Текст книги "Инвестиции в недвижимость от А до Я"

Глава 6
Фундамент и стены

Я не хочу четыре стены, пол, потолок –

Солнца хочу, неба хочу, радуг хочу и дорог.

Дома всегда и тепло, и уют, люстра, кровать и сервант.

Стены в обоях дышать не дают, юнгой возьми меня, Грант!

Татьяна и Александр Соловьевы

По правде говоря, первоклассные сделки – редкость на рынке. По собственному опыту я знаю, что из каждой сотни уже отфильтрованных объявлений в поисковой выдаче до звонков доходит не больше 15–20, а до просмотров – и того меньше. Точные пропорции зависят от сезона, состояния рынка и вашего везения. При этом инвестору в недвижимость не нужно, чтобы такие сделки возникали по сто раз на дню. И даже пара десятков в месяц – тоже перебор. Для большинства людей достаточно двух-трех превосходных как по цене, так и по точности попадания в инвестиционную стратегию сделок в год.

Конечно, с одной стороны, их поиск может показаться утомительным. Промывать тонны руды ради одного «золотого самородка» – занятие не для слабых духом. Но никто и не обещал, что будет легко. С другой стороны, затраты сил и времени на поиск, анализ и отсев сделок не так уж велики. Звонки, рекогносцировки на месте и осмотры объектов отнимают, как правило, не дни, а часы. В сущности, если перевести полученный финансовый результат в почасовую оплату, получится ставка как у топового адвоката или преуспевающего консультанта. И это без учета последующей ренты.

Есть несколько способов, как мотивировать себя, чтобы не остыть в поисковом процессе. Хотя деньги – основной язык инвестора, но чисто денежные аргументы, аналогичные приведенному выше, про ставку адвоката, работают не для всех. Я рекомендовал бы каждому изучить популярные приемы и техники самомотивации и выбрать для себя наиболее подходящие. Благо соответствующей литературы на российском книжном рынке хоть отбавляй[50]50
  Рекомендую обратить внимание на книги и методики Брайана Трейси, Тони Роббинса, Стивена Кови, Дэна Вальдшмидта, Игоря Манна и Глеба Архангельского.


[Закрыть].

Рано или поздно ваша потенциально первоклассная сделка найдется. Что дальше?

Так сложилось, что в русском языке, как и в некоторых других, все, что относится к торговле, часто имеет дополнительные негативные коннотации. Торг – занятие социально не поощряемое. Торговец и тем более «торгаш» – человек сомнительной репутации, почти мошенник. Спекулянт – и вовсе преступник[51]51
  Всего 30 с небольшим лет назад спекуляция в нашей стране была уголовным преступлением.


[Закрыть]. Укоренилось это отношение едва ли не с тех времен, когда наш старый знакомец Покан совершил свою первую удачную сделку, выступив посредником между пахарем Таштемиром и кузнецом Дамиром. Но в рыночной экономике, где цена – это результат баланса между спросом и предложением, торг как раз уместен. Исключения составляют разве что государственно регулируемые тарифы. Инвестиции в недвижимость – не тот случай, так что с продавцом договариваться можно и нужно. Кстати, именно такой оборот – «переговоры о цене» – я предпочитаю короткому слову «торг».

Другой деликатный момент, который может смущать начинающего инвестора, лежит в области этики. Мы уже обсудили, что один из критериев первоклассной сделки – мотивация владельца к продаже. Чем она выше, тем более выгодные условия может получить покупатель. Но высокая мотивация очень часто свидетельствует о наличии жизненных трудностей у продавца. Так вот, этично ли использовать его проблемы, чтобы получить дополнительную скидку? Отвечая себе на этот вопрос, стоит учесть, что:

а) выдвигать встречные предложения не зазорно, ведь у вас в руках нет ни дубины, ни пистолета, а с точки зрения права вы действуете на равных;

б) вы не единственный покупатель на рынке и, вероятно, уже не первый, с кем имел дело продавец, так что на ваше предложение он согласится, если сочтет его наиболее выгодным с учетом всех своих обстоятельств;

в) не вы источник проблем продавца, но вы в каком-то смысле, возможно, выступите ключом к их решению.

Словом, договаривайтесь с мотивированным продавцом на здоровье, но помните: «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон»[52]52
  Из романа «12 стульев». Цит. по: Ильф И., Петров Е. 12 стульев. Золотой теленок. – М.: Эксмо, 2006.


