Текст книги "Все о недвижимости. Рынок загородного жилья"

Несмотря на то что южное направление в целом никогда не числилось в списках самых престижных, последнее время оно привлекло к себе внимание как девелоперов, так и покупателей. Динамичное развитие получило Калужское направление: последние годы оно делит почетное третье место с Киевским, уступая только Рублевскому и Новорижскому. Также реализовано много проектов эконом-класса на Симферопольском шоссе, и оно стало очень востребованным. Правда, рост спроса привел к некоторому ухудшению транспортной ситуации на этой трассе. Тем не менее эксперты ожидают ее дальнейшего развития. Кроме того, стабильным спросом пользуется Каширское шоссе.

Юго-западное направление

Как известно, в августе 2011 года было принято решение об изменении границ Москвы и Московской области. Планируется расширение Москвы по юго-западному направлению между Минским и Варшавским шоссе до границы с Калужской областью. Поэтому некоторые населенные пункты юго-запада уже сейчас можно условно называть Новой Москвой. В частности, это относится к городу Московский (Ленинского района) и дачному поселку Кокошкино (Наро-Фоминского района). Причем в первом случае включение городских территорий в состав Москвы является более чем закономерным – сегодня Московский «зажат» между Внуково, поселком Орлово и Хованским кладбищем.

Вдоль Киевского шоссе расположены западная часть Ленинского района и Наро-Фоминский район Московской области. Преобладающий ландшафт в этой местности равнинный. Территория Наро-Фоминского района плавно спускается с севера на юг. Самая возвышенная часть района прилегает к станции Кубинка. Другая возвышенность, служащая водоразделом между реками Протвой и Лужей, находится на крайнем юге района. Она характеризуется наличием больших холмов. Наконец, третий возвышенный участок лежит между нижним течением реки Рути и рекой Протвой, к югу от города Верея. Всю остальную территорию Наро-Фоминского района занимают низменные слабохолмистые равнины. Характерной чертой ландшафта данного направления является то, что овраги и балки здесь, как правило, имеют длинные и пологие склоны. Также на территории Наро-Фоминского района берет начало река Десна, которая протекает южнее Москвы и на территории Подольского района впадает в реку Пахру. Почти 40 % территории района занимают лесные массивы.

Замечу, что именно здесь была зафиксирована самая низкая температура за всю историю метеонаблюдений в Московской области (–54 °C).

В настоящее время экологическая ситуация в Наро-Фоминском районе достаточно благополучная. Здесь протекает множество рек, богатых рыбой. Например, в Протве есть все виды рыб, которые водятся в Оке (кроме стерляди). В наро-фоминских лесах и на полях обитает разнообразная фауна. Здесь часто встречаются лисицы, зайцы, барсуки, куницы, реже – лоси, косули, кабаны, белки, изредка – волки. Из птиц распространены рябчики, вальдшнепы, тетерева, глухари, куропатки. На территории района около десяти особо охраняемых природных территорий (самые крупные – в Каменском лесничестве, на берегах Протвы, в окрестностях Нарских прудов).

Количество вредных выбросов в атмосферу крайне незначительное, загрязнение почв в основном вызвано чрезмерными дозами минеральных и органических удобрений и сбросами неочищенных стоков животноводческих предприятий.

Следует отметить, что ситуация медленно, но неуклонно ухудшается из-за развития дачного и индивидуального жилищного строительства.

На юго-западном направлении расположены три города: Наро-Фоминск (население более 70 тыс.), Апрелевка (18 тыс. человек) и самый маленький город Московской области – Верея (менее 5 тыс. жителей).

Наро-Фоминску недавно присвоено звание «Город воинской славы» (из городов Московской области этот статус имеют также Дмитров и Волоколамск). Социальная и торговая инфраструктура города вполне развитая для населенного пункта такого размера. Вопреки легенде, распространившейся благодаря крылатой фразе «Сижу на нарах я, в Наро-Фоминске я» из знаменитой песни Владимира Высоцкого «Лекция о международном положении», в Наро-Фоминске никогда не было крупных учреждений тюремно-лагерного типа. Песня Высоцкого обязана своим происхождением случайности – подвыпивший Высоцкий, ехавший с друзьями на электричке, пропустил свою станцию и на конечной был задержан сотрудниками железнодорожной милиции, которые после недолгого разбирательства отправили актера обратно в Москву. Однако пока Высоцкий сидел в отделении, он сложил фразу о нарах в Наро-Фоминске.

