Текст книги "Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе"

Глава 4. Алгоритм подбора инвестиционного объекта

Как выбрать инвестиционный объект?

Я часто сталкиваюсь с повторяющимися ошибками: многие не формулируют свои цели заранее и выбирают объекты недвижимости, опираясь всего на один-два фактора или, что еще хуже, на маркетинговые обещания.

На деле выбор инвестиционной недвижимости должен основываться на комплексе факторов, о которых я и расскажу в деталях.

Сейчас рынок испытывает серьезные колебания: экономическая ситуация меняется, социальные кризисы дестабилизируют обстановку. Все это влияет на экономику в целом, включая рынок недвижимости.

Если вы ограничиваетесь одним-двумя факторами при выборе недвижимости, придется полагаться только на одну стратегию и один возможный исход для актива. Но в нестабильном мире действеннее мультистратегический подход, который позволит гибко реагировать на любые изменения в экономике и своевременно корректировать стратегию.

Включайте в свой план мультистратегию. Анализируйте комплекс факторов и ищите такую недвижимость, которая будет соответствовать этому комплексу.

Где искать привлекательные объекты недвижимости? Существует заблуждение, что лишь немногие знают, где найти качественные объекты с хорошими скидками и акциями. Однако если вы активный инвестор и внимательно следите за рынком, вы быстро научитесь ориентироваться в его тонкостях.

Какие же рынки представляют интерес?

4.1. Рынки недвижимости

Рынок застройщиков

Прежде всего у застройщиков есть инновационные планировочные решения. На стадии строительства вы можете выбрать и предложить будущим покупателям самые привлекательные варианты, которые не только удовлетворят их потребности, но и облегчат последующую перепродажу.

Специальные предложения застройщиков

Иногда на рынке встречаются объекты, которые долгое время не находят покупателя. Вы можете приобрести их по специальной цене и трансформировать в уникальный продукт.

Застройщики предлагают не только стандартные, но и нестандартные планировочные решения, которые могут стать основой для инноваций вашего проекта, отстройки его от всего рынка предложений.

ПРИМЕР

Инновационный подход

Мой совместный проект с одним из застройщиков – пример такого подхода. Фокус был на нецелевом сегменте – коммерческих помещениях на втором этаже, которые традиционно сложно продать из-за отсутствия отдельного входа и низкой проходимости.

Для решения этой проблемы был разработан проект «Work & Life» – серия объектов недвижимости, предназначенных для совмещения жилого и рабочего пространства. Несколько коммерческих помещений были объединены, я разделила их на зоны и создала уникальные проекты, которые предлагают удобство и функциональность для тех, кто хочет жить и работать в одном месте. Рядом располагались студии красоты, стоматология, йога-студия и вариации на тему бизнеса.

Рис. 4.1. Work & Life

Вы как инвестор можете создать свой продукт из невыгодных, на первый взгляд, вариантов.

Важно иметь широкий взгляд на свой бизнес и понимать, как создание уникального продукта или услуги выделит ваш проект на рынке. Инвесторы, которые самостоятельно генерируют идеи и реализовывают их без посторонней помощи, действительно редки, и это может стать конкурентным преимуществом.

Вот несколько шагов, которые помогут вам в разработке нового продукта.

1. Исследование рынка. Понимание текущих тенденций и потребностей рынка поможет определить нишу для вашего продукта.

2. Анализ конкурентов. Изучите, что уже предлагают ваши конкуренты, и придумайте, как улучшить эти предложения или создать что-то совершенно новое.

3. Определение целевой аудитории. Четкое понимание, кто будет использовать ваш продукт, поможет вам в его разработке и маркетинге.

4. Прототипирование. Создание прототипа продукта позволит вам протестировать идеи и получить обратную связь до запуска полноценного производства.

5. Финансовое планирование. Разработайте план финансирования проекта, чтобы убедиться, что у вас хватит ресурсов для его реализации.

Но не буду забегать вперед. Разберем эти темы позже.

Недвижимость у подрядчиков

Подрядчики – это компании, выполняющие определенный спектр работ для застройщиков. Это может быть установка лифтов, производство бетона и арматуры, а также изготовление окон и дверей. Зачастую они получают оплату в квадратных метрах или готовых квартирах.

