Текст книги "Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий"

Как сделать ремонт без денег

Рассмотрим несколько практических «фишек». Если говорить о дешевом ремонте, его можно сделать как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.

Рассмотрим, как можно отделать квартиру в новостройке без денег.

Для начала нам придется взять потребительский кредит в размере 100 тыс. рублей. Делаем ремонт стен и пола в трехкомнатной квартире, собираем мебель.

После этих действий заселяем людей и берем сразу оплату за три месяца. В результате мы возвращаем эти деньги на карту потребительского кредита и погашаем его.

Таким образом, затраченные нами 100 тыс. рублей на ремонт окупятся сразу после въезда жильцов.

Налогообложение при инвестировании в недвижимость

Что важно знать про налоги при инвестировании в недвижимость?

Самый простой вариант – сдавать или продавать недвижимость как есть и платить 13 % НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Более того, наемные сотрудники, работающие по найму, вынуждены платить государству налоги в сумме около 46 % от заработанных денег. Это значит, что 14 дней в месяц вы работаете на государство в обмен на пенсию до конца жизни, которая составит 7 тыс. рублей в месяц.

Если вы становитесь индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения, то у вас 46 % превращаются в 6 %. При этом вы можете точно так же работать с любой компанией, но уже как ИП.

Если мы сдаем квартиры в аренду, то либо платим 13 % НДФЛ как физлицо, либо оформляем ИП и платим 6 %.

Коды ОКВЭД, которые нужны ИП на сдачу в аренду жилья:

• 70.12. Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;

• 70.20. Сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Хороший вариант – патент. Если вы покупаете патент на сдачу в аренду, наем жилых и нежилых помещений, то платите один раз фиксированную сумму в год и все.

И получаете почти полную индульгенцию от налоговой инспекции: вам не нужно сдавать налоговую отчетность, декларацию и др. Однако патент нужен на каждую квартиру и зависит от площади.

Однако учтите, что, становясь ИП, вы будете вынуждены сразу платить ежегодный взнос в пенсионный фонд (размер его постоянно меняется, но примерно составляет около 30 тыс. рублей). Поэтому посчитайте, как вам выгоднее, и действуйте.

Как законно избежать 13 % налога

Допустим, вы купили квартиру за 2 млн. руб., продаете за 3 млн. руб. Теоретически вы должны платить налог с разницы, т. е. с 1 млн. 13 % – 130 тыс. рублей государству.

Но существуют варианты, как этого не делать. Первый вариант – если вы продержали недвижимость в собственности более 3 лет (с 2015 года – более 5 лет), то не платите налог. Это дополнительный плюс, почему выгодна стратегия сдачи в аренду. Чем дольше вы храните у себя недвижимость, тем меньше платите.

Второе – налоговый вычет в размере 2 млн. рублей. По сути, это возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица в связи с покупкой квартиры, комнаты, дома и т. д.

Один раз в жизни вы можете уменьшить размер налогооблагаемой базы на 2 млн. рублей или 2 млн. * 13 % = 260 тыс. рублей налогов.

Мы не будем вдаваться в тонкости налоговых вычетов, вы без труда найдете подробности и инструкции по получению вычета, вбив в поисковике в Интернете «имущественный налоговый вычет».

9 (+1) проверенных способов найти деньги на недвижимость

1. Деньги под залог квартиры.

2. Деньги под залог машины.

3. Кредитки.

4. Помочь продать недвижимость за %.

5. Потребительский кредит.

6. Деньги у продавца.

7. Материнский капитал.

8. Найти инвесторов.

9. Кредит под бизнес.

10. Быстро заработать.

Заключение

Наша книга подходит к концу, однако ваша работа с ней только начинается! Надеемся, что с нашей помощью вы поняли, что такое инвестирование в недвижимость и каковы его базовые принципы. Возможно, даже присмотрели для себя несколько подходящих стратегий.

В любом случае рекомендуем еще раз пролистать нашу книгу. Теперь уже не с точки зрения любопытного читателя, а с позиции начинающего инвестора. Уверены, так вы найдете немало интересных идей и практических приемов.

Помните об основах грамотного инвестирования, обязательно тестируйте выбранную стратегию и не стесняйтесь проявлять творческий подход. Тогда успех вам гарантирован.

Желаем увлекательного и прибыльного инвестирования!

Николай Мрочковский

http://tinvest.me/book

P.S. Если вам понравилась эта книга, будем очень благодарны за обратную связь. Пожалуйста, напишите ваш отзыв о книге на ozon.ru или на litres.ru.

Приглашение в клуб инвесторов «Территория инвестирования»

Также приглашаем вас на наши тренинги и вебинары по инвестированию.

