Текст книги "Ипотечный кредит: как получить квартиру"

Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека – это системы взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы населением, не имеющим возможности самостоятельно приобрести жилище и вынужденным переплачивать по ипотеке. Обе эти системы, в различной степени, нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране.

Жилищная реформа в России пытается перенять зарубежные модели развития жилищной сферы, проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность.

Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. Вместе с тем что является очевидным и заслуживающим использования, так это зарубежный правовой опыт, где в ипотечных отношениях превалирует защита прав и законных интересов залогодателя как наиболее слабой в финансовом отношении и не защищенной в правовом отношении стороны. Поэтому залогодатели должны обладать всей информацией об ипотечном кредите, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения ипотечных обязательств.

Такие попытки, как было изложено выше, наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

§ 5. Функции ипотеки жилища в современном гражданском обороте

Под функциями права обычно понимаются основные направления его воздействия на общественные отношения.

Поскольку ипотека является гражданско-правовым институтом, следовательно, на него можно распространить действие функций права в целом и гражданского права в частности.

В правовой литературе не сложилось единого мнения о видах функций права. Обычно в отношении права выделяют регулятивную, охранительную, экономическую, политическую и идеологическую (воспитательную, а также познавательную) функции. Сами функции права в литературе разделяются на основные и дополнительные (социальные). Под социальными функциями в литературе имеются в виду функции, которые выделены не из специфических свойств права, а берутся применительно к определенным сферам общественных отношений, на которые воздействует право. Ипотека жилища по праву должна относиться именно к таким определенным сферам общественных отношений. Но вначале проанализируем, какие функции присущи вообще ипотеке, то есть залогу недвижимого имущества.

Ипотеке как способу обеспечения исполнения обязательств свойственна функциональная направленность – создать такие условия, при которых обязательства, например, вытекающие из кредитного договора, исполнялись бы надлежащим образом. Именно то обстоятельство, что эти меры имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей, защиту интересов управомоченного лица и т.п. Иные средства также способствуют исполнению обязательств, могут обеспечивать их исполнение. Однако их функциональная направленность может быть иная.

Определения ипотеки (залога недвижимости), предлагавшиеся в цивилистике в различные исторические периоды, подтверждают, что обеспечительная функция залога и ипотеки, в частности, признана доктринально в качестве его основной функции. Так, в дореволюционной правовой литературе сущность ипотеки обычно определялась как способ обеспечения договора, который состоит в том, что веритель при неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение из выручки за продажу недвижимости, которая и служит, таким образом, обеспечением исполнения обязательства. Из данного определения ипотеки следует, что обеспечительная функция признавалась основной функцией ипотеки в национальной доктрине дореволюционного периода (http://www.corporateresources.narod.ru).

В современной отечественной цивилистике также отсутствует спор относительно основной функции залога.

Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления, и характеризуются идентичной функциональной направленностью. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. Так, опасность лишиться имущества при ипотеке побуждает, стимулирует должника к надлежащему исполнению основного обязательства. В противном случае наступят неблагоприятные для него последствия: взыскание будет обращено на предмет залога и будут понесены дополнительные расходы (стимулирующая функция).

При неисполнении должником своих обязанностей реализуется возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора и состоит, по мнению Дениса Александровича Шевчука, в восстановлении нарушенной имущественной сферы потерпевшей стороны (компенсационная функция).

Итак, ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Некоторые способы исполнения обязательств одновременно являются и мерами ответственности, например неустойка. Она служит и мерой наказания, обременения должника, и способом его стимулирования к надлежащему исполнению.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (ст. 334 ГК РФ).

Можно утверждать, что компенсационная функция является наиболее действенной функцией ипотеки, определяющей ее эффективность и степень ее обеспечительной функции.

Непосредственная направленность функций ипотеки может различаться: а) прежде всего стимулированием должника к исполнению обязательств в натуре; б) защитой интересов кредитора при нарушении обязательства; в) стимулированием должника к исполнению обязанности, а при ее неисполнении – защитой интересов кредитора. При этом залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограничено (http://www.mgu-frank.narod.ru).

Помимо компенсационной, стимулирующей иные функции конкретного средства обеспечения обязательств (например, охранительная, регулятивная функция) существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция – обеспечительная.

Поскольку ипотека в основном осуществляется в форме договора, нельзя не сказать о функциях договора, который основательно был рассмотрен в 70-х годах прошлого столетия. Функции договора – это присущие договору потенциальные возможности быть регулятором и средством организации хозяйственных связей. Любой договор обладает функцией упорядочения, регулирования и организации общественных связей, он определяет параметры поведения обязанного лица. Договор ипотеки не является исключением. Он также заключается сторонами для упорядочения и регулирования отношений, связанных с ипотекой жилища.

Заключение договоров ипотеки подкрепляет выполнение обеспеченных ипотекой обязательств в гражданском праве, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину.

