешает инвестору использовать элементы арбитража с недвижимостью, изменяя отдельные параметры собственного объекта для повышения ренты или увеличения его стоимости для будущей перепродажи. Ремонт помещения перед его сдачей или покупка объекта на первичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем – самые наглядные примеры.

Теперь рассмотрим обе категории инвестиционных стратегий более подробно.

3.1. Рентные стратегии

Покупка объекта для сдачи в аренду или наем

Это интуитивно понятная даже Покану и оттого популярная среди розничных инвесторов стратегия. Хотя многим кажется, что для нее необходим высокий первоначальный капитал, это не обязательно. Во-первых, объектами для сдачи в аренду или наем могут быть не только квартиры, апартаменты, дома и дачи, но также нежилые помещения от офисов и складов до машиномест и гаражей, где порог входа на рынок заметно ниже. Во-вторых, эту стратегию можно реализовывать не только в столицах и миллионниках, но во множестве других населенных пунктов, даже за пределами региона своего проживания. Так, уже многие москвичи и питерцы инвестируют в Сочи, Калининград, Нижний Новгород – из-за более низких цен на метр доходность получается выше, чем на конкурентных столичных рынках. И в-третьих, привлечение ипотеки тоже снижает порог входа, а использование льгот и скидок частично компенсирует затраты инвестора.

Плюсы: простота реализации, надежность, долгосрочный характер.

Минусы: конкурентный рынок, невысокая доходность, внимание государства.

Посуточная субаренда

Схема популярна и привлекает инвесторов относительно низкими первоначальными вложениями. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом – достаточно заключить с владельцем договор аренды или найма на длительный срок с правом сдавать жилье в субаренду или поднаем. Это имеет смысл, ведь посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная: прибыль может превышать затраты на 50 %, а в сезон – еще больше. Важно лишь правильно выбрать объект.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры – в таких помещениях, по данным[29]29
  https://vc.ru/money/91173-posutochnaya-arenda-kvartir-kak-ustroen-biznes.


[Закрыть] StanGher Fund, заинтересовано 57 % потенциальных клиентов. Локация должна быть с удобной транспортной доступностью и находиться близко к центру.

При этом сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро изнашивались. Те, кого такая проблема не беспокоит, зачастую сдают собственность в посуточную аренду без посредников.

Во-вторых, поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. То есть выручка может снижаться из-за простоев. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля: недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику и мебель.

Плюсы: низкий порог входа, высокая доходность.

Минусы: сезонность, нежелание собственников разрешать субаренду, затраты сил и времени на регулярный контроль за сохранностью имущества.

3.2. Арбитражные стратегии

Инвестиции в новостройки

Они относятся к арбитражным сделкам, поскольку в процессе меняется сам объект инвестиций, а инвестор принимает на себя все строительные риски, за что и получает справедливое вознаграждение. Рентабельность этой стратегии тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Раньше схема с покупкой «на котловане» или даже «на пустыре»[30]30
  По закону девелопер может открывать продажи новостройки, как только получит разрешение на строительство и опубликует проектную декларацию, то есть еще до начала работ.


[Закрыть] и последующей продажей «на ключах» могла принести 100 % отдачи на вложенный капитал. В последние годы из-за изменений в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета[31]31
  Счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных условий. Применительно к сделкам с недвижимостью на первичном рынке – это счет, на котором внесенные покупателем деньги «замораживаются» на весь срок строительства и лишь после ввода дома в эксплуатацию перечисляются застройщику. Если же тот обанкротится, не завершив стройку, деньги со счета вернутся покупателю.


[Закрыть] доходность таких инвестиций резко упала. Вложения на стадии котлована позволяют рассчитывать на доходность от 10 % до 25 % после сдачи объекта в эксплуатацию. Но зато снизился риск остаться с носом по вине застройщика.

В публикации издания «Коммерсантъ»[32]32
  https://www.kommersant.ru/doc/4267580.


[Закрыть] руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров заметил по этому поводу: «Доля инвестиционных покупок существенно сократилась – с прежних 20–30 % до малозначимых 5 %. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто “припарковать” деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят».

Так или иначе, перепродать объект можно на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки – поздняя осень и декабрь, когда девелоперы дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Плюсы: потенциально быстрый оборот капитала, высокая масса прибыли.

Минусы: заморозка стройки из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера, существенная задержка со сдачей объекта, снижение его итоговой стоимости из-за нового строительства поблизости.

Перепродажа после ремонта

Еще один популярный и интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает старую недвижимость на вторичном рынке и вкладывает деньги в ремонт, повышая рыночную цену объекта. Ценности может добавить даже простая чистовая отделка помещения. Прибыльность такой стратегии составляет около 10–20 % в зависимости от объема и качества ремонтных работ.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, стоимость которого будет ниже средней в районе. Сам район должен быть привлекательным для покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Обратите внимание на наличие крупных транспортных узлов или другой общественной инфраструктуры.

