Текст книги "Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы"

Как сделать х2 на новостройках?
Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы
Сергей Моисеев

Спасибо моим родителям, дорогой супруге, любимым детям: сыну Максиму и дочке Еве.

© Сергей Моисеев, 2024

ISBN 978-5-0062-5464-0

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Об авторе

Сергей Владимирович Моисеев

• Директор агентства недвижимости ANB. Компания занимает лидирующую позицию на рынке продаж новостроек в Челябинске.

• В сфере недвижимости с 2014 года. Провел более 650 сделок по покупке/продаже недвижимости.

• Имеет статус квалифицированного инвестора на бирже. Успешно инвестирует в недвижимость Москвы, Челябинска и Екатеринбурга.

• В личном инвестиционном портфеле более 20 объектов недвижимости.

• Ведет ютуб-канал «Челябинская недвижимость».

Вступление

Я занимаюсь недвижимостью с 2014 года. Но я не всё время работал в этой сфере. Моя первая трудовая деятельность была связана с железной дорогой.

В возрасте 18—20 лет я и не задумывался о своем профессиональном пути, но интуитивно понимал, что нахожусь не на своем месте. Даже когда начал расти по карьерной лестнице. Будучи уже мастером участка по ремонту тормозов подвижного состава, я решил заочно получить экономическое образование. И сам удивился, когда обнаружил интерес к цифрам, а также к гуманитарным профессиям. С каждым днем становилось все сложнее работать с рельсами, шпалами, вагонами – там, где правит исключительно технический склад ума.

Тогда же в руки попала книга Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». Она пролила свет на новые идеи и открыла новые горизонты. То, что транслировал автор, сильно повлияло на мое мышление. Именно тогда я поставил цель – хочу стать инвестором и заниматься недвижимостью. С моими накоплениями оказался доступен только фондовый рынок и форекс, с этих финансовых инструментов я и начал. Так книга помогла мне найти свой жизненный путь и повлияла на выбор новой профессии.

В 2013 году родился сын и я ушел в декретный отпуск. Не стоит удивляться. Все логично: супруга тогда не работала, а я был устроен официально, и, как мы знаем, по закону любой из родителей может уйти в декрет. Просто мужчинам это не свойственно, ведь любой простой может пустить карьеру под откос. Меня такая перспектива совсем не пугала. Зато бонусом я получил свободное время, которым распорядился с умом: стал изучать новую для себя сферу – недвижимость.

Никогда не думал, что у меня что-то получится в продажах после семи лет работы в РЖД, где больше работал руками, нежели головой. Я был приятно удивлен, ведь не просто смог продавать новостройки, а делал это весьма успешно. За три месяца я занял первое место по продажам среди более опытных коллег в агентстве недвижимости. И мне понравилось новое для меня дело. Правда, я не сразу в него погрузился на все 100%. Были параллельно еще несколько бизнес-направлений. Мы с супругой открыли небольшой свадебный салон. Кроме того, я стал активно заниматься трейдингом, а вечерами, не поверите, «бомбил», подрабатывая в такси. «С головой» в недвижимость я ушел чуть позже.

Всегда было интересно узнать: кто-то мечтает стать риелтором, осознанно выбирает этот путь в своей жизни? Ведь само слово «риелтор» имеет какие-то негативные коннотации. Всё потому, что слишком часто по телевизору в новостях журналисты рассказывают про чёрных риелторов, которые кого-то обманули, кинули на деньги или благодаря хитрым манипуляциям завладели квартирой несчастного пенсионера, например. Да и в интернете полно подобных историй. Зато я не помню рассказов о том, как риелтор, допустим, помог членам какой-то семьи стать счастливыми новоселами.

Помню, как сам в первый раз покупал квартиру. Сфера недвижимости мне тогда казалась невероятно сложной, представлялось, что там работают какие-то сверхлюди. И появилась мысль, что я и риелтор – это просто два разных полюса. Но судьба сложилась так, что я в итоге стал таким специалистом и основной капитал заработал именно на продаже квартир.

Ловлю себя на мысли, что в тот самый момент, когда впервые приехал в регистрационную палату для оформления сделки, я смотрел на риелтора, как на человека, который обладает очень широкими компетенциями и знаниями. Этакий спаситель или спасатель.

Представьте, мне 20 лет, я понятие не имею, куда в регпалате идти, в какое окно нести документы, какие писать заявления. Всё кажется запутанным, трудным, а цена ошибки – такой великой, что хотелось всю эту ответственность переложить на кого-то. Риелтор тогда оказался очень даже кстати.

Эта история с покупкой квартиры в ипотеку привела к пониманию, что недвижимость – это крутой инструмент для инвестирования. И что для этого не потребуется откладывать всю сумму 10 лет, достаточно накопить на первый взнос. И я, простой железнодорожник, уже в 20 лет буду иметь свою квартиру. В тот момент для меня это стало открытием.

Я понимал, что чем раньше возьму ипотеку, тем раньше начну создавать пассивный доход. То есть я покупаю квартиру и впоследствии сдаю её. Важно, чтобы доход от аренды перекрывал платежи по ипотеке. При таком сценарии время работает на меня. Так и было: я действительно сдавал свою первую квартиру 15 лет, особо не заморачиваясь. Как правило, люди ее арендовали сроком в среднем на год.