Если вы думаете работать с подрядчиком или приобрести квартиру у него, крайне важно проверить юридические основания такой сделки. Подрядчик имеет право продавать квартиру только при наличии акта выполненных работ, подтверждающего условия договора с застройщиком, где указана конкретная квартира. Убедитесь, что акт о выполнении работ закрыт и подрядчик законно владеет квартирой.

Подрядчики часто имеют в распоряжении множество объектов, которые им необходимо конвертировать в наличные средства. В результате они предлагают недвижимость по привлекательным ценам, и вы можете торговаться.

Цены, предложенные подрядчиками, обычно ниже, чем на вторичном рынке или у застройщиков напрямую, поэтому этот сегмент привлекателен для инвестиций. Как юридические лица, подрядчики могут предложить различные акции и льготы, такие как государственная поддержка и низкие процентные ставки. Так вы сможете купить квартиру по цене ниже рыночной, однако я настоятельно рекомендую тщательно проверять все документы перед покупкой.

Инвестиционная недвижимость. Переуступка

Инвесторы, действующие как частные лица, часто выступают в роли подрядчиков, приобретая недвижимость, чтобы после перепродать. Особый интерес представляет недвижимость, приобретаемая через переуступку прав, – это тип сделки, при которой права доли в строительном объекте передаются новому владельцу.

Преимущества переуступки

• Ценовая выгода. Недвижимость, приобретенная через переуступку, обычно дешевле, чем аналогичные объекты на вторичном рынке или предложения напрямую от застройщика.

• Переуступка ипотеки. Возможность переуступки распространяется не только на саму недвижимость, но и на условия ипотечного договора. Это может быть особенно выгодно в свете новых условий переуступки ипотеки.

• Выгодные ставки. При наличии первоначального взноса более 30 % можно воспользоваться старыми условиями ипотеки с низкими процентными ставками, которые были доступны при государственной поддержке – например, 4, 5 или 6 %.

Эти условия открывают прекрасные возможности для получения ипотеки на выгодных условиях. Воспользуйтесь этим шансом, но не забывайте тщательно проверять все документы и условия сделки перед покупкой.

Рис. 4.2. Прайс от инвесторов

ПРИМЕР

Инвестиционная выгода при переуступке: ЖК «Сердце» в Краснодаре

В жилом комплексе «Сердце» в Краснодаре предлагается двухкомнатная квартира стоимостью 11 000 000 рублей.

У застройщика стоимость квадратного метра составляет 250 000 рублей, в то время как цена при переуступке – всего 149 000 рублей. Это возможно, потому что инвестор вложился в данный объект два года назад и теперь готов к переговорам о цене.

Раньше многие покупатели опасались приобретать квартиры, которые были куплены на условиях ипотеки. Однако сегодня ситуация отличается: ипотечный договор продавца может быть крайне привлекательным.

Инвестор приобрел данный объект под 4,7 % годовых – ставку, которая значительно ниже текущих рыночных ставок 8–17 %. Оставшаяся сумма по ипотеке составляет 7 700 000 рублей, что идеально подходит для меня, у которой есть необходимые 30 % первоначального взноса. Переуступка такого ипотечного договора обойдется всего в 12 000-50 000 рублей, это выгодное вложение дополнительных расходов.

Учитывая текущие высокие ставки, эта покупка очень выгодна.

За три года работы в сфере инвестирования я собрала базу из более чем 250 квартир от инвесторов в различных жилищных комплексах и на разных этапах выхода из инвестиционных проектов. Каждый из этих объектов предлагается по исключительно привлекательной цене – они идеальны для повторных инвестиций. Некоторые объекты настолько выгодны, что в них стоит инвестировать дважды, а то и трижды.

4.2. Факторы, определяющие успех инвестиций

• Этажность. Этаж влияет на ценность объекта. Высокие этажи с прекрасным видом обычно стоят дороже. Иногда этаж влияет на высоту потолков, что также важно учитывать, если вы думаете о перепланировке.

• Цена. Важно анализировать стоимость объекта в контексте рынка. Сравнение цен на аренду, стоимости на вторичном рынке, у застройщика и у других инвесторов поможет определить потенциал будущей продажи.

