Текст книги "Как погасить кредит? На примере ипотеки"

Как правильно погашать кредит?

Многие стали пессимистами, финансируя оптимистов.

Чарльз Джонс

Почему появился этот раздел?

Опыт – хорошая вещь, если вы за нее не переплатили.

Томас Фуллер

Если раньше большинство книг описывало, как получить ипотечный кредит и что это такое, то теперь возникла потребность написать и о том, как жить с ипотечным кредитом: ипотека приобрела массовость, стала повседневной реальностью для очень многих людей.

У заемщиков появились вопросы, которые требуют ответов и систематизации. И это не только вопросы по погашению кредита в случае возникновения сложностей. Здесь и вселение родственников в заложенную квартиру, и получение имущественных вычетов и материнского капитала, и перекредитование, и проведение перепланировки, и сдача жилья в аренду, и даже разводы и страховые случаи. Здесь есть и важный нюанс – банк вправе досрочно потребовать всю сумму кредита не только при просрочке платежа, но и при ряде других нарушениях (нарушение правил пользования залогом, отказ страховать залог и пр.).

На данный момент в России уже есть и практика и наработки по решению большинства вопросов, возникающих у заемщика. Ведь прошло более десяти лет с начала массового развития ипотеки. Те граждане, которые на собственном опыте прошли различные ситуации, существенно расширили кругозор и возможности новых заемщиков, которые берут кредит сейчас. Не надо изобретать велосипед и наступать на одни и тех грабли – все уже сделано раньше.

Пока же далеко не все заемщики знают, какие проблемы могут возникнуть, какими способами и инструментами их можно решить, не знают к кому обращаться за помощью и в какой форме это делать. Конечно, это влечет потерю времени, сил и денег.

В последних двух разделах книги собраны типовые ситуации, которые возникали с теми или иными заемщиками и которые могут быть полезны читателю. Ведь от ипотеки нельзя просто взять и отказаться. Нельзя прийти и сказать в банк – забирайте квартиру, я больше погашать кредит не могу. Если банку квартира не нужна или банк просто не идет навстречу, то придется пройти через все судебные инстанции вплоть до торгов по продаже квартиры.

А порой иного жилья у заемщика нет и он не знает куда выселяться и как жить дальше. Возникают тупиковые жизненные ситуации, осложненные тем, что заемщику приходится сталкиваться с вопросами, в которых он не специалист, а цена вопроса очень велика – где жить его семье. И тут ему и может пригодиться данная книга, хотя в счет погашения кредита ее направить нельзя.

Конечно, комфортность погашения кредита на все двадцать – тридцать лет зависит в первую очередь от того насколько правилен был расчет при получении кредита. По практике не раз приходилось убеждаться насколько могут быть непродуманными решения о получении кредита. Известны случаи, когда заемщики голодали, чтобы погасить кредит.

До момента первого платежа по кредиту сама ипотека кажется для многих чем-то умозрительным, нереальным, иллюзиорным. На первое место выходит квартира, которую можно легко купить и сразу жить в ней. Цена квартиры все возрастает, как и размер кредита. И только после нескольких ежемесячных платежей сопряженных, как правило, с расходами на ремонт и погашение долгов родственникам, заемщики понимают, что такое ипотека и в чем, может быть, они ошибались при получении кредита. Увы, это приходит только с опытом, реже благодаря советам других, а иногда это понимание и вообще не приходит.

С другой стороны всего просчитать невозможно – за срок погашения ипотечного кредита могут происходить самые непредвиденные события. Поэтому необходимо знать выход из каждой возможной проблемной ситуации. Зачастую достаточно вовремя подать документы на вычет или реструктуризацию, чтобы справиться с временными трудностями.

Для этого и написана вся эта книга – чтобы вооружить заемщика информацией о ситуациях, которые могут возникнуть за срок жизни ипотечного кредита и предложить решения. Погашение кредита должно если уж не приносить радость, то не быть в тягость.

Особенности пользования заложенным жильем: что согласовывать с банком, проведение перепланировки и ремонта, проверка банком сохранности предмета залога, сдача жилья в аренду, «прописка» и вселение третьих лиц

В каждом положении отыщется что-нибудь утешительное,

если хорошо поискать.

