Текст книги "Все о недвижимости. Рынок загородного жилья"

Транспортная ситуация здесь одна из самых тяжелых в Подмосковье. Ленинградское шоссе уже давно не справлялось с потоком машин, из-за чего Ленинградка в народе практически стала синонимом слова «пробка». Некоторое время назад начал реализовываться проект «Большая Ленинградка», что должно было решить транспортные проблемы. По проекту планировалось провести масштабную реконструкцию Ленинградского шоссе и Ленинградского проспекта в Москве от Тверской улицы до аэропорта Шереметьево. В частности, намечалось увеличить количество полос до восьми в сторону центра и до девяти в сторону области. Первоначально было объявлено, что строительство завершится в 2008 году, в дальнейшем сроки окончания ежегодно переносились. Работы по реализации проекта осложнили ситуацию на дороге, а эксперты прогнозируют, что «Большая Ленинградка» устареет еще до того, как реконструкция будет завершена.

Северо-западное направление (исключая, конечно, города Химки и Зеленоград) не пользовалось большим спросом и в былые времена. Сейчас из-за очень тяжелой транспортной ситуации оно вообще оказалось где-то в хвосте рынка. Если однажды реконструкция Ленинградского шоссе будет завершена и это улучшит ситуацию, можно надеяться, что у северо-запада Подмосковья появятся перспективы.

Северное направление

В северном направлении расположены два крупных муниципальных образования: Дмитровский и Талдомский районы. Особенность здешней местности – холмистый рельеф, не характерный для Подмосковья в целом. Благодаря ему северное направление славится красивыми пейзажами и активно развивающимися горнолыжными базами. Север области даже прозвали Подмосковной Швейцарией. Также здесь расположены крупные рукотворные водоемы: Клязьминское, Пироговское, Икшинское, Пестовское, Пяловское и Учинское водохранилища, пруд Жостовский карьер. Из естественных водоемов севера Подмосковья самые крупные – ледниковые озера Нерское, Долгое и Круглое, реки Сестра, Дубна и Хотча. Талдомский район известен заказником «Журавлиная родина» – крупнейшим в Центральной России местом предотлетного скопления серых журавлей. Большую часть севера Подмосковья занимают еловые леса, которые на западе сменяются смешанными елово-широколиственными, мелколиственными березовыми и осиновыми, а на востоке – дубовыми.

Наиболее развитыми отраслями севера Подмосковья являются легкая и текстильная промышленность, машиностроение и строительная индустрия.

Дмитровский район – крупнейший в Подмосковье поставщик картофеля, моркови и капусты в столицу. Развито растениеводство и картофелеводство и в Талдомском районе. Что касается экологической ситуации, то в целом в северной части Московской области она достаточно благоприятная. Крупных вредных производств здесь нет, правда, негативно на местную экологию влияет Дмитровский полигон твердых бытовых отходов, один из крупнейших в Подмосковье. Общая площадь полигона составляет 63,51 га, больше всего от него страдают близлежащие поселения Деденево и Икша, а также река Икшанка, впадающая в канал им. Москвы.

Самые крупные населенные пункты на севере Московской области – города Дмитров, Яхрома, Талдом и поселок городского типа Запрудня.

В Дмитрове, основанном князем Юрием Долгоруким в XII веке, в настоящее время проживает более 63 тыс. человек, действует крупный грузовой порт, расположенный на канале им. Москвы в 65 км к северу от Москвы. Город является центром подмосковного воздухоплавания – здесь проводятся соревнования тепловых аэростатов за Международный кубок губернатора Московской области, чемпионаты России.

Название города Яхрома переводится с мерянского языка как «озерная река». Этот небольшой город с 13 тыс. жителей является крупнейшим центром горнолыжного спорта в Московской области. На окраинах города и в непосредственной близости от него располагаются спортивно-развлекательные парки «Яхрома», «Волен», «Степаново» и «Сорочаны».

