Текст книги "Как разбогатеть, если не было богатого папы. Сценарий богатства для любого уровня дохода"

Как выплачивать кредиты с максимальной скоростью

Я уже рассказал о том, как быстрее выплатить ипотеку. Напомню базовый расчет.

К примеру, ты взял ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей на 15 лет по ставке 10,5 % годовых.

Ежемесячный платеж составляет 55 270 рублей.

Из них 11 520 рублей уходят на погашение основного долга, а оставшиеся 43 750 рублей – на оплату процентов за пользование кредитом. Несправедливо.

Но, увеличив сумму ежемесячного платежа, например, всего на 20 % (до 66 234 рублей), ты сможешь повернуть ситуацию в свою сторону. 43 750 рублей также будут уходить на оплату процентов, но на погашение основного долга уйдут уже не 11 520, а 22 574 рубля (11 520 + 11 052 (сумма, на которую увеличили взнос)), и это значит, что основной долг будет погашен в два раза быстрее и, соответственно, переплата уменьшится.

Этот инструмент работает со всеми кредитами, и хотя на примере ипотеки он наиболее наглядный (потому что разрыв между процентами и основным долгом более драматичный), можно отлично применить его ко всем имеющимся кредитам и выплатить их в два, а то и в три раза быстрее.

Каждая дополнительная копейка сверх минимального платежа уйдет в оплату основного долга, постепенно сокращая его. Да, банки автоматически списывают только минимальный платеж. Поэтому следует каждый месяц подавать заявление на досрочное погашение и вносить дополнительную сумму. Звучит сложно, но сейчас это делается двумя кликами в телефонном приложении почти любого банка.

У каждого банка есть нюансы, которые нужно выяснить: например, в какой день нужно подавать заявку на досрочное погашение (чаще всего – в день оплаты или на следующий день), как оплатить, чтобы дополнительная сумма не ушла на погашение процентов следующего месяца, и так далее. Поэтому всё уточняем, рассчитываем комфортную для досрочного погашения сумму – и вперед, к финансовой свободе.

Самый большой обман

До 2000 года в России творился откровенный беспредел в банковской сфере: получить кредиты было крайне сложно, адекватная конкуренция отсутствовала, предложения банков кишели скрытыми процентами и обманными схемами. Многое изменилось в 2004 году после прихода на рынок банка Citibank, который начал задавать настроение конкурентной борьбы за клиентов, расширение розничных продуктовых линеек и много другое: именно он начал впервые в России выдавать кредитки с так называемым льготными периодом, за который не нужно было платить проценты. Примерно к 2015 году рынок постепенно очистился от серых схем и недобросовестных кредиторов. Единственное темное пятно, которое портит картину по сей день, – это активно навязываемые страховки.

Внимание! По закону, ты не обязан страховать свой кредит, и твой отказ от страхования в теории не должен влиять на решение банка о выдаче тебе кредита. Именно поэтому банковские менеджеры научились выкручиваться.

Предположим, ты пришел в банк, чтобы взять кредит в 1 миллион рублей на 36 месяцев по ставке 18 % годовых. Нет, тебя не заставляют купить страховку. Но предлагают специальные условия: при приобретении страховки на 100 000 рублей ставка снизится на целых 7 % – до 11 %! Привлекательно, ведь такую ставку больше нигде не предлагают.

А теперь давай посчитаем.

Вариант А, без страховки:

• ежемесячный платеж – 36 000 рублей;

• переплата за 36 месяцев (полный срок кредита) – 301 400 рублей;

• в случае досрочного погашения за 6 месяцев переплата – 53 100 рублей.

Вариант Б, со страховкой по «выгодной» ставке:

• ежемесячный платеж – 37 000 рублей;

• переплата за 36 месяцев – 234 200 рублей + 100 000 рублей страховки!

Переплата в случае досрочного погашения за 6 месяцев – 42 000 + те же 100 000 рублей страховки.

Ну и как, выгодно?

Со страховкой сумма твоего кредита будет не 1 000 000 рублей, а 1 100 000 рублей, и от этой суммы в том числе считаются проценты. И если ты решишь частично или полностью погасить кредит, для тебя приготовлен «сюрприз»: оплаченные тобой 100 000 рублей никто не компенсирует.

