Текст книги "Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих"

Определяемся, будем ли брать ипотечный кредит

После финансового кризиса получить ипотечный кредит – сложная задача даже для европейцев со стабильным прозрачным доходом, так что гражданам РФ это точно доставит много хлопот. Ваши шансы вырастут, если вы готовы выложить пятьдесят или чуть меньше процентов от цены жилья. Тогда банк практически ничем не рискует. О возможности получения ипотеки вам с удовольствием расскажет риелтор, в том числе и продающей стороны. Основное отличие зарубежной ипотеки от российской заключается в том, что в Европе вы имеете право продать жилье без разрешения банка. При этом банк, естественно, должен получить назад все свои деньги. Если вы продадите собственность с потерями, то должны будете компенсировать разницу банку. На что нужно обращать внимание при выборе ипотеки?

♦ Какова процентная ставка и на какой срок она будет зафиксирована?

♦ Как и сколько времени будет проверяться ваша кредитоспособность? Какие вы должны будете предоставить документы?

♦ Можно ли погасить кредит раньше времени и какие за это берутся штрафы?

♦ Какова форма ипотеки? Каким образом происходят накопления? Если ваши взносы будут вкладываться в биржевые акции, существует риск, что в определенный момент накопленный капитал будет меньше, чем вы предполагали.

♦ Часто ипотека предлагается вместе со страхованием жизни или потери работоспособности. Четко выясните условия этой страховки, а именно: сколько денег вы получите при разнообразных ситуациях. В Голландии, например, многие люди пострадали, приобретя так называемые woekerpolissen, то есть страховые полисы, подразумевающие высокие административные расходы, доходящие до 40 % выплаченных премий. Если муж и жена взяли совместную ипотеку и каждый из них застраховал свою жизнь на половину взятой в кредит суммы, то в нормальной ситуации, если один из супругов умирает, второй получает 50 % суммы кредита по страховке и продолжает выплачивать только свою долю ипотеки. Тот, кто стал владельцем woekerpolis после смерти супруга(и), получает только 60 % от половины суммы кредита, то есть далеко не то, на что рассчитывал.

♦ Что произойдет, если вы не сможете выплатить ипотеку? Возможна ли такая ситуация: купленное в кредит жилье стоит 300 000 евро, но при конфискации банк оценит его в 150 000. Вы останетесь должны 150 000 минус то, что вы уже успели выплатить банку. Существует ли страховка на такой случай? Существуют ли в стране какие-то правила? Например, в Испании в 2011 году правительство приняло решение: банк не может оценивать недвижимость должника ниже, чем в 60 % от первоначальной стоимости.

♦ Будете ли вы получать налоговые льготы в связи с наличием ипотеки?

♦ Если вы решили брать ипотечный кредит, но будете вынуждены отказаться от сделки, если вам его не предоставят, подумайте об этом заранее. Настаивайте на том, чтобы во все предварительные соглашения с продавцом был внесен пункт о том, что отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается.

Рассматриваем нестандартные варианты покупки

Испанские специалисты по недвижимости советуют обойти местные банки, которые продают недвижимость задолжавших им кредиторов иногда по цене, в несколько раз ниже той, которая была стандартной до кризиса. Сейчас испанские банки имеют много недвижимости и мало активов, которые позволяли бы им выплачивать проценты по вкладам и кредитовать бизнес. Такую же прогулку можно совершить в Германии, но цены не будут так сильно отличаться от обычных, как в Испании. Ассимилировавшиеся покупатели (особенно если в процессе ассимиляции вы получили местное юридическое образование) могут попробовать посетить аукционы в Испании. Это можно сделать и в Италии, но здесь итальянские риелторы справедливо замечают, что выгадать ничего существенного нам, иностранцам, не удастся, как бы мы ни старались. Первыми сведения о недвижимости, предлагаемой по очень низким ценам, получают риелторы, а также их родственники, друзья и местные бизнесмены. Когда вы будете читать эту книгу, в Голландии уже, скорее всего, будет действовать интернет-аукцион недвижимости, доступный для широкой публики. Эта форма предложения недвижимости скоро станет в Европе такой же популярной, как в США и Австралии.