Плюсы: минимальные риски (объект уже готов), относительная простота реализации.

Минусы: низкая ликвидность, небольшая доходность при больших вложениях (стоимость объекта плюс ремонт).

Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду, так как сторонние строители могут завысить стоимость материалов и работы.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не меньше 10 %. В то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ Супермаркет недвижимости», составляет порядка 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатная квартира при покупке со скидкой в 500–700 тысяч рублей прибавляет после ремонта 600–800 тысяч. Если вложения в ремонт составили не больше 10 тысяч рублей на квадратный метр, доход от перепродажи составит от 700 тысяч рублей до 1 миллиона.

Но помните, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ, причем размер ставки зависит от суммы полученного дохода и статуса налогового резидента РФ. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет – 1 миллион рублей или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилое

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты и других бизнесов. Ключевой фактор при выборе объекта в этом случае – его расположение. Прекрасно, если жилье находится на первой линии, около оживленных транспортных узлов и человеческих потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес, по разным оценкам, в 2–2,5 раза превышает доходность от аренды под жилье. При этом сложность стратегии – в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился. Например, сегодня жилье должно принадлежать собственнику, не иметь обременений (ипотека или залог не допускаются), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Кроме того, нужно получить согласие двух третей от всех собственников дома. Сделать это бывает непросто. Наконец, для изменения статуса объекта потребуется масса бумаг: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, план помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и другие документы.

Специалисты «НДВ Супермаркет недвижимости» объясняют: «В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но, если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи – не менее чем в полтора. Стоимость услуги – от 500 тысяч рублей, если все делать своими силами, и до 2 миллионов рублей, если привлекать подрядчика. Но стоимость «однушки» в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 миллионов рублей в 10 миллионов и даже больше».

Переделка одной квартиры в две

Смысл стратегии в том, чтобы выжать максимум из площади жилья: из одно– или двухкомнатной квартиры можно сделать две студии, повысив совокупную стоимость. Это более сложная задача, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, установить дополнительную сантехнику, переделать электрику, учесть наличие окон и обеспечить максимум жилого пространства для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно продать, получив единоразовую прибыль, или сдавать в аренду. Второй вариант может оказаться заметно выгоднее: на рынке жилья студии оцениваются лишь ненамного дешевле однокомнатных квартир. Благодаря этому срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться, так как каждый квадратный метр будет приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Вместе с тем на студии, как правило, труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», – согласно оценкам проекта «Яндекс. Недвижимость»[33]33
  https://realty.ya.ru/journal/post/odnushka-vs-studiya-chto-vybrat-dlya-komfortnoy-zhizni-sdachi-v-arendu-i-investirovaniya/.


[Закрыть].

Часть I
Покупка

Глава 4
Нулевой цикл для покупателя недвижимости

Напрасно думают, что ноль

Играет маленькую роль.

Мы двойку в двадцать превратим.

Из троек и четверок

Мы можем, если захотим,

Составить тридцать, сорок.

Пусть говорят, что мы ничто, –

С двумя нолями вместе

Из единицы выйдет сто,

Из двойки – целых двести!

Самуил Маршак

Мне часто встречались советы вроде «Начинать инвестировать в недвижимость следует с “глубокой проработки вопроса”». Имеется в виду, что нужно понять, как устроен рынок, кто входит в число его участников, какие виды-типы-классы недвижимости существуют, какие риски подстерегают инвестора на пути в магнаты и латифундисты. Список вопросов зависит от фантазий автора такого совета и порой от того, на построчной или повременной оплате он сидит. В целом такой подход имеет право на жизнь. Но, как говорится, есть нюанс.

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер. Все сделки в этой сфере тоже очень долгие. Если на фондовом рынке можно стать обладателем портфеля акций за считанные минуты – с домом, квартирой, офисом, это не прокатит. Даже если хочется действовать решительно, по принципу «пришел, увидел и купил», регистрация перехода права собственности займет время: от пяти-семи рабочих дней – по нормативам оказания госуслуг – до месяца на практике. Чтобы провернуть обратную сделку, понадобится еще больше времени – от нескольких месяцев до нескольких лет. Причем не факт, что без потерь в деньгах или уровне доходности. Цена ошибки при выборе недвижимости намного выше, чем на фондовом рынке.

Чтобы выбрать правильно, вспомним главное правило: инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Поэтому мы выбираем сначала нишу и стратегию для создания и развития своего дела и только потом – сам объект, учитывая бюджет и предпочтения.

Как же понять, какая ниша и стратегия бизнеса на недвижимости подходят именно для нас?

Ответов тут еще больше, чем бизнесов. Один из наиболее понятных и заслуживающих доверия критериев лет 20 назад сформулировал американский бизнес-консультант и писатель Джим Коллинз. Перед этим он 20 лет проработал в едва ли не самой известной консалтинговой компании McKinsey.

