Текст книги "Инвестиции в недвижимость от А до Я"

К этому моменту вы уже должны выделить критерии оценки недвижимости, которые подходят именно для вашего инвестиционного плана, поскольку они являются основой будущего бизнеса. Кроме того, должна быть и система самих оценок по каждому из критериев, от простейшего «да – нет» до шкалы в баллах, например, от одного до пяти, как в школе. Такой набор удобно группировать по пяти пунктам. Скажем, для инвестиций в городское жилье на вторичном рынке эти группы могут выглядеть следующим образом: район, локация, здание, объект, продавец.

5.2.1. РАЙОН

1. Удаленность от центра

Исторически города России развивались по схеме концентрических колец: «Кремль – посады – усадьбы и слободы». Даже Петр I ничего не смог с этим поделать. Как ни пытался первый российский император выстроить столицу по западным лекалам, расчертив город на прямоугольные кварталы, традиции взяли свое. Нынешний Санкт-Петербург протянулся огромной дугой вдоль Финского залива, внутри которой угадываются привычные схемы распределения зон. Такое историческое наследие предопределяет в основном центростремительное зонирование современных городов и укоренившийся стереотип: чем ближе к центру, тем престижнее. Оно также задает и категорию потенциальных клиентов, и базовую цену недвижимости.

2. Транспортная доступность

На первый взгляд, чем ближе к центру, тем проще с транспортом, ибо «все дороги ведут в Кремль». И оттуда много куда можно дойти просто пешком. Но это верно лишь отчасти. Самые глухие автомобильные пробки обычно образуются именно в центре. Они тормозят и наземный общественный транспорт. Но не все районы и микрорайоны одинаковы с точки зрения транспортной доступности. Это касается и центра, и городских окраин. Например, с одной стороны, в Москве даже внутри Садового кольца есть локации, откуда до метро – километра полтора пешком. С другой стороны, если в окраинное Орехово метрополитен дотянули еще в середине 1980-х, то в расположенное неподалеку Бирюлево Восточное метростроевцы зайдут только в 2027 году.

3. Насыщенность инфраструктурой

Со стороны часто кажется, что социальная и культурная среда – это больше про центр, а не про окраины. Но именно в центральных районах сплошь и рядом остро стоит вопрос с парковками, прогулочными зонами, детскими садами и школами, фитнес-клубами, а иной раз и продуктовыми супермаркетами. Однако музеи, театры и бутики в центральных районах действительно доступнее. На этот пункт нужно смотреть глазами потенциального клиента: насколько именно для него критичны такие перекосы.

4. Сложившаяся репутация

Не все районы, даже географически близкие, одинаково комфортны для жизни. У каждого из них свой бэкграунд, который нельзя не учитывать. Например, для Москвы есть такая «народная карта», которая иллюстрирует эту разницу лучше тысячи слов.

Действительно, Восток и Юго-Восток столицы отличаются худшей экологией, а потому и дешевизной жилья. Юг исторически был огромной промзоной с крупными заводами – ЗиЛ, АЗЛК, ГПЗ-1 и другими. Теперь же это московская Мекка для гостей из южных регионов. На экологически чистый Запад и Юго-Запад стремилась попасть управленческая и научная элита, а в спальной дуге от Северо-Запада до Северо-Востока селились те, кому не хватало ресурсов на что-то более достойное. Аналогичное неформальное зонирование существует и в других городах. Разобраться в нем лучше заранее, например, исследовав местные форумы и паблики или, на худой конец, опросив локальных риелторов.

Рис. 5.1. Народное зонирование Москвы.

5. Перспективы бизнеса на недвижимости

Этот пункт связан, как правило, с планами властей по модернизации дорожной сети и общественного транспорта, строительству и реновации жилья, поддержке местного бизнеса, ремонту коммунальной инфраструктуры. Подобного рода муниципальные программы способны повлиять на ставку аренды или найма и цену метра в перспективе. Узнать о них можно из публикаций на порталах местных администраций, а также из материалов общественных слушаний по проектам генпланов и застройки территорий. Обсуждения в социальных сетях и на форумах также могут оказаться в этом смысле полезными: слухами земля полнится.

