Текст книги "Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография"

1.3. Организационно-экономические аспекты инновационного развития жилищной сферы

В условиях растущей глобализации и интеграции рынков труда, капитала и инвестиций одним из важнейших факторов, обеспечивающих устойчивость развития страны, является обеспечение эффективной реализации стратегии социально-экономического развития общества, в том числе на основе усиления инновационного потенциала развития жилищной сферы. Одной из важнейших категорий этой сферы выступает недвижимость – одна из составляющих национального достояния любой страны, главный экономический ресурс.

На законодательном уровне понятие недвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 130): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

Понятие «недвижимость» рассматривается с различных концептуальных позиций и с учетом различных подходов. Так, Н. Г. Волочков считает, что недвижимость – это товар [62, с. 17], И. Т. Балабанов, напротив, видит в недвижимости капитал в вещной форме, собственность, способную приносить прибыль [39, с. 13]. С. Н. Максимов, И. А. Бузова и Н. В. Васильева утверждают, что недвижимость может выступать одновременно как реальный и как финансовый актив [151]. И. В. Смирнова считает, что недвижимость может проявляться в виде объекта, права и услуги [192]. В виде объекта недвижимость проявляется как здание, сооружение, земля и т. д. Право содержит в себе право субъекта на недвижимость, а услуга характеризуется набором услуг, представляемых объектами недвижимости. Наиболее существенно для понимания значимости категории «недвижимость» в структуре жилищной сферы определение А. Н. Асаула, М. А. Горенбургова, Ю. М. Горенбургова, П. Г. Грабового, А. Б. Крутика и др., характеризующих недвижимость как редкое экономическое благо, имеющее (в зависимости от условий) три способа использования: как товар, капитал (источник дохода) и объект для удовлетворения собственных потребностей (производственных и личных) [35; 129; 79]. Понятие «недвижимость» в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая – юридические [48]. Таким образом, понятие недвижимости многогранно и является синтезом физических, экономических, правовых и социальных свойств (см. рис. 1.4).

Рис. 1.4. Недвижимость как совокупность физических, экономических, правовых и социальных свойств

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Например, местоположение недвижимости влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность, и таким образом ее физические свойства определяют и самым непосредственным образом влияют на экономические свойства. Социальные свойства также зависят от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и т. д. Местоположение недвижимости влияет и на правовой режим ее использования.

Достаточно тесно с понятием «недвижимость» связано понятие «собственность», поскольку поступление ее в экономический оборот невозможно без передачи прав на нее. Данный правовой акцент нашел отражение в п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [1]. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо (чаще всего) с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др. Понятие собственности неоднозначно и представляет собой одну из самых спорных научных дефиниций. Изучением данного термина занимались Аристотель, Дж. Локк, Д. Рикардо, А. Смит, Ф. Кэнэ и др. [33; 146; 135]. Аристотель в своем труде «Политика» акцентировал внимание на том, что собственность – это часть некого целого, например, часть дома, т. е. связывал понятие собственности больше с физической сущностью. Дж. Локк указывал, что земля – главный объект собственности, благо общего пользования и включает в себя все другие объекты собственности. Человек может обладать только личной собственностью, выражающейся в его личном труде. Дж. Локк разделил понятие собственности на отдельные составляющие, связанные с собственностью на землю и личной собственностью. Прилагая труд с целью улучшения земли и присвоения ее, не только индивидуум улучшает свое личное богатство, но и, с позиций того, что индивидуум является отдельной экономической единицей, происходит перераспределение благ. В этом свете собственность выступает уже инструментом проведения социально-экономической политики государства. Тем самым Дж. Локк положил начало учениям таких экономистов, как Д. Рикардо и А. Смит, в области политической экономии. Заслуга Ф. Кэнэ в том, что он выделил два основополагающих постулата понятия «собственность», до настоящего времени поддерживаемых исследователями природы этого понятия. Первый постулат – в основе любой собственности лежит человеческий труд. Второй постулат определяет, что отношения на правах собственности носят общественный характер и возможны только в обществе. Чтобы некий объект стал собственностью, недостаточно только владение им; важно, чтобы другие субъекты общества признавали право индивидуума на данный конкретный объект, его право пользования именно этим объектом. Ф. Кэнэ особое значение придавал вопросам защиты права собственности и считал, что данная функция основополагающая в цивилизованном развитии общества. Вклад в теорию собственности внес немецкий философ Г. Гегель [65]. Он первый сделал вывод о том, что для эффективного функционирования собственности необходимо закреплять переход права на него договором. Договорные отношения должны строиться на принципе обоюдного желания сторон. Данный вывод – основа становления системы права собственности, когда субъекты экономической деятельности приходят к обоюдному согласию, что они могут выражать свое право на владение объектом собственности, вкладывая свою волю в эти объекты определенным образом и становясь собственниками. Затем в обществе формируется определенная традиция на основе всеобщего признания данного права. Эта традиция закрепляется в законодательных актах в виде законов, норм и правил, охраняемых государством.