Выясняем местные особенности вариантов владения недвижимостью

В каждой стране существуют свои особенности, о которых мы можем даже не подозревать. Например, в Голландии всегда нужно выяснять, находится земля в собственности или в аренде. На сколько лет оформлена аренда и сколько она будет стоить? Даже если вы покупаете не дом, а квартиру, нельзя забывать, что здание стоит на чьей-то земле, а значит, кто-то должен за это платить. Если земля находится в долевой собственности владельцев квартир, то проблем у вас не будет. Если же она находится в долгосрочной аренде, то лучше, во избежание сюрпризов, выяснить, на какой срок заключен договор и на каких условиях. В Амстердаме однажды муниципалитет сильно поднял арендную плату, и те, кто платил по 500 евро в год, вынуждены были начать выкраивать из своего бюджета сумму в десять раз выше.

Если вы покупаете шикарный пентхаус в доме, который вам кажется элитным, выясните, если для вас это важно, не будет ли часть квартир отдана под дешевое социальное жилье, которое сдается малоимущим семьям. В Нидерландах есть правило, обязывающее всех застройщиков отдавать 30 % площади под социальное жилье.

Даже если в радиусе десяти километров все дома частные, у их хозяев могут быть свои особенности, о которых не расскажет даже риелтор. Представьте себе, что вы покупаете старинный красивый дом с большим участком и оливковыми плантациями в Италии. Вы еще не успели обнести свой участок забором, и в один прекрасный день слышите выстрелы под окном. Оказывается, многие жители, например Тосканы, из поколения в поколение зарабатывают себе на жизнь охотой и сельским хозяйством и будут использовать для этого любое не изолированное от них пространство. Официально охота разрешена совсем не всегда и не везде, но вызванные полицейские могут оказаться друзьями охотников или самими охотниками.

Иногда квартира стоит подозрительно дешево. В этом случае нужно особенно тщательно выяснить, на каких условиях она продается и какие ежемесячные взносы придется платить. Например, в городе Зволле (Нидерланды) обычная двухкомнатная квартира площадью 70 м² стоит около 140 000 евро. Вы видите объявление о продаже точно такой же квартиры за 70 000 евро, причем при осмотре выясняется, что это не связано с ее состоянием, так как никакого особенно дорогого ремонта не требуется. В чем дело? Вы расспрашиваете маклера о дополнительных расходах и выясняете, что вам придется платить по 500 евро в месяц (обычно взнос в товарищество собственников и оплата коммунальных услуг за квартиру такого размера составляет не более 200 евро), даже если там никто не будет жить. В эти деньги входит оплата прачечной, консьержа, зала для проведения мероприятий, возможности заказать еду прямо в квартиру, пригласить уборщицу и получить медицинскую помощь. За сами услуги (прачечную, медпомощь, уборку и т. д.) и еду нужно платить дополнительно. В таких домах селятся обычно пожилые люди. Они хотят пользоваться подобными услугами, и их привлекают возможности общения, так как там часто проводятся концерты, занятия спортом и даже предлагается, как я прочитала в одном таком доме на доске объявлений, «регулярный аперитив». Некоторую часть услуг и медицинской помощи оплачивает медицинская страховка. Если у вас есть намерение поселиться в таком доме, но нет гражданства этой страны, то сначала лучше выяснить, имеете ли вы право на какую-то компенсацию своих расходов. Раньше в Голландии в подобном доме мог поселиться только человек старше 55 лет, но теперь в большинстве случаев жить там может любой. В Германии тоже строят такие дома, но там ежемесячная плата зависит обычно от реального объема полученных услуг.

Будете ли вы иметь право постоянно проживать в приобретенной недвижимости – тоже не пустой вопрос. Например, в Голландии и в Германии продаются дачи, где существуют жесткие ограничения: в некоторых домиках нельзя ночевать или жить более трех месяцев в году, а еще существуют коттеджи, которые вы обязаны сдавать.

Выясняем локальные особенности строительства и ремонта

Рассказывает бизнесмен из Москвы, проживший в Германии около пятнадцати лет:

«После 14-летней эксплуатации нашей квартиры мы решили сделать серьезный ремонт ванной комнаты. Опытный сантехник, узнав, что мы собираемся менять напольную плитку, посоветовал смонтировать под ней трубы и подключить их к ближайшей батарее отопления, которую мы тоже поменяли на новую. Идея была настолько проста, а мысль повысить комфорт ванной за счет подогреваемого пола настолько приятной, что мы согласились не задумываясь. А зря, задуматься стоило.

