Текст книги "Все о недвижимости. Рынок загородного жилья"

Глава 1. На все четыре стороны: география подмосковного рынка недвижимости

В отличие от русских сказок, где сложности и преимущества всех трасс и направлений точно и правдиво описаны на придорожных камнях, на подмосковном рынке загородной недвижимости все не так просто. Во-первых, если в сказке камень-указатель мог стоять веками и надписи на нем не устаревали, то в современном Подмосковье все меняется так быстро, что каждый раз расходовать дорогостоящий гранит на придорожные столбы было бы просто нецелесообразно. Еще вчера направо пойдешь – самый престижный коттеджный поселок найдешь, а год спустя пойдешь направо – и намертво встанешь в автомобильной пробке. Во-вторых, если во времена богатырей с направлениями все было однозначно и всем понятно: на севере – варяги, на юге – греки, на востоке – татары и царевны-лягушки, а на западе – немцы, то современный подмосковный рынок загородной недвижимости столь неоднороден, что для его характеристики понадобится очень и очень большой придорожный камень. Собственно, чем-то вроде этого камня для надписи и является данная глава.

Изначально люди, как правило, в каком районе жили, по тому направлению и покупали дачи. Так имидж московских округов выходил за границы столицы и распространялся на смежные районы Подмосковья. Например, если Восточный округ всегда считался непрестижным, «рабоче-крестьянским», то и за востоком Московской области автоматически закрепился такой же имидж. Социальный фактор тесно связан с другим – экологическим. Действительно, рабочие селились на востоке не потому, что им там больше нравилось, а потому, что в советские времена именно в этой части Москвы была сконцентрирована основная масса промышленных предприятий и государство намеренно выделяло людям жилье рядом с работой. Выбор под промышленный район восточной части города тоже неслучаен – роза ветров столицы такова, что ветер дует с северо-запада или юго-запада. Поэтому, располагая вредные производства в Восточном округе, власти заботились о том, чтобы выбросы не оседали в городе, а уходили в область и там рассеивались. Итак, самыми благоприятными традиционно считаются северные и западные, а более загрязненными – восточные направления. Таким образом, инфраструктура того или иного района города влияла на престижность соответствующего направления двояко: напрямую, благоприятно или наоборот пагубно изменяя экологию, и опосредованно, привлекая в район определенный контингент и, как следствие, отпугивая иные социальные группы.

В настоящее время оба этих фактора сведены к минимуму: большинство промышленных предприятий закрыто или переоборудовано под бизнес-центры, а у бывших рабочих давно выросли дети и внуки, которые получили высшее образование и никогда в жизни не стояли за станком. Однако поскольку «престижность» – понятие субъективное, исчезновение реалий, на которые оно опиралось ранее, не мешает ему продолжать существовать в умах людей, влиять на их восприятие, выбор и, как следствие, цены на рынке загородной недвижимости.

Теперь более подробно остановимся на каждом направлении и разберемся, насколько их имидж соответствует реальным преимуществам или недостаткам.

Восточное направление

Ландшафт направления задает Мещерская низменность, которая занимает не только восточную часть Подмосковья, но и южную часть соседней Владимирской области и северную – Рязанской. Мещерская низменность – это гладкая равнина, образовавшаяся вследствие таяния ледника. Она считается краем болот и озер. Также в этой части Подмосковья сохранились довольно большие лесные массивы, в основном состоящие из сосновых лесов и зарослей ольхи в заболоченных низинах. В городском округе Балашиха и частично в Ногинском районе, леса елово-широколиственные и сосново-широколиственные, в которых ели и сосны перемежаются с дубами, липами, кленами, ясенями и вязами. В Шатурском, Орехово-Зуевском и Павлово-Посадском районах большие площади занимают торфяные болота, из-за чего летом здесь часто бывают лесные пожары. В то же время именно в этой стороне Московской области сосредоточено наибольшее количество природных озер. Озера Святое и Дубовое – крупнейшие в Подмосковье, а Белое (Глухое) – самое глубокое (34 м), с очень чистой, прозрачной водой. Озеро Смердячье примечательно тем, что образовалось в метеоритной воронке диаметром порядка 400 м. Есть предположения о метеоритном происхождении и некоторых других озер, но пока этот вопрос находится на этапе исследований. Другие относительно крупные озера: Бабошкино, Марьино, Бисерово, Луково, Боровое, Матвеевское, Орлево, Светлое, Данилище, Малиновское, Жаркое, Ольтовское, Горбатое, Белое, Муромское, Черное-Торбеевское, Черное, Великое, Долгое, Ильмес. Во многих озерах водятся рыба, раки. Всего в восточной части Московской области насчитывается около 100 озер, часть из них болотные и зарастающие.

