Текст книги "Жилищное право: Шпаргалка"

9. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ

ЖК РФ определяет круг лиц, признаваемых членами семьи собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи собственника и иных лиц, проживающих вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Членов семьи собственника жилого помещения можно разделить на две группы.

К первой группе относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Факт совместного проживания в данном случае важен, поскольку родители, супруг, дети, не проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, для целей жилищного законодательства членами семьи собственника не являются и правом пользования данным жилым помещением не обладают.

Ко второй группе членов семьи собственника жилого помещения относятся другие его родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – иные граждане (не являющиеся родственниками собственника). К иным гражданам могут быть отнесены, напр., дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры собственника и другие лица. Граждане, входящие во вторую группу, для признания их членами семьи собственника должны не только проживать совместного с собственником; необходимо подтверждение факта вселения их собственником в качестве членов своей семьи.

Следует обратить внимание и на то, что граждане, входящие во вторую группу, даже при соблюдении всех условий не являются членами семьи собственника, а только могут быть признаны таковыми.

Признать гражданина членом семьи собственника может суд в случае спора между собственником и проживающим совместно с ним гражданином.

По общему правилу члены семьи собственника, совместно с ним проживающие, имеют те же права пользования жилым помещением, что и сам собственник. Иной объем прав члена семьи собственника может быть установлен соглашением собственника и члена его семьи.

Закон возлагает на членов семьи собственника ряд обязанностей, в частности, они должны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность данного помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется. После прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника обязан выехать из жилого помещения собственника. Указанные последствия прекращения семейных отношений могут быть изменены по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.

10. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятию может подвергнуться как все жилое помещение, так и его часть. Выкуп части жилого помещения предусмотрен, в первую очередь, в отношении индивидуального жилого дома, когда на изымаемом участке находится только часть дома. Такой дом технически можно переустроить, освобождая от него изымаемый земельный участок.

От имени РФ, субъектов РФ или муниципальных образований при выкупе жилых помещений выступают их органы в пределах своей компетенции. Решение органа государственной власти об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник жилого помещения письменно уведомляется органом государственной власти о решении об изъятии жилого помещения и дате государственной регистрации данного решения. Выкуп жилого помещения может быть произведен не ранее чем через год с момента получения собственником такого уведомления, если собственник не даст согласия на выкуп жилого помещения в более ранние сроки.

Собственник жилого помещения и орган государственной власти заключают соглашение о выкупе жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, определяемая соглашением сторон, а при разногласиях – независимым оценщиком, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, в том числе:

• расходы, связанные с изменением места жительства (напр., плата за регистрацию по новому месту жительства);

• плата за временное пользование иным жилым помещением, в котором собственник вынужден проживать в период с момента выезда из изымаемого жилого помещения и до заселения нового жилого помещения, приобретенного собственником;

• плата за перевозку имущества и стоимость вещей собственника, утраченных в процессе переезда, другие убытки, возникшие в связи с переездом;

• расходы на поиск нового жилого помещения (вознаграждение риэлтеру и т. п.);

• расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение (плата за государственную регистрацию права и т. д.);

• убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств собственника перед третьими лицами, и упущенная выгода – неполученные доходы. Перечень убытков, включаемых в выкупную цену, открыт.

11. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАНИНА, ЧЬЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПРЕКРАЩЕНО ИЛИ КОТОРЫЙ НАРУШАЕТ ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Граждане подлежат выселению из занимаемых ими жилых помещений в случаях прекращения у них права пользования помещением. Такие случаи могут быть предусмотрены:

• ЖК РФ или иным федеральным законом. Например, прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение прав пользования помещением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

• договором. Например, в договоре собственника с бывшим членом его семьи, договоре найма, безвозмездного пользования и др. могут быть предусмотрены сроки или иные условия прекращения права пользования помещением бывшим членом семьи собственника, наймодателя, ссудополучателя;

• решением суда.

Выселение предусмотрено ЖК РФ как последствие использования гражданином помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящего к его разрушению. Соответствующая норма может применяться к гражданину, пользующемуся жилым помещением, на основании решения суда либо на основании завещательного отказа.

В случае, если аналогичные нарушения допускает сам собственник, органы местного самоуправления предупреждают собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения – назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Гражданам, выселяемым в указанных случаях, другое жилое помещение не предоставляется.

12. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Каждому собственнику помещения в любом многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, а также крыши, оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общим имуществом в многоквартирном доме может признаваться как движимое, так и недвижимое имущество.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Любому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Данные правомочия распространяются и на собственников помещений в многоквартирном доме как на собственников общего имущества многоквартирного дома. Однако ЖК РФ устанавливает ограничение на распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме: уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно путем его реконструкции. Единственный способ уменьшения общего имущества в многоквартирном доме означает, что собственники помещений в многоквартирном доме не вправе иным образом (продавать, дарить) отчуждать общее имущество данного многоквартирного дома.

