Текст книги "Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью"

Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью

Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура

ISBN 978-5-0059-2071-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Юридические риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

Виды альтернативных сделок

– Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.

– Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.

– Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

В проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

– продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;

– покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;

продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Преимущества

– Для покупателя: мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

– Восстребованность таких сделок из-за нестабильности на рынке и резких цен.

– Для продавца —покупателя: He нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

– Для продавца: Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Особенности сделок

– одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;

– один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника – банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;

– одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

Риски

– Отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

– Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

– Частичная регистрация сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка – например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем – пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена.

– Минус альтернативной сделки для всех сторон – более длительный срок заключения договоров. Альтернативная сделка растягивается на три – пять месяцев.

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет и разрешение органов опеки.

Налоги

При продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет – по общему правилу, три года – наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом

Юридические риски сделок при обмене (мене) жилья

Что такое обмен (Мена)?

Обмен (Мена) – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой (квартира). Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

Плюс сделки обмена (Мены) с квартирами

– Возможность осуществления сделки с недвижимостью при минимальных финансовых затратах;

– нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;

– при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;

– равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;

– в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

– обмен муниципального жилья – в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

– обмен квартиры на несколько квартир или комнат – когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

– обмен квартиры на квартиру с доплатой – такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

– обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

– обмен trade-in – обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Для таких сделок предусмотрено несколько особенностей:

– При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга);

– Необходимость оплаты НДФЛ между неравнозначными квартирами с доплатой;

– При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых ухудшаются жилищные условия ребенка;

– Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной;

– Обмен – лучший вариант для сделок между родственниками.

Риски

– Обременения/ограничения на квартиру (помещение)

– Прописанные лица (третьи лица, притязающие на право пользования жильем);

– Сложность поиска эквивалентных квартир (занимает время до 2—3 месяцев);

– Сложность возврата денежных средств при расторжении договора на неравнозначное жилье с доплатой;

– Законодательством не предусмотрена компенсация за произведенный ремонт при расторжении договора;

– Необходимость экспертной оценки имущества при судебных разбирательствах.

Виды обмена частной собственности

– прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);

– альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);

– обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

У прямого обмена есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны. В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

Trade-in – это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму – на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Правила оформления договора мены аналогичны сделке купли-продажи

Особенности:

– обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;

– максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);

– стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты – его размер в суммовом выражении;

– сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;

– порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов

Особенности договора обмена (мены):

Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения.

Договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.

Юридические риски сделок при найме жилья

Социальный наем – это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги – но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается.

Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности:

Муниципальное жилье – жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.

Государственное жилье – это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

– человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;

– человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10—12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;

– люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;

– люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Преимущества

– Муниципальное или государственное жилье не покупается;

– Отсутствие налога на жилье;

– Муниципальное или государственное жилье для погашения долгов забрать не могут;

– Муниципальное или государственное жилье не могут отобрать мошенники;

– При возникновении пожара, других чрезвычайных ситуаций, которые сделают жилье непригодным для проживания, выдадут взамен точно такую же квартиру.

Риски

– невозможно продать или обменять;

– пользоваться не по назначению;

– нельзя сдавать в аренду;

– прописка родственников возможна только с согласия собственника, а если площадь квартиры не позволяет, то в прописке и вовсе откажут;

– в случае смерти пользователя квартира переходит обратно в собственность государства с выселением других проживающих (в случае, если они там не прописаны);

– при нарушении условий договора социального найма (например, в случае жалоб соседей), муниципальную или государственную собственность могут отнять.

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

– В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

– Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

– Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

– Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

– Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Выселить из помещения, полученного по договору соцнайма, могут в следующих случаях:

– Дом признан аварийным и подлежит сносу;

– Жилье признано непригодным для проживания;

– Жилье подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Во всех случаях обязаны предоставить альтернативное жилье по договору соцнайма.

Процедура оформления социального найма

Шаг 1. Соберите документы, которые подтверждают то, что вы нуждаетесь в жилье. Как правило, список включает:

Шаг 2. Подать заявление о признании нуждающимся в жилье через портал Госуслуги или лично через МФЦ. Шаблоны заявлений могут отличаться в различных регионах (их можно найти на сайте вашего муниципалитета или регионального правительства). В случае личной подачи документов образец заявления выдадут в МФЦ.

Заявление должно быть подписано всеми членами семьи.

Шаг 3. Дождитесь решения о постановке на учет. Решение принимается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Шаг 4. Ожидайте очереди на получение жилья. После того, как подойдет ваша очередь, вам будут предложены на выбор помещения. Если вас устраивает новое жилье, можно переходить к заключению договора соцнайма.

Шаг 5. Заключите договор соцнайма по форме, предложенной представителями региональных властей или муниципалитета.

На какой срок заключается договор социального найма?