За основу он взял древнегреческую притчу[34]34
  По легенде, эту историю описал древнегреческий поэт Архилох, но до наших дней от нее осталась лишь фраза: «Лиса знает много секретов, а еж – один, но самый главный». Один из отцов-основателей современной либеральной философии, сэр Исайя Берлин, 2600 лет спустя поделил всех лидеров на «лис» и «ежей». Первые видят мир во всем его многообразии, а вторые сводят все к простой организующей идее, которой следуют сами и благодаря которой ведут за собой массы. Именно «ежи» входят в историю как выдающиеся деятели.


[Закрыть] про ежа и лису. Лиса хитра, ловка и проворна, а еж неповоротлив и простоват. Лиса каждый день изобретает миллион сложных стратегий, чтобы исподтишка атаковать и поймать ежа, который умеет лишь одно: при возникновении опасности свернуться в колючий клубок. Но раз за разом повторяется один и тот же сценарий: лиса выпрыгивает из-за укрытия и нападает на ежа. Тот, почувствовав опасность, моментально сворачивается в шар с острыми иглами, торчащими во все стороны. Лиса видит эту непробиваемую защиту и убирается восвояси, чтобы разработать другой способ нападения. Каждый день их сражение возобновляется, но, несмотря на коварство лисы, неизменно побеждает еж.

Этой аллегорией из мира животных Джим Коллинз иллюстрировал неочевидную мысль: надежная и простая в реализации концепция на длинном горизонте позволяет достичь большего, чем любая хитроумная стратегия. В бизнесе данное правило работает особенно четко, даже если не приносит моментальных дивидендов.

Впрочем, сама по себе простота еще не служит гарантией успеха. Мало ли существует простых, но ошибочных бизнес-концепций! Или, как вариант, простая и в целом верная идея бизнеса может не подойти именно вам. Простота работает только тогда, когда сочетается со внутренними качествами самого предпринимателя. С его компетенциями, мотивацией и умением извлекать прибыль из того, чем он занимается. То есть начинать поиски своей ниши нужно с честных ответов на три простых вопроса.

1. В чем вы можете быть лучшим в мире или хотя бы в своей деревне?

2. Что из того, чем вы занимаетесь, вас по-настоящему увлекает?

3. На чем основана экономика вашей деятельности или, иными словами, «где деньги»?

Ну а дальше все тоже довольно просто. Заслуга Джима Коллинза в том, что он сумел представить сложный алгоритм выбора ниши в бизнесе по принципам уже знакомой нам «концепции ежа». Так появилась простая и наглядная диаграмма[35]35
  Очень часто ее ошибочно называют диаграммой Эйлера, хотя на самом деле это диаграмма Венна.


[Закрыть] из трех пересекающихся кругов.

Рис. 4.1. «Концепция ежа» Джима Коллинза.

Голубая фигура в центре – это и есть квинтэссенция, на основе которой можно создавать свою «концепцию успеха» в бизнесе, выбрав нишу и стратегию.

По большому счету, все эти два с половиной абзаца и одна диаграмма нужны были только для того, чтобы теперь перед вами предстала простая, как стратегия ежа, система выбора правильной для конкретного инвестора собственной ниши и подходящей именно ему инвестиционной стратегии. Ниже – более детализированная схема, которую можно использовать на практике. И теперь вы понимаете, что взята она не с потолка. Естественно, тут тоже набор из трех кругов. Только наполнение их немножко иное.

Рис. 4.2. Концепция выбора ниши и стратегии для инвестиций в недвижимость.

Два круга внизу отражают все, что связано с личностью инвестора.

• Р – это все ваши ресурсы. Они не сводятся только к деньгам. Помимо финансового капитала, важен и капитал социальный. Это компетенции, навыки, связи, репутация, профиль риска, кредитный рейтинг и даже здоровье, ведь инвестиции в недвижимость – марафон, в котором надо быть в хорошей форме по самым разным параметрам.

• Ж – это, как и у Джима Коллинза, ваши желания, источник вдохновения и мотивации. То, что вас действительно волнует. Что влечет в инвестициях, помимо стремления поднять тучу денег. То, что будет вас поддерживать на длинной дистанции, помогая переживать трудности и неудачи, неизбежные в любом деле.

Круг наверху – это внешние факторы, которые ограничивают и отчасти направляют инвестора.

• В – это возможности рынка недвижимости, доступные с точки зрения финансов и географии. Хотя сегодня вполне возможно купить жилье даже в соседнем государстве, не покидая пределов своего населенного пункта, все же не стоит в основу своей концепции успеха класть покупку студии на Манхэттене, если вы – госслужащий в России. А использовать ипотеку и другие виды кредитов для расширения пространства выбора инвестиционных вариантов надо с осторожностью (об этом поговорим в других главах книги).