Текст книги "Недвижимость без секретов: советы профессионалов"

Деньги под ногами – Елена Вавилина

Добрый день, дорогой читатель! Рада нашему знакомству. Меня зовут Вавилина Елена Владимировна, я юрист по сопровождению сделок с недвижимостью, уже почти пять лет я работаю в агентстве недвижимости и помогаю людям приобретать и продавать жильё. В агентство недвижимости пришла работать случайно, раньше работала юристом в крупных компаниях. Сейчас меня всецело поглотила работа в сфере недвижимости.

Это мой второй опыт создания книги. В первой книге под названием «Правда о работе экспертов по недвижимости» я выступила соавтором. В ней я подробно описала свой путь в увлекательный мир недвижимости, рассказала, как правильно выбрать юриста для сделок с недвижимостью, а также рассмотрела существующие формы и виды таких сделок.

В этой главе я хочу остановиться на такой важной и интересной теме, как имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.

Очень часто при приобретении квартиры в ипотеку люди ищут дополнительный источник дохода для оплаты ипотечных платежей. Это может быть дополнительный заработок, доходы от сдачи недвижимости в аренду или иные способы. Но есть один источник дополнительного дохода, про который многие не знают или забывают, – это имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартир

Вы только подумайте: сумма возврата по имущественному налоговому вычету при покупке квартиры и процентов по ипотеке может достигать в общей сложности до 650 000 рублей. Давайте разбираться, кто, в каком размере и при каких условиях может получить вышеуказанную сумму.

При покупке квартиры (а также любого жилого помещения: таунхауса, дома, комнаты, доли в квартире или доме) собственник имеет право на получение имущественного налогового вычета. По безденежным договорам – договору дарения, договору безвозмездной передачи – право на получение имущественного налогового вычета отсутствует, так как нет затрат на приобретение жилья.

Получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры можно в пределах установленного лимита. Установленный лимит для получения имущественного налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Таким образом, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет в размере, не превышающем 260 000 рублей.

Если стоимость покупки недвижимости составляет сумму, превышающую установленный лимит по налоговому имущественному вычету, то покупатель всё равно получит имущественный налоговый вычет только в пределах установленного лимита.

Если стоимость покупки квартиры не превышает сумму установленного лимита, то покупатель имеет право получить вычет в размере 13% от суммы покупки квартиры, а остаток в пределах лимита по налоговому имущественному вычету перенести на другую квартиру. Это правило распространяется на квартиры, приобретённые с 1 января 2014 года.

Пример:

Марья Ивановна купила квартиру за 2 000 000 рублей. Она имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Галина Ивановна купила квартиру за 3 600 000 рублей. Она имеет право получить налоговый имущественный вычет при покупке квартиры только в пределах установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей Галина Ивановна не имеет право на получение налогового имущественного вычета. Таким образом, Галина Ивановна получит налоговый имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Пётр Иванович купил квартиру за 1 400 000 рублей. Он имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 1 400 000 рублей * 13% = 182 000 рублей. Остаток в размере 78 000 рублей Пётр Иванович имеет право перенести на другую квартиру, приобретённую после 1 января 2014 года.

В случае если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей каждый. Для получения вычета каждым из супругов необходимо подать заявление о распределении вычета между ними.

Пример:

Александра и Николай купили в браке квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере установленного лимита 2 000 000 рублей. Размер имущественного налогового вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Евгения и Пётр купили в браке квартиру стоимостью 7 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей ни Евгения, ни Пётр не имеют право на получение налогового имущественного вычета. Размер налогового имущественного вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей. Таким образом, супруги вместе имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 520 000 рублей.

Наталья и Иван купили в браке квартиру стоимостью 3 200 000 рублей. Супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму 3 200 000 рублей, так как эта сумма не превышает размер установленного лимита в размере 2 000 000 рублей * 2 = 4 000 000 рублей. Таким образом, супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 3 200 000 * 13% = 416 000 рублей. Остаток лимита на получение имущественного налогового вычета в размере 800 000 рублей супруги могут перенести на другую квартиру.

Случай из практики. Звонит мужчина, говорит, что его супруга получила имущественный налоговый вычет, а ему налоговая отказала в получении такого вычета. В процессе разговора выяснилось, что мужчина и женщина не являются супругами, проживают вместе, при покупке квартиры женщина в зарегистрированном браке не состояла. Таким образом, налоговая инспекция правомерно отказала мужчине в получении имущественного налогового вычета.

Ещё раз обращаю внимание, что каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета только в том случае, если супруги состоят в официально зарегистрированном браке.

Право на получение имущественного налогового вычета возникает только у тех покупателей, кто работает, получает доходы и платит налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Каждый человек, который официально трудоустроен, получает заработную плату, обязан оплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

Если покупатель не работает, не получает заработную плату и не уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, то право на получение имущественного налогового имущественного вычета у него отсутствует. Но право на получение имущественного налогового вычета у покупателя возникнет, когда он начнёт получать доход и оплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ).

У самозанятых отсутствует право на получение имущественного налогового вычета, так как самозанятый не платит налог на доход физических лиц (НДФЛ), а оплачивает налог на профессиональный доход (НПД).