Даниэль Дефо

Как ни странно, если вы неправильно пользуетесь жилым помещением, то банк вправе досрочно истребовать кредит и вы будете обязаны погасить не единовременный платеж, а всю сумму кредита. Конечно, такие случаи редки – банкам тоже невыгодно терять добросовестного заемщика и проценты, но все же. Чтобы этого не произошло, мы опишем, как пользоваться заложенным помещением и что это вообще такое – залог.

У некоторых заемщиков возникает простой вопрос – становится ли заемщик собственником квартиры? Или до выплаты кредита собственником является банк? Ответ таков – заемщик становится полноправным собственником объекта недвижимости, в том числе он обязан платить коммунальные платежи и выполнять все обязанности, которые возложены на собственника имущества.

В целом, нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств – он вправе полноценно проживать в квартире также как и любой другой собственник. Однако законодательно ему вменены определенные обязанности при пользовании предметом ипотеки, а распоряжение заложенным банку объектом недвижимости ограничено, с целью обеспечения сохранности предмета ипотеки и возможности его реализации банком для удовлетворения своих требований по кредитному договору.

Обязанности и ограничения накладываются с момента государственной регистрации ипотеки. Возникает вопрос – где заемщику узнать о том, какие обязанности существуют и какие ограничения наложены, ведь они не обязательно должны быть полностью указаны в договоре об ипотеке? А как быть при ипотеке в силу закона, когда договор об ипотеке не заключается?

Кредитный договор иногда содержит, а иногда не содержит перечня ограничений. Закладная, как правило, содержит перечень обязанностей и ограничений, но она отдается залогодержателю (банку) и заемщику предъявляется только для обозрения (заемщику рекомендуется запросить у банка текст закладной, чтобы знать, на каких условиях она им выдана).

Ответ прост – заемщик самостоятельно должен знать что можно, а что нельзя делать с заложенным объектом недвижимости, поскольку обязанности и ограничения установлены законом. Законодатель описывает их в трех главах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: глава V: «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке», глава VI: «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» и глава VII: «Последующая ипотека».

Помимо этого, в договоре об ипотеке и закладной могут быть указаны дополнительные ограничения. Отметим, что ограничения могут быть установлены еще и в договоре страхования, поскольку страховая компания также заинтересована в сохранности предмета ипотеки. К примеру, любое действие, которое может повлечь увеличение страхового риска, даже ремонт, как правило, необходимо согласовывать со страховой компанией, которая вправе потребовать увеличение размера оплаты.

Повышенное внимание законодателя и банков к предмету ипотеки понятно, ведь при неисполнении обязательств заемщиком именно квартира будет являться фактически единственной гарантией возврата средств.

Перечислим основные обязанности залогодателя (собственника заложенного объекта недвижимости):

при пользовании заложенным имуществом не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

поддерживать предмет ипотеки в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки;

производить текущий и капитальный ремонт предмета в сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации;

застраховать объект недвижимости от рисков утраты и повреждения;

для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям;

в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.

Помимо этого, в случае если заемщик получает иск, последствием которого может быть потеря им права собственности на объект недвижимости, обременение либо вселение третьего лица в предмет ипотеки обязательно необходимо привлечь в данный судебный процесс третьим лицом банк-кредитор, являющийся залогодержателем и заинтересованным лицом в исходе дела. И даже если поступил не иск, а претензия от кого-либо по аналогичному вопросу, необходимо привлекать банк к разрешению этой ситуации.

Данная обязанность прямо установлена ст.33 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а для заемщика имеет и практическую пользу, поскольку банк будет выступать на стороне заемщика в отстаивании права собственности.

При грубом нарушении этих обязанностей банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита.

Выделим основные ограничения, связанные с пользованием и распоряжением предметом ипотеки:

Запрет на отчуждение и передачу в последующую ипотеку. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) только с согласия банка, кроме составления завещания. Залог при отчуждении квартиры сохраняется. В любом случае распорядиться таким способом без согласия банка невозможно ввиду того, что в Росреестре установлена запись об ипотеке и никакая сделка не будет зарегистрирована без необходимого согласия. Передача в последующую ипотеку без согласия банка по умолчанию предполагается, но в договорах и закладных банки, как правило, запрещают передавать предмет ипотеки в последующую ипотеку.

Сдача в аренду и безвозмездное пользование. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока по кредитному договору;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества, то есть для проживания, а не промышленного производства, например.

