Текст книги "Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие"

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другое не установлено законом или соглашением сторон. Однако в случае, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ст. 453 ГК РФ). При этом для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.

Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указал, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Рассмотрим следующий пример.

Пример

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, где сказано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Приложение 1

2. Права и обязанности сторон

2.1. Покупатель обязуется:

2.1.1. Полностью выплатить стоимость вышеупомянутого объекта недвижимости в указанный настоящим Договором срок.

2.1.2. Имеет право до подписания настоящего Договора привлечь специалистов для обследования технического состояния приобретаемого объекта недвижимости. После подписания настоящего Договора техническое состояние не является предметом обсуждения.

2.2. Продавец обязуется:

2.2.1. Продать Покупателю предложенный объект недвижимости.

2.2.2. Подготовить документы на приобретаемый объект недвижимости, необходимые для совершения сделки.

2.2.3. Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объекты недвижимости, если таковые имеются.

2.2.4. Не менять обговоренную цену.

2.2.5. Не ухудшать техническое состояние объекта недвижимости с момента осмотра его Покупателем.

2.2.6. Выписать из продаваемого объекта недвижимости всех прописанных в нем.

2.2.7. Освободить объект недвижимости в течение __________________________ после подписания Договора купли-продажи в регистрирующем органе.

5. Срок действия и пролонгации Договора

5.1. Настоящий Договор действует с момента подписания и до «__» ____________ 20__г.

5.2. По взаимной договоренности сторон срок действия Договора может быть продлен, о чем должно быть составлено приложение к данному Договору.

5.3. Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6. Реквизиты сторон

Приложение 2

Перечень лиц, снявшихся с регистрационного учета, но сохраняющих право проживания по вышеуказанному адресу (несовершеннолетние дети, лица, выписанные на учебу, проходящие военную службу по призыву, находящиеся в местах лишения свободы и т. д.).

Приложение 3

От имени Российской Федерации я, Е. В. Миронова, нотариус города Саратова, удостоверяю, что на основании ст. 532 Гражданского кодекса Российской Федерации наследницей имущества гр. Михаила Никаноровича Удалова, умершего 3 января 2001 г. (свидетельство о смерти 1-РУ № 588475 выдано 5 января 2001 г. отделом регистрации смерти по городу Саратову Комитета по делам ЗАГС при Правительстве Саратовской области), является: жена Валентина Васильевна Удалова, 11 октября 1932 г. рождения, паспорт серии У1-РУ № 643930 выдан 19 сентября 1979 г. Отделом внутренних дел Кировского райисполкома города Саратова, зарегистрированная по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (в том числе 2/3 (две третьих) доли наследственного имущества перешли к ней в результате отказа в ее пользу наследников по закону Владимира Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, проспект 50 лет Октября, дом 15, кв. 177, и Александра Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, 3-й Солдатский проезд, дом 1-А, кв. 42 (детей наследодателя).

Наследственное имущество, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (один).

Указанный жилой дом состоит из жилого одноэтажного с нежилым кирпичным подвалом деревянного строения Литер А1 полезной площадью 66,9 (шестьдесят шесть целых девять десятых) кв. м, в том числе жилой площадью 35,8 (тридцать пять целых восемь десятых) кв. м, кирпичным гаражом, железобетонным колодцем и деревянным наружным сооружением, расположен на земельном участке размером 555 (пятьсот пятьдесят пять) кв. м в бессрочное пользование, по данным последней инвентаризации 545 (пятьсот сорок пять) кв. м.

Указанный дом принадлежит на праве частной собственности умершему Михаилу Никаноровичу Удалову на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Первой Саратовской государственной нотариальной конторой 14 апреля 1971 г. по реестру за № 3-3319, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Саратова 14 апреля 1971 г. пл. кв. п. Мирный, Кировский район, кн. 055 р, 27404, и справки Бюро технической инвентаризации города Саратова от 16 августа 2001 г.

Инвентаризационная оценка дома составляет 85 710 руб. (восемьдесят пять тысяч семьсот десять руб.). Сведений о сервитутах, ограничениях, запрещениях, аресте, судебных спорах на вышеуказанный жилой дом на день выдачи настоящего свидетельства не имеется.