[Закрыть]. Чтобы избежать сопротивления своего визави, соблюдайте три правила.

Правило № 1. Сначала осмотр, потом переговоры о цене. Это верно даже для сельского базара. Ни один продавец не обрадуется покупателю, который начинает сходу торговаться, даже не глянув толком на заботливо выложенные томаты или персики на прилавке. Когда речь о сделке на несколько миллионов рублей (или даже «не-рублей»), торопливость вредит еще больше. Поэтому сначала внимательно осмотрите объект, задайте уточняющие вопросы, соберите максимум информации для переговоров и только после этого начинайте договариваться.

Правило № 2. Аргументы – решают, просьбы – помогают. Со времен Иисуса известно: «Просите – и дано будет вам; ищите – и найдете; стучите – и отворят вам; ибо всякий просящий получает, и ищущий находит, и стучащему отворят»[53]53
  Евангелие от Матфея (Мф. 7:7–8).


[Закрыть]. Однако, говоря языком математики, это условие необходимое, но не достаточное. Всякая просьба должна быть убедительно аргументирована. Для наглядности представьте, что на улице к вам подходит незнакомец и сходу просит подарить ему несколько сотен тысяч рублей или даже миллион-другой. Как вы отреагируете? А ведь когда вы просите собственника о скидке, вы, по сути, предлагаете ему «подарить» вам часть денег от продажи. Очевидно, что для такого подарка у него должны быть веские основания.

Правило № 3. Эмпатия – оружие переговорщика. Важно и соблюдать элементарную вежливость: на осмотр не опаздывать, быть дружелюбным и корректным, проявлять уважение к чужой территории и учитывать интересы продавца, не забывая о своих. Последний тезис лучше всего раскрывает старый добрый анекдот:

– Папа, а почему говорят, что Бог избрал евреев?

– Потому что они, даже когда молятся, не клянчат, а делают коммерческое предложение.

Иными словами, для успеха переговоров о цене недостаточно просто попросить о скидке и привести убедительные аргументы, почему вам должны уступить. Необходимо предложить продавцу нечто для него важное, что придаст сделке характер win-win[54]54
  Словарь Market Business News определяет Win-Win («Выиграть-Выиграть») как сделку, в результате которой в выигрыше остаются все ее участники.


[Закрыть].

Подробнее о том, как вести переговоры по поводу цены, мы еще поговорим, а пока обсудим правила, которых следует придерживаться, чтобы выбрать хороший объект.

Театр начинается с вешалки, а осмотр квартиры – со двора. Даже если вы проделали всю предварительную работу по анализу локации, будет не лишним убедиться, что все необходимые инфраструктурные объекты микрорайона на месте и функционируют, сам дом не имеет ни трещин на фасаде, ни других признаков аварийности, подъезд, лифт (если он есть) и лестничная площадка находятся в удовлетворительном состоянии. Было бы хорошо поговорить с жильцами на предмет шумных или проблемных соседей. И все перечисленное надо проделать до начала осмотра!

На встречу с продавцом обязательно приходите к согласованному времени, не опаздывая. С собой захватите бахилы, а совсем грязную обувь лучше почистить еще у подъезда. Вежливость, уважение и скромность для вас обязательны, а вот лишняя застенчивость только вредит. Из всех этих «мелочей» складывается ваш имидж как партнера по сделке, а значит, и ваша переговорная позиция. Помимо бахил, желательно иметь с собой смартфон с хорошей камерой, блокнот для заметок, ручку или карандаш, а также фонарик и рулетку.

Ниже – несколько правил осмотра.

Правило № 1. Оцениваем планировку. Совпадает ли она с планом по технической документации? Не проводилось ли перепланировок? А если проводились, узаконены ли они? Особое внимание уделите «мокрым зонам»: если они не на месте, такую перепланировку жилой квартиры вряд ли получится узаконить. В доме с газовыми плитами дополнительно проверяем, что плита исправна и все конфорки работают, подводка не имеет видимых повреждений, а доступ к перекрывающему газ вентилю свободен.

Правило № 2. Проверяем состояние инженерных коммуникаций. Речь о водопроводе, канализации, электропроводке, отоплении. Обратите внимание на наличие потеков, ржавчины, наплывов в местах сочленений труб, следов короткого замыкания на розетках и выключателях электросети. Проверьте исправность запорной арматуры на водоразборном стояке, работу смесителей на раковинах и сливного бачка унитаза, пощелкайте выключателями, оцените работоспособность плиты и духовки, нагревательной колонки или бойлера. Наконец, убедитесь в наличии, доступности и рабочем состоянии счетчиков воды, электричества, тепла, а также в возможности подключения к интернету.