Но обычно договор об ипотеке/закладная предусматривает необходимость получения на сдачу в аренду согласия банка. Банк, как правило, предоставляет такое согласие при условии оплаты банку комиссии (если предусмотрена) и срока найма не более 11 месяцев. Иногда запрашивается согласие страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, поскольку увеличение количества проживающих увеличивает риск повреждения квартиры.

При этом предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке.

При передаче квартиры в аренду без согласия банка, банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита и обратить взыскание на предмет ипотеки. Кроме того, все заключенные без согласия договоры аренды и найма прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

«Прописка» в квартире и временная регистрация третьих лиц. Перед ответом на этот вопрос поясним, что понятие «прописка» уже давно не существует, поскольку заменено на регистрацию по месту жительства (бессрочно, с проставлением отметки в паспорте) и регистрацию по месту пребывания (предоставляется на определенный срок, путем выдачи отдельного документа по установленной форме).

Для заемщика интересен вопрос – сможет ли он зарегистрировать в квартире по месту жительства себя и членов своей семьи, ведь обычно иного жилья для такой регистрации у него нет. По Жилищному кодексу к членам семьи относятся супруга, родители и дети собственника помещения.

Что касается регистрации самого собственника квартиры, то никакое согласие не требуется. Становясь собственником, заемщик приобретает право пользования квартирой и право быть зарегистрированным в ней по месту жительства.

Другая ситуация с членами семьи. Некоторые «паспортные столы»99
  В связи с тем, что названия органов и лиц, ответственных за регистрацию, довольно часто меняются, мы указываем привычное словосочетание «паспортный стол» в кавычках, обозначая им весь перечень подобных организаций.


[Закрыть] (лица, ответственные за регистрацию) когда к ним приходят члены семьи заемщика с заявлением о регистрации, видя, что квартира в залоге, запрашивают согласие банка на возможность регистрации членов семьи собственника. Логика такова – регистрация по месту жительства позволяет данным лицам пользоваться заложенной квартирой, соответственно требуется согласие банка.

Но не все «паспортные столы» запрашивают это согласие. Оставшаяся часть полагает, что в силу ст.31 Жилищного кодекса РФ все члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, поэтому вправе зарегистрироваться без каких-либо согласий со стороны банков.

Если такое согласие запрошено «паспортным столом» необходимо обратиться в банк, который, как правило, никогда не возражает против регистрации членов семьи, хотя и может брать за рассмотрение вопроса комиссию.

По-другому регулируется вопрос с регистрацией по месту пребывания (вселением временных жильцов). Для всех, кто не является членом семьи собственника, право пользования предметом ипотеки может быть предоставлено лишь на основании заключенного с собственником договора найма, безвозмездного пользования или предоставленного заявления собственника о согласии с регистрацией. На все подобные договоры и действия, по нашему мнению, необходимо согласие банка. Что касается «паспортных столов», то их позиция опять же может быть разной – не все такое согласие требуют. Отметим лишь, что за нарушение договора с банком ответственность будет нести заемщик, а не третьи лица.

Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, то есть периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение. Договором с банком может быть предусмотрен порядок и частота таких проверок.

Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии оплаты комиссии и получения:

согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки;

разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство;

заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки после проведения перепланировки (для подтверждения неуменьшения цены объекта после перепланировки).

Если заемщик изначально купил квартиру с перепланировкой и дал банку обязательство ее узаконить в течение определенного времени, то обязан по истечении данного срока предоставить в банк подтверждающие документы.

Погашение кредита: основные нюансы погашения кредита, очередность, советы по планированию доходов и расходов, оптимизация погашения кредита

Проявить мудрость в чужих делах куда легче, нежели в своих собственных.

Франсуа де Ларошфуко

Заемщик ежемесячно обязан погашать кредит в размере и сроки, установленные кредитным договором и закладной. Эту информацию можно найти в прилагаемом к кредитному договору графике платежей и в тексте самого кредитного договора.

Денежные средства должны поступить банку до даты платежа, указанной в кредитном договоре. Датой платежа является либо единая для всех кредитных договоров данного банка дата, допустим 25-е или последнее число каждого месяца, либо это дата определяется датой заключения кредитного договора. К примеру, договор заключен 5 числа, следовательно, необходимо платить до 5 числа каждого месяца.

При этом заемщик должен обеспечить не только оплату, но и получение банком данных сумм. Это значит, что при направлении денежных средств через другие банки или платежные системы риск того, что банк-кредитор денег не получит, лежит на заемщике. Даже если сумма не дойдет по вине других банков, заемщик будет обязан внести сумму аннуитетного платежа и пеней.