• Локация и инфраструктура. Расположение объекта и доступность удобств влияют на его привлекательность и, соответственно, на цену.

• Качество конструкции. Несущие стены, окна, балконы и стояки – все это важные элементы, определяющие долговечность и безопасность объекта.

• Перепланировка. Возможность изменить планировку может значительно увеличить ценность объекта.

• Состояние и возраст дома. Новизна или историческая ценность здания также играют роль в определении стоимости.

Вход и выход из инвестиционного проекта

Инвестирование – это процесс с двумя ключевыми точками: вход (точка А) и выход (точка Б). Цена приобретения (точка А) и потенциал продажи (точка Б) должны быть тщательно проанализированы для максимизации прибыли.

Упаковка объекта

Я предпочитаю полностью «упаковывать» квартиры, оборудуя их всем необходимым для комфортного проживания, подобно гостиничному номеру. Например, это халаты, полотенца, тапочки, посуда и другие предметы быта. Такой подход не только повышает привлекательность объекта, но и увеличивает его стоимость.

Рис. 4.3

Финансовый анализ и стратегическое планирование

При покупке квартиры важно провести тщательный финансовый анализ.

Учитывайте все ваши инвестиции:

• сколько средств вы вложили;

• какова доля собственных средств;

• какова доля заемных средств.

Рассчитайте:

• общую сумму инвестиций, включая первоначальный взнос;

• платежи по ипотеке и расходы на ремонт.

Зафиксируйте все заемные средства и предполагаемые траты, чтобы оценить текущую стоимость объекта недвижимости в вашем районе и потенциальную цену продажи.

Это позволит вам оценить чистую прибыль и решить, стоит ли инвестировать в данный проект.

Локация и привлекательность для клиентов

Локация объекта недвижимости играет ключевую роль в его привлекательности для будущих владельцев. Исследуйте локацию на наличие «точек притяжения»: близости к центру города, учебным заведениям, медицинским учреждениям, крупным торговым центрам, концертным залам, выставочным комплексам, аэропортам и вокзалам. Не забывайте о транспортной доступности.

В Аланье, например, близость к морю – значимый фактор, а в Стамбуле – доступность метро и транспортных узлов. Анализируйте конкурентов и создавайте уникальное торговое предложение. Определите целевые аудитории, изучите предложения на рынке и их стоимость, чтобы понять, как ваш объект отличается от других.

Качество конструкции объекта

Несущие стены – важный фактор, влияющий на продажу и возможность перепланировки инвестиционного проекта. Чем меньше несущих стен, тем лучше: многие покупатели ценят свободные планировки. Я предпочитаю качественные планировки, которые не требуют изменений, но, если это необходимо, выбираю объекты с минимальным количеством несущих стен. Если несущих стен много, это должно соответствовать задачам проекта.

На чертежах несущие стены обычно обозначены жирным шрифтом, в то время как остальные – более тонким. Использование витражей может изменить конструкцию помещения, позволяя создать свободные планировки. Например, благодаря не несущим стенам можно разделить одно большое помещение на два отдельных апартамента, как это было сделано в некоторых моих проектах.

Важность вентиляционных систем

Уделите особое внимание вентиляционным шахтам, рассматривая чертежи. Эти элементы инфраструктуры критически важны и не подлежат демонтажу. На планах они могут быть обозначены в виде черных квадратов или углов. Часто такие обозначения присутствуют в санузлах, и даже если они не выделены черным цветом, их наличие необходимо учитывать.

Рис. 4.4. Возможность перепланировки

Анализ чертежей и качество санузлов

Тщательный анализ чертежей позволяет выявить наличие вентиляционных шахт, особенно в санузлах. Большая вентиляционная шахта в небольшом санузле существенно повлияет на его функциональность и комфорт использования. В некоторых случаях структурные ограничения не подлежат изменениям. Это подчеркивает необходимость предварительного анализа при планировании ремонтных работ.

Планировочные решения и оптимизация пространства

Обращайте внимание на планировочные решения от застройщика.

Наличие дополнительных санузлов позволяет эффективно разделить пространство, даже если объекты недвижимости расположены на разных этажах.

Анализируйте, как «растянуть» помещение с помощью дизайна и компоновки мебели. Часто начинают с компактной планировки, а затем ищут способы расширения функционала: убирают лишние коридоры, приспосабливают балконы под жилую площадь или превращают кладовые в полноценные комнаты.