Большая часть достопримечательностей северного направления Подмосковья сконцентрирована в Дмитрове – старинном русском городе. Самые значительные из них – это архитектурный комплекс Дмитровского кремля и Борисоглебский монастырь XVI века. На территории Дмитровского района в деревне Шадрино расположен дом Васнецова. В селе Спас-Угол Талдомского района родился великий русский писатель-сатирик М.Е. Салтыков-Щедрин, в данный момент в родовой усадьбе действует музей писателя.

Главная транспортная артерия северного направления – Дмитровское шоссе, берущее начало от Бутырской улицы. Этой дороге уже более 500 лет – она была проложена в XIV веке, чтобы соединить с Москвой город Дмитров. Еще года три назад Дмитровское шоссе было одним из самых свободных и привлекало сюда тех, кто ориентировался на бизнес-класс, но чей бюджет был маловат для Новой Риги. Однако с началом реконструкции соседнего Ленинградского шоссе, а также с притоком на Дмитровку как девелоперов, так и покупателей положение изменилось – и теперь транспортная ситуация оценивается специалистами как достаточно тяжелая. Движение затруднено в черте Москвы, на пересечении с МКАД и на повороте на Лобню. Правда, в планах столичных властей постройка двух новых станций метрополитена: «Селигерская» и «Лихоборы». Они призваны разгрузить Дмитровское шоссе хотя бы внутри столицы. Насколько этот проект удастся, будет ясно со временем.

Второе по значимости шоссе северного направления – Осташковское. Оно берет начало от Осташковской улицы в Лосиноостровском районе Москвы и заканчивается в деревне Пирогово в Мытищинском районе Московской области. Также есть более мелкое Рогачевское шоссе, которое ответвляется от Дмитровского и уходит на город Лобню.

Северное направление считается некой золотой серединой между заоблачными по ценам элитными поселками Рублевки и самыми дешевыми восточными направлениями. Иными словами, оно доступно и привлекает тех, кого условно можно обозначить как средний класс. Вредных промышленных производств здесь и при советской власти не было и тем более не появилось после.

Северо-восточное направление

На северо-восточном направлении от МКАД до границы с Владимирской областью расположены три административных района Московской области: Мытищинский, Пушкинский и Сергиево-Посадский. Ландшафт на северо-восточном направлении преимущественно равнинный, с обилием лесов, водоемов, в том числе крупнейших в Московской области, таких как знаменитые Торбеевское озеро, Клязьминское и Пестовское водохранилища.

В Королеве расположены Ракетно-космическая корпорация «Энергия» имени С.П. Королева, ЦНИИМАШ (включающий в себя Центр управления полетами), Конструкторское бюро химического машиностроения им. А.М. Исаева (одно из ведущих КБ в области разработки и испытаний жидкостных ракетных двигателей, двигательных установок и их компонентов), НИИ космических систем им. А.А. Максимова, корпорация «Тактическое ракетное вооружение» и НПО «Композит» (важнейшая организация в области материаловедения ракетно-космической техники).

Из промышленных предприятий Пушкинского района следует отметить Пушкинский электромеханический завод, МТПА «Delfin Group» (производство технических масел и спецжидкостей), ликеро-водочный завод «Топаз», Пушкинский завод металлоизделий. В целом доля земель индустрии в северо-восточной части Подмосковья не превышает 6 %, что является невысоким показателем по Московской области. Учитывая наличие лесопарковой зоны, выполняющей защитные функции, это направление относится к достаточно благополучным. Уровень загрязнения воздушной среды основными вредными веществами (диоксидом азота и серы, взвешенными веществами, оксидами углерода) в среднем находится в пределах норм ПДК. Наибольшее загрязнение воздушной среды локализовано вокруг промышленных объектов. Потенциально опасными предприятиями являются свалка ТБО «Ворохобино», АО «Сергиево-Посадский хладокомбинат», Краснозаводский химический завод, АОЗТ «Скоропусковский опытный завод», а также хранилище радиоактивных отходов в 25 км от Сергиева Посада (правда, согласно официальной информации, специальные геологические изыскания показали, что горные породы, залегающие здесь, обладают высокими сорбционными свойствами, а первый водоносный горизонт расположен на глубине 70 м: это означает, что загрязнение подземных вод невозможно при любой гипотетической аварии). Кроме того, отдельно нужно сказать об окрестностях и самом городе Мытищи, который находится в списке городов Подмосковья с самой неблагоприятной экологической обстановкой.