Регулятивную функцию осуществляет именно договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки – положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается в конечном счете в реальном исполнении сторонами принятых обязательств (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Ипотеке присуща и охранительная функция. Она состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором[33]33
  Гарантирование кредитору его интересов должно тесно увязываться с согласованием, компромиссом интересов кредитора, должника и третьего лица (гаранта, поручителя, залогодателя, если таковыми являются не должники, а третьи лица). Так, требования залогодержателя либо кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются по общему правилу на основании решения суда (ст. 349 ГК; Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан/


[Закрыть]. Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов.

Результатом развития залогового права, его приспособления к разнообразным потребностям экономической жизни стало закрепление в действующем законодательстве, например, Германии и Швейцарии правовых конструкций ипотеки, различающихся своим функциональным назначением. Германское гражданское уложение различает два вида ипотеки: оборотную и обеспечительную (§ 1116).

С точки зрения юридической природы залогового права кредитора на недвижимую вещь залогодателя оно представляет собой имущественное право, являющееся объектом гражданских прав. Способность субъективного залогового права кредитора выступать объектом гражданского (имущественного) оборота является ключом к пониманию оборотной функции ипотеки. Оборотная ипотека (Briefhypothek, Verkehrshypothek) устанавливается путем выдачи залогодержателю залогового свидетельства (Pfandbrief) учреждением, ведущим поземельную книгу, если стороны не зафиксировали в ней отказ от получения свидетельства. Оборотная функция ипотеки состоит в предназначенности субъективного залогового права ипотечного кредитора как объекта гражданских прав для имущественного оборота.

Стабильность оборота залоговых прав в целях упрощения механизма передачи таковых ипотечным кредитором[34]34
  За счет которого может осуществляться рефинансирование ипотечных кредитов.


[Закрыть] и защиты лиц, приобретающих залоговые права, опять-таки укрепляет и расширяет права участников ипотечных отношений, с которыми вступает залогодатель. Несомненно, приведенный взгляд на ипотеку, с одной стороны, отличается от традиционных характеристик данного института и функций ипотеки в частности. С другой стороны, он также направлен на защиту прав кредитора, на устранение препятствий превращения залоговых прав в экономически ценный, высоколиквидный актив, за счет которого может осуществляться рефинансирование ипотечных кредитов. Причиной тому является желание способствовать выходу из кризиса 1998 года, который подорвал доверие как зарубежных, так и отечественных инвесторов к долгосрочным долговым финансовым инструментам, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

Однако нельзя сбрасывать со счетов, что и без того все действующие функции ипотеки направлены на обеспечение исполнения обязательств залогодателем[35]35
  Обеспечительная ипотека (Sicherungshipothek) по Германскому гражданскому уложению (§ 1116), также как и по российскому законодательству, строго акцессорная по отношению к основному обязательству, с присущими ей другими функциями, как способа обеспечения исполнения обязательств, изложенных выше.


[Закрыть], на стимулирование кредиторов выдавать кредиты.

Как считает Заместитель генерального директора кредитного брокера INTERFINANCE (www.deniskredit.ru) Денис Шевчук, несмотря на схожесть родовых признаков залога, свойственных ипотеке всех видов недвижимого имущества, нельзя не считаться с особенностями предмета (объекта) ипотеки[36]36
  По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) к ним относится недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
  1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
  2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
  6) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
  7) залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды).


[Закрыть], и целями, и задачами, для решения которых она используется. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств имеет определенные «рамки», предусмотренные действующим законодательством. Бессмысленно надеяться на решение государственных, социальных задач, например обеспечения доступности приобретения жилища гражданами только «рычагами» сугубо гражданско-правового института – ипотеки жилища.

Функциональная направленность ипотеки жилища мало чем отличается от залога вообще – это обеспечение исполнения обязательств по договорам кредитования или займа (Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Поэтому ключевым в данном вопросе является определение цели, то есть для чего применяется данный институт. Если мы хотим решить задачу «создания рынка доступного жилья» для миллионов граждан (социальную проблему), то ипотека жилища должна существовать (применяться) неразрывно с другими институтами, в первую очередь конституционного права. Условия ипотеки должны быть направлены не только на снижение банковских рисков в этой сфере, но и повышать степень доступности кредитов для населения. Комплексный характер жилищных проблем любой страны предполагает системный подход к их решению.

Жилищная ипотека затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в конституционном праве, праве социального обеспечения, гражданском, жилищном, финансовом, бюджетном и др.

Следует иметь в виду, что основная доля населения нуждается в специальных схемах приобретения жилья, с применением системы специфических финансовых, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. Поиск решения жилищной проблемы возможен только на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище. Исходя из особенностей предмета – жилища, ипотеку жилища необходимо применять во взаимосвязи с государственной социальной поддержкой населения.

Ипотека жилища как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств в состоянии участвовать и способствовать выполнению определенных социально-экономических функций в государственной политике страны. Проблема правовой регламентации организационных отношений, носящая межотраслевой характер, соответственно должна регулироваться нормами различных отраслей права, с установлением равноправных, паритетных отношений участников. И здесь не последнюю роль могут сыграть, в частности, типовые кредитный договор, договор ипотеки, договор об инвестировании строительства и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения, утверждаемые Правительством РФ, о чем подробнее будет изложено в главе 3 работы.