Индивидуальный предприниматель может получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, но только в том случае, если он получает доход, облагаемый по ставке 13%. Если индивидуальный предприниматель применяет любой льготный режим налогообложения: упрощённая система налогообложения (УСН), единый налог на вменённый доход (ЕНВД), единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН) или использует патентную систему налогообложения (ПСН), то он освобождён от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Следовательно, у индивидуального предпринимателя отсутствуют основания для получения имущественного налогового вычета.

Пример:

Алексей в 2022 году купил квартиру. В 2022 и в 2023 году Алексей не работал и не оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2024 года Алексей устроился на работу. За 2024 год Алексей может подать декларацию на получение имущественного налогового вычета.

Андрей купил квартиру в 2020 году. В 2020 году работал в ООО «Империя золота», оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2021 Андрей работал как самозанятый и оплачивал налог на профессиональный доход. В 2022 году Андрей зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, использовал упрощённую систему налогообложения. В 2023 года Андрей устроился на работу в ООО «Сибирь-Пром». Декларацию на получение имущественного налогового вычета Андрей может подать за 2020 и 2023 года. Право на получение имущественного налогового вычета за 2021 и 2022 года у Андрея отсутствует.

Итак, подводя итог вышеизложенному, хочу обратить внимание, что право на получение имущественного налогового вычета возникает у покупателя только в те периоды, когда он официально работал и оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В периоды, когда покупатель не оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ), право на получение имущественного налогового вычета у него отсутствует.

Люди ошибочно считают, что сумму в размере 260 000 рублей могу получить сразу после покупки квартиры единовременным платежом. Это не так.

В году, следующем за годом покупки, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет за предыдущий год в размере уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Право на получение имущественного налогового вычета будет сохраняться у покупателя до тех пор, пока он не исчерпает сумму в пределах установленного лимита на получение имущественного налогового вычета, при условии, что сумма покупки равна или больше лимита, установленного на получение имущественного налогового вычета. Если сумма покупки ниже, чем лимит на получение имущественного налогового вычета, то, соответственно, право на получение имущественного налогового вычета сохраняется до тех пор, пока не исчерпается сумма покупки.

Пример:

Сергей Иванович купил квартиру в 2020 году за 3 600 000 рублей. В 2020 году Сергей Иванович работал и уплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 62 400 рублей. В 2021 году Сергей Иванович работал и оплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 78 000 рублей. В 2022 году Сергей Иванович работал и уплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 101 400 рублей. В 2023 году Сергей Иванович работал и оплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 109 200 рублей. Сергей Иванович имеет право на получение имущественного налогового вычета в пределах установленного лимита в размере 260 000 рублей.

Сергей Иванович получит из бюджета Российской Федерации возврат имущественного налогового вычета в следующем порядке:

За 2020 год – 62 400 рублей, за 2021 год – 78 000 рублей, за 2022 год – 101 400, а за 2023 год только 18 200 рублей.

Почему сумма имущественного налогового вычета за 2023 год меньше суммы уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за 2023 год и составляет всего 18 200 рублей?

Потому что на 2023 год перешёл остаток имущественного налогового вычета в размере всего (260 000 рублей – 62 400 рублей – 78 000 рублей – 101 400 рублей) = 18 200 рублей.

Помимо получения имущественного налогового вычета, при покупке квартиры можно получить вычет по уплаченным процентам по ипотеке. Установленный лимит вычета по уплаченным процентам составляет 3 000 000 рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета по уплаченным процентам составляет 390 000 рублей. Право на получение вычета по уплаченным процентам предоставляется один раз в жизни. Неисчерпанный лимит в пределах суммы 390 000 рублей нельзя перенести на другую квартиру, как это возможно с имущественным налоговым вычетом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию. Сделать это можно в личном кабинете на официальном сайте налоговой www.nalog.gov.ru. Вход в личный кабинет посредством логина и пароля, которые можно получить в Федеральной налоговой службе (ФНС) по месту жительства. При первичном входе в личный кабинет по логину и паролю, выданному в Федеральной налоговой инспекции (ФНС), необходимо заменить временный пароль на постоянный. Есть альтернативный вариант входа в личный кабинет налоговой – с использованием портала государственных услуг Российской Федерации. Для подачи налоговой декларации в личном кабинете Федеральной налоговой службы (ФНС) потребуется создать электронно-цифровую подпись (ЭЦП) для того, чтобы подписать декларацию и направить в налоговую инспекцию по месту жительства. Ещё один вариант подачи декларации – на бумажном носителе. Можно заполнить декларацию на бланке за соответствующий год и отправить по почте или отнести лично в налоговую инспекцию по месту жительства.

При подаче налоговой декларации для получения имущественного налогового вычета необходимо предоставить следующие документы: выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), документ-основание приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор долевого участия или договор уступки права требования), акт приёма-передачи квартиры, документ, подтверждающий полную оплату по договору приобретения квартиры (чеки, квитанции или иной платёжный документ или расписка от продавца), свидетельство о браке или свидетельство о рождении детей, если платили за второго супруга или детей, доверенность на оплату, если деньги за вас вносил кто-то по вашему поручению, справку о доходах за тот год, за который подаётся налоговая декларация, заявление о распределении имущественного налогового имущественного вычета между супругами.