Если ехать из Москвы по Ярославскому шоссе, то сразу за МКАД слева по направлению движения начинается город Мытищи, примерно в 5 км от МКАД по правой стороне – город Королев (точнее, его окраина, примыкающая к железнодорожной станции Подлипки Дачные), далее слева – город Пушкино, справа (в нескольких километрах в сторону от шоссе) – Ивантеевка и наконец слева (также в стороне от шоссе) – город Сергиев Посад.

В Мытищинском районе имеется большое количество достопримечательностей всероссийской и даже международной известности. Это Федоскинская фабрика миниатюрной живописи в селе Федоскино, Жостовская фабрика декоративной росписи в деревне Жостово (при которой действует единственный в мире музей подносов) и музейно-мемориальный комплекс «История танка Т-34».

Если двигаться в северо-восточном направлении не по Ярославскому шоссе, а по железной дороге, то между Москвой и Мытищами будет станция Тайнинская, получившая название от Тайнинской дворцовой волости. Земли, входившие в Тайнинскую волость, с XIV века служили охотничьими угодьями русских царей. Сейчас на месте части этих угодий, где Иван Грозный когда-то охотился на медведей, действует национальный парк «Лосиный Остров». Впрочем, ныне Тайнинская находится за пределами парка. Современный Лосиный Остров начинается от парка «Сокольники», занимает большую часть территории треугольника, ограниченного Ярославским, Щелковским шоссе и МКАД, а за МКАД – почти все место между городами Мытищи, Королев и Балашиха. Преобладающий ландшафт на этой территории – равнина, покрытая лесами. Лес здесь смешанный с преобладанием березы (44 % площади), есть также сосны (22 %), ели (15 %), липы (12 %) и дубы (3 %). В лесах обитают 160 видов птиц и 38 видов млекопитающих (лось, пятнистый олень, дикий кабан, бобер, белка, ондатра, енотовидная собака, американская норка, орешниковая соня и многие другие). В многочисленных водоемах (реках, озерах и болотах) проживает 15 видов рыбы, 10 видов земноводных и 5 видов пресмыкающихся.

Здесь находится исток реки Яузы, а также протекают реки Клязьма, Уча и Сукромка.

К востоку от Мытищинского района расположены космическая столица России – город Королев и физически примыкающий к нему, но административно самостоятельный город Юбилейный. Помимо космических предприятий город Королев известен также тем, что в городской черте находятся 196 га леса.

С давних времен на землях северо-восточнее Москвы возникали дачные поселки. В топографии Пушкинского района сохранились названия некоторых из них – это, например, железнодорожные станции Болшево и Валентиновка, получившие свои наименования от одноименных дачных поселков, еще в 1960-е годы вошедших в состав современного города Королева.

Центром района является город Пушкино, первое документальное упоминание о котором относится к 1499 году («писцовая книга князя В.И. Голенина на митрополичье село Пушкино Московского уезда»). Во второй половине XIV века местностью по реке Уча владел боярин Григорий Александрович Морхинин по прозвищу Пушка – предок поэта Александра Сергеевича Пушкина. С XV века Пушкино принадлежало митрополитам всея Руси, а после учреждения патриаршества стало домовой вотчиной московских патриархов, то есть фактически их поместьем. В 1867 году на территории нынешнего Пушкинского района началось дачное строительство. Так возникли дачные поселки Мамонтовка, Клязьма, позже – Заветы Ильича (все они в настоящее время включены в состав города Пушкино). В 1880 году недалеко от железнодорожной станции Пушкино был разбит парк, предназначенный для отдыха дачников.