Например, в отличие от применяемых в настоящее время договоров ипотеки, направленных только на обеспечение исполнения обязательств залогодателями, с полной незащищенностью последних[37]37
  Подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища» главы 3 работы.


[Закрыть], договоры вполне могут содержать наряду с паритетными условия социальной направленности. На условия кредитного договора, в обеспечение которого заключается договор ипотеки, должно влиять материальное положение залогодателей. При этом гражданско-правовой институт – ипотека, нисколько не лишится свойственных ему черт.

Для того чтобы данный институт – ипотека жилища – активно развивался, необходимо расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами, то есть усиление ее социальной направленности.

Следует отметить, что в ряде стран и дореволюционной России субсидии определялись и предусматривались целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий залогодателей.

Российский и зарубежный опыт свидетельствуют о том, что институт ипотеки обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права.

При этом представляется необходимым усиление взаимосвязи ипотеки жилища с публично-правовыми институтами, через проведение льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения жилищного ипотечного механизма.

Решение жилищной проблемы, в первую очередь, потребует принятия комплекса мер на государственном уровне, за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

1. Федеральные, региональные и муниципальные программы с субсидируемыми (дотируемыми) процентными ставками при приобретении жилья семьями с низкими доходами.

2. Система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

3. Рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков.

С нашей точки зрения, поскольку ипотека жилища является общегосударственной, бессмысленно надеяться на ее решение только силами региональных властей, как это следует из Федеральной целевой программы «Жилище» (2002 – 2010 годы и на период до 2013 года). Без целевого направления муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости данной проблемы не решить.

Для формирования их заинтересованности в СМИ ставились вопросы о необходимости проведения изменений и проведения всесторонней муниципальной реформы, чтобы привести в соответствие обязательства муниципальных органов, с одной стороны, с достаточным объемом финансовых средств, выделяемых им из федерального и регионального бюджетов, – с другой. Важнейшим инструментом для установления необходимого баланса между финансовыми источниками и бюджетными обязательствами различных уровней государственной власти является Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 12.10.2005)[38]38
  Собрание законодательства РФ. 06.10.2003. № 40. Ст. 3822


[Закрыть].

В соответствии с ФЗ РФ от 28 декабря 2004 года № 186-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“[39]39
  Российская газета. 30.12.2004. № 290.


[Закрыть] законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено решение органами местного самоуправления вопросов местного значения. Субъекты Российской Федерации обеспечивают доходы местных бюджетов для реализации при этом возникающих расходных обязательств муниципальных образований.

Кроме того, повышению заинтересованности региональных и муниципальных властей в развитии ипотечных программ может способствовать реальная капитализации земельных участков – важнейшего источника пополнения бюджетов, формирования экономических условий для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотеки жилища и ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

Глава 3. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

§ 1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 – 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку – документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 – 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга (подробнее на сайте www.deniskredit.ru).

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании[40]40
  Закон 1995 г. Англии «О международном частном праве» (различные положения).


[Закрыть], Германии, Франции, характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

В Великобритании[41]41
  Трактат о законах и обычаях Англии, называемый Глэнвилл.


[Закрыть] еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ[42]42
  Иногда американские и английские ссудосберегательные ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали определению, данному в тексте. Однако нынешние ССЛ выдают ссуды как на строительство жилья, так и на многие другие цели и необязательно своим вкладчикам. В современной англоязычной литературе принят термин «rotating sayings and credit association» (сокращенно – ROSCA), иногда переводимый как «общество взаимного кредитования».


[Закрыть]. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 – 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих[43]43
  ЕТК США, Restatement (Second) Conracts


[Закрыть].

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка.

Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и, прежде всего, ипотеки – ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России.

Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время, после принятия в прошлом году федеральных законов по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма эффективно влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например:

1.1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западно-европейских стран – Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки[44]44
  Кредитная организация – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специальной лицензии Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с Законом РФ от 2 декабря 1990 г. № 395-1 (с посл. изм.) «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности (в том числе с привлечением иностранного капитала), предусмотренной гражданским правом, как хозяйственное общество. Кредитные организации подразделяются на банки, имеющие исключительное право на осуществление всего спектра банковских операций (привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц; размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц), и небанковские кредитные организации, имеющие право осуществлять отдельные операции. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Центральным банком Российской Федерации.
  Кредитные организации подлежат государственной регистрации в Центральном банке Российской Федерации, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций.


[Закрыть], а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:

1) за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации – ИО) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;

2) за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это будут выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах. Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Согласно традициям романо-германского права, суть классической ипотеки заключается в создании (учреждении) залогодателем-собственником имущества производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер (lien theory), и отчуждении этого права в пользу кредитора-залогодержателя, подтверждаемом письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению (в России отменено ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, абз. 3 п. 1 ст. 20[45]45
  Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42


[Закрыть]) и/или государственной регистрации. Баланс интересов при таких взаимоотношениях смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) до погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решения суда.