Не пойми меня неправильно, в целом страховка – это полезный и очень важный финансовый инструмент. Он должен присутствовать у каждого адекватного человека в том или ином виде. Проблема в том, что банковская страховка – это исключительно способ на тебе заработать. Ее стоимость всегда неадекватно высока, и 80 % процентов уплаченных за такую страховку денег уходят не на потенциальную компенсацию тебе при страховом случае, а на оплату вознаграждения удачливому менеджеру и самому банку.

Страховку кредита нам навязывают под разными «соусами», и именно по причине отсутствия финансовой грамотности ее до сих пор покупают. Иногда ее удается вернуть, но это ожидаемо сложная и долгая процедура. Поэтому очень важно понимать эти механизмы и внимательно рассчитывать, на каких реальных условиях вы приобретаете банковский продукт.

Как заработать на рассрочке

В крупных магазинах часто можно получить «беспроцентные» рассрочки. Рассмотрим их на примере.

Допустим, ты решил закупить в дом бытовую технику на сумму 100 000 рублей, и магазин любезно предоставил тебе возможность оформить рассрочку (то есть выплату частями без процентов).

Первое, что ты должен знать: договор рассрочки ты заключишь НЕ с магазином, а с его банком-партнером.

Второе – как это работает.

Итак, ты выбираешь товары, магазин передает тебя банковскому менеджеру, и ты заключаешь кредитный договор с банком со стандартной переплатой (например, 13 %). После чего магазин делает скидку банку ровно на сумму переплаты по договору, поэтому ты ее не видишь в итоговой сумме. Тем не менее переплата существует, как и условия кредитного договора.

Так как же ТЕБЕ заработать на рассрочке? Всё просто: досрочным погашением. Если погасить этот кредит полностью досрочно на следующий день, то оплачивается только сумма основного долга, без процентов. То есть, не 100 000, а 87 000 рублей в данном случае.

Это простой пример, как технику стоимостью 100 000 рублей можно купить за 87 000 рублей.

А сэкономил – значит заработал!

Это множество раз проверенная, рабочая и совершенно законная схема, так что пользуйся ею во благо своим финансам.

Автокредиты и их особенности

Вот что надо знать, покупая авто в кредит.

1. В кредит имеет смысл покупать только новый автомобиль. Автокредит – это довольно дорогая услуга, поэтому брать в кредит б/у автомобиль сложно и невыгодно.

2. Брать новый автомобиль следует ТОЛЬКО у официального дилера, все остальные точки продаж новых авто в 90 % случаев будут тебя серьезно обманывать на сделке или не дадут ее провести вовсе. Так было в 100 % случаев до начала параллельного импорта, когда многие западные официальные дилеры ушли с России.

3. Тебе обязательно будут навязывать страховки, в том числе обязательное КАСКО, цена на которое в точке продаж будет серьезно завышена, но купить его ты сможешь только здесь.

4. Обслуживание кредитного автомобиля должно осуществляться только у официального дилера, у которого высокие цены.

5. Не забывай и включи в свои финансовые планы сопутствующие расходы (парковки, штрафы и прочее), особенно, если это твой первый автомобиль.

6. Цена автомобиля не может зависеть от того, берешь ты его в кредит или наличными.

7. Спрашивай, как получить скидку, и именно живыми деньгами, а не дополнительными сервисами и услугами.

8. Вот лайфхак, который в определенные времена может принести тебе дополнительный доход: если у тебя есть вся сумма на покупку автомобиля наличными, его выгоднее оформить именно в рассрочку: например, оплатить при покупке лишь 50 % процентов, обязуясь остальные 50 % оплатить в течение следующего года по ставке 3 % годовых. Например, если у тебя есть 1 000 000 рублей наличными и 500 000 ты оплатишь при покупке, то оставшиеся 500 000 рублей ты можешь поместить на банковский вклад под 8 % годовых. Таким образом, ты (точнее, твои деньги) заработаешь 5 % на ровном месте.

Ипотека

Вот основные особенности ипотечных кредитов, которые помогут получить выгодные условия.

1. Чем проще получить кредит на недвижимость, тем дороже он будет.

2. Лучшие условия ты найдешь у крупных банков. У банков второго эшелона – дороже.

3. Пользуйся корпоративными предложениями – в первую очередь обратись к банку, в котором заведена твоя зарплатная карта. Если ты работаешь в крупной компании, она может быть партнером некоторых банков даже без зарплатных программ; выясни, какие банки лояльны к сотрудникам твоего работодателя.

