Текст книги "Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду"

Дмитрий Бачурин
Операции с недвижимостью
Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Купля-продажа жилого помещения

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Жилищный кодекс РФ (ЖКРФ) относит к жилым помещениям: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи жилого помещения.

Чтобы обезопасить себя от проблем,

возникающих при приобретении жилого помещения, нужно выяснить следующие обстоятельства

1. Необходимо удостовериться в том, что квартира принадлежит продавцу. Для этого необходимо проверить его паспортные данные и документы, подтверждающие права собственности продавца на жилое помещение. Такими документами являются выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; первичные правоустанавливающие документы, в них указаны собственники жилого помещения, основания для возникновения права собственности, наличие или отсутствие ограничений или обременения права. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

2. Проверить личность продавца и убедиться, что он действительно тот, за кого себя выдает.

Это возможно осуществить пообщавшись с соседями, сотрудниками жилищных организаций, в чьем ведении находится данная жилплощадь, паспортного стола. При этом помните, что информацию в данном случае вам предоставлять не обязаны.

3. Узнать количество зарегистрированных лиц на конкретной жилой площади. Таким образом вы можете выяснить, какое количество людей, зарегистрированных на данной жилой площади, не являются собственниками. Также необходимо выяснить, имеются ли на данной жилой площади временно отсутствующие граждане, несовершеннолетние граждане, которые имеют право на данное жилое помещение. Затребовав у потенциального продавца расширенную выписку из домовой книги (форма № 9), вы сможете узнать информацию обо всех гражданах, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда съехали.

5. Дееспособность продавца: не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

6. Имеется ли нотариально заверенное согласие супруга на продажу или покупку квартиры. Семейный кодекс РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга при совершении сделки, связанной с распоряжением имуществом. Как показывает практика (и закреплено в законодательстве), супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

7. Соответствует ли квартира, которую вы осмотрели, поэтажному плану и экспликации проектно-инвентаризационного бюро.

К основным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

– Предмет договора (жилое помещение). Необходимо учитывать, что данные о предмете должны определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные о расположении этого имущества на соответствующем земельном участке (домовладения) или в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны: почтовый адрес, тип дома (блочный, кирпичный, бревенчатый), этаж, количество комнат, размеры общей и жилой площади, а при покупке домовладения – почтовый адрес, размер земельного участка, тип основного строения, количество этажей, размер общей и жилой площади, описание всех построек и сооружений, расположенных на участке, с указанием присвоенных им литер. При отсутствии данной информации в договоре условие об объекте недвижимости считается не согласованным сторонами, а договор не заключенным.

– Цена договора. При отсутствии условия о цене договор считается не заключенным. Законодательство не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества, но значительно заниженная цена в договоре может являться основанием признания судом сделки недействительной по основаниям, предусмотренным законом по иску заинтересованной стороны. Цена устанавливается соглашением сторон. Возможно указание цены за единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допускается определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 Гражданского Кодекса (ГК РФ).

Нельзя путать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

– Перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие совместное хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны иметь в соответствии с законом право на проживание, то есть либо быть зарегистрированными в данном помещении, либо иметь договор соответствующей формы.

Стороны могут предусмотреть в договоре другие обязательные условия, например: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, вселения продавца) либо после передачи денег.

Существует три стадии смены собственника по договору купли-продажи:

1) заключение договора;

2) его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание обоими передаточного акта жилого помещения;

3) государственная регистрация перехода права собственности.

Правила государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения регулируются Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233.

В соответствии с законодательством договор купли-продажи и переход права собственности подлежат государственной регистрации.

Договор купли-продажи и переход права собственности собственности считаются зарегистрированными со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли-продажи, и требования к ним

На государственную регистрацию договора купли-продажи представляются:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора купли-продажи;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия;

– подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии названных документов;

– подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Требования к заявлению

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

– Заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

– В заявлении указывается в том числе следующее:

данные о продавце (покупателе);

цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора купли-продажи);

наименование и реквизиты договора купли-продажи;

данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа о согласовании или несогласовании указанной просьбы.

Требования к договору купли-продажи

– Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

– Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение.

– Договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации, действующими в момент его заключения, содержать существенные условия договора (см. выше).

– Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

– Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

– Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор купли-продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

– заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;

– подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием;

– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

При покупке загородной недвижимости действуют те же правила, что и при покупке жилого помещения (которые описаны выше). Спецификой данных сделок является наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором расположена недвижимость. К таким документам относятся: свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый план земельного участка.

При покупке недвижимости за рубежом следует учитывать, что в каждой стране действуют свои специальные правовые нормы по купле-продаже недвижимости. Поэтому для приобретения жилого помещения за рубежом следует обратиться в агентство недвижимости, специализирующееся именно на купле-продаже недвижимости в иностранных государствах.

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

1) По соглашению сторон.

2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.