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПРИОБРЕТЕНИЕ ДОЛИ ПРИ ПОКУПКЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, поскольку от нее зависят и участие каждого конкретного собственника в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащего данному собственнику. Это означает, что в случае отчуждения помещения в многоквартирном доме автоматически происходит и отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество. Собственник помещения не вправе произвести отчуждение принадлежащего ему помещения и остаться собственником части общего имущества.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника этого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли, отдельно от права собственности на указанное помещение.

Приобретение доли

В случае отчуждения помещения в многоквартирном доме одновременно автоматически этому же лицу происходит и отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

14. СОДЕРЖАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

По общему правилу, установленному ГК РФ, именно собственник несет бремя, в том числе финансовых расходов, расходов по поддержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальным (техническому, санитарному и др.) осмотрам и т. п.

Очевидно, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме должны нести собственники помещений в данном многоквартирном доме, т. к. именно они являются его собственниками.

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

ЖК РФ устанавливает размер доли каждого собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества данного многоквартирного дома. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в данном многоквартирном доме в доле, равной его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, рассчитанной по правилам, установленным в ст. 37 ЖК РФ.

Размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме во многом определяется порядком содержания данного имущества, который должен устанавливаться Правительством РФ. В настоящее время нормативные правовые акты, регулирующие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, отсутствуют.

Органом управления многоквартирным домов является общее собрание собственников помещений.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

• принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;

• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

• принятие решений о передаче в пользование общего имущества;

• выбор способа управления;

• другие вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

15. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ КОМНАТ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

На имущество, используемое для обслуживания более одной комнаты в коммунальной квартире, распространяется режим общедолевого имущества.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

16. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору социального найма предоставляется жилое помещение (ж/п) государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в ж/п, предоставляемом по договору социального найма, ж/п муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляется в установленном ЖК РФ порядке.

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Ж/п жилищного фонда РФ или субъекта РФ по договорам социального найма предоставляется иным определенным Федеральным законом, указом Президента РФ, или законом субъекта РФ категориям граждан (военнослужащие, сотрудники милиции, депутаты), признанных по установленным Федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в ж/п.

Данные ж/п предоставляются в порядке, установленном специальным ФЗ, законом субъекта РФ, указом Президента РФ, а в случае отсутствия таких актов – ЖК РФ.

Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма ж/п муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан ж/п.

Ж/п муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен Федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина.

Нормой предоставления площади ж/п по договору социального найма является минимальный размер площади ж/п, исходя из которого определяется размер общей площади ж/п, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности ж/п, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Учетной нормой площади ж/п является минимальный размер площади ж/п, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью ж/п в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в ж/п. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления и не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

17. ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАН НУЖДАЮЩИМИСЯ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ

Основания, по которым граждане признаются нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, определены ЖК РФ.

Следует помнить, что не все граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, вправе требовать предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма, поскольку данные лица помимо признания их нуждающимися в жилых помещениях должны быть также либо признаны малоимущими, либо отнесены законом или указом Президента РФ к иным категориям граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма.

Гражданин, претендующий на предоставление жилого помещения по договору социального найма, признается нуждающимся в предоставлении жилого помещения в следующих случаях.

1. Если ни гражданин, ни члены его семьи не являются ни нанимателями каких-либо жилых помещений по договору социального найма, ни собственниками каких-либо жилых помещений.

Необходимо отметить, что в случае, если лицо, претендующее на предоставление жилого помещения по договору социального найма, проживает в жилом помещении, предоставленным ему из государственного или муниципального жилищного фонда, но из иного фонда, чем фонд социального использования, т. е., к примеру, пользуется жилым помещением на основании договора найма, данное лицо не лишается права быть признанным нуждающимся в предоставлении жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

2. Если гражданин или члены его семьи хоть и являются нанимателями жилого помещения по договору социального найма или собственниками иного жилого помещения, имеют общую площадь таких помещений ниже учетной нормы, установленной органом местного самоуправления.

3. Если гражданин проживает в помещении, которое не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений.

Гражданин, претендующий на предоставление жилого помещения по договору социального найма, будет признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения, если он или члены его семьи являются нанимателями жилого помещения по договору социального найма, или собственниками жилого помещения, но данное жилое помещение является для них единственным и оно расположено в квартире, в которой проживают несколько семей, в одной из которых имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, перечень которых установлен Правительством РФ, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

При определении обеспеченности гражданина жилой площадью в расчет принимаются все жилые помещения, которые предоставлены такому гражданину или членам его семьи по договору социального найма или принадлежат ему или членам его семьи по праву собственности.