Благодаря дачам Пушкинский район попал в историю русской и мировой литературы. Хрестоматийное стихотворение Владимира Маяковского «Необычайное приключение» имеет в эпиграфе точный адрес проживания поэта: «Пушкино. Акулова гора, дача Румянцева, 27 верст по Ярославской железной дороге». Сейчас от дачи Румянцева не осталось ничего, кроме поляны среди старых лип, и только памятник Маяковскому на вершине Акуловой горы напоминает о былом. Здесь же в Пушкино на Писаревской улице жил художник Евгений Иванович Камзолкин, создавший в 1918 году эмблему «Серп и молот», ставшую впоследствии основой советского герба.

В Пушкинском районе действуют пять высших учебных заведений: Российский государственный университет туризма и сервиса, Академия экономической безопасности МВД России, Академия государственной противопожарной службы МЧС России, Институт технологии туризма и Современная гуманитарная академия (Пушкинский филиал). Впрочем, Пушкинский район, границы которого проходят по берегам Учинского, Пестовского и Пяловского водохранилищ, продолжает оставаться прежде всего «лесной столицей» Подмосковья – половину территории района занимают леса, в которых протекают реки Клязьма, Воря, Талица, Скалба и Яхрома. Здесь работает центр лесной науки России – Всероссийский научно-исследовательский институт лесоводства и механизации лесного хозяйства (ВНИИЛМ). Здание ВНИИЛМ расположено в центре дендрологического парка площадью 13 га.

Также в Пушкинском районе расположены Всероссийский институт повышения квалификации лесного хозяйства (ФАУ «ВИПКЛХ»), Центральная научно-исследовательская лаборатория лесохозяйственного машиностроения, Центральное опытно-конструкторское бюро лесохозяйственного машиностроения, Центральная база авиационной охраны лесов (ФГУ «Авиалесоохрана»), Центральная лесосеменная станция и ФГУ «Российский центр защиты леса».

Далее на северо-восток от Пушкино за Малым московским кольцом находится Сергиево-Посадский район. Центром района является город Сергиев Посад, выросший вокруг Троице-Сергиевой лавры, основанной в 1337 году одним из самых почитаемых святых Русской православной церкви преподобным Сергием Радонежским. Троице-Сергиева лавра сыграла важную роль в русской истории. Здесь в 1380 году Сергий Радонежский благословил войска московского князя Дмитрия Донского, направлявшиеся на Куликовскую битву с татаро-монголами хана Мамая. В Смутное время Троице-Сергиева лавра была одним из важнейших центров сопротивления польскому вторжению, а на протяжении многих веков – центром русской духовной жизни. Здесь работали такие художники-иконописцы, как Андрей Рублев и Даниил Черный. В лавре был создан ряд произведений древнерусской литературы.

Помимо Сергиева Посада на территории района находятся города Пересвет, Краснозаводск и Хотьково, а также поселок Богородское и село Радонеж. Город Пересвет славится Национальным музеем ракетно-космической техники, где представлена история испытаний всех ракет и спутников, созданных в СССР и России. В зимнее время Пересвет – прекрасное место для занятий лыжным спортом. В городе имеется отличная лыжная трасса, на которой ежегодно проводятся соревнования. Город Хотьково известен прежде всего историко-художественным и литературным заповедником музеем-усадьбой «Абрамцево» и Центральным НИИ специального машиностроения (разработка оборудования для самолетов, космических кораблей и др.). В поселке Богородское расположен центр производства богородской деревянной игрушки. Наконец, село Радонеж известно как место рождения преподобного чудотворца Сергия. Сегодня в этом селе, существующем с IX века, проживает всего несколько человек. В нем имеется старинная Преображенская церковь и памятник Сергию Радонежскому работы скульптора Вячеслава Клыкова.