Сюда же входит информация по «доходности аренды» и росту цен на квадратный метр жилья в том или ином районе. Получить эти сведения можно двумя путями: либо обратиться к сайтам-индикаторам[46]46
  Для Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и ведущих курортных городов России это проект «Индикаторы рынка недвижимости», а также портал «ЦИАН». По крупным городам РФ аналитику можно найти на сайте-агрегаторе Restate.ru.


[Закрыть] и публикациям крупных агентств недвижимости, либо собрать их самостоятельно. Первый вариант подходит инвесторам в столице и крупных городах России, второй – всем, так как он более точный и предметный.

Во втором случае придется проверить базы риелторов и частные объявления, собирая статистику по ценам на жилье в интересующей вас локации, а также по ставкам сдачи. Это позволит прикинуть потенциальную рентную доходность. Ее можно посчитать как средний размер годовой ренты для выбранного типа жилья, поделенный на среднюю цену объекта предпочтительного типа.

Если ваша стратегия из числа арбитражных, ориентируйтесь на разницу в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком, либо между новым и старым жильем в избранном районе. Но точность прогноза заметно снижается при небольшом объеме рынка.

5.2.2. ЛОКАЦИЯ

Ценность недвижимости при прочих равных определяется местоположением вашего объекта. Это значит, что локация оценивается, во-первых, в комплексе: даже самое лучшее расположение жилья или офиса не сможет окупить инвестицию в депрессивном регионе. Во-вторых, на нее надо смотреть с точки зрения потенциального арендатора или покупателя. Насколько для него важно наличие или отсутствие детсадов, школ, клубов, парков, торгово-развлекательных центров и прочих объектов в шаговой доступности. Что для него может стать «якорем» в выбранном вами микрорайоне, а что будет доводом против? Такой фокус на клиенте поможет сформировать реалистичный список инфраструктурных и других объектов поблизости для точной оценки плюсов и минусов той или иной локации.

В то же время есть относительно универсальные принципы. Большинство людей в качестве жилья предпочтут дом в тихом месте, а не тот, который выходит окнами на шумную магистраль. Небольшие продовольственные магазины в пешеходной доступности будут плюсом почти для всех, а вот наличие гипермаркета или промзоны окажется скорее минусом. Исключение составляют посуточные съемщики, для которых и вокзал поблизости – это плюс.

С точки зрения бизнеса первый этаж в доме на улице с оживленным трафиком – прекрасный выбор. Да и офис в бывшем заводском здании не оттолкнет предпринимателя, если есть удобный подъезд для автомобиля и остановка общественного транспорта неподалеку: хороший бизнесмен, как правило, думает и о нуждах наемных работников.

5.2.3. ЗДАНИЕ

Если говорить о покупке готового жилья, то, помимо локации, для инвестора важны еще несколько факторов.

1. Возраст и тип здания

Если речь не идет об историческом центре, здания конца 1960-х годов и старше, как правило, не выглядят инвестиционно привлекательными. Даже после капитального ремонта, который сегодня муниципальные власти делают скорее для освоения средств и латания совсем уж зияющих дыр, чем для решения проблем жильцов.

Такие здания, как правило, отличает низкая энергоэффективность, изношенные коммуникации, неудачные планировки квартир, отсутствие мусоропроводов и лифтов. С течением времени эти недостатки будут только усугубляться. В то же время и современный монолит может оказаться «котом в мешке»: трещины на фасадах жилых домов, построенных 10–15 лет назад, нередко скрывают за собой еще боˊльшие проблемы внутри.

Оптимальный выбор – позднесоветская «панель», такого же возраста «кирпич» либо свежий монолитный дом от надежного застройщика. А вот «сталинки», на мой взгляд, переоценены, и трехметровые потолки уже не окупают неумолимых последствий старения здания. Кроме того, миф о якобы высоком качестве их постройки разделяют только те, кто никогда не пытался сделать в сталинских квартирах капитальный ремонт или даже просто поменять окна.

Так или иначе, все здания нужно оценивать визуально и лучше лично, а не по фото. Но все относительно: если весь город в среднем «старый», нет никакого смысла переплачивать за модерн.

2. Двор и подъезд

Это то, с чем ваши клиенты, которые не сидят постоянно дома, будут сталкиваться минимум дважды в день. Оценивать следует чистоту придомовой территории, наличие детских/спортивных площадок, количество машин, клумбы, газоны, деревья и кустарники. Все это может стать важным критерием для будущего арендатора или покупателя.

