Текст книги "Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе"

5.3. Плюсы и минусы стратегии флиппинга недвижимости

+ Плюсы

• Надежный тип инвестиций. Недвижимость – один из самых надежных активов, особенно при правильной проверке юридических документов.

• Высокая доходность. Флиппинг недвижимости может принести значительную прибыль. При правильном подходе и успешной продаже нескольких объектов в год можно накопить крупную сумму и увеличить свой капитал.

• Быстрый цикл. В отличие от инвестиций в новостройки, флиппинг недвижимости имеет гораздо более короткий цикл. Ремонт и упаковка объекта могут занять от 2 до 5 месяцев. Это позволяет быстрее получить прибыль, чем в случае с ожиданием завершения строительства новостройки и получения необходимых документов.

• Предложение ценного для клиента продукта. Флиппинг недвижимости позволяет предложить рынку качественный и ценный продукт, на который есть спрос, при этом конкуренция может быть не такой высокой.

– Минусы

• Риски ошибок в расчетах. Необходимо тщательно рассчитывать стоимость объекта и ремонта, чтобы избежать финансовых потерь. Важно обращаться к таким специалистам, как прорабы и строители, чтобы они помогли выявить слабые места объекта и оценить возможные удорожания и задержки.

• Возможное снижение спроса. Рынок недвижимости подвержен колебаниям, и спрос может резко снизиться. В таких случаях, чтобы снизить риски, может потребоваться альтернативная стратегия, например, сдача объекта в аренду.

• Необходимость быстрого реагирования. Флиппинг предполагает быстрое принятие решений, особенно при горячих предложениях. Желательно иметь достаточную сумму денег или партнерство, чтобы быстро реагировать на возможности.

В целом флиппинг недвижимости – это высокодоходная стратегия, которая может помочь быстро увеличить капитал. Однако необходимо учитывать риски и тщательно планировать каждый проект, чтобы достичь успешных результатов.

Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.

Флипперу предстоят расходы:

• на операцию по купле-продаже жилья;

• ремонт, покупку мебели (упаковка);

• рекламу квартиры (самостоятельная продажа);

• юридическое сопровождение;

• уплату налогов в 13 %.

Сколько можно заработать на флиппинге?

В США при оценке объектов для флиппинга рекомендуют ориентироваться на правило 70 %: инвестиции в проблемный объект не должны превышать 70 % от потенциальной цены продажи объекта. При этом расчете нужно учитывать и стоимость ремонта квартиры.

(стоимость квартиры после ремонта × 0,7) – общая стоимость ремонта = максимальная сумма покупки

Кейс

В одном доме продаются две двухкомнатные квартиры площадью 60 квадратных метров.

Квартира 1, с хорошим ремонтом и упаковкой, – за 10 миллионов рублей.

Квартира 2, без ремонта, – за 9 миллионов.

На первый взгляд, покупка квартиры 2 выгодна. Но это не так.

Затраты на ее улучшение:

1. Демонтаж + Ремонт + Упаковка =1 500 000 руб.

2. Налоги от продажи – 13 %

Стоимость объекта возрастает как минимум до 10 500 000 руб. В таком случае покупать вторую квартиру под флиппинг невыгодно.

Кроме того, при расчете потенциальной выгоды не стоит забывать, что нужно заплатить налог 13 % от разницы между ценой покупки и продажи квартиры.

5.4. Упаковка вторичных объектов под гостиничный номер

Для меня флиппинг – это возможность создавать готовые продукты с изюминкой. Я занимаюсь флиппингом с 2007 года. Специализировалась на том, что мне больше всего нравится, – «сталинки», монументальные дома с высокими потолками и нестандартными планировками. К сожалению, фотографий тех лет не осталось.

Рис. 5.4. Мои флиппинг-объекты

Сегодня я флиппую в Турции и в России по стратегии «упаковка под гостиничный номер». В городе Аланья у меня 6 проектов. В Краснодаре я флиппую объемно – выкупаю стояками и делаю общий проект в разном цветовом решении, который потом реализовываю.