После успешного окончания ремонта я пригласил мастера из управляющей компании для установки счетчика потребления тепла (Zähler) на новую батарею. После нескольких звонков и уточнения сроков визита для выполнения этой простейшей, на мой взгляд, работы явились два мастера, на вид не менее как доценты вуза и с соответствующими амбициями. Не успели они зайти в ванную, как оба одновременно посмотрели на меня с такой радостью, что мне это как-то сразу не понравилось. Их торжество оказалось полностью оправданным. Оказывается, им негде поставить счетчик для снятия показателей расхода тепла с подогреваемого пола. Все мои и срочно вызванного сантехника предложения по техническому решению этого вопроса успеха у визитеров не имели. Отказав нам категорически, они посоветовали срочно сломать пол, разобрать неправомерные трубы и доложить об исполнении. Ушли, не собираясь скрывать радость от доставленных нам „приятных” минут. На следующий день мы вместе с сантехником стали добиваться приема у главного сантехника управляющей компании и через три дня получили приглашение. Главный сантехник выглядел еще импозантнее мастеров по установке счетчиков и, казалось, был рад нашей встрече. Он нас внимательно выслушал и вдруг начал бурно действовать, звонить в разные инстанции, техническим специалистам и даже в проектную организацию. Ему всюду говорили, что вопрос нерешаем, при этом он передавал трубку моему сантехнику, тот предлагал свои решения, но получал только отказ. Через пять минут мы оба поняли, что все переговорщики были заранее подготовлены и предупреждены. Меня, конечно, удивило, что такое небольшое событие в жизни нашего городка стало причиной чуть ли не заговора. В конце разговора я сделал последнее предложение, от которого, как мне казалось, нельзя было отказаться. Я предложил производить оплату по максимуму, как за самую большую батарею, т. е. платить гораздо больше, чем за мои трубы под полом. Главный сантехник мне и в этом категорически отказал, посмотрев на меня уже без всякого сочувствия. При этом он сказал, что им не нужно, чтобы я оплачивал больше или меньше, оплачивать можно только по счетчику. Орднунг есть орднунг.

Кончилась эта история еще одним визитом в управляющую компанию, где после долгих разговоров нам разрешили не ломать пол и не демонтировать трубы, а просто заткнуть ввод металлической пробкой.

Мы потеряли время, деньги, подогреваемый пол, но я уже был рад хотя бы такому окончанию этой истории».

Может быть, из-за таких сложностей в довольно холодных странах, например в Голландии и Германии, в ванной не всегда бывает отопление, а в туалете нет не только отопления, но и горячей воды. В каждой стране есть свои особенности строительства, на мой взгляд, не всегда соответствующие климату. Также в ванной и на кухне всегда надо проверять напор воды. Если он слабый, придется потом разориться на замену водонагревателя. В Англии в ванной может не быть смесителей, вода будет течь из двух кранов, отдельно холодная и горячая. В самых старых английских загородных домах можно даже найти туалеты на улицах.

Нужно выяснить заранее не только возможность реализации ваших планов по ремонту, но и точное предназначение интересующего вас объекта. В Англии одна моя знакомая купила для ремонта с последующей перепродажей дом, в котором изначально находился детский садик. В муниципалитете ей отказывали в разрешении на ремонт и перепланировку, пока она не согласилась за свой счет сделать ремонт в другом детском садике. В Германии при строительстве нового дома одна молодая женщина решила сделать в нем парикмахерскую, где работала бы она и пара наемных сотрудников. Она и ее муж знали, что открыть парикмахерскую в жилом районе, скорее всего, не разрешат, но внести изменения в уже существующий проект будет проще, поэтому решили схитрить и запроектировали на ее месте гараж. Строительство подходило к концу, в парикмахерской установили большую красивую дверь, и пришло время отправляться в муниципалитет за разрешением на открытие парикмахерской. Получить его не удалось, потому что не менее хитрые чиновники все-таки нашли к чему прицепиться: у молодой пары был маленький ребенок, и им было сказано, что, пока ему не исполнится два года, он не может находиться под одной крышей с парикмахерской. Дверь было приказано убрать, а дыру в стене заложить кирпичом.

Если вы собираетесь сдавать или продавать квартиру или дом, то постарайтесь при ремонте не вносить необратимых изменений, которые могут не понравиться вашим потенциальным клиентам или покупателям. Например, в Голландии у вас наверняка возникнет соблазн сделать из нескольких клетушек по шесть-восемь квадратных метров одну или две нормальные спальни. Учтите, что голландцы не оценят подобные преобразования, так как считают, что спальни могут быть маленькими, главное, чтобы их было много.

