Текст книги "Недвижимость: покупка, продажа, приватизация"

Личные сделки и сделки по доверенности

Все свои действия участник сделки может вести лично, а может и по доверенности. Доверенным лицом может выступать родственник, друг, просто хороший человек, единственное условие – чтобы вы ему действительно доверяли. Доверить можно как осуществление отдельных действий, так и абсолютно все свои действия (в последнем случае это называется генеральной доверенностью), как конкретному лицу, так и какой-то фирме (юридическому лицу). Того, кто доверяет свои действия, юристы называют доверителем, а тот, кто исполняет за вас вашу работу, называется уполномоченным представителем, или посредником. Уполномоченный представитель, или посредник, может что-то делать за вас, только имея соответствующий удостоверяющий вашу волю документ – доверенность. Нет такого документа – ничего за вас он делать не имеет права.

Доверенность предполагает, что уполномоченное вами лицо имеет право принимать решения согласно вашей воле, вести переговоры, заключать договоры и подписывать за вас документы. Последнее должно быть обязательно указано в доверенности (доверенность с правом подписи).

Уполномоченное лицо не имеет права вести переговоры или совершать какие-то действия от вашего имени, но в свою пользу или к своей выгоде. Если это хороший друг, он будет работать на вас бесплатно. Если это нанятое вами уполномоченное лицо или фирма, то вы должны оплачивать их услуги. В зависимости от того, какие действия необходимо совершить, устанавливается и гонорар. Одно дело отнести документы по указанному адресу и получить печать, совсем другое – выстроить схему организации покупки недвижимости, провести переговоры с продавцом, отсмотреть квартиры, выставленные на продажу и т. п. Чем больше самостоятельности должен проявить ваш представитель, отстаивая ваши интересы, тем выше и его гонорар.

Но мой вам совет: ответственные действия совершайте самостоятельно. Тогда хотя бы не будет повода винить в неосмотрительности кого-то другого, особенно если этот «другой» – ваш родственник или друг. Я знаю немало случаев, когда после заключения не самой удачной сделки лучшие друзья становились бывшими друзьями. А вся вина друга-страдальца в том состояла, что он плохо знал законы, был не слишком внимателен и не пытался вычитывать в договорах некоторые «двойные» положения, умело спрятанные составителями-юристами среди массы не вызывающей подозрения информации.

Контролируйте ход сделки сами. Не доверяйте этого никому.

А если без доверенности никак? Если вы инвалид и не можете выйти из дома? Тогда наймите проверенную временем посредническую фирму. И снова: контролируйте действия этой фирмы, требуйте отчета каждый день, звонков, если требуется ваше согласие на что-то, демонстрации вам документов, которые должны быть подписаны, то есть контролируйте все. Только тогда, если результат окажется не тем, на который вы рассчитывали, вы сможете сказать: я сделал все, что мог. И это будет совершеннейшей правдой.

Законодательные акты и федеральные законы

ГК РФ о праве собственности

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ГК РФ о недействительности сделки

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ГК РФ о доверенности

Статья 185. Доверенность

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 186. Срок доверенности

1. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Статья 187. Передоверие

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Статья 188. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Статья 189. Последствия прекращения доверенности

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

Из Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

4. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

• не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

• осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.

Образцы документов

Доверенность на заключение договора

Доверенность на дарение квартиры

Общая (генеральная) доверенность на управление и распоряжение имуществом

Глава 2.
Приватизация недвижимости

Собственники недвижимости

Переход к частной собственности в нашем государстве произошел средствами приватизации. Честно говоря, никакого благодеяния со стороны государства в этом решении видеть не стоит. Государство в принятии приватизационных мер видело для себя огромное облегчение – избавиться от ответственности за отрасли, не приносившие особого дохода. Примером промышленной приватизации является ваучеризация, выгоду от которой получили только «жучки», которые умели отлично вертеться в условиях складывающейся рыночной экономики. Остальной народ от ваучеризации получил только «Хопер-инвест» и «МММ», то есть тоску и потерю ваучеров вкупе с личными сбережениями. Зато начальник моего отца скупил у рабочих за бутылку водки все их ваучеры и стал потом генеральным директором завода.

Квартирный вопрос всегда был для государства изрядной головной болью. Людям обещали, что к 2000 году каждая семья будет жить в отдельной квартире, но чиновники превосходно понимали, что это невозможно. Квартирная очередь была бесконечной. И проще всего было сунуть соломинку в руки самих утопающих – то есть милостиво разрешить жилье приватизировать, то есть переводить в собственность. Очевидно, картина рисовалась радужная – люди толпами повалят приватизировать, неприватизированного жилья не останется, а тогда можно будет честно сказать, что квартирный вопрос – дело житейское, а никак не государственное. Но толпы не повалили. Жилищная приватизация провалилась настолько, что дважды пришлось вводить устрашающие меры – назначать сроки ее завершения, после которых приватизировать будет можно, но по рыночной стоимости. Даже с введением этих мер приватизация не совсем удалась. Те, кто прописан в развалюхах, отнюдь не спешат становиться их собственниками. На самом деле введение окончательного срока приватизации противоречит гарантированному праву каждого гражданина один (!) раз в жизни получить жилье в собственность: либо не нужно было что-то гарантировать, либо уж не нужно гарантии отнимать. Но суть не в этом.

Конечно, очень приятно ощущать себя собственником. Но задумайтесь – собственником чего? Городской квартиры? Дома, в котором люди живут? То есть пресловутых «четырех стен» – и только. Потому что земля к этому дому прилагается только та, что под домом. Собственником земли является город. Придомовая территория – это 1 метр от фундамента! Да и та не всегда входит, так сказать, в комплект дома, а только если дом образовал ТСЖ. Если же часть квартир в доме приватизирована, а часть – нет, и нет кондоминиума, то значит, люди приватизировали стены с воздухом. Они – собственники собственных иллюзий о собственности.

В то же время наша полурыночная дикая экономика привела к тому, что практически исчез из обихода нормальный в целом процесс обмена жилой площади, который, пусть не слишком правильно, но тек себе на протяжении семидесяти лет: одна квартира менялась на другую без особых хлопот. Отнять у вас квартиру, которую вы обменяли, никто не мог (она же не собственность!), выставить вас на улицу из квартиры тоже никто не мог (по Конституции вам гарантировалось право на кров). Теперь в основном мена квартир происходит через их продажу, поскольку механизм мены приватизированной жилплощади на неприватизированную с последующей приватизацией не проработан, то есть он существует, но не используется. Мешают установки процесса приватизации: только один раз бесплатно. Агентств по недвижимости развелось как грибов, а прежде переполненные бюро горжилобмена пустуют.

Операции с недвижимостью превратились в доходный бизнес. Но у тех, кто жаждет просто переехать из неприватизированной квартиры в Веселом поселке в приватизированную квартиру на Комендантском аэродроме, если только одна возможность: сначала приватизировать свое жилье (хотя в гробу они эту приватизацию видали!), а потом уже меняться… то есть совершать сделку купли-продажи с последующей меной или просто сделку купли-продажи: сперва – продажи, а затем – купли. А если купля не получится… угу, жить у родственников и друзей или снимать комнату… Такие вот мы с вами собственники.