Главными транспортными магистралями на этом направлении являются Ярославское шоссе (часть федеральной трассы «Холмогоры», ведущей из Москвы в Архангельск), примыкающие к нему Старо-Ярославское, Московское и Ивантеевское шоссе, а также железнодорожная ветка Москва – Ярославль.

На Ярославском шоссе давно стали привычными ежедневные пробки, не только утром и вечером, но и в середине рабочего дня. Возможно, положение изменится к 2015 году, когда участок с 16-го до 20-го км, согласно плану реконструкции, расширят с восьми до десяти полос, а на участке с 22-го по 29-й км построят объезд вокруг деревни Тарасовка. Также с шоссе уберут семь светофоров.

Северо-восточное направление не является самым востребованным на загородном рынке. Что касается будущего, то, по словам специалистов, оно в первую очередь зависит от того, насколько успешной окажется реконструкция главной транспортной артерии направления – Ярославского шоссе.

Анализируя подробные описания направлений подмосковного рынка загородной недвижимости, нетрудно заметить, что везде есть свои объективные плюсы и минусы. Поэтому дать однозначный ответ на вопрос, в какой части Подмосковья жить хорошо, невозможно. В конце концов, при определении «своего» направления основополагающими являются личные приоритеты и финансовые ресурсы. Однако в любом случае очевидно: подмосковная загородная география предоставляет значительные возможности для выбора.

Часто клиенты, сначала долго и подробно изучая одно направление, под влиянием эмоционального порыва покупают недвижимость в прямо противоположном. Впоследствии о таких покупках нередко приходится жалеть. Поэтому эксперты по загородной недвижимости советуют: при выборе направления в первую очередь обращайте внимание на близость будущего дома к работе или, если он покупается для отдыха в выходные дни, – к месту постоянного проживания. Старайтесь не поддаваться сиюминутным эмоциональным импульсам и не меняйте своего решения о выборе направления, все хорошенько не обдумав.

Мария Гордеева, эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»: «Чуть больше года назад ко мне обратился клиент, у которого была квартира на Профсоюзной улице и работа на юге Москвы. Соответственно, когда он принял решение переезжать в загородный дом, то остановился на ближайшем шоссе – Калужском. Причем мужчина хотел купить объект, расположенный не далее 20-го км от МКАД. Максимум, на что он был согласен в случае хорошего варианта, – “сдвинуться” немного вправо до Киевского шоссе. Мы стали ездить и смотреть дома. Искали-искали, он весь погрузился в изучение Калужского шоссе: сколько ехать, в какое время дорога свободнее. Клиент перепробовал все маршруты объезда пробок, несколько раз привозил семью. Наконец, один дом как раз на 20-м км Калужского шоссе ему приглянулся. Чтобы человек спокойно этот вариант обдумал, я решила его несколько дней не беспокоить, тем более что наступили майские праздники. Позвонив ему 5 мая, спрашиваю: “Что, продолжим поиски или на этом доме остановимся?” Он же мне вдруг отвечает: “Знаете, я теперь буду жить на 40-м км Ярославского шоссе, а Калужское меня больше не интересует…” Я удивилась: “Как же, ведь вам на Ярославку очень далеко ездить?!” “Ничего, все как-то ездят, – отвечает он, – зато у меня там друзья живут прямо в соседнем доме. На праздники поехал к ним на шашлыки – не так уж и далеко, и место мне понравилось, и веселее будет рядом с ними. Так что я уже внес за этот дом на Ярославском шоссе задаток”. Я попыталась его разубедить: ведь выходные были, в будни дорога займет намного больше времени. Однако он ни в какую. На этом мы расстались. Недавно он звонит мне снова: решил дом на северо-востоке продать и купить на Калужском шоссе. “Вы, – говорит, – оказались правы. Сначала вроде бы ничего, а потом устал столько времени проводить в машине – в пятницу вечером стою в пробках по 3–4 часа! Денег на бензин уходит огромное количество. Стал приезжать в свой дом только на выходные, да и то, как представишь, как долго добираться, так и никакого загородного отдыха не хочется”. Сейчас снова ездим по Калужскому шоссе – дом ему выбираем».

