Текст книги "Покупка квартиры. Просто о важном"
Автор книги: Марина Разумовская
Жанр: Недвижимость, Бизнес-Книги
Возрастные ограничения: +12
сообщить о неприемлемом содержимом
Текущая страница: 1 (всего у книги 2 страниц) [доступный отрывок для чтения: 1 страниц]
Введение
Перед Вами краткое и полезное руководство для решения квартирного вопроса. В этой книге рассмотрим основные вопросы и сложности, с которыми сталкивается каждый покупатель недвижимости. Узнаем юридические нюансы, психологические лайфкахи и способы экономии.
Отдельное внимание уделим ипотечным кредитам, как способу приобретения жилья. Вы узнаете, как выбрать банк, стоит ли годами дожидаться существенного снижения ставок и т. д.
После прочтения этой книги Вы сможете решать все вопросы с недвижимостью самостоятельно, без привлечения и оплаты услуг дорогостоящих посредников.
Как решить «квартирный вопрос» с чужой помощью? Выбираем агентство недвижимости/частного риэлтора/посредника
Перед Вами встал «квартирный вопрос»? А на самостоятельное решение этой проблемы без чьей-либо помощи не хватает времени, желания или уверенности? На что надо обратить внимание при работе с посредниками? Какие могут быть виды мошенничества? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.
Конечно же, лучший вариант – это проверенное агентство недвижимости – знакомое лично Вам или по рекомендациям друзей. Но если таковых нет, то уговорите Вашего знакомого юриста присутствовать на всех этапах сделки. Если же все-таки ни первого, ни второго не оказалось «в зоне доступа», то примите на вооружение некоторые правила:
Выбирая агентство недвижимости, примите во внимание историю фирмы (нет ли отрицательного мнения у бывших клиентов, благо у каждого города есть сайты по недвижимости, где можно это обсудить). Обилие рекламы во всех СМИ и большое количество всяческих дипломов на стенах офиса совсем не означает высокое качество работы;
При заключении договора на оказание услуг (по подбору недвижимости, продаже Вашей квартиры, оформлению ипотечного кредита и сопровождению сделки и т. д.) внимательно читайте договор, и если Вас что-то не устраивает, то настаивайте на исключении этих пунктов (например, штрафы, неустойки и т. д.);
Средний срок сотрудничества должен быть 1–2 месяца, больше брать не стоит. За это время либо произойдёт сделка, либо Вы поймёте, что стоит подыскать другое. Если же по какой-то причине не хватило времени, то договор может быть пролонгирован, то есть продлен;
При подписании договора Вы не обязаны оставлять агентству оригиналы документов на квартиру, за исключением варианта, где агентство недвижимости будет собирать необходимые справки и документы для продажи Вашей квартиры. Для этого необходимо будет выписать на юриста этой фирмы доверенность на сбор пакета документов, но не на продажу.
Если же возникла такая ситуация, что агентство недвижимости отказывается вернуть Ваши документы, Вы можете написать заявление об утере документов и восстановить их.
Что же Вас должно насторожить в работе с посредником? На что не стоит соглашаться? Договаривайтесь с фирмой на оплату услуг после совершения сделки, будь то покупка или продажа квартиры, оформление ипотечного кредита, аренда квартиры, юридическое сопровождение… Только по факту и никаких «вперёд». Единственное, для чего Вам нужно будет выдать деньги агентству, так это на сбор пакета документов. После оформления риэлтор предоставит Вам для отчета квитанции по оплате тех или иных справок.
Сегодня очень часто можно встретить такой вид мошенничества, когда клиент за относительно небольшую плату (1000–2000 рублей) получает «информацию», то есть список вариантов для просмотра квартиры на покупку. Но на практике оказывается, что этот вариант уже давно продан, либо вообще Вы «не туда попали».
Если Вы нашли «шоколадный» вариант для покупки (в газете, на сайте), где цена изрядно ниже среднерыночной, не стоит даже звонить туда. Мошенники могут за несколько дней получить несколько авансов или задатков, а позже просто пропасть. И когда Вы придёте уточнить день оформления, Вы уже никого не найдёте. Цена квартиры при срочной продаже может быть ниже рыночной на 5–10 процентов, но никак не на 25–40 %.