Если цена кажется подозрительно низкой (поэтому и полезно уточнить среднюю сумму последних сделок по району), то стоит выяснить, какие сложности вас поджидают. В Италии можно купить дом в живописной местности с 13 гектарами земли за 100 000 евро, но к нему может быть не проложена дорога и на этом участке вообще может быть запрещено строительство.

В Англии и Голландии в некоторых районах и домах, представляющих историческую ценность, нельзя менять старые окна на пластиковые. Разрешается только заказать полную копию старых окон в новом исполнении, что будет недешево стоить. Не везде можно устанавливать спутниковые тарелки, кондиционеры и вывешивать белье на балконе. Всегда пользуйтесь возможностью поговорить со своими потенциальными соседями о том, как им живется, нет ли каких-то жалоб или проблем. Однажды, когда мы покупали квартиру в Гааге, выяснилось, что наша будущая соседка снизу уже давно страдает от шума и винит в нем хозяина нашей квартиры, который не положил изоляционный слой под ламинат. Нам она посоветовала сразу сменить ламинат на ковровое покрытие. Так как мы узнали о ее претензиях до оформления сделки и обсудили их с риелтором продавца, то нам были предоставлены все документы, подтверждающие соответствие ламината и слоев под ним всем мыслимым стандартам. Оказалось, что мы не должны были выполнять требования чувствительной соседки.

Вычисляем однократные, а также ежемесячные и ежегодные расходы

Примерный список однократных расходов:

♦ Стоимость недвижимости.

♦ Гонорары специалистам (риелтору, юристу, инженеру-строителю, нотариусу).

♦ Государственный налог на покупку недвижимости.

♦ Расходы, связанные с получением ипотеки.

♦ Оплата регистрации права собственности в государственном реестре.

♦ Возможно, ремонт.

Примерный список ежегодных расходов (некоторые из них могут быть и ежемесячными; это зависит от страны и выбранной вами формы оплаты):

♦ Налог на недвижимость.

♦ Муниципальный налог.

♦ Оплата сбора мусора.

♦ Оплата страхования квартиры.

♦ Оплата обслуживания кондиционеров, бассейнов, нагревательных и отопительных приборов.

♦ Мелкий ремонт.

Примерный список ежемесячных расходов:

♦ Оплата газа, света, воды, электричества, телевизора, телефона, интернета и т. д.

♦ Взнос в ТСЖ (проверьте, нет ли у ТСЖ долгов или предполагаемых крупных трат в будущем).

♦ Оплата уборки общих помещений и ремонта лифтов (часто входит во взнос в ТСЖ).

Выясняем налоговые аспекты покупки недвижимости и владения ею

Подготовку к общению с местной налоговой инспекцией стоит начать с продумывания ответа на вопрос, откуда у вас деньги на покупку, хотя, возможно, вам его никто не задаст. Также стоит принять во внимание, что налог на покупку недвижимости выплачивается с суммы, указанной в контракте. Именно поэтому, например, в Испании было принято существенно занижать цену, но сейчас многие юристы советуют этого не делать. Испанские налоговики стали сами рассчитывать примерную рыночную стоимость и брать налог с нее. В Officina Liquidadora можно выяснить, исходя из какой стоимости они будут рассчитывать налог. Они учитывают расположение, размеры, год постройки и многие другие факторы. Похожая ситуация в Италии. С 2008 года налог рассчитывается по кадастровой стоимости жилья, и цена, которая будет записана в контракте, не влияет на налог. Если же вы захотите продать недвижимость через пять лет, то вам придется заплатить существенный налог с прибыли. Еще одна проблема, которая теоретически может возникнуть: если местные власти захотят выкупить ваш дом, то не заплатят больше заявленной вами заниженной цены.

Помимо единовременного налога существуют различные ежегодные налоги (муниципальные, подоходные, с имущества). Подробно вам все расскажет консультант по налогам, с которым стоит заключить договор об обслуживании. Он же скажет, придется ли платить налоги и какие именно при продаже или наследовании. Риелтор тоже может примерно рассчитать ваши будущие налоги, но он заинтересован в продаже и, возможно, занизит их. При этом он вас даже не обманет, потому что точные цифры действительно зависят от самых различных аспектов вашего семейного и финансового статуса.