Правило № 3. Осматриваем капитальные элементы. Важно проверить, как открываются и закрываются окна и двери, не скрипят ли петли, целы ли стекла, каково состояние наличников, откосов, дверных и оконных коробок, запорной арматуры. Протестируйте, как работают замки, задвижки и защелки на входной двери. Не лишним будет проверить элементы отделки стен и пола в санузлах: кафель слегка простучать, пластиковые панели или пленку тщательно осмотреть на предмет грибка или плесени.

Правило № 4. Оцениваем общее состояние. Помимо зрения, вам понадобится слух и обоняние, особенно если в квартире есть домашние животные: не все их запахи удастся вывести даже со временем. Также вас должны насторожить «ароматы» сырости, плесени, грибка и кухонный чад от соседей. Оцените шумоизоляцию, обратите внимание, скрипят ли половицы. Замечания и вопросы, возникающие по ходу осмотра, записывайте в блокнот, самые проблемные места фотографируйте на смартфон. Постарайтесь сопоставить реальное состояние жилья с тем, которое описано в объявлении о продаже. Помните, что людям свойственно переоценивать качество своего продукта минимум на одну ступень, так что к небольшим расхождениям придираться не стоит. А вот крупные обязательно для себя зафиксируйте.

Правило № 5. Работаем с бумагами. Если комплект документов, необходимых для сделки, у продавца на руках, проверьте его полноту. Дополнительно попросите показать платежки за услуги ЖКХ. Помимо наличия задолженности, они могут содержать дату очередной поверки счетчиков. Также попросите паспорта на счетчики и другое оборудование. Если ремонт свежий, поинтересуйтесь исполнителем, договором и гарантией. Задайте возникшие по ходу осмотра вопросы, пока не акцентируя внимания на недостатках, которые показались вам значимыми. Уточните, что из мебели и оборудования останется на месте и когда будет вывезено все остальное.

Но тут важно не переборщить. С одной стороны, дотошность и внимание к деталям говорят о серьезности намерений покупателя. С другой, избыточная мелочность и въедливость могут оттолкнуть продавца, которому может расхотеться иметь дело с вашими требованиями и придирками. Есть и третий момент. Если продавец во время осмотра нервничает или ведет себя странно, это повод насторожиться и действительно быть максимально внимательным к мелочам либо вовсе отказаться от сделки. В конце концов, «жадность фраера сгубила».

Если же результаты осмотра и общения с продавцом вас устраивают, можно переходить к следующему шагу.

Повторю еще раз: вместо короткого слова «торг» лучше использовать уважительный оборот «переговоры о цене». С одной стороны, он довольно точно отражает суть этого процесса, а с другой – психологически более выгоден вам. Ведь если идут переговоры, значит, вы и продавец – партнеры. Это хорошая основа для того, чтобы договориться на условиях win-win. Если же идет торг, то кто-то будет вынужден «прогнуться», и вполне возможно, что прогибаться вынудят вас.

Но большинство покупателей на вторичном рынке пытаются именно торговаться. И совершают одни и те же ошибки.

1. Предлагают снизить цену просто так: мол, давай, дорогой продавец, ты мне скинешь тысяч 200–500, а я, так и быть, куплю твой объект. Об этом предложении продавец справедливо думает: «Ага, конечно, разбежался!» и отказывает.

2. Перечисляют множественные «недостатки» объекта, преувеличивая их или даже высасывая из пальца. На это продавец легко может ответить: «Не нравится – не бери».

3. Уверяют, что в соседнем доме точно такое же помещение продается на «много-много» тысяч дешевле. Ответ продавца: «Ну так и ступай себе с Богом… в соседний дом».

Равноправные переговоры о цене позволяют как минимум избежать этих ошибок.

Еще один важный психологический момент. Для большинства людей разговор о цене по определению неприятный. Он заставляет напрягаться и нервничать. Поэтому многие интерпретируют просьбу о скидке как давление и чисто интуитивно начинают защищаться. В таких случаях ваши шансы на успех могут повысить следующие пять приемов.