4. Если приоритетная задача при покупке жилья – уменьшить минимальный платеж, то оптимальный срок выплаты ипотеки – 15 лет. При сроке более 20 лет переплата становится несоизмеримо высокой по сравнению с взятым кредитом (при условиях ставок 10–15 % годовых). При ставках ниже 8 % может быть смысл в увеличение срока до 25 и более лет для снижения размера ежемесячного платежа.

5. Всегда анализируй конечную стоимость ипотеки, чтобы понимать, из чего она состоит, и не стать обманутым, например, на страховке, которую мы обсуждали выше.

6. Рекомендуем покупать ликвидное жилье – то есть привлекательное для продажи либо выгодное с точки зрения аренды. Это оставит тебе место для манёвра в случае возникновения трудностей с оплатой кредита.

На рынке ипотеки нас поджидают и довольно приятные новости, если ими правильно воспользоваться. Например:

• акции с очень низкими ставками (0,01 %, 0,05 % и так далее). Это стандартная схема рассрочки, которую мы тоже описали выше, в которой застройщик делает банку скидку на сумму переплаты. А значит, и выгоду из этой схемы можно извлечь такую же, как и из кредитного договора, прикрывающегося словом «рассрочка»;

• жилье с ремонтом, чистовой отделкой и мебелью. Это однозначно будет для тебя дешевле (не говоря о том, насколько проще), чем купить квартиру без отделки и обустраивать ее самостоятельно. Застройщики взяли отделку и иногда даже меблировку на себя, и это очень выгодное решение и для них, и для нас;

• множество социальных предложений с поддержкой государства: льготная ипотека, программа «Молодая семья», ипотека с использованием материнского капитала, ипотека под 6 % и другие. Если ты попадаешь под какую-либо льготную категорию, используй предоставляемые государством бонусы.

Ипотека под 6 % (семейная ипотека)

Это предложение начало действовать 1 января 2018 года для семей, имеющих ребенка. Главное условие его применения – рождение хотя бы одного ребенка после указанной даты.

Здесь есть следующие нюансы:

• жилая недвижимость должна выбираться только на первичном рынке – в новостройках;

• обязательное наличие собственных средств в размере не менее 20 % от стоимости жилья;

• максимальный размер кредита – 6 миллионов рублей (12 миллионов рублей – для городов федерального значения).

Ипотека без первоначального взноса

И такое возможно. Но важно рассчитать свои силы: ключевое слово – РАССЧИТАТЬ. То есть прописать среднесрочный или долгосрочный план и понять, готов ли ты платить ипотеку в течение многих лет платежами, которые выше, чем если бы ты заплатил первоначальный взнос.

Есть несколько способов.

1. Взять потребительский кредит на первоначальный взнос.

2. Использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. ВНИМАНИЕ: в этом случае вам придется оформить в приобретаемом жилье долю на ребенка, что при последующей продаже этого жилья потребует согласования с опекой и выделения ребенку эквивалентной доли в другом жилье.

3. Следить за акциями застройщиков и «поймать» предложение с минимальным первоначальным взносом или без первоначального взноса.

Есть еще один способ, как получить ипотеку без первоначального взноса, но он применим только на вторичном рынке. Этот способ называется «завышение цены». Им пользуются бывалые риэлторы, но, по сути, это обман банка, имей это в виду.

Предположим, стоимость приобретаемой квартиры – 5 000 000 рублей. Если вы с продавцом договоритесь, чтобы он указал стоимость в 6 000 000 рублей, и 1 000 000 «отдадите» в качестве первоначального взноса, то банк выдаст вам ипотечный кредит на 5 000 000 рублей – то есть на всю стоимость квартиры.

Эту сделку можно организовать юридически безопасно для всех ее сторон, но это требует дополнительных согласований с продавцом (возможно, он легче согласится на это при выплате ему некоторого бонуса).

Ошибки, заблуждения, мифы о кредитах

1. «Я куплю квартиру, сдам ее, и она будет сама себе оплачивать ипотеку». Это нерабочая схема. В среднем жилая недвижимость, сдаваемая в аренду в России, приносит годовой доход не более 6 % «грязными», а минимальная рыночная ставка по ипотеке начинается от 8,5 % (гораздо чаще она более 10 %). Разрыв очевиден.