В некоторых странах вам могут предложить недвижимость, которой владеет офшорная фирма с юридическим адресом на Гибралтаре, Каймановых островах и в подобных местах. Владельцем объекта является фирма, а не частное лицо, соответственно налоги платит (а точнее, раньше почти не платила) эта фирма в той стране, где она зарегистрирована. Преимущество заключается в том, что при сделке продается только фирма, и ее собственность переходит к новому владельцу. Таким образом, налоги с продажи и наследования недвижимости не платятся. Минус состоит в том, что Евросоюз постоянно ведет борьбу против офшорного бизнеса. Все время производятся разные попытки выяснить, кто является реальными владельцами этих компаний, а также ограничить выгоду от таких сделок. Например, в Испании со всей подобной недвижимости берется стандартный ежегодный налог 3 % от стоимости, определенной налоговой инспекцией.

Готовимся к страхованию жилья и имущества

В банке или в страховой компании лучше заранее уточнить стоимость страховки как самой недвижимости, так и имущества, которое, предположительно, будет там находиться, и выяснить, какие данные вы должны будете предоставить для оформления страхового полиса. Вопросы бывают самыми неожиданными, но пока сделка еще не совершена, риелтор продавца не откажет вам ни в какой информации. После совершения сделки он, скорее всего, скажет, что не может уделить вам время.

Обеспечиваем безопасность своей собственности

Стоит ли задуматься об установке сигнализации, особенно если вы не планируете жить там постоянно, зависит от страны и конкретного места. Например, в Мюнхене жильцы даже первых этажей с огромными стеклянными дверями прекрасно себя чувствуют и без сигнализации. Из-за низкой безработицы там почти нет преступности. На побережье Испании вы бы, напротив, вызвали изумление местных жителей, если бы, купив отдельно стоящую виллу, не установили там сигнализацию еще до того, как распить у бассейна первую бутылку Риохи.

Самое главное – сразу выяснить, куда поступает сигнал от вашей сигнализации. И в Голландии, и в Англии наши знакомые с удивлением обнаружили, что сигнал о взломе от дорогостоящей системы поступал в контору, где сидел одинокий диспетчер, который звонил тому человеку, чей телефон предоставил клиент. Предполагалось, что тот, кому позвонили, должен бросить все свои дела и смело направиться к дому, откуда поступил сигнал. При возникновении подозрений, что в доме кто-то находится, он должен, видимо, вызвать полицию. Эффективность и оперативность подобной системы вызывают большие сомнения. Кстати, наши английские друзья, установившие полную дорогостоящую сигнализацию вдоль забора и по всей территории участка, реагировавшую на любое движение, а также кодовые замки на все калитки и ворота, были очень удивлены, когда мой муж открыл калитку, не зная кода. Оказалось, что это позволила сделать обычная незаделанная дыра, пропущенная дорогими специалистами. К сожалению, это очередной пример того, что высокая цена не тождественна качеству. Нужно все проверять самостоятельно или пригласить фирму-конкурента для дополнительной инспекции работ. Итак, самое главное – выяснить заранее, куда поступает сигнал, и, если возможно, найти вариант его поступления непосредственно в полицию. Если это невозможно, выбирайте сигнализацию, которая сильно шумит, но узнайте, разрешено ли это. Если попытка кражи все же произойдет, не думайте, что европейские полицейские сильно отличаются от российских и бросят на предупреждение второй попытки все свои силы.

Все популярнее становится частное видеонаблюдение. Записи, сделанные камерами наблюдения, позволяют идентифицировать личность преступника, считаются официальным доказательством его вины, а также служат профилактическим целям, останавливая воров и хулиганов. Чтобы пленкой могла воспользоваться полиция, необходимо, чтобы на ней были зафиксированы дата и время преступления. Простейшие системы стоят от 150 евро. При установке нужно учитывать, что видеонаблюдение не должно распространяться на общественные места и участки соседей. В область съемки может войти, например, часть тротуара, если это необходимо для наблюдения за подъездом, но при этом вы обязаны вывесить табличку, оповещающую о видеонаблюдении.

В современной квартире вы можете увидеть пожарную сигнализацию, предназначенную для выявления пожара на начальной стадии возгорания. Как правило, она не передает сигнал тревоги пожарным, а просто реагирует звуковым сигналом. Подразумевается, что жильцы будут тушить пожар сами или вызовут пожарных. Не стоит рассчитывать на то, что эта сигнализация защитит от пожара вашу собственность, когда вы будете в отъезде.