При подаче декларации на получение процентов по ипотеке дополнительно потребуется предоставить кредитный договор и справку из банка о фактически оплаченных процентах по кредиту.

Сроки подачи налоговой декларации для получения имущественного налогового вычета не установлены, декларацию можно подавать в течение всего календарного года. Важно знать, что декларацию можно подать только за последние 3 года.

Пример:

Квартира куплена в 2019 году. Подать налоговую декларацию в 2024 году для получения имущественного налогового вычета возможно за три последних года – 2021, 2022, 2023 года.

Совместно с декларацией на получение имущественного налогового вычета рекомендую сразу подать заявление на возврат денежных средств, в котором необходимо указать реквизиты банковского счёта для перечисления денежных средств.

Остаётся только дождаться камеральной проверки, после чего денежные средства будут перечислены вам на счёт. Поздравляю! Распоряжаться денежными средствами можно по своему усмотрению, но я рекомендую направить их на частичное досрочное погашение ипотечного кредита. Так вы уменьшите тело своего кредита, при этом свои собственные средства использованы не будут.

Покупайте сами, покупайте с нами – профессиональными участниками рынка недвижимости, но не забывайте, что у каждого из нас есть не только право на получение имущественного налогового вычета при покупке недвижимости и уплате процентов по ипотеке, но и обязанности по оплате налога при её продаже. Но об этом мы поговорим в следующий раз. До встречи!

Отсканируй QR-код и получи бесплатную консультацию по недвижимости от меня

Контакты для связи:

VK: https://vk.com/vavilina_elenav

Телеграмм:https://t.me/HelenaEV83

Основные ошибки в оформлении ипотеки – Нина Дьяченко

Приветствую вас уважаемые читатели! Меня зовут Нина Дьяченко, я ипотечный и кредитный брокер с опытом работы уже 12 лет. Я эксперт и профессионал в сфере одобрения кредитов наличными, автокредитов и ипотек. С моей помощью можно выгодно и легко практически каждому человеку, даже с большой финансовой нагрузкой или с неофициальной работой, получить одобрение на желаемый вами кредитный продукт.

Я основатель компании «Академия потребительского и ипотечного кредитования», имею высшее экономическое образование и удостоверение ипотечного брокера, являюсь членом клуба кредитных консультантов России, где состоит 350 человек, и экспертом новостных каналов СМИ. Также постоянно прохожу различные курсы, посещаю форумы, слежу за изменениями и нововведениями на рынке кредитования. И также сама выступаю спикером на различных мероприятиях.

Сама я родом из Воркуты. В 2010 году я переехала в город Краснодар, и тут началась моя карьера в банковской сфере. С 2012 года я работала в банке в найме, сначала менеджером по кредитованию, потом руководителем отдела кредитования. И всё это время я наблюдала, как люди неопытно, неправильно, дорого оформляют для себя кредиты.

И с 2017 года я решила перейти на сторону клиентов. В этот же момент я переехала в город Ростов-на-Дону, где я работаю на сегодняшний день, тут я открыла свою Академию, в которой стала учить и помогать клиентам разбираться в банковских продуктах и получать их выгодно. Моя компания является партнёром более 35 российских банков, в каждом сотрудники по работе с партнерами, которые работают в интересах меня и моих клиентов.

Моя цель – обучить людей быть грамотными в сфере кредитования. На моих консультациях вы узнаете, как выгодно брать и правильно платить кредит или ипотеку, чтоб экономить на процентах и переплате. Научитесь понимать, какие дополнительные услуги выгодные, а какие нет. Когда их нужно подключать, а когда нет. Узнаете, от чего портится кредитная история и от чего она улучшается. Какая программа подходит Вам лучше в зависимости от цели взятия кредита или ипотеки.

Я за профессионализм и честность с клиентами. Работаю на своё имя и личный бренд, последние 3—4 года у меня нет рекламы, люди приходят только по рекомендациям или из социальных сетей.

Мои клиенты абсолютно из разных сфер: врачи, полицейские, парикмахеры, повара, судьи, юристы, водители, строители – все они крутые эксперты и специалисты в своей сфере деятельности, но когда дело доходит до кредита, им тоже нужен специалист.

И даже если у вас идеальная кредитная история и официальная белая зарплата, вы тоже можете получить отказ в банке или одобрение на не особо выгодных условиях. Всегда есть смысл сравнить с теми условиями, которые могу предложить я.

Могу с уверенностью сказать, что за все годы моей работы сумма моей комиссии за услуги всегда в 2—3 раза меньше, чем банк навязывает вам сумму дополнительных услуг, которые вы даже не заметите. Моя большая ценность, что я за выгодные кредиты для клиента.

У меня никогда не бывает конфликтных ситуаций с клиентами и не бывает недовольных клиентов вне зависимости, получили они одобрение по кредиту или нет. Потому что я очень доступно и качественно всех консультирую и подробно рассказываю все нюансы их ситуации и не отпускаю клиента до тех пор, пока у него не появится улыбка на лице.