Упаковка под гостиничный номер

В каждом путешествии есть моменты, которые оставляют след в сердце и в памяти, словно страницы великой книги, наполненной приключениями и эмоциями.

Мартин Бубер

Важная задача упаковки под гостиничный номер – создать уникальный востребованный продукт, будь он для дальнейшей сдачи или продажи, для себя или под сдачу.

Если вы выбираете посуточную аренду, важно создавать объекты, которые будут привлекательны для потенциальных гостей. Вот несколько тематических объектов, которые могут быть популярны:

• Бутик-апартаменты в стиле скандинавского дизайна. Светлые интерьеры, минимализм, элементы, создающие атмосферу уюта и комфорта.

• Домик в стиле хоумстейджинга. Рустик, природные материалы, камин, деревенский шарм, много подушек, пледов и акцентов. Идеально для отдыха на природе, на дачах и в загородных домах.

• Модернистский лофт. Просторное помещение с промышленными элементами, большими окнами, современной мебелью и технологиями.

• Вилла на берегу моря. Просторные террасы, панорамные виды, бассейн, декор в морской тематике для идеального пляжного отдыха.

• Тематические апартаменты (например, в стиле кино, музыки, искусства). Интерьер, оформленный в соответствии с выбранной темой, создает уникальную атмосферу для гостей.

• Дом в стиле прованс. Яркие цвета, уютные интерьеры, французский шарм, цветочные мотивы.

• Апартаменты в арт-стиле. Современное искусство, необычные дизайнерские элементы, яркие цвета, пространство для ценителей креатива.

• Экодом. Дом, построенный с использованием экологически чистых материалов, солнечных панелей, систем водоочистки.

• Ретроапартаменты. Интерьер в стиле прошлых десятилетий с винтажной мебелью, старинными предметами интерьера и ностальгической атмосферой.

• Техно-лайфстайл студия. Современный дизайн, технологии умного дома, футуристические элементы.

• Садовый коттедж. Уютный дом с просторным садом, террасой, барбекю.

• Апартаменты для любителей книг. Библиотека, уютные кресла, мягкие покрывала, создающие атмосферу чтения и уюта.

• Дом в средиземноморском стиле. Коттедж с белыми стенами, каменными деталями, террасой с видом на море.

• Апартаменты для кулинаров. Просторная кухня, оборудованная всем необходимым для готовки, место для проведения кулинарных мастер-классов.

• Дом для занятий йогой и медитаций. Уютное пространство с ковриками для йоги, ароматическими свечами, музыкой, идеальное для отдыха и релаксации.

Выбор тематического объекта для посуточной аренды зависит от интересов и предпочтений вашей целевой аудитории. Уникальная атмосфера в комфортном пространстве привлечет гостей и обеспечит им незабываемый отдых. И тогда ваш клиент будет возвращаться снова и снова.

Что следует учесть при таком подходе?

• Ремонт и дизайн. При упаковке недвижимости под гостиничный номер важно обратить внимание на качественный ремонт и привлекательный дизайн. Цель – создать комфортное пространство с современной мебелью, максимально функциональной обстановкой и стильным интерьером. Здесь важно соблюдать бюджет и не переборщить.

• Удобства и оснащение. Гостиничный номер отличается тем, что в нем есть все удобства, такие как собственная ванная комната с полотенцами / халатом / тапочками / косметическими принадлежностями, кухонная утварь, кондиционер, телевизор, беспроводной интернет и т. д. Я оснащаю номер всем, что может понадобиться гостю. Дополнительно можно поставить мини-бар или кофемашину, сервиз для чаепития, чтобы повысить комфорт для гостей.