1. Открытая просьба. Вы просите продавца о «небольшой» уступке, мотивируя это личными обстоятельствами, и в то же время не просто оставляете за ним право вам отказать, но и демонстрируете, что к его отказу вы морально готовы. Например, вы можете сказать: «Я хотел бы купить квартиру именно у вас, но цена для меня немного высока. Если бы вы уступили мне столько-то, мы могли бы прямо сейчас ударить по рукам. Но, разумеется, если ваши интересы от этой скидки пострадают, я все пойму и буду искать другие варианты».

Так вы вроде бы «помогаете» продавцу отказать вам. Но возникает парадокс. Как уверяют психологи, чем проще человеку вам отказать, тем проще ему в то же время с вами согласиться. Когда вы даете собеседнику выбор, вы словно говорите ему: «Ты в безопасности, расслабься, между нами нет конфликта, обороняться не нужно, и в конечном счете ты сам принимаешь решение». Так почему бы его не принять в пользу хорошего человека, то есть – в вашу?

2. Аргументированная просьба. Для нее пригодятся записи из блокнота, которые вы сделали при осмотре. Наверняка многие проблемы, которые вы обнаружили, потребуют существенных расходов на устранение, поэтому вы можете сказать: «Я готов купить у вас квартиру, но вы же понимаете, что вот это, это и это требует ремонта или замены, а значит, дополнительных денег. Я посчитал примерно, сколько это может стоить. Мне кажется, было бы справедливым хотя бы частично разделить затраты, ведь проблемы вызваны не мною. Какой размер скидки вы могли бы мне предоставить? Или вы можете предложить свой вариант компенсации».

Так вы ненавязчиво обращаетесь к совести продавца, мягко апеллируете к чувству справедливости, но вместе с тем деликатно даете понять, что выбор – только за ним. Важно не зарываться, требуя слишком много, поскольку продавец, вероятно, и сам посчитал, во сколько бы ему обошлось устранение проблем. Но если ваша просьба действительно справедлива, а размер притязаний не выходит за пределы разумного, он вполне может согласиться компенсировать свой «косяк».

3. Взаимовыгодное предложение. Как говорят продавцы строительных магазинов, покупателю сверла нужен не сам инструмент, а дырка в стене. Самые опытные добавляют: «…чтобы повесить туда картину». Аналогичный принцип работает и в недвижимости: тому, кто продает квартиру, нужна не сама по себе сделка и зачастую даже не деньги от нее, а решение какой-то проблемы. В этом смысле вы, как покупатель, вполне можете оказаться частью решения. Но чтобы правильно выдвинуть предложение, важно понять, что реально требуется вашему визави. Очень часто это либо «максимум наличных», либо «быстрая сделка». В последнем случае продавца может заинтересовать помощь с ускоренным оформлением государственной регистрации, вывозом имущества, переездом. Если вы в состоянии что-то из этого предложить, не ущемляя себя, попросите в обмен на свою помощь разумную скидку. Это вполне справедливое решение: если вы помогаете продавцу с его проблемой, почему бы и ему не пойти вам навстречу.

4. Театральный спектакль. Это целая группа приемов, причем на грани этичного. Один из них – «недовольный супруг»: на осмотр приходят «муж» и «жена». Одного все устраивает, другой ко всему придирается, твердит, что цена явно завышена. Оставшись наедине, женщина тихо просит продавца немного подождать, намекая, что уговорит «супруга», после чего оба уходят. Затем «жена» победно возвращается, предлагая цену выше, чем озвучивал «муж», но ниже, чем хотел продавец.

Другой прием – «иллюзия толпы»: вы заранее договариваетесь с друзьями, родственниками или знакомыми, чтобы они сыграли роли потенциальных покупателей, придя на «осмотр» после вас, один за другим. Троих или четверых визитеров, которые в один голос назовут более низкую цену, будет достаточно. На их фоне ваше предложение покажется продавцу самым выгодным.

5. Главное условие. Перед тем, как начнете переговоры с продавцом, убедитесь, что его предложение уже не является самым выгодным на рынке в данный момент. Если на осмотре не выявилось никаких скрытых проблем, обычно это значит, что все скидки заложены в цену. И тогда, если квартира вас устраивает, переходите к следующему этапу.

РЕМАРКА

Помните, что эти приемы работают, когда продавцом выступает физическое лицо и в переговорах участвует сам собственник. Для покупок на торгах, через витрину залогов или у юрлица они не годятся. Хотя скидки нередко можно получить и там.

