Текст книги "Бизнес на распродажах имущества банкротов"

Глава 2
У каждого инвестора должна быть цель! А какая цель у вас?

Прежде чем начать поиск объектов для инвестирования, необходимо определиться с целями, бюджетом и географией покупок, чтобы не тратить свое время на осмотр лотов, которые вы заведомо не готовы приобретать. Под целями покупки мы будем подразумевать то, что вы планируете сделать с лотом после его приобретения.

Некоммерческие цели

У вас может быть некоммерческая цель, которая не принесет прибыли, но будет выбрана в качестве мотива для покупки. Например:

• использование имущества в личных целях;

• приобретение в качестве подарка кому-то из членов семьи и др.

Коммерческие цели

В качестве примера коммерческих вариантов, которые сулят конкретную и, возможно, немалую прибыль покупателю, можно назвать такие, как:

• перепродажа объекта;

• сдача объекта в аренду или лизинг;

• организация собственного бизнеса, использование объекта в целях бизнеса и др.

Если вы планируете приобрести помещение, необходимо заранее продумать, что с ним делать после покупки. Вы можете его просто продать, можете сдать в аренду, а можете организовать в нем свой бизнес – парикмахерскую, салон красоты или что-то еще.

При этом важно точно знать, для каких целей можно использовать это помещение. Например, складские площади будет сложно и затратно переоборудовать в офис, а офисное помещение использовать для проживания.

В том случае если это квартира на втором или третьем этаже жилого дома, использовать ее в коммерческих целях также будет довольно проблематично, поскольку необходимо переводить такой объект в нежилой фонд. А для этого помещение, которое расположено под вашим, должно быть уже переведено в нежилой фонд.

Вот почему важно на начальном этапе представлять варианты дальнейшего использования площади. Это будет полезно, даже если вы решите его перепродать. В этом случае вы будете заранее представлять своих потенциальных клиентов и вам будет проще их найти.

Хорошим примером альтернативного использования площадей является организация хостелов, ориентированных на проживание студентов.

Площадь жилых комнат небольшая, однако в таких местах организована подходящая инфраструктура.

То же самое с автомобилями: можно продать, сдавать в аренду, а можно организовать свою службу такси или салон по продаже подержанных авто. Спецтехнику можно продать, сдавать в лизинг, а можно сдать на металлолом, если объект в неисправном состоянии.

После того как вы определитесь с выходом из сделки, вы сможете более точно просчитать и цену покупки.

Допустим, спецтехника, которую вы планируете купить, годится только на металлолом. Таким образом, нет смысла покупать ее за 300 тысяч рублей и более. Средняя стоимость одной тонны металлолома составляет – 6–8 тысяч рублей. Средний вес КамАЗа или экскаватора – 6-11 тонн. Получается, что после сдачи спецтехники на металлолом вы можете получить максимум 36–88 тысяч рублей.

Разумная цена покупки в таком случае составит не более 20–25 тысяч рублей. Прибыль будет совсем небольшая, но для первых тренировочных инвестиций уже неплохо, поскольку риски также небольшие.

Это одно из основных правил: прежде чем приобретать тот или иной объект, необходимо четко определить, что вы с ним собираетесь делать дальше.

Важно учитывать соразмерность собственного бюджета с ценой лота. Не стоит участвовать в торгах и покупать лоты по цене 1 миллион рублей, если у вас есть только 100 тысяч рублей. Ведь в случае признания участника победителем арбитражный управляющий направляет ему договор купли-продажи и победитель обязан подписать его в течение пяти дней. Полную стоимость имущества участник обязан оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи, иначе внесенный задаток – а иногда это сотни тысяч – участнику не возвращается.

Конечно, вы можете понадеяться, что за 30 дней успеете одолжить деньги или взять кредит. Однако в жизни бывает всякое – друг может подвести, банк – отказать в кредите или затянуть сроки выдачи. И тогда в случае неудачного стечения обстоятельств вы рискуете потерять деньги, внесенные в качестве задатка.