• Маркетинг и продажа. При продаже такой упакованной недвижимости важно обратить внимание на маркетинг и продвижение. Создайте привлекательные объявления с профессиональными фотографиями и описанием удобств. Сотрудничайте с онлайн-бронированием или платформами для краткосрочной аренды, чтобы привлечь больше потенциальных гостей. Такие квартиры часто покупают гости, которые в них проживают. Поэтому я выставляю такую квартиру на посуточную аренду и одновременно вешаю баннер о продаже объекта, размещаю объявления о продаже.

• Управление и обслуживание. Сдавать квартиру в аренду как гостиничный номер – самый простой способ заработка. Вам необязательно иметь свою управляющую компанию и самому обслуживать объект. Я делаю все по договоренности с готовыми управляющими. Нахожу я их на Авито. У хорошего управляющего:

• лучшие по качеству и картинке объекты;

• стоимость суточной аренды – выше среднего в районе;

• объекты заняты более 22 дней в месяц (Авито показывает, какие даты у объекта заняты);

• есть наработанные гости.

Управляющий обеспечивает заполняемость объекта, чистоту и хорошее состояние помещения. Стоимость такого управления – 20 % от дохода.

• Юридические вопросы. При упаковке недвижимости под гостиничный номер убедитесь, что вы соблюдаете все местные законы и требования. Проверьте, нужны ли вам специальные разрешения или лицензия для сдачи недвижимости в аренду как гостиничного номера.

ПРИМЕР

Впервые я столкнулась с этим в Турции, когда ввели закон об управлении собственными объектами недвижимости только через управляющие компании, а предложение услуг лицензированных компаний было меньше спроса. Сегодня управление объектами взяли на себя застройщики, и это решило трудность. Но во многих странах есть ограничения на самостоятельное управление.

• Потенциал дохода. Изучите спрос на краткосрочную аренду в данном районе и рассчитайте возможную прибыль. Учитывайте затраты на управление, обслуживание и рекламу при оценке доходности проекта. Так вы сможете оценить потенциал дохода.

Лайфхак

Заходите на «Авито», в раздел «Недвижимость / Сдача / Посуточно». Находите объекты:

• анализируете цены у конкурентов в выбранной локации;

• рассчитываете предполагаемую доходность.

Кейс

Конкуренты в данном районе сдают квартиры за 1500–2500 рублей в сутки.

Средняя цена: 2000 рублей × 25 суток = 50 000 рублей выручки.

Нужно вычесть расходы:

• коммунальные платежи и расходники – 5000 рублей;

• помощница – 7000 рублей (либо все делаете сами).

Итого: 38 000 рублей минус ипотечный платеж. Разница – ваша чистая прибыль.

Управление впечатлениями. Когда гость приезжает к вам снова и снова и рекомендует вас всем.

Важно помнить, что упаковка недвижимости под гостиничный номер требует дополнительного внимания к деталям и обслуживанию. Однако при правильном подходе это может быть эффективной стратегией для флиппинга недвижимости и генерации стабильного дохода.

5.5. Выбор квартиры под упаковку

Ключевые факторы

На что еще обратить внимание при выборе объекта под стратегию «упаковка»?

Кейс

Самый доходный объект мы с мужем купили вслепую в историческом центре Хабаровска в 2004 году за 2 900 000 руб. Нашли объект на Авито в самой топовой локации по низкой цене, в «сталинке», где по 8 квартир в подъезде. Увидели квартиру мы только после регистрации. В ней были проблемы с канализацией и водопроводом. Все поменяли за небольшие деньги:

• обои, канализация и водопровод – 100 000 руб.;

• косметический ремонт – 200 000 руб.

Перепродали за 5 900 000 руб. через год.

Затраты: 2 900 000 руб. + 300 000 руб. = 3 200 000 руб.

Доход: 84 % за 12 месяцев.

Цена – это первое. Нужно искать самый вкусный вариант из возможных на сегодняшний день в той локации, которую вы выбрали.