Об этом указал Высший арбитражный суд в пункте 11 Постановления №146 от 13.09.2011 года: «В случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платёжной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счёт банка платежей заёмщика по возврату кредита, лежат на заёмщике».

На данный момент распространено две основные схемы погашения кредита. Схемы устанавливаются в кредитном договоре.

Первая схема используются практически всеми банками. Денежные средства в размере не менее суммы ежемесячного аннуитетного платежа заемщик до даты платежа вносит на свой счет до востребования, открытый в банке кредиторе. Далее банк в дату платежа списывает сумму в размере аннуитетного платежа в счет погашения задолженности. Остаток (если внесено больше) остается на счете, кроме случаев досрочного погашения и направления соответствующего заявления.

Другая схема принята в кредиторах – небанковских организациях, типа некоторых партнеров АИЖК, не имеющих банковской лицензии. В связи с отсутствием лицензии данные организации не могут открывать у себя счета заемщиков. Поэтому заемщик обязан направить сумму платежа напрямую на расчетный счет кредитора, открытый в каком-нибудь банке.

Сам платеж, хотя и является одинаковым по размеру (при аннуитетной, а не дифференцированной системе) направляется на погашение процентов и основного долга (соотношение указано в графике платежей). Каждый раз сумма процентов в составе ежемесячного платежа уменьшается, а размер погашаемого основного долга растет.

Если же заемщик вносит сумму меньше чем установленный платеж, то действует определенная очередность погашения, в соответствии с которой распределяются суммы. Очередность указывается в кредитном договоре и, как правило, бывает следующей: вначале полностью гасятся начисленные проценты, затем основной долг, а затем пени.

К примеру, платежа заемщика хватает только на погашение процентов. Это значит, что у него образуется просроченная задолженности в размере просроченного основного долга, а также начисляются пени. В следующий платеж из суммы поступивших денежных средств в первую очередь будут списаны суммы в погашение процентов (если к тому времени начислены), затем основной долг прошлого платежа, затем текущего платежа и пени. Отметим, что если банк понес издержки на взыскание кредита, в частности оплатил государственную пошлину за обращение в суд, то в силу ст.319 ГК РФ в первую очередь из платежа заемщика будут погашены суммы этих издержек.

Для эффективного погашения денежных средств можно посоветовать:

всегда держать на счете/вкладе сумму в размере не менее трех-шести заработных плат, чтобы на случай увольнения быть в состоянии платить пока не найдена работа;

не ждать до последнего дня платежа, а сразу в день зарплаты вносить требуемую сумму на счет (это, как минимум, позволит не истратить денежные средства и вовремя заплатить за кредит);

планировать оплату кредита заранее на перспективу 3—4 месяца, в частности, учитывать уменьшение зарплаты после выхода из отпуска, ухода на больничный;

вносить деньги на счет в самом банке кредиторе, не пользуясь третьими банками, если же банка-кредитора поблизости нет – выбирать для перечисления наиболее надежные банки;

если лично вносить не получается (к примеру, нет времени), то необходимо помнить, что любое лицо вправе внести деньги на рублевый счет заемщика, зная его реквизиты, а для направления третьим лицом (не заемщиком) денежных средств напрямую кредитору (без внесения на счет) – в назначении платежа следует указать: «Оплата по кредитному договору №__ от ___, чтобы банк смог идентифицировать платеж и направить на погашение кредита;

регулярно сверяться с кредитным менеджером в части отсутствия просрочки в платежах, либо получать соответствующую справку банка, чтобы исключить риск просрочки, о которой банк по какой-то причине заемщику не сообщает (обращаем внимание, что обязанности сообщать заемщику о просрочке на кредитора законом не возложены, если же компания-кредитор небольшая, то о просрочке могут элементарно забыть напомнить, а кредитная история заемщика будет испорчена);

чтобы не тратить время на ежемесячные походы в банк широко использовать возможности интернет-банкинга (он-лайн перевод денежных средств), либо написать в банк, в котором заемщик получает зарплату, долгосрочное поручение на перечисление суммы аннуитета банку кредитору (правда это может быть платной услугой). Некоторые работодатели готовы также ежемесячно перечислять часть суммы заработной платы напрямую банку-кредитора работника, при условии, что заемщик напишет соответствующее заявление в бухгалтерию по своему месту работы.