Собственник может получать от объекта, находящегося у него в собственности, выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворение личных потребностей. Таким образом, право собственности определяет отношение физических и юридических лиц как к своей или как к чужой недвижимости. Правовые отношения субъектов и объектов права собственности представлены на рис. 1.5.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

– право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

– право пользования – основание для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, если объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств;

– право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т. е. продавать, сдавать в аренду, завещать и даже уничтожать.

Основные виды собственности – частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.) [1].

Рис. 1.5. Правовые отношения субъектов и объектов права собственности

Недвижимость, вовлекаясь в рыночный оборот, образует самостоятельный рынок – рынок недвижимости, систему экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т. д. – сложную структуру, цель которой – свести покупателей и продавцов. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Рынок недвижимости – инфраструктурная составляющая инновационной, коммерческой и производственной деятельности – создает условия для эффективного функционирования данных сфер. Возникновение рынка недвижимости в нашей стране началось с принятия законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в 1991 г. и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» в 2001 г. [3; 5]. В своем становлении российский рынок недвижимости прошел несколько стадий: начальная (1991–1993 гг.), продвинутая (1994–1995 гг.) и завершающая (1996–2001 гг.). Первая стадия характеризовалась неразвитостью законодательной базы, достаточно узким спектром операций на рынке; неурегулированностью прав на недвижимое имущество. На второй стадии наращивалась активность рынка. Однако цели потребителей, как правило, замыкались больше на удовлетворении собственных потребностей, чем на видении недвижимого имущества в качестве инвестиционного актива. Наблюдалась слабая связь этого рынка с финансовым рынком. Завершающая стадия связана с развитием института управления собственностью и ипотеки. Недвижимое имущество все чаще стало восприниматься как инвестиционный актив; возникла необходимость в его оценке, что способствовало развитию института оценки. Эта стадия характеризовалась значительным увеличением количества операций с недвижимостью; на этом рынке стали активно функционировать посреднические структуры – брокеры, риелторы, т. е. начала формироваться сфера посреднических услуг в жилищной сфере в рамках рынка недвижимости. Активизация операционной деятельности на рынке недвижимости способствовала развитию других отраслей и подотраслей жилищной сферы: ЖКХ, отрасли строительства, производства строительных материалов и др.

Сейчас темпы приватизации замедлились. Однако и сейчас приватизация остается одним из активно используемых инструментов развития жилищной сферы в целом и рынка недвижимости в частности.

Каждый из субъектов приватизации придерживается определенных норм и правил делового оборота, имеет свои цели и потребности. Поэтому на практике в Российской Федерации приватизация осуществляется на основе нескольких основных моделей (см. табл. 1.5).

Таблица 1.5

Основные модели приватизации в РФ

В приватизации государственного имущества участвуют четыре группы субъектов. Их классификация приведена на рис. 1.6.

Рис. 1.6. Классификация субъектов приватизации

Приватизация – один из инструментов экономического развития страны – дает толчок инновационной активности субъектов экономической деятельности, поскольку при получении права собственности у индивидуума меняется психология отношения к объекту собственности, он начинает воспринимать данный объект как нечто, принадлежащее именно ему, возникает потребность в улучшении и развитии этого объекта.

Рынок недвижимости воздействует на все стороны жизни и деятельности людей, тем самым значительно влияет на жилищную сферу; он наделен определенными функциями, вытекающими из его сущности и особенностей развития. Выделение этих функций с целью осмысления степени влияния рынка недвижимости на развитие жилищной сферы приведено ниже.

