Текст книги "Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие"

Глава 2. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений

Как уже отмечалось выше, сделки с жильем – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений[4]4
  Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.


[Закрыть]. Владельцы жилых помещений могут распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. В случае когда гражданин проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то в соответствии со ст. 72 ЖК РФ вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Одним из часто встречающихся видов сделок с жилой недвижимостью является договор в простой письменной форме:

1) договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550 ГК РФ);

2) договор мены недвижимого имущества (ст. 567, 550 ГК РФ);

3) договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);

4) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);

5) договор доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ);

6) договор выдела доли имущества в натуре (ст. 252 ГК РФ);

7) договор раздела общего имущества супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ);

8) изменение долей в праве долевой и определение долей в совместной собственности (ст. 245, 252, 254 ГК РФ);

9) другие договоры, совершение которых в простой письменной форме не противоречит действующему законодательству.

Рассмотрим подробнее требования, которые предъявляются к самым распространенным договорам – договорам, совершаемым в простой письменной форме:

1) подлинные экземпляры договоров готовятся в количестве, равном числу сторон в договоре, плюс подлинный экземпляр в дело правоустанавливающих документов;

2) в договоре должно быть указано наименование договора, например «Договор мены», «Договор купли-продажи», «Договор дарения» и т. д.;

3) место и дата заключения договора указываются полностью;

4) фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, реквизиты документов, удостоверяющих личность, дата рождения для физических лиц указываются полностью;

5) название юридических лиц, их местонахождение, данные государственной регистрации, ИНН, наименования и данные документов представителей указываются полностью и без сокращений;

6) договор обязательно должен содержать существенные условия договора. Так, например, для договора купли-продажи существенными условиями являются следующие:

а) предмет договора, описание недвижимого имущества и его местонахождение на основании документов органов кадастрового учета и органов, осуществляющих учет строений, кадастровый номер объекта;

б) цена договора, условия об оплате и условия расчетов;

в) перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем или ссылка на отсутствие таких лиц.

В случае отсутствия в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из вышеуказанных существенных условий договор не считается заключенным, а поэтому переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации. В этой главе мы подробно рассмотрим все вышеназванные действия в отношении жилых помещений.

2.1. Купля-продажа жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения[5]5
  Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.


[Закрыть]. Все действия по продаже жилых помещений прописаны в гл. 30 «Продажа недвижимости» ГК РФ. Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 550 ГК РФ).

После введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требуется нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. При этом в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения, согласно Определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 «неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания». После того как принимается решение о покупке жилой недвижимости, необходимо заключить договор о задатке между продавцом и покупателем (прил. 1), после чего начинается подготовка к заключению договора купли-продажи.

Рассмотрим, какие же документы необходимо представить для проведения сделки:

1) заявления от всех участников сделки;

2) документы, подтверждающие оплату за регистрацию;

3) документы, удостоверяющие личность участников сделки. Это, как правило, паспорта и их ксерокопии (страница с фотографией и страница с пропиской);

4) доверенность (в случае необходимости);

5) договор в количестве, равном числу сторон в договоре, и подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет следующие документы (правоустанавливающие документы на жилое помещение): свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство (прил. 3), свидетельство о государственной регистрации права (прил. 4) и т. д.

Рассмотрим более подробно свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Образец данного свидетельства установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 71 названных Правил свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической продукции уровня «Б», а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.

Согласно п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельство о государственной регистрации прав содержит:

1) фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, местожительство правообладателя;

2) описание объекта (например, жилой дом, квартира, гараж и прочее, адрес, площадь, этажность, кадастровый номер);

3) вид зарегистрированного права (например, собственность);

4) основание приобретенного права. Это, например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения и т. д.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

В случае выдачи свидетельства о государственной регистрации права участнику общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на оборотную сторону свидетельства вносятся слова «Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на», далее указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдается свидетельство, а также вносятся слова «Права не зарегистрированы», если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права не зарегистрированы.

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с п. 39 рассматриваемых Правил.

В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. № 226, графа «Существующие ограничения (обременения) права» заполняется в случаях, когда к указанному в графе «Дата выдачи» моменту в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ограничение (обременение) права. В данной графе указывается вид зарегистрированных ограничений (обременений) права (например, арест). В случае отсутствия зарегистрированных ограничений (обременений) права в названной графе указываются слова «Не зарегистрировано».