– Минусы в планировке

• Большие коридоры, которые не добавляют ценности пространству. Это лишняя оплаченная площадь.

• Избыток несущих стен, ограничивающих возможности перепланировки.

• Огромные санузлы, несоразмерные с общей площадью квартиры, особенно если она маленькая.

• Нестандартное расположение окон, например, слишком низко или высоко относительно уровня глаз, что ухудшает освещение и вид из окна.

• Балконное остекление, установленное выше среднего уровня человеческого роста, снижающее обзор и проникновение света.

+ Плюсы в планировке

• Двусторонняя планировка, обеспечивающая хорошую вентиляцию и естественное освещение.

• Несколько окон делают пространство светлым и воздушным.

• Внутренние стены из блоков или кирпича не являются несущими, что дает возможность их перестановки для изменения планировки.

• Просторные и широкие комнаты предпочтительнее узких и вытянутых, так как они лучше подходят для комфортного проживания и зонирования.

• Высокие потолки, позволяющие создать дополнительные уровни в квартире, что особенно ценно в малогабаритных помещениях. Оптимальная высота потолков – не менее 4 метров, чтобы обеспечить комфортное пребывание на втором уровне.

Окна и балконы: ключевые элементы пространства

Окна не только обеспечивают естественное освещение, но и влияют на восприятие пространства. Важно, чтобы их количество соответствовало числу комнат, а размеры были достаточными для ощущения простора, особенно в малогабаритных помещениях. Большие окна на северной стороне могут значительно увеличить стоимость жилья за счет улучшения светового баланса.

Спальные зоны без окон снижают привлекательность и стоимость квартиры. При создании перегородок предусматривайте прозрачные элементы, через которые видны окна и проникает свет. Витражное остекление балконов может добавить стоимости жилью, в то время как витражные стены часто требуют дополнительного утепления, что может отпугнуть потенциальных покупателей.

Водоснабжение: фактор гибкости планировки

Количество стояков водоснабжения напрямую влияет на возможности модификации жилого пространства. Например, на рисунке представлена моя квартира, успешно разделенная на две независимые зоны. В одной из них проживает мой ребенок, а вторая сдается в аренду. Несколько стояков позволяют более свободно планировать расположение санузлов и кухни. Однако даже при наличии одного стояка существуют технические решения для эффективной разводки сантехнических коммуникаций.

Кейс

Новый взгляд на двухкомнатную квартиру

Я посмотрела на свою двухкомнатную квартиру под совершенно другим углом. Ставка по ипотеке неожиданно выросла, и я осознала, что продавать квартиру, приобретенную с ежемесячным платежом в 13 000 рублей, не имеет смысла – ведь найти что-то столь же выгодное будет непросто. После консультации с дизайнером я разработала стратегию перепланировки: квартира будет трансформирована в две студии. Одна станет уютным уголком для моего сына, а вторую я буду сдавать, возможно, его однокурсникам. Это превратит мою недвижимость в актив, приносящий доход и окупающий инвестиции.

Рис. 4.5. Моя квартира в ЖК «Лучший», Краснодар

Советы инвесторам: расширяйте горизонты

Желаю каждому инвестору постоянно расширять свои знания в сфере инвестиций в недвижимость. Этот глобальный рынок предоставляет бесконечные возможности для адаптации под личные потребности. Не поддавайтесь панике во время экономических кризисов – консультируйтесь и советуйтесь с профессионалами. Вместе вы всегда найдете пути, как реализовать потенциал вашего объекта.

Помните, что жизненный этап для активного заработка действительно ограничен. Используйте его с умом, чтобы в будущем наслаждаться теми возможностями, которые вы сами для себя создадите.

Глава 5. Флиппинг

Флиппинг зародился в США в 1980-е годы. Страна переживала экономический спад, люди не могли платить по ипотечным кредитам, и банки выставляли на продажу заложенное жилье. В то же время доходы на фондовом рынке упали, поэтому инвесторы обратили внимание на рынок недвижимости. Они выкупали у банков отчужденные дома, приводили их в порядок и перепродавали с прибылью. Позже этот способ инвестирования популяризировали многочисленные телешоу.