Согласие относительно цены – краеугольный камень любой сделки, но не единственное ее условие. Важно достичь соглашений по поводу мебели и техники, сроков передачи ключей и освобождения квартиры от лишнего имущества. Более детализированный список будет еще подробнее:

• Цена сделки.

• Цена в договоре.

• Порядок и форма расчетов.

• Кто и какие расходы по сделке несет.

• Состояние, в котором квартира будет передана покупателю.

• Оборудование, техника и мебель – все, что передается вместе с квартирой, включая паспорта, инструкции, гарантии, чеки и другие документы.

• Обязанность продавца – предоставить недостающие документы:

– брачный договор или согласие второго супруга на сделку, если квартира куплена в браке, но собственником является один супруг;

– согласие органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние;

– комплект документов для регистрации перехода права собственности;

– документы, необходимые для проверки квартиры и подтверждения дееспособности продавца.

• Сроки:

– проверки покупателем юридической чистоты недвижимости;

– подготовки продавцом документов для сделки;

– подписания договора купли-продажи;

– освобождения квартиры продавцом юридически и физически.

• Обязательство продавца оплачивать услуги ЖКХ до согласованной даты передачи квартиры покупателю и не иметь долгов по ним к этому моменту.

• Порядок и сроки приема-передачи квартиры.

• Ответственность покупателя и продавца за нарушение договоренностей.

Обо всем этом лучше договариваться «на берегу». Чем обстоятельнее будут ваши договоренности, чем больше потенциально спорных моментов они смогут нивелировать заранее, тем более комфортной станет сама сделка для обеих сторон. Именно с такой позиции нужно договариваться с продавцом, ведь полная ясность по каждому пункту тоже в его интересах. Вместе с тем перегибать палку и чрезмерно настаивать на своем не стоит. В конце концов, именно вы как инвестор больше всего заинтересованы в том, чтобы ваша первоклассная сделка успешно дошла до логического завершения.

6.4.1. ФИКСАЦИЯ ДОГОВОРЕННОСТЕЙ

Российское законодательство не требует фиксации взаимных обязательств непременно в письменной форме. Но в действительности все согласованные вопросы по предстоящей сделке лучше «перенести на бумагу», как говорят бюрократы. Не столько для того, чтобы в случае возникновения в будущем споров или проблем было с чем идти в суд, сколько для того, чтобы исключить поводы для такого развития событий. Восприятие каждого человека всегда субъективно и только то, что написано пером, – не вырубишь и топором.

Но просто зафиксировать обязательства письменно – мало. Рассмотрим, как обеспечить их выполнение.

Даже далекие от рынка недвижимости люди знают главные волшебные слова – залог, аванс, задаток. В глазах большинства обывателей это почти одно и то же, а потому можно часто услышать: «Внес залог за квартиру» или «Квартира под авансом». Но с точки зрения закона это совершенно разные способы обеспечения обязательств.

Залог – это имущество, которое одна сторона по сделке на время передает во владение (но не в собственность) другой с условием, что та сможет в случае нарушения обязательств залогодателем получить предмет залога в качестве материальной компенсации. Однако по ряду причин таким предметом не могут быть деньги, а значит, взять «залог за квартиру» в рублях или в долларах не получится. Не вариант для сделок с недвижимостью, увы.

В свою очередь, аванс – это, по сути, предоплата. То есть часть от полной суммы за квартиру, которую покупатель передает продавцу до подписания договора купли-продажи и, соответственно, до регистрации перехода права собственности. И если в какой-то момент до этого любая из сторон передумает и сделка сорвется, продавец ничего не потеряет. Он вернет покупателю аванс, причем «за вычетом уже произведенных затрат» на подготовку сделки. Но ведь покупатель тоже несет расходы, например, на проверку юридической чистоты квартиры. Также он тратит время и силы, упускает другие варианты и выгоду. Но ничего из этого возвращенный аванс ему не компенсирует.

Таким образом, лучший способ обеспечить выполнение обязательств – это задаток. Согласно Гражданскому кодексу РФ, задаток – это денежная сумма, которую одна из договаривающихся сторон (в нашем случае покупатель) выдает другой стороне (продавцу) в счет причитающихся с нее платежей, а также в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Закон гласит: если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Причем соглашение о задатке обязательно должно быть заключено в письменной форме.