Начните с того, что присоединитесь к нашему клубу инвесторов «Территория инвестирования» и получите массу бонусов и ценной инвесторской информации – кейсы, новые стратегии, видео с объектов и т. д.

Сделать это можно по специальной бонусной ссылке для наших читателей здесь – http://tinvest.me/book.

Клуб инвесторов «Территория инвестирования» – это:

Доступ к мастер-классам

За 950 руб. в месяц вы получаете доступ ко всем мастер-классам, которые пройдут в прямом эфире в рамках закрытого клуба.

Сообщество единомышленников

В котором вы сможете предложить свой инвестиционный проект, стать соинвестором в лучших проектах наших учеников, общаться с ними в Facebook или ВКонтакте, воспользоваться всей базой знаний клуба.

Доступ к базе знаний клуба инвесторов

Примеры и шаблоны готовых документов для инвестора, видеокейсы реальных инвест-проектов с доходностью 30—150 % годовых и многое другое.

Приложение. Примеры некоторых проектов наших инвесторов

Мы регулярно проводим тренинги, на которых делимся новейшими технологиями инвестирования в недвижимость в нашей стране и странах СНГ. По результатам обучения все участники защищают у нас свои проекты для того, чтобы быть уверенными, что разработали действительно самую прибыльную стратегию и выбрали лучший проект.

В данном разделе мы выкладываем некоторые проекты, которые защищали и затем реализовывали наши инвесторы.

Видеозаписи некоторых защит проектов можно найти на tinvest.org.

Санкт-Петербург – разбивка 3-комнатной квартиры на студии для посуточной сдачи, Артем

Таблица 13. Дорожная карта проекта Артема

Таблица 14. Параметры объекта

Рис. 41. Планировка объекта Артема

Таблица 15. Расчет доходности проекта Артема

Московская область – дом на 6 студий из модулей

Дорожная карта проекта Марины

Какой денежный поток создать?

• 150 тыс. руб. / месяц

За какой срок?

• 7-12 месяцев

Какая стратегия?

• Постройка доходного дома из модулей

• Покупка готового дома на стадии черновой отделки, его быстрая перестройка и создание доходного дома

• Возведение дополнительного этажа в модульном доме

План действий

• Получение одобрения по ипотеке

• Построить доходный модульный дом на участке в Малиновке

• Оборудовать мебелью и заселить постояльцев в 5 студий по 20 м² и 1 студию в 28 м²

• Сдать каждую студию за 18–25 тыс. рублей

Параметры объекта Марины

Рис. 42. Планировка объекта Марины

Таблица 16. Расчет доходности объекта Марины

Московская область – новостройка с разбивкой на студии, Анна

Дорожная карта проекта Анны

Какой денежный поток создать?

• 12 000 руб. / месяц

За какой срок?

• 9-10 месяцев

Какая стратегия?

• Покупка квартиры в новом доме с разбивкой на студии и сдача их в аренду

План действий

• Получение одобрения по ипотеке на сумму 2 290 750 руб.

• Купить однокомнатную квартиру в г. Подольске со сдачей после ремонта

• Сделать ремонт за 270 000 руб.

• Сдать каждую студию за 18 000 руб.

Рис. 43. Планировка объекта Анны

Таблица 17. Расчет доходности проекта Анны

Звенигород – покупка квартиры с дальнейшей разбивкой на квартиры и студии, сдача их в аренду, Илья

Дорожная карта проекта Ильи

Какой денежный поток создать?

• 33 000 руб. / месяц

За какой срок?

• 1–2 месяца

Какая стратегия?

• Покупка квартиры с дальнейшей разбивкой на квартиры и студии, сдача их в аренду

План действий

• Получение одобрения по ипотеке на сумму 3 350 000 руб.

• Купить 2-комнатную квартиру в новостройке в г. Звенигород со сдачей через 1 месяц

• Сделать ремонт за 350–400 тыс. рублей – разбить на 1-комнатную квартиру, 2-комнатную квартиру, студию

• Сдать студию за 18 000, 1-комнатную квартиру – 21 000, 2-комнатную квартиру за 25 000. Итого: 64 000.

Проведенная подготовительная работа по проекту

Какие впечатления от выезда на объект? Плюсы и минусы места

• Относительная близость к собственному дому

• Низкая цена за м²

• Высокие арендные ставки

• Близость транспорта (ж/д станции)

• Солнечная сторона – светлые квартиры. Хороший вид из окна.

Что говорят риелторы об этом районе?

• Хвалят. Отличная экология, развитая инфраструктура.

Что дало тестирование спроса?

• Студия 17 м² – 18 000 руб. на Авито (обычная продажа). 8 звонков за 2 дня.

Рис. 44. Планировка объекта Анны

Таблица 18. Расчет доходности объекта Ильи