Вторым по размерам городом юго-западного Подмосковья является Апрелевка. При советской власти она была знаменита на весь СССР и за его пределами Апрелевским заводом грампластинок, основанным в 1910 году. В 1991 году завод выпустил 33 млн пластинок. В 1997 году завод окончательно остановился. Сейчас в его помещениях расположено около 20 предприятий малого и среднего бизнеса.

В 95 км на юго-запад от Москвы, почти у границы Калужской области, находится городок Верея. О нем достоверно известно с середины 1371 года. Когда-то городок был центром самостоятельного Верейского княжества. Именно за князя Верейского, как известно, вышла замуж Маша Троекурова из неоконченного пушкинского романа «Дубровский». С русской литературой и историей России город Верея связан еще одной фамилией. Здесь в Рождественском соборе похоронен герой Отечественной войны 1812 года, шеф Изюмского гусарского полка, командир партизанского отряда Иван Семенович Дорохов, изображенный в романе Льва Толстого «Война и мир» под фамилией Долохов. В Верее стоит и памятник славному герою Дорохову, созданный в 1913 году скульптором, командиром Сумского гусарского полка, полковником Александром Федоровичем Рахманиновым. Из других достопримечательностей Вереи, пожалуй, следует упомянуть остатки древнего кремля, расположенного когда-то на высоком речном берегу.

Кроме того, на юго-западном направлении находится знаменитый писательский поселок Переделкино, где практически каждый дом имеет историческое значение.

Транспортная сеть юго-западного направления состоит из Киевского и Боровского шоссе, Малого Московского кольца, железной дороги Москва – Киев и Большой Московской окружной железной дороги (БМОЖД). Сеть местных дорог развита слабо. На пересечении Киевского направления Московской железной дороги и Большого железнодорожного кольца расположен железнодорожный узел Бекасово. Станция Бекасово-сортировочная является одной из крупнейших в бывшем СССР как по числу путей сортировочного парка, так и по количеству пропускаемых вагонов. В целом транспортная ситуация на Киевском направлении вполне благополучная. Впрочем, именно здесь был поставлен один из «пробковых» рекордов Москвы – в августе 2008 года зафиксирована гигантская пробка примерно в 45 км – от Москвы до Наро-Фоминска.

По совокупности таких факторов, как устойчиво хорошая транспортная доступность, благополучная экологическая обстановка, красивый ландшафт, удобство для строительства, юго-западное направление в последние годы уверенно занимает третье место по престижности после Новой Риги и Рублевского шоссе. Запланированное расширение Москвы на юго-запад (таким образом, что новый государственный центр страны окажется в районе Троицка), скорее всего, приведет к росту цен на этом направлении.

Западное направление

Определяющим для типа ландшафта западного направления является наличие Московской возвышенности с выраженными речными долинами. Как следствие, ландшафт здесь в основном холмистый. Примерно половина территории покрыта лесами: еловыми, елово-широколиственными, березовыми и осиновыми, остальная часть приходится на луга, сенокосы и пастбища. В лесах встречаются олень и косуля, лось и кабан, лисица и енот, рысь и волк, куница и норка, а также много других животных. Что касается птиц, то наиболее распространены водоплавающие и кулики, есть также глухари, тетерева, рябчики. В Можайском районе имеются большие запасы гончарных глин.

Западное направление наверняка придется по душе любителям рыбалки и водных видов спорта. В этой части Подмосковья протекает большое количество рек, самые крупные из которых Москва и два ее притока – Истра и Руза. Причем долина Истры считается одной из самых живописных в Московской области, из-за чего ее берега облюбовали многочисленные пансионаты и дома отдыха. Реками водный потенциал направления отнюдь не ограничивается, здесь также расположено несколько водохранилищ, одно из которых – Можайское – является самым крупным в регионе. В нем ловят окуня, плотву (самую крупную в области), леща (попадаются экземпляры весом до 3 кг), судака, щуку, ерша, подлещика, линя и угря (весом до 1 кг). Чуть поменьше Можайского – Рузское водохранилище, также богатое рыбой; людей с удочкой можно встретить и на Верхнерузском и Яузском водохранилищах. Самое маленькое – Озернинское водохранилище – популярное место для пикников. Кроме того, в западной части Подмосковья имеется три водоема естественного происхождения: озера Глубокое, Полецкое и Тростенское.