Продумывайте заранее и географию покупок. Лучше всего покупать объекты, которые расположены недалеко от вас. Если вы живете в Санкт-Петербурге, а ищете объекты в Хабаровске, важно понять, насколько часто вы сможете туда ездить. Ведь имущество нужно как минимум посмотреть, оценить его реальное состояние, соответствие фотографиям, полученным от организаторов. При визуальном осмотре может выявиться множество дополнительных положительных и отрицательных моментов.

В случае выигрыша все документы на собственность придется оформлять, скорее всего, по месту нахождения имущества, а это тоже не один день. Помимо этого, после покупки объект необходимо будет постоянно показывать потенциальным покупателям/арендаторам, а также следить за его состоянием и сохранностью.

Конечно, в теории все можно делать и удаленно. Автомобиль можно перегнать в свой город, для недвижимости найти риелтора или доверенное лицо, которое будет «на месте» помогать вам со всеми нюансами. Но в этом случае возникают дополнительные затраты. И на перегон, и на разъезды, и на различных специалистов. Все эти расходы нужно просчитывать еще на этапе покупки, чтобы правильно оценивать потенциальную прибыль.

Итак, если вы не готовы ездить в другие города и нанимать дополнительных специалистов, то лучше сразу искать объекты в пределах собственного места проживания или на разумном доступном расстоянии.

Глава 3
Подбор объекта для покупки

Существует несколько типов источников информации, с помощью которых можно искать интересные лоты на торгах по банкротству.

Газета «Коммерсантъ»

Основной и официальный печатный и электронный источник – это газета «Коммерсантъ». Она выпускает по субботам специальный номер, в котором собраны все объявления по банкротству и по торгам по банкротству, вышедшие за неделю.

Существенный минус этого источника информации заключается в том, что его достаточно сложно анализировать и осуществлять по нему поиск. Нужно просматривать и прочитывать каждое объявление, чтобы понять основные аспекты – вид имущества, место нахождения и цену. Это требует большого количества времени, ведь в каждой газете размещены тысячи сообщений. У новичков такой «мониторинг» может занимать несколько дней. Но, когда вы наберетесь опыта, сможете анализировать газету за 2–3 часа.

ЕФРСБ

Еще один официальный источник информации – это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), или Федресурс.

Его несомненный плюс – продуманная система поиска, который можно осуществлять по различным критериям: по ключевому слову, региону расположения, этапу торгов (аукцион или публичное предложение), актуальности торгов (открыт прием заявок, завершенные, объявленные) и другим данным.

Однако есть и свой минус. Поиск по ключевым словам не дает полной выборки, поскольку один и тот же объект может называться по-разному. В одном объявлении может быть написано «коммерческая недвижимость», в другом – «офис», в третьем – просто «недвижимость». Предугадать и учесть все синонимы невозможно. Автомобиль может значиться как «автомобиль», «а/м», «транспортное средство», а может быть просто указана марка машины. Даже одну и ту же марку машины можно написать по-разному, например: Hyundai, «Хендай», «Хюндай», «Хендэ». Поэтому такой поиск не очень точен.

Помимо этого, если организатор торгов имеет свой умысел (и такое бывает), в объявлении могут быть намеренно допущены ошибки. Например, некоторые буквы могут быть пропущены или написаны латиницей, могут быть поставлены пробелы или подчеркивания, чтобы просто не удалось обнаружить данный объект по поиску. Подробнее об этом мы поговорим в разделе 4.5 «Десять самых распространенных схем мошенничества на торгах по банкротству».

Поиск по региону тоже не идеальный вариант, поскольку определяется он в соответствии с адресом регистрации должника. Но должник может быть зарегистрирован в одном городе, а имущество может находиться в любом другом городе России и за ее пределами.

Так что этот ресурс тоже неидеален для точного поиска.

Электронные площадки

Третий вариант – поиск объектов на электронных торговых площадках. Скорее всего, это один из самых неудобных способов для первичного поиска. Во-первых, площадок сейчас порядка 66, из которых примерно 55 действующих. На их анализ уйдет точно не один день. Во-вторых, поиск на площадках осуществляется также по ключевому слову, как и на ЕФРСБ, а, как мы убедились, это далеко не идеальный способ.

Но если вы знаете конкретного должника и конкретную площадку, на которой проходят торги по продаже его имущества, то поиск становится намного проще. Достаточно ввести в строку поиска наименование или ИНН должника – и площадка отобразит все торги и все имущество данного должника, выставленное на продажу.