Будьте бдительны! Только это поможет Вам сохранить свои нервы и деньги!
Брать или не брать? Ипотечный кредит – просто о важном.
Я думаю, со мной все согласятся, что очень важно иметь свою крышу над головой, стены, где будет висеть бабушкин ковер ручной работы и семейные фотографии, пол, по которому будут ползать дети и коврик, на котором будет охранять Ваш покой верный пёс. Как хочется иметь свои пусть 30 квадратных метров, где Вы будете воспитывать детей, создавать уют и просто наслаждаться жизнью…
Или стало слишком тесно и хочется свою двухкомнатную квартирку поменять на четырёхкомнатную.
Снимать чужую устали, а при сегодняшнем темпе роста цен очень сложно накопить…
Основное решение в этом случае, если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз – это взять ипотечный кредит. Давайте уточним некоторые моменты на пути принятия столь важного решения.
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Это значит, что Вы становитесь собственником жилья, а банк накладывает обременение. Под обременением понимают наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя. То есть, Вы не сможете продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не рассчитаетесь с банком.
Сегодня почти половина квартир приобретается с привлечением ипотечного кредита. Центральный Банк РФ в апреле установил рекордно низкую ключевую ставку на уровне 5,5 %, что дает покупателю возможность воспользоваться ипотечным кредитом по рекордно низким для России тарифам.
Ипотечные кредиты можно условно разделить на две категории: на основе официально подтвержденного дохода со средней ставкой 8–10 % годовых, и 10,5–13 %, если Вы не можете показать «белую» зарплату. Снижения ставок на кредит дожидаться не стоит, так как за время, пока годовой процент станет ниже хотя бы на 1 % (и это в среднем 3–6 месяцев) цены на недвижимость могут вырасти на 10–20 % в зависимости от региона. В итоге сумма, которую вы выплатите за квартиру, будет выше. Например: у Вас есть 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса и Ваша будущая квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то кредит на сумму 500 тысяч рублей сроком на 10 лет будет 7 000 рублей ежемесячно. После повышения цены до 1,8 миллиона рублей (+ 20 %) ежемесячные выплаты на 10 лет составят 11000 рублей.
К тому же, если банк, в котором вы взяли кредит, понизит годовой процент, Вы можете рефинансироваться. Либо найти другой банк, который предоставляет такую услугу.
Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по «старым» ипотечным займам. Сейчас почти все банки предлагают программу рефинансирования как для новых, так и я своих клиентов. Упрощённо эту схему можно изложить следующим образом – банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог всё того же объекта недвижимости.
Также важно понимать, что большой срок, на который вы берёте кредит, совсем не значит, что чем дольше, тем лучше и легче для вас. Разница в ежемесячных выплатах будет небольшая. Поясним: если Вы берете кредит 700 тысяч рублей на 10 лет, Ваш ежемесячный платёж составит 10 тысяч рублей, а на 20 лет эта же сумма – 8 тысяч рублей ежемесячно. Следовательно, разумнее взять на 10 лет, переплачивая по 2000 рублей ежемесячно, и быстрее рассчитаться с банком. Вероятнее всего и доходы Вашей семьи будут расти, а ежемесячный платёж останется на прежнем уровне.
При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдаёт необходимую Вам сумму для расчёта с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчётов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».
Стоит отметить, что сегодня для ипотечных сделок существует ускоренная регистрация, которая занимает несколько дней, потому не должно составить труда уговорить продавца квартиры.
Позднее, если вдруг произойдёт непредвиденное, и вы не сможете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите бо́льшую сумму.
Если у Вас нет первоначального взноса (в среднем 10–30 %) – это тоже не проблема! Можно взять кредит под залог квартиры родственников. Либо потребительский кредит в другом банке.
Взяв столь крупный кредит, вы не проиграете, так как хотя бы один год дальнейшего роста цен на сегодняшнем уровне окупит все проценты.
И этот приятный день заселения в новую квартиру может наступить уже через месяц после начала оформления ипотечного кредита.
Как сэкономить на ипотечном кредите, уменьшив дополнительные расходы? Выбираем банк
Поздравляю! Вы окончательно решили взять ипотечный кредит и улучшить своё жизненное пространство, либо приобрести свою первую жилплощадь.