Флиппинг недвижимости – это стратегия инвестирования, при которой инвестор покупает недвижимость с целью быстрой перепродажи (обычно в течение короткого срока) с прибылью. Целью флиппинга недвижимости является получение прибыли от разницы между покупной ценой и ценой продажи после проведения ремонта или улучшений.

Рис. 5.1

5.1. Стратегия флиппинга

Процесс флиппинга недвижимости обычно включает следующие шаги:

1. Поиск и приобретение недвижимости. Инвестор ищет недвижимость, которая имеет потенциал для улучшений и повышения стоимости. Это может быть недооцененный объект, требующий ремонта или модернизации.

2. Инвестиционный ремонт и улучшения. После покупки недвижимости инвестор проводит ремонтные работы с оптимальной спецификацией и улучшает недвижимость, чтобы повысить ее стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей, тратя оптимальный бюджет.

3. Маркетинг и продажа. После завершения ремонтных работ недвижимость рекламируется и выставляется на рынок. Инвестор стремится продать недвижимость по более высокой цене, чтобы получить прибыль.

Флиппинг недвижимости может быть прибыльным, если инвестор тщательно анализирует рынок, выбирает правильные объекты и эффективно управляет процессом ремонта и продажи. Однако это также связано с рисками, такими как неожиданные затраты на ремонт, непредвиденные препятствия при продаже или изменения на рынке недвижимости.

Важно хорошо понимать рынок недвижимости, иметь опыт в оптимизации ремонтных работ и улучшений недвижимости (лучше всего иметь готовые спецификации) для успешного флиппинга недвижимости.

Флиппинг отличается от стратегии долгосрочных инвестиций, таких как покупка новостроек, которые могут требовать длительного времени для развития и роста стоимости. Флиппинг – это быстрая сделка, для которой нужна оперативность и финансовая готовность.

Мне нравится аналогия с гадким утенком. Вы находите старую, грязную и запущенную квартиру, а затем вкладываете усилия, чтобы превратить ее в красивого лебедя. Это требует тщательного ремонта, дизайнерских изменений и обновлений для создания привлекательного жилья.

Есть несколько факторов, которые делают объект интересным для флиппинга. Во-первых, это срочность продажи. Если продавцу нужно быстро продать недвижимость, он может снизить цену или предоставить дополнительные льготы, что создает возможность для инвестора получить объект с хорошей скидкой и потенциалом для прибыли.

Во-вторых, важны цена и локация. Например, если вы находите старую квартиру в центре города, которая может быть приобретена с хорошей скидкой, то она привлечет внимание из-за своего местоположения. Важно тщательно рассчитать затраты на ремонт, чтобы не потерять предполагаемую прибыль.

5.2. Что учесть при флиппинге + шаги

Преобразование объекта требует значительной работы и усилий.

Проанализировать рынок. Нужно определить, подходит ли выбранный объект для ваших целей, а также оценить спрос на недвижимость в данной локации и соответствие местоположения вашим требованиям.

Изучить конкурентов. Необходимо изучить цены на аналогичные объекты, которые продаются поблизости. Иногда цена может показаться привлекательной на первый взгляд, но после анализа конкурентов становится ясно, что разница в ценах незначительна. В таких случаях, чтобы быть конкурентоспособными, придется вложить немало средств.

Выбрать саму недвижимость, которая отстроится от конкурентов после вложений. Может быть, объект находился в запущенном состоянии или имел множество собственников, что может усложнить процесс продажи. В таких случаях цена объекта может быть ниже рыночной, но необходимо быть внимательными: такие сделки могут быть сложными и требовать дополнительных затрат на юридическое сопровождение.

Сложные объекты имеют преимущество. На рынке появляются объекты, которые за счет сложности сделки могут быть проданы по более низкой цене.

Проверить документы. Обязательно нужно это сделать, особенно если объект был унаследован или имеет сложную историю владения.

И после всех этих шагов вы выходите на сделку купли-продажи этого объекта.

Далее нужно придумать дизайн-концепт либо заказать дизайн-проект у специалиста.

Подобрать бригаду рабочих.

Закупить все необходимое.

Проконтролировать ремонт.

Организовать фотосессию, когда объект будет готов.