Это наиболее эффективный вариант использования площадок, но он будет работать только в случае, если вы заранее знаете ИНН должника. А его вы сможете узнать только после того, как найдете интересный вам лот в том же «Коммерсанте» или на Федресурсе.

Сайты-агрегаторы

Последний вариант, который мы рассмотрим, – это сайты – агрегаторы объявлений. Такие сайты анализируют и собирают объявления с того же Федресурса или площадок и предоставляют более удобный вариант использования информации. Однако минусов тут не меньше.

Во-первых, поиск также осуществляется по ключевому слову либо по региону, как на официальном сайте ЕФРСБ.

Во-вторых, большинство сайтов-агрегаторов – это коммерческие проекты. И если искать лоты на ЕФРСБ можно бесплатно и без регистрации, то в случае использования агрегаторов вам придется регистрироваться и платить определенную сумму за их использование. Суммы обычно несущественные, но это может доставлять определенный дискомфорт.

Но есть и значительные плюсы. Достаточно один раз задать и сохранить критерии поиска – и в дальнейшем система будет самостоятельно «мониторить» рынок торгов по банкротству на предмет интересных лотов и в автоматическом режиме отсылать вам выборку.

Кроме того, в сети Интернет есть множество различных компаний, сервисов и ресурсов, которые самостоятельно проводят мониторинг наиболее интересных лотов на торгах по банкротству и в бесплатном режиме рассылают его подписчикам. Например, так делает Антикризисная группа «Б+»[10]10
  http://bankrotstva.net/monitoring-informacii-o-torgah-po-bankrotstvu.html


[Закрыть].

Итак, мы рассмотрели четыре наиболее распространенных варианта поиска. Идеального источника информации пока не существует, поэтому каждый выбирает для себя наиболее оптимальный или пользуется несколькими сразу.

Мы рассматриваем торги по банкротству как способ инвестирования и получения прибыли, поэтому, прежде чем покупать тот или иной объект, необходимо понять его ликвидность и потенциальную прибыльность. Как это сделать?

Анализ рынка

Для начала стоит узнать, сколько стоят аналогичные объекты. Подбирать необходимо максимально близкие по характеристикам к оцениваемому имуществу. То есть если это автомобиль, то смотрим аналоги как минимум той же марки, того же года выпуска и в том же городе, желательно в таком же техническом состоянии. Если объект – квартира, то желательно искать аналоги в том же городе, в том же районе, того же метража и на том же этаже, с аналогичным состоянием ремонта и другими характеристиками.

Проверка спроса

Когда вы определились с рыночной стоимостью аналогов, необходимо понять, есть ли вообще спрос на подобные объекты. Для получения объективной картины придется, скорее всего, дополнительно привлекать профессионального риелтора, специалиста по продаже автомобилей или других объектов. Он сможет сориентировать вас не только по реальной цене продажи объекта, но и по срокам.

Но простой анализ вы можете сделать и сами: достаточно поместить тестовое бесплатное объявление на любом популярном специализированном сайте вместе с подробной информацией об объекте, фотографиями и своим контактным телефоном. Даже за 2–3 дня вы сможете проверить наличие спроса исходя из количества звонков. Ничего страшного, что этой машины или квартиры у вас еще нет. На данном этапе для вас главное – понять, есть ли спрос.

Вы можете честно говорить звонящим, что объект продается с торгов по банкротству, и если они заинтересованы в приобретении, вы можете выкупить его для них. Следуя такой стратегии, вы оцените спрос, а в идеальном варианте – заранее найдете себе покупателя и будете уверены, что у вас не будет проблем с дальнейшей продажей имущества. Исходя из полученной информации, вы сможете принять обоснованное решение о покупке.

Сроки получения возможной прибыли

Если вам нужно перепродать лот и получить прибыль как можно скорее, нет смысла вкладывать денежные средства в имущество, средний срок экспозиции (реализации) которого – полгода или больше. Например, длительным сроком экспозиции отличаются земельные участки и недвижимость, а также сложное и узкоспециализированное оборудование, чуть меньше срок экспозиции у автомобилей.