Рек на востоке Подмосковья не очень много, самые крупные из них – Пехорка, Клязьма, Шерна, Нерская и Воря. В XIX веке Клязьма славилась сомом и стерлядью, сейчас они тоже иногда попадаются рыбакам, но в целом из-за загрязненности и гидротехнических сооружений эти рыбы практически перевелись. Сегодня в Клязьме, а также в Нерской, Шерне и более мелких речках водятся лещ, язь, подуст, жерех, окунь, щука, плотва, ерш, налим, пескарь, уклейка, голавль.

Когда-то восток Московской области был исключительно индустриальным районом. Сейчас количество действующих фабрик и заводов значительно сократилось, но все же их немало. В городе Реутове находится военно-промышленная корпорация «Научно-производственное объединение машиностроения» – одно из ведущих ракетно-космических предприятий России. В городе Ликино-Дулево расположены Ликинский автобусный завод, снабжающий автобусами российские регионы, красочный завод, а также фарфоровый завод, один из крупнейших в России. Сельскохозяйственные машины, экскаваторы и краны производят в Балашихе. Металлургический завод «Электросталь» в одноименном городе – крупнейшее предприятие в России по производству высококачественных сталей и сплавов. Производство пластмассовых изделий базируется в Орехово-Зуеве, фармацевтических – в Старой Купавне. Также в Ногинске и Орехово-Зуеве сохранилось хлопчатобумажное, а в Павловском Посаде – шерстяное производство. Кроме того, в городе Шатуре находятся известная в Москве мебельная фабрика и Шатурская ГРЭС.

Следствием такого скопления предприятий является экологическая ситуация в данной местности: Ногинский и Шатурский районы на современных экологических картах помечены как сильно загрязненные, Павлово-Посадский район и городской округ Балашиха – как загрязненные, Орехово-Зуевский район – как слабо загрязненный. Кроме того, именно на востоке от столицы почвы сильно загрязнены минеральными удобрениями и ядохимикатами, бытовыми и производственными отходами. В этом отношении неблагополучными являются Орехово-Зуевский и Ногинский районы.

В пику плохой экологии в восточном Подмосковье неплохо развита бытовая, социальная, торгово-развлекательная и спортивная инфраструктура, фиксируется низкий уровень безработицы.

В целом восточная часть Подмосковья не очень богата рукотворными достопримечательностями. Здесь, как и практически по всему Подмосковью, много церквей и храмов, в том числе есть довольно крупный Николо-Берлюковский монастырь начала XVIII века и действующий Покровско-Васильевский монастырь, где хранится чудотворная икона святого великомученика и целителя Пантелеимона. В Балашихе сохранились усадьбы Голицыных – Пехра-Яковлевское и Горенки, также на востоке находится старейшая в Подмосковье усадьба Глинки, относящаяся еще к петровским временам и когда-то принадлежавшая Брюсам.

В Павловском Посаде расположен Музей истории русского платка и шали. В восточном Подмосковье есть и несколько необычных достопримечательностей. В селе Кривадино находится мегалитическое сооружение, состоящее из 80 валунов (каждый – весом около тонны), расположенных в виде круга, – что-то вроде местного Стоунхенджа. Два любопытных музея расположены в Орехово-Зуевском районе – Степановский музей «Старообрядческая изба» и музей «Почтовые станции пушкинских времен».