Найти покупателя.

Выйти на сделку купли-продажи.

Часто возникает вопрос: будет ли стратегия флиппинга сейчас актуальна, особенно если рынок недвижимости ослабевает? Да, на рынке уже наблюдается стагнация. Однако если спрос снижается, то это в первую очередь затрагивает предложения, которые были перегреты на рынке. К таким объектам, как правило, относятся новостройки без отделки. Люди, вложившиеся в такие объекты через ипотеку или свои сбережения, ожидают сдачи дома и выставляют свои квартиры на продажу. Все они находятся в одинаковом состоянии с незавершенным ремонтом, и цены на них лежат в одном ценовом диапазоне.

Рис. 5.2

Также на рынке много предложений вторичного жилья с устаревшим ремонтом, который может выглядеть не очень привлекательно. Например, многие предложения имеют многоуровневые или цветные натяжные потолки, обои с полосками или блестками, гипсокартонные арки и ниши, которые были популярны в 90-х, но уже ушли в прошлое. Хотя ремонт может быть в хорошем состоянии, с качественной плиткой и прочим, он может не соответствовать современным требованиям и вкусам покупателей.

Учитывая эту ситуацию, если ваш объект красиво представлен и упакован в модный и современный стиль, он сможет выделиться среди конкурентов и занять достойное место на рынке.

Многие люди предпочитают готовые квартиры, которые не требуют дополнительных ремонтных работ. Им не хочется организовывать и контролировать строительные работы, а также искать дополнительные средства на ремонт и упаковку.

Качественно и со вкусом упакованные квартиры обычно быстро находят своего покупателя при условии, что цена не завышена. Однако если продавец задирает цену значительно выше рыночной стоимости, то это может затянуть процесс продажи. Покупатели обращают внимание на соотношение цены и качества объекта, и, если цена сильно завышена, они могут отказаться от покупки.

Кейс

Продавец выставил квартиру с нормальным ремонтом за 4 500 000 рублей. Цены начали расти. Он изменил цену на 5 500 000 рублей, потом на 6 000 000 рублей. Сейчас цена – 7 000 000 рублей. Квартира продается почти год. Он поднимает цену. Сегодня его цена выше всех остальных. Квартира чуть лучше, чем другие, но не дотягивает до стильной, и продавец постоянно поднимает цену выше рынка. Цена завышена примерно на 1 500 000 рублей. Ее реальная цена – 5 500 000 рублей.

Если красиво упаковывать объект, но жадничать и сильно задирать цену, продавать можно долго. Должно быть разумное сочетание цены и качества вашего объекта.

Флиппинг недвижимости включает в себя несколько важных нюансов, на которые следует обратить внимание:

• Расчет себестоимости. При планировании ремонта важно учесть, чтобы стоимость ремонта не превышала рыночную стоимость квартиры после ремонта. Например, если вы приобрели квартиру за 2 000 000 рублей и вложили еще 2 000 000 рублей в ремонт, то себестоимость объекта составит 4 000 000 рублей. Однако если анализ рынка показывает, что квартиры в данном районе продаются за 3 500 000-4 000 000 рублей, то необходимо тщательно рассчитать, какую цену вы сможете установить для получения прибыли.

• Качество ремонта. Ремонт должен быть выгоден не только вам, но и будущему покупателю. Не следует экономить на качестве материалов и работ, чтобы избежать проблем в будущем. Если квартира будет требовать дополнительных вложений и ремонта со стороны покупателя, это может негативно сказаться на вашей репутации. Важно создать комфортное и приятное жилье, чтобы люди с удовольствием жили в ваших объектах и рекомендовали вас другим.

• Репутация. Репутация – важный аспект бизнеса флиппинга. Однажды испорченная репутация может требовать значительных усилий для восстановления доверия. Поэтому рекомендуется вкладываться с душой и делать все качественно. Если вы создаете объекты, в которых людям комфортно и приятно жить, они будут рекомендовать вас знакомым, что поспособствует развитию вашего бизнеса.

В целом флиппинг недвижимости требует тщательного планирования, учета себестоимости и качественного выполнения ремонта. Создание объектов с хорошей репутацией поможет вам привлечь больше клиентов и увеличить успех вашего бизнеса.