По закону договор социального найма заключается бессрочно.

Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Собственник жилья (наймодатель) имеет право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

– предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;

– проводить своевременный капремонт дома;

– следить за общим имуществом в нем;

– следить за качеством коммунальных услуг.

Наниматель может:

– обменивать или заменять жилье;

– требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;

– иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Приватизация жилья, полученного по договору социального найма

Все, кто проживают в квартире по договору социального найма, имеют право стать собственниками жилья. Для этого необходимо собрать документы и подать заявление в МФЦ по месту жительства.

Перечень документов может отличаться в различных регионах, но, как правило включает:

– заявление на приватизацию жилья;

– паспорта всех заявителей;

– свидетельство о рождении ребенка;

– копия договора социального найма;

– выписка из распоряжения о передаче квартиры по договору соцнайма;

– выписка из домовой книги с 1991 года.

Юридические риски сделок при деприватизации жилья

Деприватизация – это добровольное расторжение договора по переводу квартиры из муниципальной в частную собственность. Она регулируется положениями статей 450—453 Гражданского кодекса.

Любой гражданин наделен правом расприватизировать недвижимость бесплатно по собственному желанию, а муниципальные власти – должны принять имущество и подписать с бывшими собственниками договор социального найма.

Преимущества

Платежи за капремонт, уплата налога на имущество могут стать весьма обременительными. Минусами приватизированного жилья являются необходимость оплаты ряда коммунальных услуг и налогов. Выходом из ситуации для некоторых владельцев является деприватизация квартиры и перевод ее в муниципальную или государственную собственность.

Можно участвовать в государственной социальной программе по улучшению жилищных условий, т.к. после деприватизации у вас не будет квартиры в собственности

При этом передаваемое жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

– являться для заявителя (заявителей) единственным местом постоянного проживания;

– принадлежать ему на праве собственности и быть свободным от любых обязательств, ограничений (обременений);

– в жилое помещение после его приватизации не были вселены в установленном порядке другие люди;

– в жилом помещении после его приватизации не производились перепланировки;

– все собственники приватизированного жилого помещения согласны на его передачу в собственность города;

– никто из собственников жилого помещения не выбыл (в том числе по причине смерти);

– зарегистрированы сведения в ЕГРН о приватизированном жилом помещении;

– отсутствие в суде дел по поводу оспаривания прав на приватизированное жилое помещение;

– отсутствие задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальные и иные услуги в отношении приватизированного жилого помещения;

– отсутствие изменений состава собственников приватизированного жилого помещения, в том числе отсутствие изменений долей в праве собственности на указанное жилое помещение.

Риски

– Если вы живете в квартире по договору социального найма, ее нельзя продать, подарить, обменять или оставить в наследство. Также ее не получится использовать в качестве залога при оформлении кредита;

– Зависимость от собственника недвижимости. В своей квартире вы можете жить, сколько угодно, и никто вам не указ. Администрация же при наличии оснований может выселить или переселить;

– Повторная приватизация невозможна;

– При деприватизации квартиры, где есть несовершеннолетний, необходимо решение опеки;

– При долевой собственности необходимо согласие сособственника.

– Деприватизируя квартиру, человек лишается возможности распоряжаться ею в полной мере: он не сможет подарить ее, продать.

Расприватизация квартиры через суд

Если администрация отказала в деприватизации, можно расприватизировать квартиру в судебном порядке. Также обратиться в суд можно, если квартира приватизирована в ветхом доме, и в других случаях, когда нарушены ваши права, если имели право на приватизацию, но ее провели в обход вас и вы не получили свою долю.

Причины принудительного расторжения договора на приватизацию:

– Было приватизировано жилье в аварийном состоянии.

– Обнаружено ущемление прав несовершеннолетнего ребенка.

– Кто-то из участников повторно участвовал в приватизации.

– Договор составлен неправильно, присутствуют ошибки, отсутствуют существенные условия.

– В процессе участвовал недееспособный гражданин, права которого были нарушены.

– Люди находились в заблуждении относительно того, на что они идут. Согласие на приватизацию было получено под давлением, с применением угроз и насилия.

С несовершеннолетними детьми

Если в процессе приобретения жилья в собственность участвовал несовершеннолетний ребенок, или его зарегистрировали в квартире после, то на обратный переход потребуется разрешение органов опеки. Они обычно отказывают, потому что это является ухудшением жилищных условий ребенка. Согласие можно получить, только если ребенку предоставлено другое место проживания, не хуже имеющегося.

Какой пакет документов нужно собрать для деприватизации?

– заявление;

– документы, удостоверяющие личность граждан РФ (паспорт, свидетельство о рождении);

– правоустанавливающие документы (свидетельство о гос. регистрации права собственности, договор передачи);

– если один из собственников несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение на отчуждение жилого помещения из органов опеки и попечительства.