Это может быть вариант, когда продавцу необходимо продать недвижимость в кратчайшие сроки. У него могут быть семейные обстоятельства, такие как переезд, развод или, наоборот, пополнение, которое требует расширения пространства. При общении с продавцом или его представителем всегда можно почувствовать их заинтересованность. Также эту настойчивость можно уловить при личной встрече и осмотре объекта.

Нужно позвонить и выяснить, насколько срочно им нужно продать и готовы ли они подождать. Если они хотят продать как можно скорее, интересуйтесь возможностью торга.

Кроме того, у продавца может быть ипотека, и ему трудно платить ежемесячные взносы. Он мог приобрести недвижимость с целью перепродажи, и сейчас ему хочется быстрее реализовать объект и зафиксировать прибыль, а не платить ипотеку дальше. Если вы можете погасить его задолженность с помощью первоначального взноса или у вас уже одобрена ипотека в том же банке или в других банках, готовых выкупить ее, то вы можете попросить скидку. Как правило, собственники недвижимости, находящейся под ипотекой, более готовы к сделке. То же самое можно сказать и о риелторах.

Просите скидку у всех и каждого:

• у собственника;

• у подрядчика;

• у застройщика.

Не стесняйтесь просить скидку. Когда я продаю, я немного завышаю цену, рассчитывая на торг с любой цены. Такая психология присуща большинству людей, кроме, возможно, самых застенчивых. Как правило, продавцы всегда уступают хотя бы немного при такой крупной покупке.

Этажность также важна. Если при выборе объекта для разделения больше подходят первые этажи или этажи над коммерческими помещениями, то для гостиничного номера, наоборот, первые и последние этажи не самые привлекательные. Лучше всего подходят объекты на средних этажах.

Инфраструктура – еще один ключевой аспект. Желательно, чтобы рядом находилась простая инфраструктура для нужд гостя:

• магазины;

• общественный транспорт;

• аптеки, поликлиники;

• парикмахерские;

• парковки и т. д.

Все эти блага цивилизации вы потом укажете в объявлении или покажете при личной встрече с потенциальным покупателем: здесь он может работать, здесь – вкусно и недорого пообедать, здесь – постричься, здесь – в магазин сходить. Все удобно, все под рукой.

Район. Выбирая район для посуточной сдачи недвижимости, учитывайте следующие факторы:

Престиж района. Прежде всего рассмотрите районы с хорошо развитой инфраструктурой, где все успешно продается благодаря престижному статусу района. Обычно таких районов в городе несколько.

Центральное расположение. Избегайте районов на окраине города, так как они могут быть менее привлекательными для гостей. Если вы все же рассматриваете далекий район, убедитесь, что он активно развивается или имеет магнетизирующее место, куда многие хотят попасть. Им может быть спортивный, торговый или развлекательный центр, выставочный комплекс, парк, аэропорт, вокзал, автовокзал, море, река и т. д.

Планируемые крупные застройки. Рассмотрите районы, где по генплану предусмотрено крупномасштабное строительство. Также подойдут те, где будут строить концертный зал, спортивную арену и т. д.

ПРИМЕР

В Краснодаре планируется строительство аквапарка, что привлечет гостей круглогодично и создаст потенциал для хорошей доходности в сфере посуточной аренды.

Близость к медицинским учреждениям. Рядом с медицинскими центрами федерального значения также может быть хороший потенциал для объектов посуточной аренды.

ПРИМЕР

В Краснодарском крае много городов-спутников, но вся ведущая медицина расположена в городе Краснодар. Численность населения Краснодарского края – 5 819 345 человек. Краевые больницы всех профилей являются активным магнитом для рынка аренды, потому что больных, как правило, сопровождают родные и близкие. Они ищут жилье рядом с медицинским учреждением.

Важно отметить, что при выборе района следует избегать долгого ожидания сдачи объекта. Предпочтительнее выбирать объекты, которые уже находятся на стадии завершения или требуют небольшого времени для завершения строительства. Таким образом вы быстрее реализуете свою стратегию и получите прибыль, а затем перейдете к другому объекту.