Покупая дом поближе к офису, важно трезво оценить долгосрочные перспективы: сколько вы там проработаете, сможете ли найти новую работу в этом же районе? Также следует поинтересоваться планами руководства – не собираются ли вас в ближайшем будущем перевести в другой офис?

Василий Суровейкин, эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»: «Клиент работал в Лужниках, а жил на востоке, в Балашихе. В конце концов ему надоело каждый день мучительно долго добираться до работы, он посчитал, сколько времени сэкономит, если продаст квартиру в Балашихе и купит дом на Киевском шоссе, и обратился к нам. К покупке клиент подошел очень обстоятельно: по утрам специально приезжал на то место, где хотел купить дом, и уже оттуда ехал на работу. Два месяца изучал дорожно-транспортную ситуацию, чтобы понять, насколько ему понравится здесь жить. Однако на работе про свои планы не рассказывал, чтобы коллеги не приставали с лишними расспросами. В итоге он определился, выбрал дом и внес за него предоплату, уже была назначена дата сделки. Тут он приходит на работу, а ему и говорят: уже знаешь, как тебе повезло, Лужники будут реконструировать, поэтому наша фирма переезжает в восточное Подмосковье – Балашиху. Представляете, какое совпадение! Клиенту еще повезло, что он не успел купить дом и в результате легко отделался, потеряв только часть аванса. Однако все равно он вместе с агентом потратил на поиски очень много времени. Кроме того, вопросы переезда не решаются за один день: поинтересуйся он планами начальства заранее, и не пришлось бы два месяца колесить по Киевскому шоссе впустую».

Выбирая направление, не нужно закрываться для новой информации и зацикливаться на тех частях Подмосковья, которые знаете, которые вам нравятся или вызывают приятные воспоминания. В Подмосковье с большой вероятностью есть места ничуть не хуже, а может быть, и лучше, но вам еще не довелось там побывать.

Елена Тимофеева, эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»: «У меня были клиенты – семейная пара, которые пришли с очень категоричными, четкими требованиями: Симферопольское направление, в радиусе 50 км от МКАД. Ни о чем другом они вначале не желали и слышать, хотя жили на западе Москвы. Мы работали с ними довольно долго, и постепенно стало выясняться: такая привязанность к Симферопольскому шоссе связана с тем, что в свое время они очень любили ездить отдыхать в клубный жилой комплекс “Форест Клаб” к друзьям. Местный лес, как говорится, покорил их своей красотой. Поскольку Подмосковье в целом они представляли себе довольно плохо, то были убеждены, что в других местах и леса намного хуже, и экология совсем не та. Со временем мне удалось их убедить поехать на Новорижское шоссе “просто посмотреть”. И они с удивлением обнаружили, что и леса там прекрасные, и трасса современнее, и добираться быстрее, да и их бюджет на покупку вполне позволял приобрести недвижимость в западном направлении. Так что они в конце концов купили дом в коттеджном поселке “Гринфилд” в 29 км от МКАД и остались очень довольны».

При выборе направления обращайте внимание не только на нынешнюю ситуацию, но и на перспективы направлений и отдельных шоссе, все-таки загородный дом – объект многолетнего пользования. Трассы реконструируют, перестраивают, открываются новые станции метро, благодаря чему улучшается транспортная доступность. Иногда наоборот планы строительства и реконструкции могут помешать вашей спокойной жизни в загородном доме.

Владимир Кузюрин, руководитель группы подразделения загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»: «Несколько лет назад у нас в подразделении были клиенты, которым очень понравился дом на Калужском шоссе. Они уже решили его покупать, когда мы выяснили, что как раз в этом месте, согласно проекту строительства, будет проходить четвертое транспортное кольцо. Таким образом, они вовремя отказались от неудачного приобретения и вскоре нашли дом, тоже на Калужском шоссе, и ничуть не хуже прежнего».