Основным критерием при выборе банка является, естественно, процентная ставка за пользование кредитными средствами. На сегодня это около 8–13 % годовых. Зависит она от размера Вашего первоначального взноса, срока, на который собираетесь брать кредит, а также от того какие можете предоставить справки о заработной плате. Лучше всего это показать официальный доход справкой по форме 2-НДФЛ, но если у Вас только «серые» доходы, Вам придётся платить по ставке на 1–2 % больше.
Также обратите внимание на то, что процент по кредиту, выданный на вторичное жильё, в сравнении с кредитом на квартиру в строящемся доме будет ниже на пару процентов. После того как Вы получите государственное свидетельство о праве собственности на квартиру, банк понизит Вам процентную ставку до уровня вторичного жилья. Также процентная ставка зависит от валюты, в которой Вы собираетесь взять кредит (например, если Вы возьмёте кредит в долларах, то ставка будет ниже на 1–2 %). Но в связи с последними событиями по части скачков курса доллара, не много найдется смельчаков.
Стоит отметить, что на сегодня также существует несколько ипотечных программ, субсидируемых государством: «сельская ипотека» со ставками 1–2,7 % (с первоначальным взносом от 10 %), 6,5 % для приобретения квартиры в новостройке (с первоначальным от 20 %), «молодая семья» и т. д.
Выбирая ипотечный банк, обращайте внимание на дополнительные расходы и выплаты, которые обязательно возникнут. Давайте перечислим основные из них:
1. Комиссия «за снижение ставки», т. е. банк Вам предложит более выгодную ставку, если вы оплатите комиссию: фиксированную, либо 0,5 %-4%. Выбирая ипотечный банк, не забудьте обратить на это внимание, так как сумма может получиться вполне приличной и не помешает оставить её в своём бумажнике.
2. Также Вам придётся потратиться на страхование квартиры от рисков уничтожения и повреждения, потери права собственности на жильё, жизни и потери трудоспособности заёмщика. Например, молодая семейная пара, взяв кредит суммой 500 тысяч рублей на 10 лет, выплатит 3500 рублей. С каждым годом цена страховки будет меньше, так как сумма невыплаченного кредита будет уменьшаться.
3. Также Вам может понадобиться нотариально заверенная справка от супруга (и), что «согласен (а) с тем, что приобретаемая квартира будет находиться в залоге».
4. Практически все банки требуют заключение независимого оценщика на приобретаемое жильё. В среднем эти услуги стоят не превышают 5 000 рублей. Найдя лучшую цену, Вы сэкономите. При получении отчёта об оценке, обязательно запросите у оценщика кроме бумажной версии ещё и отчёт в электронном виде. На будущее он сможет Вам пригодиться, когда будете менять страховую компанию в поисках более низкого тарифа. Часто отчёт об оценке недвижимости остается только в банке, потому клиенту будет сложнее уйти в другую страховую компанию. Не скроем тот факт, что на первый год клиент будет застрахован в компании, на которой «настоит» банк и по «не самым низким» тарифам.
При оформлении ипотечного кредита Вы всегда можете и имеете право настоять на выборе другой страховой компании. Для оформления договоров страхования имущества (риска повреждения конструктива) Вам необходимы будут Отчёт об оценке (он уже у вас есть в электронном виде), паспорт заёмщика и данные по кредитному договору (номер, точная сумма, дата выдачи кредита и дата окончания срока кредитования). Для страхования жизни – только паспорт и данные по кредитному договору. Остальные документы можно будет предоставить в страховую позднее, после оформления сделки, если потребуется.
5. А сейчас самая «интересная для экономии» статья дополнительных расходов! Подбор варианта и подготовка дополнительных документов для ипотечной сделки на это жильё, которая Вам встанет в сумму от 1 до 4 процентов от стоимости (!) квартиры. Если Вы посмотрите варианты, предложенные Вам риэлтором, но приглянется квартира, которую нашли сами, Вы не обязаны оплачивать услуги агентства по «организации показов и подбору вариантов». Вам останется только заплатить за сбор документов (но если Вы располагаете свободным временем, можете и это сделать сами, – и снова экономия!).
6. Некоторые банки требуют сопровождения сделки агентством недвижимости. Как правило, расценки могут отличаться. Поэтому выбирайте и торгуйтесь!