Класс ЖК

Недвижимость для сдачи в аренду можно разделить на три класса: эконом, комфорт и бизнес.

Эконом-класс

При упаковке объектов эконом важно учесть следующие факторы:

• Ремонт и отделка. В эконом-классе не стоит делать роскошный ремонт или использовать дорогие материалы. Люди, выбирающие эконом-класс, обычно имеют ограниченный бюджет и не готовы переплачивать за роскошь. Необходимо ориентироваться на более доступные и практичные решения.

• Хоумстейджинг. Для повышения привлекательности объекта эконом-класса можно использовать хоумстейджинг. Например, можно установить недорогую белую кухню из IKEA и заменить простые ручки на более стильные кожаные. Такие маленькие детали могут значительно улучшить общий вид интерьера и привлечь потенциальных арендаторов. Например, сейчас скандинавский стиль интерьера – модный и подходящий выбор для эконом-класса. Светлые интерьеры помогут привлечь внимание и продать объект быстрее. Этот стиль популярен как в краткосрочной, так и в долгосрочной аренде.

• Конкуренция. Здесь конкуренция высокая, и основным фактором является цена. В итоге маржинальность на рынке, где основное преимущество – «дешевле дешевого», очень низкая. Эффективность таких квартир для инвесторов невысока. Я не рассматриваю такие квартиры.

Комфорт-класс

• Целевая аудитория. Комфорт-класс обычно привлекает самую широкую аудиторию, так как цены на такие объекты находятся в среднем диапазоне. При выборе недвижимости комфорт-класса важно учесть потребности и предпочтения этой аудитории.

• Инфраструктура. Комфорт-класс обычно предполагает наличие определенной инфраструктуры в ЖК. Покупатели ожидают наличия монолитно-кирпичных домов с соответствующими атрибутами, такими как парковки, детские площадки, спортивные площадки и т. д.

• Конкуренция. Конкуренция на рынке объектов комфорт-класса высока, поскольку он привлекает большую аудиторию. Однако, предлагая качественные объекты, вы можете успешно сдавать их в аренду и справиться с конкуренцией.

Бизнес-класс

• Ремонт и отделка. В бизнес-классе ожидается использование премиум-материалов и элементов декора, например, дорогих молдингов, натуральных каменных столешниц и т. д. Отделка и дизайн должны соответствовать высоким стандартам и ожиданиям целевой аудитории.

• Целевая аудитория. Бизнес-класс обычно привлекает аудиторию, готовую платить за комфорт, эстетику и престиж. При выборе недвижимости бизнес-класса важно учесть потребности и предпочтения этой целевой аудитории.

• Конкуренция. Конкуренция в бизнес-классе обычно меньше, чем в других классах, поскольку аудитория ограничена и не каждый может себе позволить объекты этого класса. Это предоставляет больше возможностей для успешной сдачи в аренду и получения хорошей доходности.

В итоге выбор класса недвижимости для аренды зависит от ваших целей, бюджета и аудитории, на которую вы ориентируетесь. Каждый класс имеет свои особенности и требует соответствующего подхода к ремонту, отделке и маркетингу.

Вид из окна – еще один важный фактор при выборе недвижимости для аренды и упаковки. Вид на природу, парк, водоем или другие привлекательные объекты может значительно повысить привлекательность объекта и увеличить его стоимость.

Важно учитывать все факторы при оценке объекта. Если у недвижимости есть явные преимущества, такие как удобное расположение, хорошая инфраструктура, уже есть качественный ремонт и т. д., то не самый привлекательный вид из окна может не быть решающим фактором для потенциальных арендаторов. Некоторым людям вид из окна менее важен, особенно если у объекта есть другие значимые преимущества.