Сведения о дате и номере регистрации права должны совпадать с датой и номером регистрации, указанными на соответствующем листе подраздела II-1 Единого государственного реестра прав.

Заполненное свидетельство подписывается государственным регистратором с обязательным указанием его фамилии и инициалов, после чего скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вместе со свидетельством представляются:

1) справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об оценке жилого помещения, а также экспликация и поэтажный план;

2) кадастровый план земельного участка;

3) справка из ЖЭУ, содержащая сведения о лицах, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях, по форме № 1 (прил. 2);

4) справка из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследства или дарения в том случае, если правоустанавливающими документами на отчуждаемое жилое помещение являются договор дарения или свидетельство о праве на наследство;

5) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних граждан. Так, в соответствии с письмом Минобразования России от 9 июня 1999 г. № 244/265 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов или попечителей, не рекомендуется[6]6
  Ювенальное право: Учебник для вузов / Под ред. А. В. Заряева, В. Д. Малкова. М.: Юстицинформ, 2005.


[Закрыть].

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме Минобразования России от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» следующие документы:

1) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

2) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

3) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД;

4) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по местожительству. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. И только на этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. При этом копия договора представляется в орган опеки и попечительства. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по местожительству несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства обязаны принять меры по сохранности жилых помещений до момента окончательного их заселения в случае временного отсутствия выпускников интернатных учреждений из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в связи с продолжением учебы в других учебных заведения (письмо Минобрнауки России «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»);

5) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилого помещения в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов.

В случае продажи комнаты представляются нотариально удостоверенные заявления от всех сособственников квартиры, где расположена данная комната, об отказе от покупки указанной комнаты. Это положение основывается на ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество:

1) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;

2) в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;

3) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 42 ЖК РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Однако собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (п. 5 ст. 42 ЖК РФ).

Также необходимо помнить, что согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в других случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Приобретающая сторона представляет следующие документы:

1) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

2) документы, удостоверяющие личность участников сделки;

3) согласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).

Для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме, где участниками сделки являются юридические лица, необходимы следующие документы.

Общие документы для обеих сторон:

1) заявление от всех участников сделки;

2) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

3) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия участников сделки:

а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

б) учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;

в) свидетельство о постановке на налоговый учет;

г) документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.);

д) свидетельство о постановке на налоговый учет;

е) доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, при обращении представителя юридического лица;

4) договор отчуждения недвижимого имущества;

5) решение компетентных органов продавца и покупателя о совершении сделки. Для акционерных обществ – соблюдение требований ст. 79 Закона РФ «Об акционерных обществах», для обществ с ограниченной ответственностью – соблюдение требований ст. 46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

6) справка от главного бухгалтера о стоимости сделки по отношению к активам общества и бухгалтерский баланс (если решение принимают учредители, то последние два документа не представляются).

Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет:

1) правоустанавливающий документ на объект недвижимости (прил. 3);

2) свидетельство о государственной регистрации прав учреждения юстиции (при его наличии);

3) для акционерных обществ – справку из Фонда имущества соответствующего субъекта Российской Федерации о количестве акций, находящихся в государственной собственности;

4) техническое описание объекта, выдаваемое органом технической инвентаризации;

5) документы, подтверждающие право на земельный участок и кадастровый план земельного участка (при сделках с землей);

6) справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в жилых помещениях;

7) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих несовершеннолетних граждан;

8) справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности в случаях, предусмотренных законодательством.

При подписании договора стороны сделки должны соблюдать следующие условия:

1) договор должен быть подписан собственноручно всеми его сторонами или их представителями;

2) физические лица пишут разборчиво и полностью свои фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

3) представители несовершеннолетних, например мать, отец, опекун или попечитель, дают свое согласие на совершение сделки записью «согласен». Пишут полностью фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

4) в договорах, заключенных в простой письменной форме, приписки, зачеркнутые слова, иные исправления не допускаются, за исключением случаев, когда они оговорены и скреплены подписями сторон;

5) в случаях, предусмотренных законом, составляются передаточные акты или иные документы о передаче недвижимого имущества;

6) в тексте договора стороны подтверждают, что он ими прочитан, содержание договора, права и обязанности сторонам понятны;

7) договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, пронумерованы. Количество прошнурованных листов заверяется подписью сотрудника учреждения с приложением печати учреждения, скрепляется подписями сторон.

Кроме вышеперечисленных условий договора купли-продажи жилой недвижимости, в договоре могут быть указаны другие важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны по договору.