7. И последнее, – это государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки (2000 рублей).
Внимание! Если Вам нужна относительно небольшая сумма в 400–600 тысяч рублей, то Вы можете воспользоваться так называемым кредитом «на улучшение жилищных условий». Здесь от Вас потребуют привлечь поручителей, но на квартиру не будет наложено обременение.
И, наконец, на мой взгляд, самый важный способ экономии при ипотеке! Если Вы сразу планируете погашать кредит быстрее оговоренного графика платежей (то есть ежемесячные платежи будут превышать обозначенные в последнем документе), и начнёте делать это с первых же месяцев, то сможете изрядно в итоге сэкономить. Выплаты построены таким образом, что сначала вы отдаете проценты за пользование кредитом, а потом уже возвращаете сам кредит. Следовательно, сумма, превышающая оговорённый банком взнос, пойдет именно на погашение самого кредита, график платежей будет пересчитан и последующий платёж будет уже меньше за счёт процентов (так как часть кредита Вы вернули раньше).
Как купить «чистую» квартиру?
Если Вы нашли квартиру, которую хотите купить, но для проверки документов и проведения сделки Вам некого призвать на помощь, то есть Вы покупаете недвижимое имущество без помощи проверенного агентства недвижимости или юриста, то обязательно не забудьте обратить внимание на следующее:
1. Вам необходимо убедиться в том, что человек, выдающий себя за собственника этого жилого помещения, таковым и является. Сверьте паспортные данные с указанными на документах, подтверждающих государственную регистрацию права собственности. Если эта «личность» не вызывает у Вас абсолютного доверия – не постесняйтесь внимательно изучить страницу с фотографией. Присмотритесь, нет ли она ощущения, что она переклеена? Специалисты государственной службы регистрации сделок с имуществом могут этого не заметить, в итоге, когда объявится настоящий собственник и заявит, что ничего не продавал – Вы останетесь и без денег, и без квартиры.
2. Если квартира продается по доверенности, не поленитесь и найдите того нотариуса, который указан на документе, и уточните: действительно ли он подтверждал его. Ведь данного нотариуса может и не существовать в реальности, либо он потерял свои полномочия уже давно.
3. Проверьте, кто прописан в этой квартире. Для этого необходимо будет сходить в орган управления жилищно-коммунальным хозяйством, и уточнить, кто действительно там прописан.
4. Убедитесь, что квартира не находится под арестом, в залоге, не наложены какие-либо обременения. Эту справку можно получить в органах государственной регистрации права собственности на жилые помещения.
5. Проверьте дееспособность собственников, вызывающих недоверие. Попросите справку из психоневрологического, наркологического диспансера, о том, что не состоят на учёте. Если один из собственников окажется недееспособным, после оформления сможет написать заявление, то сделку смогут признать не состоявшейся, т. е. аннулируют – печальный исход.
6. То же касается случая, если кто-то из собственников находится в местах лишения свободы и квартира продается по доверенности. Это «лицо», выйдя на свободу, может начать «качать права» и у нового собственника появятся проблемы.
7. Если же в чём-то Вы не уверены, а квартира очень понравилась, то выход есть – воспользуйтесь так называемым титульным страхованием (утраты титула и иных рисков потери жилья, сейчас некоторые страховые компании предлагают добровольное страхование титула), либо вообще откажитесь от этого варианта.
И самое важное, не отдавайте деньги до подписания договора купли-продажи! Только после оформления и обязательно потребуйте расписку о получении денег от Вас «в полном размере и отсутствии претензий по оплате». А вот отдав деньги вперед и потеряв в процессе оформления «продавцов», деньги Вы свои уже не найдете.
Как правильно купить новостройку?
Решение о покупке строящегося жилья принимается не за один день. После долгих поисков вариантов вторичного жилья, на которое уже есть свидетельство о регистрации права собственности (что, бесспорно, является большим преимуществом перед строящимся жильём), но в котором уже жили и после покупки придётся делать серьёзный ремонт, чтобы почувствовать её своим, Вы решаете обратить своё внимание на строящиеся дома, несмотря на страшные рассказы про «кидалово» и «незавершёнку». Сегодня многие строители начинают продавать квартиры еще на стадии котлована, либо готовности двух-трёх этажей. Приятный «плюс» в экономии денежных средств: после сдачи дома эти же квартиры будут стоить на 20–30 % дороже. Но существует риск остановки и незавершения строительства. Если Вы не полностью уверены в своих силах, Вы можете воспользоваться помощью со стороны грамотного юриста или агентства недвижимости. Но, приобретая новостройку, покупатель рискует в полном объёме, а «помощник» только своими комиссионными.