Однако если вы выбираете между двумя похожими объектами с одинаковыми характеристиками и ценой, вид из окна может стать дополнительным преимуществом, которое можно использовать при маркетинге и продаже недвижимости. Это может быть особенно привлекательно для покупателей, которые ценят красивые пейзажи и желают наслаждаться видом из окна или со своего балкона, террасы.

При показе объекта вы можете акцентировать внимание покупателя на виде из окна и подчеркнуть его преимущества. Показывая потенциальным гостям на сайтах объявлений, какой красивый вид открывается из окон, вы создаете положительное впечатление и увеличиваете шансы на успешную аренду объекта.

Таким образом, даже вид из окна важен, и его следует учитывать при выборе недвижимости и при маркетинге. Он может добавить привлекательности объекту и повысить его стоимость, особенно если у объекта есть и другие значимые преимущества.

5.6. Анализ спроса

Неподготовленный проект – подготовленный провал

Для меня эта тема – один из важнейших уроков в моем опыте. Потому что анализ еще до старта бизнеса позволяет бесплатно оценить спрос в регионе или в том городе, где вы хотите работать, и понять, стоит ли вообще начинать этот бизнес или нет. Пока я не поняла, как оценить потенциал, покупала по наводке маркетинговых обещаний. А это самый худший для инвестора выбор. Нужно обладать своей маркетинговой стратегией, чтобы успешно выбирать. Стратегия начинается с отстройки своего продукта.

Люди мыслят толпой, толпой же они сходят с ума, а приходят в сознание медленно и поодиночке.

Чарльз Маккей («Наиболее распространенные заблуждения и безумства толпы»)

К задачам инвестора при анализе спроса на посуточное размещение относится:

• Понять, востребована ли услуга посуточного размещения в выбранном городе. Для этого нужно изучить туристический потенциал города, наличие достопримечательностей, мероприятий, конференций и других событий, которые привлекают посетителей.

• Изучить конкуренцию на рынке и определить, кто является основными игроками. Важно узнать, сколько объектов предлагают остальные участники рынка и какие услуги они предоставляют. Это поможет определить уровень конкуренции и понять, как выделиться на фоне других игроков.

• Оценить спрос на объекты размещения у конкурентов. Изучение заполнения и оценка популярности объектов у других игроков на рынке поможет понять, насколько востребованы подобные объекты размещения в данном городе.

• Оценить потенциал города и выбрать правильный район для инвестиций. Изучение туристического потока, инфраструктуры, наличия транспортных коммуникаций и других факторов поможет определить наиболее перспективные районы для размещения недвижимости.

• Выбрать подходящую квартиру или объект размещения, который будет привлекателен для посетителей. Для этого стоит проанализировать популярные типы и размеры жилья, а также учесть требования и предпочтения целевой аудитории.

Четыре бесплатных сервиса, с помощью которых можно анализировать спрос:

1. «Яндекс Вордстат» (https://wordstat.yandex.ru/) – анализ желающих снять квартиру.

Бесплатный сервис поисковой системы «Яндекс», оценивающий число показов объявлений системы «Яндекс. Директ» на основе статистики пользовательских запросов. Оценивает интерес посетителей к определенным интернет-тематикам, также нередко применяется рекламодателями для подбора ключевых слов. Сортирует запросы и наборы слов, которые люди вводят в окошко поиска, анализирует их и выдает бесценную информацию.

Введите целевой поисковый запрос: «Снять квартиру в Краснодаре посуточно» или «Квартира посуточно в Краснодаре». Система выдаст общие результаты поиска.

Всего выходит 17 400 запросов за месяц. Дальше надо сопоставить количество запросов и количество желающих. Не факт, что они все планируют в ближайшую неделю или месяц снимать квартиру, но эта усредненная цифра спроса поможет вам проанализировать спрос и иметь об этом какое-то представление.

Рис. 5.5

В данном случае почти 8742 человека хотят приехать в Краснодар, интересуются квартирами.

2. «Авито» (https://www.avito.ru/) – анализ конкурентной среды.