Чтобы «оживить» эту схему, нужно купить квартиру с первоначальным взносом в 50 % и только с 50 % ипотечных денег.

2. Взять кредит на инвестиции. Снова нерабочая схема. Почему? Проценты, которые ты должен заплатить банку, гарантированные – ты не можешь их не платить. А стабильный доход от инвестиций в таком размере очень сомнителен. Поэтому, если взял кредит, то лучшая инвестиция – его погасить.

Исключением может быть кредит в рабочую схему бизнеса, где прибыль уже есть и она очевидна, а деньги нужны для масштабирования.

3. Использование кредитной карты. По статистике, 9 из 10 людей, которые берут кредитки с льготным периодом, планируют в него полностью уложиться. На практике же 9 из 10 людей в него не укладываются. А по истечении льготного периода проценты берутся за весь период, а не за один следующий день.

Кредитка – не всегда зло: это полезный инструмент для экстренного решения финансовых вопросов. Например, если за границей нужно отдать залог при аренде жилья или машины, можно не замораживать свои деньги, а заморозить деньги банка на кредитке, по окончании аренды вернув их обратно. В случае любой непредвиденной ситуации (например, при необходимости срочной дорогостоящей операции или при потере всех денег за границей) также очень выручит именно кредитная карта. Главное – не злоупотреблять ею и вносить платежи вовремя.

4. Микрокредитование. Скажу коротко и ясно: НИКАКИХ МИКРОКРЕДИТОВ! Эти организации очень слабо регулируются на государственном уровне, не имеют банковских лицензий и загоняют своих клиентов в такую кабалу, выбраться из которой можно только чудом.

Практическое задание, которое поможет максимально быстро избавиться от кредитов и долгов

Составь таблицу со своими кредитными и долговыми обязательствами и пропиши план по их погашению.

Глава 3
Активы и пассивы в личном и семейном бюджете. Постановка финансовых целей

Активы и пассивы

Пассивы – это обязательства к выплате: долги, кредиты, прочие обязательства. А также это имущество, которое падает в цене или требует постоянных вложений (дома, дачи, квартиры, машины, которые требуют обслуживания, уплаты налогов, ремонта).

Активы – материальные блага и имущества, которые приносят доход и либо сами по себе растут в цене, либо создают денежный поток (акции; недвижимость; автомобиль, который сдается в аренду; драгметаллы; бизнес или доля в нем; оборудование; накопления; банковские счета; авторские права и так далее).

Как видишь, недвижимость, автомобиль и другое имущество могут быть и активом, и пассивом. Это зависит от того, приносит оно тебе доход либо лишь тратит твои деньги.

Например, квартира, в которой ты живешь (и платишь коммуналку, делаешь ремонт, оплачиваешь Интернет), – это пассив. Квартира, которую ты сдаешь (и получаешь арендную плату), – актив.

Твоя личная машина, которая с годами теряет в цене, требует регулярного ТО и страховки, оплаты штрафов, – это пассив. Машина, которую ты, например, сдаешь в аренду, – это актив.

Кредит и ипотека – это пассив. Вклады и ценные бумаги – актив.

Любое имущество, не приносящее доход, – пассив. Доля в бизнесе или владение им – потенциальный актив.

Для того чтобы твое благосостояние повышалось, вот два вывода из этих описаний:

1) надо покупать активы и увеличивать их долю в бюджете;

2) надо сокращать пассивы и трансформировать их в активы.

Две истории

Расскажу тебе историю про молодую пару, Сережу и Машу. Они живут вместе. Маша не работает, добытчиком в паре является Сережа: каждый месяц он получает зарплату в размере 50 000 рублей.

18 000 он платит за аренду квартиры и еще 2000 за коммунальные услуги: итого 20 000 рублей ежемесячно. На жизнь остается 30 000 рублей.

Маша устроилась на работу с зарплатой 25 000 рублей, и их общий доход составил 75 000. Они стали тратить в месяц на 10 000 больше – 40 000 рублей.

Ребята взяли на отпуск путевки в рассрочку – 120 000 рублей, с выплатой 10 000 рублей в месяц.

Ура! Сереже подняли зарплату на 25 000 рублей, и общий доход пары вырос до 100 000 рублей.

Поэтому они решили купить машину в кредит с ежемесячным платежом 15 000 рублей.