Какой именно? Некоторые убеждены, что вполне достаточно расписки, лишь бы там были указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка, вид сделки, параметры объекта и сроки исполнения обязательств. Но лучше все же подписать полноценное соглашение о задатке, включив в него все согласованные детали будущей сделки, в том числе те, при которых односторонний отказ покупателя не повлечет удержание задатка продавцом. В списке таких обязательств могут быть:

– существенное ухудшение состояния квартиры из-за пожара, залива или других происшествий;

– нарушение продавцом обязательств по предоставлению документов;

– обнаружение покупателем обстоятельств на стороне продавца, которые могут повлечь признание сделки купли-продажи недействительной;

– непредвиденные препятствия к заключению сделки, возникшие на стороне покупателя, например, болезнь, инвалидность, утрата дееспособности;

– возникновение различных форс-мажоров.

Если вы заключите соглашение о задатке, то расписка станет документом, который подтвердит факт получения денег продавцом от покупателя. В ее текст необходимо включить фразу о том, что денежная сумма получена именно в рамках указанного соглашения, а не просто так или в долг. Если же вы по каким-то причинам не хотите или не можете заключить с продавцом соглашение о задатке, постарайтесь договориться с ним о включении перечисленных выше пунктов в текст расписки.

Что касается размера задатка, в законе РФ они никак не регламентируются. Но здравый смысл подсказывает: чем меньше сумма денег на руках у продавца, тем проще ему будет отказаться от сделки, если попадется более выгодный вариант или менее требовательный покупатель. Так что лучше ориентироваться на примерную цену квартиры – задатка в размере 0,5–5 % от нее, как правило, достаточно. На практике он редко превышает 50–100 тысяч рублей в «экономе» и 100–200 тысяч в бизнес-классе.

6.4.2. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ

Юридическая чистота объекта означает, что недвижимость «чиста» перед законом: продавец ее получил в собственность легальным путем, она не находится под арестом или иным обременением, а ее продажа не ущемит ничьих законных интересов и не вызовет претензий третьих лиц. Параллельно следует проверить личность продавца: собственник он или посредник, какие у него документы, нет ли сомнений в его дееспособности. Некоторые пуристы[55]55
  Пурист – сторонник чистоты чего-либо. В данном случае – приверженец строгого следования в первую очередь букве закона, а не его духу или смыслу.


[Закрыть] считают, что проверять юридическую чистоту объекта необходимо отдельно от проверки личности его продавца. Но поскольку и то и другое неразрывно связано, в итоге выходит «два в одном» – общее понятие о юридической чистоте сделки.

Сразу обозначу свою позицию: проверку юридической чистоты лучше доверить профессионалам. Это не слишком дорого стоит. Самостоятельно же можно наделать кучу ошибок, даже следуя четкому и вроде бы простому алгоритму. Что в итоге выйдет кратно дороже любой «экономии» на юридических услугах. Вместе с тем ошибаются все, в том числе профессионалы, поэтому и самому инвестору важно знать пять ключевых этапов проверки.

1. Проверить правоустанавливающие документы

Попросить продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности, необходимо на стадии осмотра. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство нотариуса о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), договор мены или договор о приватизации жилья. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда.

Эти документы нужно внимательно изучить и проверить, нет ли в них признаков «липы» – подчисток, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, размытых печатей и прочих подобных элементов. Также нужно обратить внимание на сроки. Если квартира продается чуть ли не сразу после оформления права собственности, это повод насторожиться. Особенно если перед вами договор дарения или пожизненного содержания. Реквизиты стоит запомнить и сохранить.

2. Проверить право собственности продавца и историю объекта

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Ее можно запросить у продавца[56]56
  С 1 марта 2023 года это единственный надежный способ получить документ с ФИО владельца.


[Закрыть] или в Росреестре через нотариуса, подтвердив законность своего интереса к чужой недвижимости. Также можно получить электронную выписку через интернет-сайт Росреестра, указав кадастровый номер объекта (более надежно) или его адрес (тут могут быть проблемы из-за несовпадения формата[57]57
  Реальный факт: в Москве на Волжском бульваре расположены десятки домов, в адресе которых имеется слово «квартал». Здание с почтовым адресом, к примеру, «Москва, Волжский бульвар, квартал 113а, корп. 2» в ЕГРН значится как находящееся по адресу «Москва, квартал Волжский Бульвар 113 а, корпус 2».