В западном направлении от Москвы хорошая экологическая ситуация, и это давно общеизвестный факт. Связано это с розой ветров: большую часть года в Московском регионе дуют западные и северо-западные ветры, стало быть, весь смог сносит на восток и никогда не сдувает на запад. Кроме того, главная река столицы – Москва – течет с запада на восток, то есть в рассматриваемой нами части Москвы она еще чистая, не разбавленная сточными водами и производственными отходами. Играет роль и тот факт, что на западе традиционно не строились промышленные предприятия, оказывающие значительное вредное влияние на окружающую среду. Сегодня здесь работают в основном обрабатывающие производства, предприятия, производящие продукты питания или занимающиеся добычей полезных ископаемых. Развито также животноводство.

Несмотря на то что неплохая экологическая ситуация сложилась по всему западному направлению, она все же неоднородна. В частности, самыми экологически чистыми являются Рузский, Можайский и Шаховский районы, далее следуют Волоколамский и Истринский. Одинцовский район, который оценивается как достаточно чистый, тем не менее находится в одной категории с Дмитровским, Солнечногорским, Наро-Фоминским, Чеховским и Озерским.

Обратная сторона хорошей экологии, то есть отсутствия крупных предприятий, – скудные поступления в местные муниципальные бюджеты. В этом смысле самым неблагополучным районом является Шаховский (дотационный более чем на 70 %), далее следуют Волоколамский, Можайский и Рузский, в лучшей ситуации находятся Красногорский и Истринский районы и наконец единственный район с дотациями менее 10 % – Одинцовский. Именно поэтому в большинстве городов и населенных пунктов западного направления плохо развита инфраструктура: на постройку школ, детских садов, поликлиник, бассейнов, центров творчества, спортивных площадок и прочего просто нет средств. Исключение составляют населенные пункты Одинцовского района (и, конечно, сам город Одинцово, который является лидером практически всех рейтингов городов Подмосковья с самой развитой социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктурой), а также крупные города, расположенные вплотную к Москве, вроде Красногорска. С другой стороны, в силу того, что западное направление давно и плотно освоено девелоперами, здесь за последнее десятилетие развилась независимая инфраструктура, не связанная с местными бюджетами. Отчасти ее создали сами застройщики, стремящиеся повысить привлекательность своих проектов, отчасти – бизнесмены, для которых это направление также представляет интерес: ведь покупатели местного жилья – как правило, люди платежеспособные и состоятельные.

Едва ли не самая знаменитая достопримечательность западного направления – это Рублевка (так в народе прозвали местность вдоль Рублево-Успенского шоссе). Здесь в разное время жили или бывали чуть ли не все самые выдающиеся личности российской истории: по дороге, которая ныне стала Рублево-Успенским шоссе, ездил на соколиную охоту Иван Грозный, совершали пешие паломничества в Саввино-Сторожевский монастырь Михаил Федорович и Алексей Михайлович Романовы, Петр I и Екатерина Великая. На территории сегодняшней Рублевки в конце XVIII века поселились Юсуповы, Шуваловы и Голицыны. После революции российскую знать сменили видные советские деятели: Анастас Микоян, Феликс Дзержинский, Климент Ворошилов, Николай Ежов, Иосиф Сталин, Юрий Андропов и Леонид Брежнев. В расположенной здесь же на Рублевке усадьбе баронов Мейендорф постройки конца XIX века (интересной сама по себе, поскольку в Подмосковье нечасто встретишь здание, стилизованное под французский замок XVI века) некоторое время жил и работал Владимир Ленин, отдыхали Михаил Булгаков, Сергей Королев и Юрий Гагарин. В XXI веке мало что изменилось, и на Рублевке по-прежнему живут известные политики и деятели культуры, а также крупные бизнесмены и прочие состоятельные граждане.

Богатая история есть не только у Рублево-Успенского шоссе и прилегающих к нему земель. На западном направлении находится Бородинское поле, где произошло решающее сражение русской армии с войсками Наполеона (сейчас на этом месте действует военно-исторический музей-заповедник), Волоколамский кремль с постройками XV–XIX веков, Ленино-Снегиревский военно-исторический музей на 42-м км Волоколамского шоссе, где в Великую Отечественную войну 78-я стрелковая дивизия остановила наступление немецких войск на Москву, Историко-литературный музей-заповедник А.С. Пушкина – сюда, в усадьбу своей бабушки, поэт приезжал на лето в детские годы. Также по всему западу Московской области разбросаны старинные усадьбы (самые примечательные – Архангельское и Павловская Слобода) и несметное количество древних и не очень церквей, храмов и монастырей.