Если вы хотите перепродать купленное имущество и получить прибыль как можно скорее, хорошей стратегией может быть поиск лотов в расчете на инвестора. То есть сначала вы ищете инвестора, который готов вложить некую сумму, а затем уже по его запросу подбираете объекты. В таком случае вы получите свои деньги (комиссию) практически сразу после покупки имущества, а в некоторых случаях даже заранее – в зависимости от ваших договоренностей.

Определение цены продажи и цены участия

После того как вы убедились в наличии спроса, проанализировали объекты и определили среднюю и минимальную рыночную стоимость аналогов, вы уже имеете более четкое представление о том, по какой цене вы сможете продать объект и, соответственно, по какой цене есть смысл его приобретать.

Это очень важно, поскольку продавать объект в дальнейшем вам придется по рыночной цене либо даже дешевле. В данном виде инвестирования прибыль делается на покупке, поскольку дороже рыночной стоимости объект у вас никто не купит. Поэтому вы определяете для себя «идеальную» цену и максимальную цену, по которой вы в дальнейшем будете готовы купить имущество.

Если вы участвуете в торгах на этапе аукциона, то в режиме онлайн видите ставки других участников и текущую стоимость имущества. Это позволяет вам оперативно принимать решение – делать следующую ставку или нет, продолжать участие в торгах либо остановиться, если цена для вас уже слишком велика.

В идеале вы сможете приобрести имущество по начальной цене, если не будет других участников, в менее удачном случае – вы немного поторгуетесь и приобретете имущество по выгодной для себя цене, в худшем случае – остановитесь и имущество купит другой участник, который готов заплатить за него больше.

Но если вы участвуете в торгах в форме публичного предложения, то, к сожалению, ставки других участников вы не видите и не можете оперативно принять решение относительно своего ценового предложения. В таких условиях лучше сразу заявлять цену, близкую к максимальной, за которую выгодно купить объект. Возможно, этим вы сократите потенциальную прибыль, но она будет, поскольку у вас будет больше шансов купить объект. А вот если в надежде на удачу вы заявите слишком маленькую цену, то вы рискуете совсем упустить выгодную инвестицию.

Глава 4
Анализ юридической чистоты лота

Давайте говорить честно: вы не сможете выигрывать каждый понравившийся вам лот. Но будет вдвойне неприятно, если и объект получить не удастся, и деньги при этом вы потеряете. Чтобы не допустить такой ситуации, нужно внимательно проверять лоты.

На первом этапе мы запрашиваем документы по лоту. Это документы, подтверждающие право собственности, документы о постановке на учет либо о государственной регистрации, фото объекта и отчет об оценке, информация об обременениях.

Почему-то в 50 % случаев инвесторы этого не делают либо пропускают какую-то часть процедуры. Например, проверили документы, а фотографии забыли посмотреть или наоборот. Такие инвесторы не станут успешными, поскольку попросту потеряют все свои инвестиции из-за неосмотрительности и пренебрежительности. Запрашивать нужно все, но по каждому объекту перечень документов различается.

Жилая недвижимость

Рассмотрим документы, которые нужно запрашивать по жилой недвижимости.

• Свидетельство о праве собственности.

Убеждаемся в том, что по документам наш должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Документ-основание (договор купли-продажи, передачи, мены, дарения, инвестирования, свидетельство о праве на наследство, постановления, решения суда), по которому должник стал собственником имущества, и акт приема-передачи.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, на каком основании он владеет имуществом.

• Выписка из домовой книги.

В ней содержится информация о гражданах, зарегистрированных в квартире к моменту выдачи выписки. Сюда же вносится информация о временно отсутствующих жильцах, имеющих право на проживание в квартире на законных основаниях. Она дает возможность убедиться в том, что третьи лица не будут иметь права на пользование жильем, когда вы станете собственником квартиры.

• Выписка из ЕГРП.

(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)

• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.

Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.

• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.

Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.

• Информация о задолженностях по квартплате.

Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.

• Информация о бывшем собственнике.

Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».

Нежилая недвижимость

Теперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.

• Свидетельства о праве собственности на помещение.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.

Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

• Договоры аренды/собственности на землю.

Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.

• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):

– договор на строительство трубопровода (при его наличии);

– на систему отопления;

– на холодное и горячее водоснабжение;

– на систему канализации;

– на электрическую сеть (энергоснабжение);

– на линии связи и Интернета;

– на установку пожарной или тревожной сигнализации;

– на монтировку и подключение лифта;

– на вывоз мусора;

– на охрану.

Изучаем и узнаем у организатора, на каких условиях предоставляются данные услуги, есть ли задолженности по коммунальным услугам, размеры задолженностей и другие подробности.

Все вышеуказанные коммуникации и оборудование, примыкающие к зданию и проходящие по территории продаваемых помещений, на дату продажи являются собственностью продавца и неотъемлемой частью продаваемого недвижимого имущества.

Транспорт

Перечень документов для транспортного средства таков.

• Договор купли-продажи автомобиля.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Паспорт технического средства/паспорт самоходной машины. Смотрим на количество владельцев и год выпуска. Чем больше владельцев, тем хуже состояние автомобиля и сложнее определить, попадал ли он в аварии.

• Свидетельство о регистрации.

Сравниваем, совпадают ли номерные знаки в нем и другие характеристики с характеристиками самого транспортного средства.

• Талон технического осмотра.

Проверяем, проходил ли автомобиль технический осмотр. Находится автомобиль в технически исправном состоянии или есть проблемы в его работе.

• Сервисная книжка автомобиля.

• Сертификат производителя с указанием объема и номера двигателя, номера кузова, места сборки автомобиля, года выпуска и цвета.

• Кредитный договор, на основании которого у кредитора возникло право на заложенное имущество (если в залоге).

Проверяем, в залоге ли автомобиль. Если да, уточняем, снимается ли залог после торгов по банкротству, и если нет, то какой размер долга придется выплачивать новому собственнику.

Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.

На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.

Если по фото видно, что продается какое-то техническое помещение (лестничные пролеты, коридоры), и понятно, что такое помещение вам не нужно (либо по фото понятно, что продаваемый автомобиль участвовал в крупном ДТП и его восстановление очень дорого обойдется), нет смысла дальше проводить проверку и анализ документов.

Фотографии могут устареть, поэтому перед покупкой необходимо обязательно посмотреть объект вживую: за время проведения процедуры банкротства с ним могло произойти практически все что угодно. В помещении мог случиться пожар, имущество могли испортить хулиганы.

Если после проверки фотографий и осмотра объекта его состояние вас устраивает, то необходимо перейти к тщательной проверке документов. Комплекты документов проверять нужно обязательно! Их восстановление – это дополнительные затраты, а эксплуатировать имущество без документов невозможно, особенно если это недвижимость, автомобиль, спецтехника. Не стоит надеяться на авось. Даже если вы планируете использовать спецтехнику в отдаленной местности и вам кажется, что там эти документы будут неважны, вам все равно придется ее туда отогнать. А по дороге любая патрульная служба может запросить документы и арестовать имущество до выяснения обстоятельств.

В случае если вы планируете в дальнейшем перепродать такую технику или недвижимость, без полного комплекта документов точно никак не обойтись. Часть их можно запросить в Росреестре, например выписку из ЕГРП. Но все остальные можно получить только у организатора торгов.

Запрос в адрес организатора торгов

Запрос пишется в свободной форме, может выглядеть примерно так:

Тема письма: Запрос информации по лоту № 1 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

Текст письма: Добрый день!

Интересует лот № 1 – склад, общая площадь 260,3 м², расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Победы, д. 31а.

Должник: 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».

[ссылка на сообщение в газете «КоммерсантЪ»]

Для принятия решения относительно участия в данных торгах прошу предоставить следующую информацию:

– когда можно подъехать осмотреть имущество;

– существуют ли обременения по данному имуществу? Снимаются ли они после покупки лота на торгах?

Также прошу представить следующие документы:

1.

2.

[Пишем перечень документов, соответствующий нашей категории лота.]

Обязательно контролируйте сроки ответа на ваш запрос. Обычно организаторы торгов стараются оперативно предоставлять информацию, однако если в течение пары дней ответа нет, следует позвонить организаторам и уточнить, когда он будет.