Текст книги "Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)"

Глава III
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

2. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

3. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 № 69-ФЗ)

4. Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ,

от 22.08.2004 № 122-ФЗ (ред. 29.12.2004))

(п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ)

5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

6. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по плану или иному документу, предусмотренному настоящим Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества, в отношении земельного участка – по кадастровому плану), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 30.06.2006 № 93-ФЗ)

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.

(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав.

(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ)

7. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

8. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 29.12.2004 № 196-ФЗ)

9. В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества, права на который возникли до введения в действие настоящего Федерального закона, положения пункта 2 статьи 6 настоящего Федерального закона не применяются.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

1. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментируемая статья содержит нормы, касающиеся правил ведения ЕГРП, в котором и подлежат регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним. В ней устанавливаются правила ведения разделов ЕГРП и его подразделов, порядок их заполнения и оформления.

2. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 были утверждены Правила ведения ЕГРП, действующие в новой редакции, вступившей в силу с 1 января 2005 г. (согласно п. 5 комментируемой статьи с 1 января 2005 г. Правила ведения ЕГРП определяются Правительством РФ, а не федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Президентом РФ, как это было записано в старой редакции комментируемой статьи).

В соответствии с п. 3 указанных Правил ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

3. Ведение ЕГРП путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) – при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними, а также территориальные органы Росрегистрации – при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

4. ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия – условным номером. Раздел ЕГРП, содержащий записи о предприятии, идентифицируется условным номером, который присваивается Росрегистрацией на основании утверждаемых Минюстом России правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в ЕГРП и взаимодействия Росрегистрации и ее территориальных органов при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие.

5. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Порядок расположения в ЕГРП, содержащего записи о предприятии, определяется на основании утверждаемых Минюстом России правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в ЕГРП и взаимодействия Росрегистрации и ее территориальных органов при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие.

6. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I – описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II – записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

подраздел III – записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП подробнейшим образом регулируют процедуру заполнения указанных подразделов.

7. Согласно п. 2 комментируемой статьи неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. По смыслу п. 5 комментируемой статьи, а также п. 9 Правил ведения ЕГРП, правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов, являющихся неотъемлемыми частями ЕГРП, устанавливается Минюстом России. Данные Правила были утверждены приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343.

8. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи неотъемлемой частью Реестра прав являются дела, которые включают в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и книги учета документов. Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 были утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[59]59
  См. Приказ Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. № 4; Российская газета. 2003. № 250.


[Закрыть]

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях, выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из ЕГРП, иных документах. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ведут книгу учета входящих документов, книгу учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, книгу учета выданной информации о зарегистрированных правах, книгу учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. На титульном листе книги учета документов также указываются наименование книги учета документов, наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и филиала органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (если книга ведется в филиале), даты начала и окончания работы с книгой. По окончании календарного года все текущие книги учета документов закрываются для новых записей. Книги учета документов могут вестись как на бумажном носителе, так и с использованием компьютерной техники, однако в последнем случае после окончания календарного года, т. е. закрытия книги, они должны быть распечатаны и таким образом переведены в бумажную форму. Книги прошиваются и удостоверяются подписью руководителя структурного подразделения и сотрудника, который вел делопроизводство, и печатью с приложением данных о количестве пронумерованных и сшитых листов.

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в орган по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав, сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Законом.

Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав предназначена для внесения записей о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, закладных, дубликатах закладных, подлинных экземплярах аннулированных закладных.

Книга учета выданной информации о зарегистрированных правах предназначена для учета запросов и заявлений о выдаче информации и фактов выдачи информации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в соответствии со ст. 7 и 8 комментируемого Закона. В книге учета выданной информации о зарегистрированных правах также учитываются заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Книга учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в ЕГРП в порядке, установленном Законом.

9. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В него помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости. В дело также помещаются иные документы, указанные в Законе, например: копия сообщения об отказе в государственной регистрации прав, уведомления о прекращении государственной регистрации сделки, права или ограничения (обременения) права, копии уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, направленного правообладателю уведомления о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права, зарегистрированного не по его инициативе, письменного сообщения об исправлении технической ошибки, направленного заявителю.

Дело идентифицируется так же, как и все остальное в ЕГРП, – по принципу единства идентификации, т. е. по кадастровому номеру, а при его отсутствии – по условному номеру. Документы в деле прошиваются и хранятся в хронологическом порядке их поступления, при этом дело содержит опись помещаемых в него документов. Вместе с документами хранятся и копии расписок о принятии правоустанавливающих документов. Дело правоустанавливающих документов закрывается, когда объект недвижимого имущества прекращает свое существование в результате разделения, слияния, выделения либо ликвидации. На титульном листе последнего тома закрываемого дела делается надпись о причине закрытия дела с указанием кадастровых (а при их отсутствии – условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости.

10. При применении п. 3 комментируемой статьи следует учитывать положения Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством РФ порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. № 192[60]60
  БНА ФОИВ. 2004. № 52.


[Закрыть]. Данная Инструкция применяется с 1 января 2005 г.

Напомним, что согласно п. 3 ст. 12 комментируемого Закона идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер. Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Условный номер присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при открытии на объект недвижимого имущества соответствующего раздела ЕГРП.

По смыслу п. 4 Инструкции условный номер имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:

А – двухзначный номер субъекта Российской Федерации;

Б – двухзначный номер регистрационного округа;

В – одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами «01»), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;

Г – трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком «-».

Например, 33-33-01/002/2005-127, где:

33 – номер субъекта Российской Федерации;

33 – номер регистрационного округа;

01/002/2005 – номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

127 – порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

В условном номере, присваиваемом Федеральной регистрационной службой (ст. 9 комментируемого Закона), его составляющие А и Б обозначаются цифрами «00».

Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

03/002/2005 – номер книги учета входящих документов, состоящий из номера структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

056 – порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому в установленном рассматриваемой Инструкцией порядке присвоен условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера.

11. Порядок ведения ЕГРП регулируется не только комментируемым Законом и рассмотренным постановлением Правительства РФ, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Регистрация целого ряда прав на недвижимое имущество имеет свои особенности, поэтому как порядок государственной регистрации, так и в каких-то отдельных частях и порядок ведения ЕГРП модифицируется. К таким нормативным актам, в частности, относятся: «Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах»[61]61
  Утверждена приказом Минюста России от 27 июня 2003 г. № 152 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. № 46; Российская газета. 2003. № 250.


[Закрыть], приказ Минюста России от 25 марта 2003 г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество».[62]62
  В редакции приказа Минюста России от 12 ноября 2003 г. № 288.


[Закрыть]

12. Комментируемая статья устанавливает приоритет бумажного носителя над магнитным, что понятно в современных условиях, когда невозможно обеспечить полный перевод всех органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, на работу по автоматизированному ведению ЕГРП. Кроме того, такой подход является определенной гарантией прав на недвижимое имущество в связи с возможным проникновением в единую электронную сеть органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, лиц, совершающих вредоносные действия (в том числе преступления), или просто от неблагоприятных последствий, которые могут возникать при эксплуатации ЭВМ и подобных систем. С другой стороны, и бумажный носитель не может обеспечить надлежащей защиты прав, так как бумага подвержена старению, разрушению, в том числе и при пожаре. Поэтому целесообразнее всего вести дублирующие системы регистрации прав, одновременно регистрировать и помещать документы как на бумажный, так и на магнитный носители.

Необходимо помнить, что Закон устанавливает приоритет правоустанавливающего документа над записью в реестре, так как допускает возможность появления ошибки при внесении записи.