В этой части Подмосковья расположены 8 особо охраняемых территорий регионального значения и 15 – местного значения, среди которых Звенигородская биостанция МГУ, карьер Сима, долина реки Сторожка, примечательная старовозрастными еловыми лесами и очень красивыми видами, за которыми в свое время сюда приезжали И.И. Левитан и А.К. Саврасов.

Самая эксцентричная достопримечательность запада Подмосковья – пирамида Александра Голода. Голод – автор идеи о том, что пирамидальные сооружения с особыми пропорциями обладают сверхъестественными способностями и могут оздоравливать и гармонизировать окружающее пространство. Академические ученые с ним, конечно, не согласны. Несмотря на это, Голод возвел уже 37 пирамид на территории России и стран СНГ, но пирамида на Новорижском шоссе самая большая – ее высота 44 м.

Наконец, зарядившись энергией у чудодейственной пирамиды, можно переходить к активному отдыху. Для этого западное направление неплохо приспособлено: здесь есть несколько конноспортивных клубов («Хэппи», «Школа верховой езды», «Амадей», «Новый век», «Лесные поляны»), горнолыжный клуб «Подмосковная слобода» и горнолыжная база «Ромашкино», культурно-спортивный комплекс «Снегирек» с оборудованными площадками для практически всех спортивных игр и с лыжной трассой, пейнтбольные клубы «Егерь», «Перун», «Рыбацкая деревня на Дубешне». Индустрия спортивных развлечений освоила не только западные земли, но и небо. В аэроклубе «Филин» всех желающих обещают научить управлять вертолетом, в авиацентре МАИ – прыгать с парашютом, в парапланерном клубе «ParAAvis-CROSS-COUNTRY», школе MAC и дельтапланерном центре «Delta Extreme» можно полетать на парапланах и дельтапланах, а в центрах «Авгуръ» и «Аэроклассика» – на воздушном шаре.

Минское шоссе (М1) – одна из самых проблемных трасс в Подмосковье. По этой дороге следует основной поток грузов, перевозимый автотранспортом из Европы. Четыре полосы движения у въезда в Москву, рассчитанные на обеспечение проезда не более 48 тыс. автомобилей в сутки, ежедневно пропускают по 100–110 тыс. машин и более, то есть трасса перегружена больше чем в два раза. Естественно, в такой ситуации неминуемо образуются пробки. Утешением может послужить только то, что в ближайшем будущем планируется открытие хордовой объездной дороги, которая начнется на пересечении МКАД и Малогвардейской улицы, обогнет Одинцово с севера и соединится с Минским шоссе в районе 33-го км. На пробки жалуются и жители населенных пунктов вдоль Рублево-Успенского шоссе, которое к тому же часто перекрывают из-за проезда правительственных кортежей.

Положение на Можайском шоссе (А100) ненамного лучше ситуации на Минском. Качество покрытия неплохое, но пропускная способность явно не соответствует реальной нагрузке, из-за чего километровые пробки образуются даже при небольшой аварии.

Новорижское шоссе (М9) имеет славу одного из самых благоустроенных в Подмосковье. Действительно, здесь отсутствуют светофоры и посты ДПС, покрытие качественное. Количество полос при выезде из Москвы – восемь, далее – шесть, затем – четыре. К сожалению, резко возросшая популярность этого направления в последние годы привела к тому, что и здесь стали образовываться пробки.

Западное направление продолжает оставаться самым престижным в Московской области. Правда, Рублево-Успенское шоссе в последние годы сильно потеснено Новорижским. Виной тому и пробки, и слишком плотная застройка.

Северо-западное направление

Северо-западное направление можно также обозначить как ленинградское, поскольку оно неразрывно связано с Ленинградским шоссе и его продолжением – автомагистралью Москва – Санкт-Петербург, а также с Октябрьской железной дорогой. На этом направлении расположены Солнечногорский, Клинский, Лотошинский районы и город Химки. Здесь в основном преобладают равнинные, местами холмистые ландшафты, часто покрытые лесом. Поблизости от Москвы встречаются лесопарки, например Хлебниковский, Химкинский, Красногорский, Восточный. Имеются реки (Клязьма, Истра, Сестра) и озера (наиболее крупное – Сенежское) и водохранилища (Истринское и Клязьменское).