К таким обязанностям относятся:

1) право собственности или хозяйственного ведения продавца и основания возникновения этого права;

2) ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

3) условия и порядок оплаты имущества покупателем;

4) условия и порядок передачи имущества продавцом;

5) обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

После подписания договор регистрируют. Уклонение от государственной регистрации прав может быть оспорено только в судебном порядке. Так, суд может по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации договора, обязана возместить убытки другой стороне.

А в случае, если в Государственной регистрационной палате отказываются регистрировать договор купли-продажи, то в соответствии с приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и порядком обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе исполнения государственной функции, вы имеете право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. И, кроме того, на основании данного документа заявители могут обжаловать действия должностных лиц:

1) обособленных подразделений территориальных органов росрегистрации – в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;

2) территориальных органов Росрегистрации – в Федеральную регистрационную службу;

3) Федеральной регистрационной службы, руководителя Федеральной регистрационной службы – в Министерство юстиции Российской Федерации;

4) руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, – в Министерство юстиции Российской Федерации.

Заявители имеют право подать жалобу или письменное заявление. Должностные лица Росрегистрации, а также территориальные органы Росрегистрации или их обособленные подразделения проводят личный прием заявителей по предварительной записи в соответствии с п. 51 Административного регламента.

Запись заявителей проводится при личном обращении или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на интернет-сайтах и информационных стендах Государственной регистрационной палаты или ее территориальных органов. Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, времени, месте приема, должности, фамилии, имени и отчестве должностного лица, осуществляющего прием (по административному регламенту).

При обращении заявителей в письменной форме срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения. В исключительных случаях, в том числе при принятии решения о проведении проверки в соответствии с п. 152 Административного регламента, при направлении Росрегистрацией запроса в соответствующий территориальный орган о представлении дополнительных документов и материалов, а также в случае направления запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для получения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов руководитель Росрегистрации вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя.

Заявитель в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование органа, в которое направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свою фамилию, имя, отчество, полное наименование для юридического лица, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

Дополнительно в письменном обращении могут быть указаны:

1) наименование должности, фамилия, имя и отчество специалиста, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);

2) обстоятельства обжалуемого действия (бездействия), основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации либо незаконно возложена какая-либо обязанность;

3) другие сведения, которые заявитель считает нужым сообщить.

В случае необходимости в подтверждение своих доводов заявитель прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

По результатам рассмотрения обращения должностное лицо Государственной регистрационной палаты принимает решение об удовлетворении требований заявителя либо об отказе в его удовлетворении. Письменный ответ, содержащий результаты рассмотрения письменного обращения, направляется заявителю.

Если в письменном обращении не указаны фамилия заявителя, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на обращение не дается. Государственная регистрационная палата при получении письменного обращения, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, вправе оставить обращение без ответа по существу поставленных в нем вопросов и сообщить заявителю, направившему обращение, о недопустимости злоупотребления правом.

Если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, о чем сообщается заявителю, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению. Если в письменном обращении заявителя содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, и при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства, руководитель Государственной регистрационной палаты вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в Государственную регистрационную палату, или в один и тот же ее территориальный орган, или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший обращение. Если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, заявителю, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений. Обращение, в котором обжалуется судебное решение, возвращается гражданину, направившему обращение, с разъяснением порядка обжалования данного судебного решения. Заявители вправе обжаловать решения, принятые в ходе исполнения государственной функции, действия или бездействие должностных лиц Государственной регистрационной палаты, в судебном порядке. Заявители могут сообщить о нарушении своих прав и законных интересов, противоправных решениях, действиях или бездействии должностных лиц Государственной регистрационной палаты, нарушении положений Административного регламента, некорректном поведении или нарушении служебной этики:

1) по номерам телефонов, содержащихся в приложении 1 к Административному регламенту;

2) на интернет-сайт и по электронной почте органов, исполняющих государственную функцию.

Сообщение заявителя должно содержать следующую информацию:

1) фамилию, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица), которым подается сообщение, его местожительство или местопребывание;

2) наименование органа, должность, фамилию, имя и отчество специалиста (при наличии информации), решение, действие (бездействие) которого нарушают права и законные интересы заявителя;

3) суть нарушения прав и законных интересов, противоправного решения, действия (бездействия);

4) сведения о способе информирования заявителя о принятых мерах по результатам рассмотрения его сообщения.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, других правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Но при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.