Первый экземпляр настоящего свидетельства подлежит предъявлению в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Саратовскую областную регистрационную палату для регистрации перешедшего к наследнице права.

Зарегистрировано в реестре за № ________. От у платы по тарифу освобождено на основании п. 6 ст. 5 Закона РФ от 31 декабря 1995 г. № 226-ФЗ «О государственной пошлине».

Наследственное дело № 118 за 2001 г.

Лицензия № 003664 выдана 2 марта 1999 г. Министерством юстиции Саратовской области.

Приказ № 108 от 24.05.1999 г. Министерства юстиции Саратовской области.

Приложение 4

Свидетельство о государственной регистрации права

Российская Федерация.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свидетельство о государственной регистрации права о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___» __________ ________ г. сделана запись регистрации № ________________________.

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах.

Приложение 5

5. До заключения настоящего Договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, аренду, качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.

Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ ___________________ от «___» _____________ 20__ г. № ______ не значится.

7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего Договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.

8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего Договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему Договору считаются выполненными полностью.

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде _____________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру; (договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества. Например, квартира считается переданной покупателю с момента государственной регистрации настоящего Договора.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

9. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнением Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором.

Вариант А (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили). С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Вариант Б (стороны устанавливают, что квартира не находится в залоге у Продавца в силу закона).

Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

16. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

17. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.

Следует помнить, что в соответствии с п. 12 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденном постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. № 351 (далее – Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов) площадь квартиры не должна быть ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов Российской Федерации для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

(Менее 15 дней указывать нецелесообразно, поскольку в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов именно такой минимальный срок необходим банку, чтобы произвести перечисление денежных средств с личного блокированного целевого счета военнослужащего.)

6. Для осуществления платежа по договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней (по соглашению сторон может быть установлен и иной срок) с момента государственной регистрации договора представить зарегистрированный договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.

7. Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец.

9. Покупатели приобретают указанную квартиру в долевую собственность после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты владельцем жилищного сертификата квартиры и передачи квартиры по передаточному акту.

10. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

(В случае, если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора.)

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

Все экземпляры договора имеют равную юридическую силу.

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, как правило, по числу лиц, участвующих в договоре, но их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте квартиры или справке БТИ.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

Вариант А

В соответствии с существующим между сособственниками договором о порядке пользования квартирой (если договор заключался в нотариальной форме, то указать его реквизиты, а также фамилию, имя, отчество нотариуса и номер по реестру нотариуса, удостоверившего договор).

Вариант Б

В соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования квартирой.

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

5. Одна вторая (или указывается иной размер продаваемой доли в праве собственности) (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру продается за

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.)

Вариант А

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. Одна вторая (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. Покупатель участвует в расходах по ремонту и эксплуатации указанной квартиры соразмерно приобретенной доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

10 С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 ГК РФ стороны ознакомлены.

11. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после приобретения Покупателем доли в праве собственности, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

12. До подписания настоящего Договора указанная доля в праве общей собственности на квартиру никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный Договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.

13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

14. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

15. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 17.

Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

Вместе с комнатой № 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).

(Технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. Если комната не имеет общей полезной площади, например нет встроенных шкафов, а имеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату (договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

6. Собственник жилого помещения – комнаты № 2 – не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя – принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.)

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты № 2 сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в комнате никто не проживает).

Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной комнате сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

14. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

Договор купли-продажи жилого дома

(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования).

(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением главы района (города). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о государственной регистрации.)

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка жилого дома и надворных строений используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.

Вариант А

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант Б

Расчет между сторонами производится при подписании договора.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача жилого дома с надворными постройками осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом с надворными постройками после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем стоимости жилого дома и его передачи, произведенной в соответствии с п. 8 настоящего Договора.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.

11. Согласно ст. 552 ГК РФ Покупатель приобретает право постоянного пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации по заявлению Покупателя в установленном порядке. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

(Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:

14. До подписания настоящего Договора указанный жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

17. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19.

Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)