[Закрыть] адреса на доме и в реестре) и оплатив ее банковской картой. Персональные данные владельца при этом будут обезличены, то есть удастся увидеть лишь часть сведений, необходимых для дальнейшего анализа.

В выписке будет содержаться информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость объекта, а самое главное – сведения о зарегистрированных правах и обременениях, о переходах права собственности на квартиру, о запретах на проведение сделок, арестах имущества или имущественных спорах. В реестре они имеются по всем объектам недвижимости, начиная с 1998 года. Если на правоустанавливающих документах продавца стоит дата не ранее 31 декабря 1997 года, а таких сведений в выписке нет, вероятно, объект юридически чист. По объектам с более ранней датой возникновения права собственности продавца можно направить запрос в местные органы власти. Например, в Москве это Департамент жилищной политики.

После получения выписки от продавца или через нотариуса обратите внимание:

– совпадают ли ФИО продавца и собственника, указанного в выписке;

– соответствуют ли вид и дата правоустанавливающего документа, который показал продавец, полученным вами сведениям из выписки;

– как часто и по каким основаниям право собственности переходило из рук в руки, и если было много перепродаж в течение последних 3–5 лет, от покупки лучше отказаться;

– наложены ли на недвижимость ограничения или обременения в виде ареста, аренды или ипотеки;

– есть ли возражения в отношении актуальных прав собственности, идут ли споры по этой недвижимости, а также подавалось ли другое заявление о регистрации прав на нее – в каждом из этих пунктов должна стоять пометка об отсутствии сведений, иначе такая сделка чревата кучей проблем.

Нюансов, которые стоит учесть при анализе выписки из ЕГРН, в реальной жизни намного больше, чем я перечислил. Подробная инструкция заняла бы отдельную главу, поэтому повторю: проверку юридической чистоты сделки лучше доверить профессионалу.

3. Проверить риски притязаний третьих лиц

Никто не обрадуется, когда к нему заявится некто, вышедший на свободу с чистой совестью, и объявит, что он будет здесь жить, ибо не тварь дрожащая, а «право имеет». И еще грустнее станет, когда выяснится, что закон на его стороне. По этой причине очень важно заранее убедиться, что никакие третьи лица – отбывающие срок или выехавшие на длительное лечение – не смогут в будущем предъявить права на проживание в квартире, в которую вы собираетесь инвестировать.

Необходимо проверить также, нет ли людей, за которыми право пользования квартирой останется даже при смене владельца. Прежде всего это лица, которые не участвовали в приватизации продаваемой квартиры, но имели такое право. Либо лица, за которыми право проживания сохраняется по условиям завещания умершего собственника, даже если он завещал не всю квартиру, а только долю в ней. Еще один вариант – договор пожизненного содержания с иждивением либо иное похожее обязательство.

Разобраться с этими сведениями поможет история «прописки»[58]58
  Сегодня юридический термин «прописка» потерял свою актуальность, но сохранился в качестве обиходного выражения как синоним регистрации по месту жительства.


[Закрыть] проверяемой квартиры. Чтобы получить ее, необходимо запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней должна содержаться информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире сейчас, был зарегистрирован в прошлом, но снят с регистрационного учета, а также о тех, кто сохраняет право проживания при смене собственника. Анализируя выписку, необходимо обратить внимание, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние: если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной.

4. Проверить продавца

Проверка начинается во время совместного осмотра объекта. Не стесняйтесь попросить у продавца паспорт. Увы, до сих пор встречаются случаи мошенничества, когда хорошее, «юридически чистое» и качественное жилье продается по липовым документам. Изучая паспорт, необходимо обратить внимание на следующие детали:

– действителен ли документ: паспорта меняются по достижении возраста 20 и 45 лет, а также при смене фамилии либо появлении неизгладимых дефектов внешности, которых нет на прежнем фото;

– совпадают ли серия и номер паспорта на всех страницах[59]59
  Полное описание признаков подлинности бланка паспорта дано в постановлении Правительства РФ от 08.07.1997 года № 828.


[Закрыть];

– нет ли отметок, не предусмотренных положением о паспорте гражданина РФ (например, о пересечении границы одной из стран СНГ);

– нет ли подчисток или признаков переклейки фотографии.

Также подлинность паспорта можно проверить на официальном сайте ГУВМ МВД России (проверки. гувм. мвд. рф).