Выбираете категорию «Недвижимость» > Выбираете свой город > Раздел Квартиры > «Купить» или «Снять».

Переходите в подраздел «Снять» > Отмечаете категорию «Посуточно».

C каждым шагом количество объявлений уменьшается.

Я для посуточной сдачи гостиничного номера выбираю однокомнатные квартиры – значит, мне нужен этот сегмент. В нем представлено 5000 предложений.

Итого есть 8742 запросов и почти 5000 предложений. По этим данным спрос превышает предложение в 1,5 раза.

Правило бизнеса: если много конкурентов, то в этом бизнесе есть спрос и деньги.

Не пугайтесь конкурентов: это индикатор того, что сюда стоит идти. Значит, здесь много клиентов, которые готовы платить за услугу.

Ваша задача как предпринимателя – сделать так, чтобы гости ехали именно к вам, именно в ваши квартиры. Для этого нужно отстроиться от конкурентов.

Рис. 5.6

В ваших силах сделать так, чтобы эти гости из 8742 запросов приехали именно к вам. Чтобы они при поиске объекта видели ваши фотографии и кликали на объявления. Чтобы именно ваши объекты, ваши тексты продающих объявлений их привлекли, чтобы ваш сервис потом заставил вернуться к вам или посоветовать кому-то еще. На это вы точно можете повлиять.

Но если у вас маленький город и всего 1–5 объявлений? Можно использовать еще один бесплатный способ.

3. Тестовые объявления

Сейчас я напишу крамольную вещь. Для рынка этот метод является бичом, и в продаже я его никогда не использую. Но это один из немногих способов протестировать объект без дополнительных трат и точно выявить целевые возможности потенциальной покупки.

Я использую этот способ для уникальных объектов класса выше, чем комфорт, для объектов индивидуального тематического дизайна. Например, «только для двоих», «садовый домик». То есть там, где хочу протестировать нишу.

Нужно создать фейковое объявление для несуществующего объекта, используя дизайн потенциального проекта, или попросить у кого-то изображения красивой квартиры. Ни в коем случае нельзя использовать чужие фотографии с платформы «Авито», чтобы избежать возможного бана. Каждая фотография имеет уникальный код для идентификации.

На «Островок», «Суточно.ру», Booking и Airbnb этого не сделать. Это невозможно. Там нужно пройти верификацию объекта, получить одобрение площадки. Там можно размещать только настоящие объекты. Поэтому тестировать можно на «Авито» и «Юле» – этого достаточно.

Что такое тестовое объявление? Это объявление, которое составляется для изучения спроса и получения обратной связи. Важно понять, будут ли люди звонить, чтобы узнать больше.

Итак, объявление размещается на «Авито». Там пошагово все нужно указать: этаж, площадь, кухня, балкон. Составляется коротенький текст – в духе описаний у конкурентов. Для несуществующего объекта лучше брать фото своей квартиры, родителей или друзей либо у кого-то позаимствовать эти фото. Они должно быть сделаны при хорошем освещении, чтобы всю комнату было видно с разных ракурсов. Нужно показать все помещения. Если у вас однокомнатная квартира, то демонстрируется и комната, и санузел, и кухня. Если это студия, достаточно сделать фото с какого-то угла.

Для тестового объявления первой фотографией ставится лучший снимок. Это заглавное фото, которое будет на первой страничке вашего объявления. Когда люди будут искать, они взглядом зацепятся за эту красивую, привлекательную картинку. Этой фотографии нужно уделить особое внимание.

Дальше в тексте объявления указывается инфраструктура вокруг дома: торговые центры, магазины, интересные места, парки, остановки. Это те крючочки, которые будут привлекать клиентов, ради которых, возможно, они посещают город, поэтому нужно все указать.

Основные моменты комфортного проживания:

• хороший ремонт;

• плазменный телевизор;

• стиральная машина;

• посудомоечная машина;

• сплит-система и т. д.