1. Экономическая функция проявляется в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, о хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства, инновационной активности жилищной сферы и т. д.

2. Регулирующая функция – рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части защиты отечественных производителей, конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем, активизации инновационных процессов в обществе и др.

3. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

4. Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и инновационно слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости повышает устойчивость жилищной сферы и способствует экономическому росту всего общества.

5. Информационная функция – уникальный рыночный способ оперативного сбора и распределения обобщенной объективной информации позволяет продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение с учетом своих интересов.

6. Посредническая функция – рынок выступает совокупным посредником места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов. Устанавливается связь между ними, и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

7. Инвестиционная функция: рынок недвижимости – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала, который способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

8. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества [82; 131].

9. Стимулирующе-инновационная функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного инновационного управления капитальной собственностью.

Таким образом, функции рынка недвижимости тесно переплетаются с функциями жилищной сферы, тем самым идентифицируя рынок недвижимости как подсистему жилищной сферы, состоящую из подсистемных элементов. Она наделяется свойствами и функциями этих элементов, и наоборот, свойства и функции самой системы могут транслироваться на свойства и функции ее подсистем.

Рынок недвижимости – одна из самых важных подсистем жилищной сферы – непосредственно и достаточно сильно влияет на эффективность развития жилищной сферы, поскольку затрагивает как социальные, так и экономические и инновационные векторы ее развития, тем самым обеспечивая устойчивость данной системы. Сформированный рынок недвижимости значительно влияет на жилищную сферу, таким образом он воздействует и на социально-экономическую и инновационную сферы развития общества. Рынок недвижимости, вливаясь в социально-экономический аспект развития общества, имеет определенную прогнозируемую связь и тенденцию развития данной связи с инновационным развитием страны и непосредственно регионов, если рассматривать связь рынка недвижимости с инновационным потенциалом развития в региональном разрезе.

Одна из ключевых задач государства в области жилищной политики – формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, что влияет на состояние демографических показателей страны, прирост ее населения. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики – длительные очереди на жилье негативно влияют на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывают граждан к месту постановки на жилищный учет, препятствуют свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны. Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. Бездействие в этом направлении – серьезный тормоз экономического роста, источник социальной напряженности в обществе.

Российским государством проводится активная политика реформирования жилищной сферы, затронувшая в последнее десятилетие ЖКХ, строительный сектор, градостроительное регулирование и землепользование. Трансформированы правовые акты, регламентирующие деятельность экономических субъектов в жилищной сфере, система жилищного финансирования, инфраструктура жилищной системы. Активно внедряется политика модернизации предприятий производственной сферы, в том числе занимающихся производством строительных материалов. Вектор развития страны нацелен на инновационный путь; реформирование и модернизация осуществляется по всем направлениям народного хозяйства. Активно реформируются стратегически важные отрасли хозяйства, огромное значение придается активизации инновационной активности секторов жилищной сферы.

Доступность жилья – сложный многогранный индикатор, отражающий ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную и инновационную направленность. Но он связан с общим течением социально-экономических, инновационных процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Возможность улучшить жилищные условия – сложная категория. В ней тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания, политики повышения инновационного потенциала страны.

В России сокращается численность населения. По оценкам экспертов, население страны может уменьшиться до 100 млн. человек к 2020 г. и до 50–55 млн. к 2075 г. Особенно интенсивно сокращается численность населения восточных регионов. В основе снижения рождаемости, особенно в прошедшем десятилетии, – снижение качества жизни большинства населения, в том числе ухудшение условий проживания. Социологические исследования выявили основные причины, по которым молодые семьи не желают заводить детей, – отсутствие перспектив улучшения жилищных условий и низкий уровень доходов. Тенденции сужения воспроизводства населения можно преодолеть только изменением его демографического поведения, в первую очередь молодого поколения, проведением соответствующей политики государства на всех уровнях власти. Государственную поддержку молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможно реализовать, принимая следующие меры:

1) предоставление субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;

2) компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;

3) выделение строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);

4) предоставление многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;

5) воссоздание или организация в отдельных субъектах РФ новых форм содействия решению жилищных проблем молодежи, подобных молодежным жилищным комплексам и жилищно-строительным кооперативам.