Можно сказать, что пока транспортная ситуация на восточном направлении аналогична экологической, то есть оставляет желать лучшего. Горьковское шоссе (М7) отличается низкой пропускной способностью, на выезде из Москвы имеет всего четыре полосы. Поскольку дорога соединяет промышленные районы, здесь всегда много грузового транспорта, также поток тормозит множество светофоров. Очень часто образуются пробки в районе Балашихи, в часы пик они нередко доходят до Ногинска. В 2014 году планируется открытие платной трассы Москва – Ногинск, которая сейчас активно строится. Носовихинское шоссе вообще в основном двухполосное. Щелковское шоссе (А103) – восьмиполосное на территории Москвы, но за МКАД сужается до четырех полос, из-за чего в этом месте постоянно образуются пробки.

Очень долго девелоперы оставляли восток без внимания, из-за чего на эту часть Подмосковья образовался отложенный спрос. Последние два года направление неспешно развивается, но пока современных качественных поселков мало, и в целом спрос превышает предложение. Тормозит развитие востока большое количество индустриальных и промышленных зон, плохая транспортная доступность. Однако если дорожные проекты властей в этой части Подмосковья будут реализованы, то направление вполне может ждать большое будущее: здесь довольно много земли, свободной для застройки, кроме того, есть свои прелести, такие как сосновые боры и множество красивых естественных водоемов.

Юго-восточное направление

Ландшафт юго-восточного направления вдоль Новорязанского шоссе словно специально подобран для любителей промышленных пейзажей. С севера к шоссе прилегает город Люберцы, с юга – микрорайон Белая Дача. В Люберцах расположено более 25 крупных промышленных предприятий (в частности вертолетный завод им. Камова и Люберецкий комбинат строительных материалов и конструкций). Белая Дача – сосредоточение крупных торговых комплексов («ИКЕЯ», «МЕГА», «АШАН» и т. д.). Далее на этом направлении расположены довольно крупные города Жуковский и Раменское. В Жуковском находятся многочисленные предприятия авиационной промышленности (именно здесь проводится Международный авиационно-космический салон МАКС). В Раменском базируется военно-промышленный концерн «Авионика». Даже отъехав от Москвы на 100 км, вы все равно окажетесь в одном из крупнейших промышленных и научных центров Московской области – городе Коломне.

В целом ландшафт на этом направлении представляет собой довольно однообразную равнину, пересекаемую реками Москвой и Окой и их мелкими притоками. Многочисленные промышленные зоны чередуются с довольно мрачными многоэтажными жилыми коробками и сельскохозяйственными угодьями.

Экологическая ситуация на этом направлении – самая неблагополучная в Московской области.

Город Люберцы является одним из лидеров Подмосковья по количеству вредных промышленных выбросов в атмосферу. В частности, на экологическую обстановку крайне отрицательно влияет завод «Эколог» по уничтожению отходов биологического производства, расположенный на границе Люберец и московского района Некрасовский. Там же расположены ныне застраиваемые бывшие Люберецкие поля фильтрации. Эти поля были сооружены в 1907–1912 годах в рамках проекта второй очереди московской канализации. Сейчас бывшие поля стали территорией Москвы, а их функцию выполняет Люберецкая станция аэрации, которая очищает примерно половину канализационных вод Москвы. Учитывая направление течения Москвы-реки, можно сказать, что уже многие сотни лет все отходы и нечистоты Москвы текут именно в этом направлении.

Исключение составляет территория, прилегающая к Егорьевскому шоссе (особенно на участке от Егорьевска до границы с Рязанской областью), где сохранились великолепные природные ландшафты, переходящие в заповедные Мещерские леса.