Несмотря на то что на северо-западе от Москвы расположено всего несколько городов и не слишком много крупных промышленных предприятий, экологическая ситуация на этом направлении оставляет желать лучшего. Так, согласно справке ГУ «Московский ЦГМС-Р»: «По данным наблюдений в 2007 году, высокий уровень загрязнения воздуха наблюдался: в Москве, Воскресенске, Клину…» Солнечногорск «славится» полигонами твердых отходов. В Зеленограде, несмотря на протесты экологов, строится мусоросжигательный завод (или, говоря официальным языком, «предприятия по термической переработке отходов»).

Самая благоприятная экологическая обстановка на северо-западном направлении наблюдается в Лотошинском районе. В нем преобладает сельскохозяйственная и лесохозяйственная деятельность и довольно слабо развита промышленность (доля земель индустрии составляет 1–2 %). Однако даже в Лотошинском районе, согласно геохимической оценке, состояние почв считается не совсем благоприятным. Ухудшение состояния почв вызвано как широким применением в сельскохозяйственных целях больших доз минеральных удобрений, так и переуплотнением, связанным с освоением новых территорий под дачные и усадебные застройки и высокой нагрузкой на почвы в зонах массового отдыха (прежде всего в лесах и на береговой зоне поверхностных водоемов). Поверхностные водные объекты, расположенные на рассматриваемой территории, относятся к 5-му классу качества воды в водоемах (грязные). Так, в реке Лама (село Егорье) фиксировалось содержание фенолов от 3 до 5 предельно допустимых концентраций (ПДК), нефтепродуктов – от 1,8 до 4 ПДК, нитритного азота – от 2 до 3 ПДК.

В северо-западном Подмосковье находятся бывший город, а ныне московский округ Зеленоград, города Химки (недавно поглотивший Сходню), Солнечногорск, Клин, поселок городского типа Лотошино.

Название самого близкого из названных к Москве городов – Химки – никакого отношения к науке химии и химической промышленности не имеет, оно происходит от реки Химка, на которой было основано предшествовавшее городу поселение. В древности употреблялись формы Хинска, Хынска, с XVI века – Хинка или Химка. Точное значение этого топонима не выяснено. В XIX веке (примерно с 1830-х годов) район Химок был популярным местом дачного отдыха москвичей. В ХХ веке после сооружения канала Москва – Волга (ныне канал им. Москвы) в Химках создан Северный речной порт.

Столица Солнечногорского района – город Солнечногорск – расположен к северо-западу от Москвы в 44 км от МКАД на берегу озера Сенеж. В городе проживает более 57 тыс. человек. Из достопримечательностей района можно отметить усадьбу Шахматово. Эта усадьба – музей-заповедник Александра Блока – расположена в современных границах города Солнечногорска. В 1921 году усадьба была сожжена крестьянами. Это именно о ней «тень Блока» рассказывала Маяковскому «у меня в усадьбе крестьяне сожгли библиотеку». Поселок Менделеево интересен не столько сам по себе, сколько расположенным рядом Всероссийским научно-исследовательским институтом физико-технических и радиотехнических измерений (ВНИИФТРИ). Специализация этого НИИ – метрология, стандартизация и сертификация. Наиболее известен НИИ как держатель государственного эталона времени и частоты.

Физически на территории Солнечногорского района, но административно в Москве находится город Зеленоград. Этот город, созданный как «советская кремниевая долина», специализируется на микроэлектронике. Здесь находятся многочисленные НИИ («НИИМЭ и Микрон», НИИ физических проблем им. Ф.В. Лукина, НИИ материаловедения, НИИ точного машиностроения), предприятия («Ангстрем», «Дейтон», «Нанотехнология МДТ», «ОПТЭКС», «Субмикрон» и др.), а также Институт проблем проектирования в микроэлектронике РАН. В Зеленограде сконцентрировано большое количество вузов, среди которых отметим Национальный исследовательский университет «МИЭТ».

В Клину расположен военный аэродром Клин-5. Также в городе имеется железнодорожная станция и целый ряд промышленных предприятий. Большая часть прилегающих к Клину земель занята лесами.

Самый «глухой угол» Московской области – это Лотошинский район. 40 % его территории занимает лес. Это самый малонаселенный район Подмосковья (17,8 тыс. человек). Из его достопримечательностей можно отметить относящийся к особо охраняемым природным территориям Государственный комплекс «Завидово» (со статусом национального парка) и храм Архангела Михаила в селе Микулино, построенный в середине XVI века.