На что же нужно обратить внимание, чтобы обезопасить себя от проблем, судебных тяжб и долгих ожиданий? Как же выбрать правильную строительную организацию?
Последите за строящимися домами (когда началось строительство, какие темпы строительства (6 месяцев достаточно, чтобы поставить коробку), как сдали). Для этого также следует:
пройти по готовым домам и узнать у жильцов (либо у знакомых, что уже приобрели квартиры в этих домах) о том, не было ли проблем со сроком сдачи, качеством отделки;
уточнить в риэлторских фирмах о том, какие самые надежные строители в городе;
посмотреть информацию о строительных компаниях в Интернете, обратить внимание на то, что пишут по этой теме в местных СМИ.
Определившись с застройщиком и выбрав дом, Вам необходимо приехать в головной офис и посмотреть следующие документы:
постановление (разрешение) местной администрации о строительстве;
договор аренды (или купли-продажи) земельного участка;
устав компании.
Опять же, часто дом уже строится, а документы ещё окончательно не готовы, но если «строительная» история фирмы на высшем уровне, то отказываться от покупки квартиры в этом доме не стоит. К сожалению, много строительных организаций начинают возведение «коробки», даже не оформив полностью документы, но ближе к сдаче дома подготавливают полный пакет документов. Такова реальная ситуация и никуда от неё деться. К сожалению, даже у добросовестных строителей могут возникнуть задержки в оформлении бумаг с «помощью» некоторых чиновников.
Оплачивать квартиру необходимо непосредственно в головном офисе строительной организации. Не стоит идти к «представителям по доверенности». Также Вы можете столкнуться с вариантом покупки недвижимости от подрядной организации (это фирмы, выполняющие определенные работы на стройке и получающие оплату метрами, т. е. конкретной квартирой, а не деньгами).
Внимательно читайте все документы, имеющиеся у продавца. Потребуйте справку о полном расчёте либо акт сверки и обратите внимание на то, чтобы расчёт был в полном размере и конкретная квартира полностью отработана. Иначе может быть так, что квартира не полностью отработана, а Вы, оплатив, не будете иметь гарантии, что подрядчик выполнит все обещанные строителю работы, либо внесёт не отработанную часть суммы непосредственно строителю.
Сегодня применяется несколько типов договоров, а именно: договор долевого участия, договор инвестиционного пая, договор предварительной покупки, договор займа.
Договор переуступки инвестиционного пая (права требования и т. д.) оформляется в случае приобретения квартиры у физического лица, ранее купившего эту недвижимость, либо у подрядчика, получившего квартиру в счёт оплаты оказанных услуг.
Подписывая документы, обратите внимание на номер квартиры, метраж, планировку, этаж, секцию, сроки сдачи дома. Проверьте, чтобы не было опечаток, чтобы избежать в дальнейшем лишних забот и проблем.
Также необходимо обратить внимание на следующее:
– цена должна быть фиксированной, либо должно быть указано точное описание начисления процентов при пересчёте;
– в какой срок и в каком объеме Вам вернут деньги, если Вы по какой-либо причине не справитесь с оплатой в случае рассрочки.
Обычно в договоре указывается «при нахождении нового покупателя». Но, сами понимаете, продаваться она будет по новой цене и разницу получит строитель, а не Вы. Но выход есть! Вы можете сами найти покупателя, который внесёт необходимую сумму в кассу строителя, и, получив справку о полном расчёте, переуступить квартиру.
Соблюдая некоторые правила и обращая внимание на некоторые моменты, Вы сможете максимально повысить надежность приобретения новенькой квартиры.
Внимание! Это не конец книги.
Если начало книги вам понравилось, то полную версию можно приобрести у нашего партнёра - распространителя легального контента. Поддержите автора!Правообладателям!
Данное произведение размещено по согласованию с ООО "ЛитРес" (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.Читателям!
Оплатили, но не знаете что делать дальше?