Помимо названных городов на юго-восточном направлении расположены города Воскресенск (более 90 тыс. жителей), Ступино (более 66 тыс.), Лыткарино (более 55 тыс.), Луховицы (более 30 тыс.), Бронницы (примерно 19 тыс.) и многочисленные поселки Люберецкого, Раменского, Воскресенского, Коломенского, Егорьевского и Луховицкого районов Московской области. Инфраструктура всех этих городов и поселков довольно развитая, здесь сосредоточено огромное количество промышленных и сельскохозяйственных предприятий, множество высших и средних учебных заведений.

В городе Дзержинском находится древний Николо-Угрешский мужской монастырь, основанный Дмитрием Донским в 1380 году сразу после Куликовской битвы. Старинные православные памятники сохранились в Коломне и ее окрестностях (Старо-Голутвинский и Бобренев монастыри XIV века, церковь Иоанна Предтечи на Городище XVI века и др.), а также в Зарайске (Никольский собор XVII века, церковь Троицы XVIII века и др.). Из памятников архитектуры наиболее примечательны Коломенский кремль XVI века – одна из самых больших и мощных крепостей своего времени – и военно-оборонительное сооружение поменьше, но зато хорошо сохранившееся – каменный кремль в Зарайске.

Из экзотических достопримечательностей можно упомянуть памятники огурцу и почтальону Печкину с котом Матроскиным и Музей огурца в Луховицах, единственный в мире памятник корзине в Егорьевске и расписные многоэтажные дома в Раменском.

Основными транспортными магистралями юго-восточного направления являются Новорязанское и Егорьевское шоссе и железнодорожная ветка Москва – Рязань. Новорязанское шоссе славится регулярными пробками, так что выбраться за 50-километровую зону на юго-восток достаточно проблематично даже в будний день. В ближайшей перспективе планируется ремонт покрытия на Новорязанском шоссе в районе Люберец и Бронниц, а также строительство развязки на пересечении Новорязанского шоссе с улицами Генерала Кузнецова и Маршала Полубоярова в юго-восточной части столицы. Это должно немного улучшить ситуацию на дороге, но вряд ли приведет к коренным изменениям.

Практически вся юго-восточная часть Московской области – индустриально-промышленная зона, примыкающая к традиционно непрестижным районам Москвы. Соответственно, на юго-востоке сосредоточены преимущественно поселки эконом-класса и очень редко попадаются элитные предложения.

Южное направление

Территории, прилегающие к Домодедовской трассе, по большей части малопригодны для загородной жизни. Вблизи от Москвы вдоль дороги тянутся промышленные зоны, которые плавно перетекают в окрестности аэропорта. Конечно, в наблюдении из окна за набирающими высоту самолетами есть своя романтика, но насладиться ею мешает побочный эффект взлетов – постоянный шум.

В районе Симферопольского, Варшавского и Каширского шоссе, начиная примерно с 20-го км, преобладают сельские пейзажи – поля, занятые кормовыми культурами, зерновыми и картофелем. Именно здесь сконцентрирована большая часть сельскохозяйственных предприятий Московской области, так как это единственная территория в Подмосковье, где распространены черноземные почвы. Примерно в 90 км от МКАД начинаются рыбные места: местность пересекают реки Ока и Протва. В Оке водятся щука, судак, лещ, окунь, жерех, плотва, уклейка, густера, голавль, пескарь, язь и сом. Рыбный ассортимент Протвы не так разнообразен – здесь можно поймать леща, язя, щуку, окуня, плотву.

Вдоль Калужского шоссе также немало сельскохозяйственных угодий, но среди них преобладают луга. Значительную часть территорий занимают лиственные и смешанные леса, богатые грибами. В этой части Подмосковья протекают реки Пахра и Десна, не такие изобильные, как Ока, но тоже вполне пригодные для рыбалки. Недалеко от Калужского шоссе располагается поселок Шишкин Лес, ставший известным благодаря одноименной питьевой воде, которую в нем добывают и производят. В окрестностях есть и природные родники, вода в которых чистая и абсолютно бесплатная.