В подъездах вас должны интересовать чистота, запахи, освещение, состояние стен и лестниц, исправность лифта и мусоропровода, а также лестничная площадка перед квартирой и общий тамбур. Есть смысл обратить внимание на тех, кто собирается на лавочках рядом. Тут всякая мелочь может оказаться важной.

3. Соседи

Речь в этом случае не только о соседях по лестничной клетке, но и об организациях, расположенных в доме и неподалеку от него. Если нежилые помещения первого этажа занимают продуктовый магазин, винный бутик или точка общепита, место может отпугнуть потенциальных клиентов. Не менее важно понять, какой социум сложился вокруг. Кто обычно сидит на лавочках возле подъезда, как ведут себя дети на площадке, насколько агрессивна или дружелюбна среда. Если вам доводилось бывать в особо криминальных районах, вы могли заметить, что «зло» там буквально витает в воздухе. Оно считывается на уровне инстинктов, отпугивая людей, беспокоящихся о своей безопасности.

5.2.4. ОБЪЕКТ

Оценка инвестиционной привлекательности объекта начинается с оценки его планировки и физического состояния. Большинство представленных на «вторичке» квартир относятся к массовой застройке времен СССР, а значит, выстроены в рамках схожих архитектурно-планировочных решений и похожи друг на друга даже в разных городах[47]47
  Эта особенность советской застройки хорошо показана в нестареющей классике – фильме режиссера Эльдара Рязанова «Ирония судьбы, или С легким паром!».


[Закрыть]. Однако в последнее время появляется все больше предложений в современных монолитных зданиях. И там уже можно встретить самые необычные варианты: с эркерами, нишами и сложной геометрией. Но не все планировочные изыски хороши для инвестора. Например, я рекомендую избегать квартир с вытянутыми комнатами-пеналами, огромными холлами в ущерб жилым помещениям, скошенными или скругленными углами. Все это не слишком функционально и, как правило, создает дополнительные сложности.

Относительно универсальная шкала оценки физического состояния объекта обычно включает в себя пять ступеней.

1. Сразу после ремонта

Многие считают такие объекты наиболее привлекательными. Но подвох кроется в том, что качество ремонта трудно адекватно оценить. Если владелец делал его кое-как, лишь бы навести марафет, вас могут ждать сюрпризы через полгода-год: трещины на потолке, вспучившиеся обои, отколовшаяся плитка. Оценка качества скрытых работ и вовсе требует серьезной экспертизы. В противном случае инвестор должен очень хорошо понимать, чем и зачем он рискует. Кроме того, за свежий ремонт собственник обычно просит хорошую наценку.

2. Не требует ремонта

Объект, в котором кто-то уже жил, но не успел нанести урон отделке, а строительные недостатки если и выявили, то исправили. Это хороший вариант. Минус в том, что собственник чаще всего оценивает квартиру в таком состоянии так же, как и сразу после ремонта. Хотя можно попробовать с ним поторговаться…

3. Требует косметического ремонта

Не беда, если потребуется освежить потолок и переклеить обои. Хуже, если придется устранять проблемы с кафелем или напольным покрытием. Еще хуже, если нужна замена сантехнического оборудования. Вместе с этим могут всплыть дополнительные расходы на обновление коммуникаций. Чтобы инвестировать в такую недвижимость, нужно хорошо понимать, на какой масштаб вложений, причем не только денежных, но и временных, вы готовы.

4. Требует капитального ремонта

В этом случае потребуется менять не только элементы отделки, но и двери – как входную, так и межкомнатные, окна, сантехнику, оборудование на кухне. С точки зрения рентных инвестиций это уже скорее нет, чем да. Но если у вас есть своя бригада рабочих и способность выторговать скидку, можно попробовать. Тем более если инвестиционная стратегия предполагает покупку недвижимости под ремонт.

5. Требует полного ремонта с заменой внутренних коммуникаций

Это самый тяжелый случай. Причем не сказать, чтобы он был самым привлекательным с точки зрения прибыльности. Скорее всего, масштаб реальных проблем окажется таким, что затраты на их решение не окупит никакая скидка. Понятно это станет лишь после начала работ. С другой стороны, если вы ищете квартиру под переделку, возможно, это ваш вариант. Напомню: выбор объекта напрямую зависит от стратегии.