Сейчас в России действует федеральная целевая программа «Жилище», утвержденная в 2002 г., рассчитанная на 2002–2010 гг. (продлена на 2011–2015 гг.). Ее главная цель – формирование в стране рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности [15; 16]. В соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [20], правительство планирует к 2020 г. до 60 % российских семей обеспечить доступным и комфортным жильем, добиться снижения ставки по ипотечным кредитам до уровня не выше 2,2 %, а также снижения стоимости жилой недвижимости до 20 % за счет строительства более экономичного жилья; нарастить объем ипотечных кредитов до 815 тыс. в год, объем капиталовложений в тепло– и водоснабжение, очистки сточных вод увеличить до 30 % за счет заемных источников финансирования.

На региональном уровне также принимаются программы, цель которых – обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Так, в Москве действует городская программа «Жилище» [17]. Ее цель – формирование долгосрочной жилищной политики с учетом применения новых форм и методов создания экономических, правовых, социальных и организационных предпосылок стимулирования строительства доступного жилья в условиях социально-ориентированного вектора развития рыночной экономики. Эта программа включает в себя комплекс мероприятий, направленных на изменение подходов и форм хозяйствования, основанных на инновационных принципах реформирования и модернизации жилищной сферы.

В России приняты законодательные акты, регламентирующие учет объектов недвижимости, созданы информационные базы данных, в частности следующие:

– Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Этот кадастр является федеральным государственным информационным ресурсом [11];

– Регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, который учитывает все строящиеся жилые дома вне зависимости от формы собственности; строящиеся жилые дома с периода, когда выдано разрешение на строительство, до момента полного оформления всей документации на объект [18];

– Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях [12].

Можно утверждать, что сейчас проводится активная политика развития рынка недвижимости и жилищной сферы. Рынок недвижимости в настоящее время как экономическая система сформирован, но для дальнейшего его развития необходима активизация процесса последующей трансформации инфраструктуры и институциональной среды жилищной сферы. Инфраструктура должна выстраиваться на фундаменте инновационного преобразования. В этот процесс должны вовлекаться самые передовые инновации, преимущественно организационно-управленческой направленности.

Таким образом, организационно-экономические аспекты развития жилищной сферы сосредоточены в трех определяющих плоскостях роста – рынке недвижимости, правовом поле и инфраструктурной составляющей (см. рис. 1.7).

Рис. 1.7. Плоскости развития жилищной сферы

Под инфраструктурой в настоящем исследовании понимается совокупность подходов, обеспечивающих развитие жилищной сферы. Инфраструктура призвана стать фундаментом инновационного развития жилищной сферы за счет развития входящих в нее инфраструктурных областей (строительной, производственной, обслуживающей, регулирующей, инвестиционной и инновационной).

Правовое поле включает в себя законодательную базу и государственные программы развития жилищной сферы на федеральном и региональном уровнях власти.

Рынок недвижимости на рис. 1.7 представлен в традиционном классификационном разрезе с разделением на жилой, нежилой фонды и землю. К жилому фонду относятся все жилые помещения независимо от формы собственности, в том числе жилые дома, квартиры, общежития, помещения в строениях, пригодных для проживания. К нежилому фонду относятся здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке и зарегистрированные в установленном законом порядке. К нежилому фонду можно отнести производственные, складские, офисные, торговые и иные помещения.

Плоскости роста жилищной сферы тесно взаимодействуют между собой, влияют друг на друга, определяют общий вектор своего развития. Однако неравномерность в развитии этих плоскостей создает перекосы в структуре самой жилищной сферы. Отсюда множество проблем, связанных с недостаточной развитостью и несоответствием законодательной базы современным инновационным процессам на рынке недвижимости, в инфраструктурной составляющей жилищной сферы, с отставанием обслуживающих отраслей хозяйствования от активности отраслей строительства и производства строительных материалов, с недостаточной развитостью рынка услуг в жилищной сфере и т. д. Преодоление этих проблем возможно путем создания эффективных механизмов инновационного развития жилищной сферы. Все плоскости роста жилищной сферы следует развивать в направлении роста их инновационного потенциала. Инновации должны пронизывать плоскости роста жилищной сферы и диффузными потоками проникать во все сферы инновационного развития страны.