Крупных промышленных предприятий в южной части Московской области и раньше было немного, в основном они концентрировались в двух городах: Подольске и Серпухове. В настоящее время большая часть из них не функционирует, тем не менее в названных городах сегодня сохраняется повышенный уровень загрязненности воздуха. Также не самая благоприятная экологическая ситуация в городе Кашире, где расположена Каширская ГРЭС – одна из первых советских теплоэлектростанций, работающая до сих пор.

С другой стороны, на экологию направления положительно влияет Приокско-Террасный заповедник – единственный государственный природный заповедник в Московской области, входящий во Всемирную сеть биосферных заповедников ЮНЕСКО. Главная гордость заповедника – зубровый питомник, в котором можно увидеть зубров и бизонов.

В южном направлении расположено много крупных городов, в которых развита бытовая, социальная, культурно-развлекательная и спортивная инфраструктура: Щербинка, Подольск, Климовск, Чехов, Серпухов, Пущино и Протвино по Варшавскому/Симферопольскому шоссе, Троицк по Калужскому шоссе, Видное, Домодедово, Ступино и Кашира по Каширскому шоссе. Ввиду их равномерного распределения по территории, где бы вы ни купили участок, вам в любом случае будет доступна инфраструктура одного из них.

Южное направление точно не оставит вас без культурной программы на выходные – даже выборочный список достопримечательностей оказывается довольно длинным: страусиная ферма под Серпуховым, Государственный литературно-мемориальный музей-заповедник А.П. Чехова, крупнейший в Подмосковье Серпуховский историко-художественный музей, в котором хранятся шедевры живописи мирового значения, усадьба князя П.А. Вяземского в Подольском районе, в которой в свое время жили А.С. Пушкин и Н.М. Карамзин, музей-заповедник «Горки Ленинские».

Кроме того, южное направление славится святыми местами, притягивающими православных паломников. Самые значительные из них – Вознесенская Давидова пустынь, основанная в начале XVI века, женская община «Отрада и Утешение», Серпуховский Высоцкий мужской монастырь XIV века с несколькими чудотворными иконами, Серпуховский Распятский монастырь, Свято-Троицкий Белопесоцкий монастырь.

Южное направление в целом отличает очень хорошая транспортная ситуация, кроме того, у властей есть многообещающие планы по реконструкции или развитию практически всех южных трасс. Симферопольское шоссе (М2) ответвляется от Варшавского сразу за кольцевой дорогой и идет параллельно ему, но в объезд населенных пунктов. Эта скоростная трасса с шестью полосами на выезде из Москвы, без перекрестков и пешеходных переходов – одна из самых свободных в Подмосковье. Кроме того, в ближайшем будущем планируется ее расширение до шести полос на участке от МКАД до Серпухова и постройка обходной дороги для транзитного транспорта к западу от Серпухова. Единственный недостаток Симферопольского шоссе – далекое от идеала качество дорожного покрытия.

Каширское шоссе (М4) имеет восемь полос на выезде из столицы, его пропускная способность также достаточна высока. Однако дорожное покрытие трассы еще хуже, чем у западной соседки, несмотря на то, что она имеет федеральное значение и является важнейшей дорогой меридионального направления. По этой причине многие водители предпочитают Каширскому шоссе Старокаширское, хотя последнее проходит через множество населенных пунктов и скоростным не считается. В перспективе – создание платной автомобильной дороги М4 «Дон» от Москвы до Новороссийска (два платных участка дороги уже открыты и функционируют).

Наконец, третья транспортная артерия юга – Калужское шоссе – также не славится частыми пробками. Наиболее подвержены этой напасти участки дороги в районе города Троицка, села Красная Пахра, деревень Сосенка и Ватутинка. Однако и здесь в будущем планируется расширение, за счет которого площадь дорожного полотна должна увеличиться в два раза.

Практически параллельно Симферопольскому и Каширскому шоссе тянутся две железнодорожные ветки: одна с Курского, другая с Павелецкого вокзала. Это позволяет путешествовать в южном направлении не только на машинах и автобусах, но и на электричках.