Помимо этого, стоит учитывать и такие субъективные факторы, как естественная освещенность, ориентация окон или вид из них. Например, окна, выходящие на северную сторону, считаются минусом, а во двор – плюсом. Но это верно в первую очередь для квартир, которые вы планируете впоследствии сдать или перепродать семейным клиентам. Что же касается этажа и пейзажа за окном – их важность обычно относительно невысока. Однако существенно влиять на цену в ту или иную сторону может вид как на Кремль, так и на пыхтящий завод или шумную магистраль. Чаще всего это зависит от города и типа клиента.

5.2.5. ПРОДАВЕЦ

В этой части – всего три критерия. Оценивать их вам придется, опираясь не только на стратегию, но и на свой «аппетит» к риску, а также умение и желание разруливать сложные ситуации благодаря коммуникативным навыкам.

1. Тип продавца

Продавцом может быть собственник или агент, физическое или юридическое лицо. Юрлица нередко работают на вторичном рынке: это и органы власти в отношении выморочного или конфискованного жилья, и банки в отношении залогов по ипотеке, на которые обращено взыскание согласно закону, и застройщики, реализующие квартиры после ввода дома в эксплуатацию, и инвесторы в строительство. Такое жилье обычно продается по агентским договорам. Само слово «агент» не должно отпугивать от сделки. Другое дело, когда одно физическое лицо продает квартиру по доверенности от другого физического лица, и при этом собственник находится в другом городе (а то и за рубежом) и лично подписать договор не может. В таком случае необходим хороший риелтор и толковый юрист в одном лице, который либо грамотно отговорит вас от сомнительной сделки, либо, если вы продолжите настаивать, не менее грамотно ее организует и проведет. Но риски все равно лягут на вас.

2. Количество продавцов

Хорошо, когда собственник и продавец – это одно лицо. Но так бывает не всегда. Наследники, бывшие супруги (иной раз вместе с детьми), соседи по коммуналке могут выступать со-продавцами. И хорошо, если они действуют сообща. Однако даже между близкими людьми отношения не всегда безоблачны, и всякий риелтор со стажем может рассказать немало историй, как групповые сделки срывались прямо у финишной черты. Вместе с тем опытный торговец может обратить противоречия между партнерами в свою пользу. Только вам решать, достаточно ли у вас для этого сил и коммуникативных навыков и готовы ли вы рискнуть.

3. Мотивация продавца

«Время – деньги». Одним людям важно получить свое как можно быстрее, другим – как можно полнее. Первых можно назвать мотивированными продавцами. Их нетерпение в объявлениях о продаже, как правило, показывают выражения вроде: «Все готово к сделке» и «Срочный выход на сделку». Такие продавцы выставляют ценник примерно «по рынку», ориентируясь на среднюю цену метра по району. В свою очередь, выражение «разумный торг при осмотре» может говорить о том, что продавец заложил в цену небольшой плюс.

Что может заставить продавца спешить? Чаще всего это развод собственников, раздел имущества между наследниками, переезд, альтернативная сделка с одобренной ипотекой, где сроки поджимают, а также действительно тяжелые жизненные обстоятельства: болезнь, долги, тюрьма или криминал. Последних обстоятельств в числе мотивов лучше избегать, так как сделка, заключенная под их влиянием, впоследствии может быть признана судом недействительной.

К этому моменту образ первоклассного объекта у вас должен уже превратиться в удобный чек-лист или шкалу с оценками в баллах. Теперь можно пускаться на поиски. На первом этапе необходимо прошерстить сайты-агрегаторы и сервисы объявлений о продаже недвижимости. Помимо фильтров общей стоимости, выставляйте пожелания по локации, зданию, типу жилья и количеству комнат. Отобранные варианты для более точной оценки местоположения стоит посмотреть на сервисах вроде «Яндекс. Карты» и GoogleMaps в гибридном режиме, который сочетает в себе спутниковую съемку и указатели значимых мест: адресов остановок общественного транспорта, магазинов, школ и других объектов социальной инфраструктуры. В некоторых городах можно просмотреть панорамы улиц, на которых расположены объекты. Это позволит составить предварительное впечатление об окружающей инфраструктуре.