А перед свадьбой решили осуществить мечту Маши и купили ей «яблочный» телефон за 80 000 в беспроцентную рассрочку, с ежемесячными платежами по 8 000 рублей.

Не такие уж большие расходы, не правда ли? Если ты внимательно следил за цифрами, то все очень даже вписывается в бюджет с запасом.

Почти выплатив рассрочку за путевки и почти разделавшись с рассрочкой за телефон, ребята решаются на ипотеку с ежемесячным платежом 38 000 рублей.

А дальше – свадьба и долгожданный первый ребенок! На которого стало уходить примерно по 10 000 рублей в месяц. Маша ушла в декретный отпуск и больше не получает 25 000 рублей зарплаты.

Пора посчитать расходы молодой семьи.

При сохранившемся семейном доходе 75 000 рублей Маша и Сережа платят:

• 2000 рублей за коммунальные услуги;

• 40 000 рублей ежемесячных расходов;

• 8000 за рассрочку на телефон;

• 10 000 за рассрочку на путевки;

• 15 000 за кредит на автомобиль;

• 10 000 – расходы на автомобиль;

• 10 000 – расходы на ребенка;

• 38 000 за ипотеку.

Итоговая сумма расходов – 133 000 рублей, что на 58 000 рублей больше семейного дохода!

Вот пример того, как постепенно и, самое главное, незаметно, можно сказать, «гармонично», попадаешь в типичную ловушку высоких трат в виде пассивов: кредиты, рассрочки, ипотеки, автомобили и так далее. По моим наблюдениям, более 80 % русскоязычного населения так и живут. Скорее всего, у тебя в каком-то виде это тоже может быть.

Другая история – про Исаака и Абрама.

Исаак чувствует себя богатым человеком. У него есть квартира в Москве стоимостью 21 миллион рублей, загородный дом стоимостью 21 миллион рублей, собственный автомобиль за 4,5 миллиона и автомобиль супруги за 3,5 миллиона. Итого 50 миллионов рублей; не скажешь, что семья бедная.

На обслуживание своей статусной собственности Исаак тратит ежемесячно:

• на квартиру 23 000 рублей;

• на дом 45 000 рублей;

• на свой автомобиль 15 000 рублей;

• на машину жены 20 000 рублей.

Важно! Учтены все реальные среднемесячные траты по данным статьям.

В год выходит, соответственно, 276 000 рублей на квартиру, 540 000 рублей на дом, 980 000 рублей на свой автомобиль и 1 100 000 рублей на автомобиль жены (расходы на автомобили учитывают потерю их стоимости). Исаак чувствует себя богатым человеком и каждый год обслуживает свои пассивы, теряя на них почти 3 миллиона рублей.

Абрам владеет квартирой за 14 миллионов рублей и домом, также за 14 миллионов рублей. Неплохое жилье. Машина Абрама стоит 1 миллион, а машина его жены – 2 миллиона. Есть еще одна квартира стоимостью 7 миллионов рублей, которую Абрам сдает. Абрам владеет и портфелем ценных бумаг примерно на 4 миллиона рублей. У него есть банковский вклад на 2 миллиона рублей, а также доля в бизнесе стоимостью 4 миллиона. Кроме того, Абрам дал деньги в заем: 2 миллиона рублей под 20 % годовых, которые ему выплачивают.

Так же, как у Исаака, у Абрама все имущество стоит 50 миллионов рублей.

За квартиру и дом Абрам платит по 15 000 рублей в месяц, на автомобили уходит 15 000 и 25 000 рублей, соответственно. Арендная квартира приносит Абраму 30 000 рублей в месяц. На ценных бумагах Абрам зарабатывает в среднем примерно 60 000 рублей в месяц. Банковский вклад приносит ему 12 000 рублей в месяц, а доля в бизнесе – 150 000 рублей ежемесячно. Ещё есть заем, за который Абрам получает 33 000 рублей ежемесячно.

Суммарно за год Абрам тратит на обслуживание своего имущества 840 000 рублей (учитывая, что в расходы на автомобили идет еще и потеря их стоимости). Но также, благодаря активам, Абрам зарабатывает 3 420 000 в год. Поэтому ежегодно его прибыль от имущества составляет 2 580 000 рублей.

Вот что значат активы и пассивы на практике! Выводы можешь сделать самостоятельно.