Объекты-магниты, которые отличают именно ваше место:

• учебные заведения;

• лечебные заведения;

• спортивные, концертные и иные площадки и т. д.

Сервис. Это тот сервис, который вы готовы предоставить. Для примера проанализируйте другие предложения. Сюда может входить:

• бесплатная уборка каждые 3 дня;

• круглосуточное заселение и выселение;

• бесплатный Wi-Fi;

• фен;

• гладильная доска / утюг;

• детские кроватки и стульчик по запросу;

• баня в доме;

• бассейн и другие атрибуты отдыха в доме.

Задача – получить входящие звонки от гостей.

Для анализа достаточно первых трех суток. Этих дней вполне достаточно, чтобы понять, заинтересовало ли это объявление. Если звонки будут, значит, спрос есть. Если нет – спроса нет.

Лайфхак

Что делать, если поступают звонки, а у вас нет этой квартиры?

Вариант 1. Заранее найти тех, кто предоставляет такой сервис, и договориться о комиссии за передачу клиента (10 %).

Вариант 2. Извиниться перед гостем. Сказать: «Извините, сохраните, пожалуйста, мой номер. Я вас в дальнейшем с радостью размещу. Сегодня эти квартиры заняты на эти даты».

4. Гостиницы и хостелы

Есть и другие бесплатные способы анализа спроса. Вы можете использовать кликабельные карты на сервисах «Авито», «Юла», «Циан», Booking, Airbnb. На них видно количество и расположение конкурентов на карте города. Для понимания спроса важно проанализировать гостиницы и хостелы, которые остаются ключевыми фигурами в вашем регионе. Хоть они и не являются прямыми конкурентами, как объекты посуточной аренды, но они предоставляют аналогичные услуги.

Данные карт показывают:

• локацию конкурентов, что является надежным показателем хорошего спроса;

• самих конкурентов и их стоимость;

• отличия объектов с высокой стоимостью и низкой стоимостью;

• проекты, которые хорошо сдаются (календарь дат проживания при выборе дат заполнен больше всех).

Рис. 5.7. Авито, посуточная сдача. Гостиницы Краснодара

Кейс 1

Моему сыну 18 лет. Три года подряд – на его шестнадцатый, семнадцатый, восемнадцатый день рождения я искала место для празднования по параметрам:

• Ближе, чем наш дом (40 км от Краснодара). Это был важный фактор, чтобы все гости (молодые люди) смогли добраться и уехать в любое время без сложностей. Я заметила, что на Авито предложений немного. И ближайшие находились в диапазоне 10 км.

• Вместимость – 30 человек. Предложений вместимостью 7–15 человек много, а у нас планировалось 30. Таких предложений было всего 2.

• Цена аренды – не более 25 000 рублей. Дома стоили 30 000 и 40 000 руб. в сутки.

• Просторная территория для разных задач: потанцевать, посидеть за столом, сделать шашлык или что-то совместно приготовить. Предложения включали что-то одно: либо стол, либо зона отдыха. Общей территории для разных задач не было.

• Баня / сауна, бассейн / чан / джакузи. Практически все включали этот сегмент, но он был только для летнего отдыха. А у нас зимний день рождения.

• Время проведения: с вечера до утра. Здесь все соответствовали.

Итого: предложения есть, их немного (56 предложений), но ни одно не подходит под нашу совокупность параметров.

Я задумалась: можно ли чем-то заменить дом? Стала смотреть лофты для проведения досуга с почасовой сдачей (сходный сегмент). Диапазон цен на такое количество гостей – приблизительно 30 000 руб., при этом значительно ограничено время и нет функциональности помещения: нет посуды, иногда и раковины, где-то нет стола. Либо нет места для такого количества гостей, еду нужно всю доставлять и сервировать – дополнительный расход.

В итоге день рождения мы проводили в своем доме за 40 км от Краснодара, ничего не подобрав. Но идея дома в аренду засела так плотно, что я думала о ней и дальше.