Скорее всего, часть отобранных объектов отсеется на этапе оценки расположения по карте. При этом виртуальное путешествие по районам и улицам может навести на идеи новых локаций и объектов. В конце концов, у вас сформируется так называемый wish list или перечень потенциально привлекательных объектов с адресами и контактами, по каждому из которых изначальные чек-листы заполнены на 75–80 %.

Второй этап – обзвон продавцов. Ваша задача – оценить и уточнить отдельные пункты чек-листа, в первую очередь касающиеся их мотивации, готовности к выходу на сделку, наличия необходимых документов на руках и т. д.

Не стану уверять, что это просто. В 90–95 % случаев между собственником и вами будет стоять посредник – агент, риелтор, представитель. Само по себе это не хорошо и не плохо. Агент выступает на стороне собственника, но у него есть и свой интерес. Размер его вознаграждения, как правило, имеет предел и не зависит от потраченного времени. Вместо этого ему выплачивается вся сумма из конечной выручки от сделки. Если же недвижимость зависает на стадии показов и осмотров, агент может проявить чуть боˊльшую готовность принять встречные предложения покупателя в пределах разумного.

В свою очередь, собственник, который сам занимается сделкой, потому что экономит на услугах риелтора, может быть менее уступчивым, нежели агент. Об этом нужно постараться узнать до того, как вы начнете торговаться. Помните при этом, что торг без осмотра считается моветоном.

На этом этапе ваша главная задача – понять мотивацию собственника. Универсальных рецептов нет. Но есть несколько важных обстоятельств, которые возможно выяснить при разговоре:

– объект уже давно выставлен на рынке;

– у продавца на руках все возможные документы, вплоть до справок из нарко– и психдиспансеров;

– объект находится под ипотекой либо участвует в альтернативной[48]48
  Альтернативной называется сделка, когда один объект покупается за счет выручки от продажи другого.


[Закрыть] сделке;

– объектом выступает наследственное имущество, которое продает группа родственников;

– продавец постоянно проживает в другом регионе или стране, но сделку заключает лично.

Все это может говорить о более высокой мотивации к продаже. Скидку в этом случае получить гораздо проще. И, в конце концов, иногда можно прямо спросить, уместен ли торг. Для этого нужно вести диалог в вежливом, деловом ключе, без многословия и пауз, заставляющих собственника сомневаться, не теряет ли он зря с вами время. Так что держите чек-лист под рукой.

Впрочем, первоклассные сделки не исчерпываются потенциалом для торга с продавцом. Существует еще три большие категории.

1. Торги по продаже государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, перешедшего в собственность государства по договорам пожизненного содержания с иждивением.

2. Продажа имущества конкурсными управляющими в рамках процедур банкротства организаций и физических лиц.

3. Витрины залоговой недвижимости, на которую обращено взыскание по закону об ипотеке и которая выставляется на продажу ипотечными кредиторами.

Сделки двух первых категорий можно найти на электронных торговых площадках (ЭТП), сайтах-агрегаторах и портале «ГИС Торги»[49]49
  Официальный сайт системы – www.torgi.gov.ru. Это также своего рода агрегатор имущественных торгов, только государственный.


[Закрыть]. Сами торги проходят на одной из российских ЭТП. Участвовать в них имеет право любой дееспособный гражданин. Для подачи заявки и заключения сделки нужно предварительно обзавестись квалифицированной электронной подписью от аккредитованного удостоверяющего центра, список которых размещен на официальном сайте Минцифры России. Витрины залогов, как правило, находятся на сайтах банков-кредиторов. Впрочем, некоторые кредитные организации используют для продажи залогового имущества одну из российских ЭТП.

Торги на электронных площадках чаще всего проходят в форме открытого аукциона, а стартовая цена каждого лота определяется сертифицированным оценщиком. Она может быть заметно ниже, чем у аналогичных объектов на вторичном рынке. Вместе с тем окончательная сумма сделки определяется по итогам торгов, заранее ее предсказать невозможно. Однако максимальный риск для инвестора в случае проигрыша заключается в том, что задаток, который необходимо внести для участия в торгах, будет заморожен на все время аукциона, как правило, на несколько недель. В случае победы ваш задаток зачтется в стоимость объекта. И хотя электронный формат торгов немного сбивает накал страстей по сравнению с драматизмом очных аукционов, доза адреналина все равно будет вам обеспечена.