Тогда я задумался: а что, если взять три или даже пять квартир в ипотеку? По сути, сдавая их также в аренду. Через те же 15 лет, когда погашу ипотеку, в собственности 35-летнего молодого мужчины окажутся пять объектов недвижимости. С каждой квартиры можно получать доход 25.000 рублей. А это 125.000 в месяц. Неплохой доход для железнодорожника с окладом около 25.000 рублей (2010 г.)

Покупая свое первое жилье, я еще работал на железной дороге и, конечно, не мог просто уйти из компании, чтобы начать работать риелтором.

Но этот вид деятельности отложился в моей голове. Так что, когда появился шанс попробовать себя в другой профессии, во время декретного отпуска я, не задумываясь, им воспользовался: позвонил по поводу вакансии и прошел обучение в агентстве недвижимости.

Сейчас я по-настоящему кайфую от своей работы, получаю удовольствие от того, что помогаю людям, помогаю своей семье. Это невероятный опыт, весьма полезные скилы. И постоянное общение с людьми. Так что в этой профессии – риелтор – позитивного намного больше, чем мы привыкли думать.

Работая риелтором, я скопил первые деньги и сразу инвестировал их в недвижимое имущество, которое через 6 месяцев продал. На полученную прибыль купил еще две квартиры, которые через год обрели своих новых владельцев. После этого я смог купить уже три квартиры… Думаю, что вы уловили логику. Буквально через четыре года количество квадратных метров в моей собственности увеличилось в разы. Я оперировал уже не одной квартирой, а несколькими в течение года, что постоянно увеличивало мой капитал.

По этой причине всегда делюсь советом, который стал когда-то важным для меня инсайтом: чем раньше начинаешь инвестировать в недвижимость, чем раньше покупаешь свою первую квартир, тем быстрее получится сколотить свой капитал.

В этой книге я рассказываю свою историю. Она о том, как простой железнодорожник к 35 годам смог стать успешным инвестором, в активе которого более 20 объектов недвижимости в Москве, Екатеринбурге и Челябинске.

Фото ANB недвижимость 2021 г.

Глава 1. Делаем Х (иксы),
или Сколько можно заработать на продаже недвижимости?

Стандартный ответ на этот вопрос – 10, 20 или даже 40% годовых. Если я вам скажу, что у меня есть реальный кейс, где вышло 1400% годовых, вы поверите?

Вероятно, ответите: «Смотря, как считать доходность», – и будете правы. Давайте с этого и начнём.

Рассмотрим два примера, один из которых с ипотечным плечом. На мой взгляд, этот инструмент – самый подходящий для инвестиций, о чем, собственно, я и рассказываю в своей книге.

Итак, дано:

1. Покупка квартиры – 3 млн рублей. Продажа этой квартиры через год – 4 млн рублей. Если вы использовали наличные деньги, то у вас на руках 1 млн рублей. Для простоты расчёта опустим издержки в виде налогов и выплаты комиссий агентам (подробнее в главе «Расчёт доходности»).

Получается, что на вложенное вы заработали 33% годовых.

2. Теперь сделаем тот же расчёт, но с ипотечным плечом. Вы оформили ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей. Для этого вам потребуется первый взнос 20% от стоимости, или 600 тыс. рублей. И вы так же, как в примере выше, продали эту квартиру за 4 млн рублей в течение года и заработали 1 млн рублей, или 166% годовых на вложенный капитал.

Уловили мысль?

Теперь реальный кейс.

Покупка квартиры 33 кв. м в ЖК «Видный» – 2.767.000 рублей. Продажа – 3.900.000 рублей. Сделка – через два месяца после приобретения.

Первый взнос – 15%, или 420.000 рублей.

Прибыль составила 1.133.000 рублей. Это 244% на вложенный капитал за два месяца.

Если перевести расчёт в годовую доходность, то получим 1394% годовых.

Формула доходности в процентах

Чтобы вычислить годовой процент доходности, нужно посчитать, сколько дней инвестор владел активом с момента покупки до момента продажи.

Как рассчитать доходность за год:

П / Р х 365 (количество дней в году) / КД х 100%, где:

• П – прибыль;

• P – расходы (первый взнос);

• KД – количество дней владения.

Таблица доходности

Консервативные инвесторы, скорее всего, скептически ухмыльнутся, увидев такой процент доходности. Между тем, это не миф. Недвижимость увеличивает капитал гораздо быстрее благодаря использованию ипотеки. Время приобретения квадратных метров «за наличку» уходит. Купив квартиру за наличный расчёт, сложно получить такой процент доходности на вложенный капитал.

Многие специалисты считают, что недвижимость может давать доходность в среднем 12% годовых.

Почему именно такая цифра? Давайте разбираться. На жилой недвижимости можно заработать по двум стратегиям. Предлагаю с ними познакомиться.

Какие бывают инвестиционные стратегии

• Арендный доход (6%)

• Капитализация (6—10%)

1. Стратегия «капитализация».

Капитализация – это увеличение стоимости недвижимости со временем. Ее могут вызвать как рост рыночной цены на жилье в районе, так и улучшение объекта либо инфляция. Капитализация и есть рост самого актива. При расчете капитализации недвижимости можно ориентироваться на уровень инфляции т. е. примерно 6—10% в год.

По этой стратегии двигаемся к росту капитала следующим образом: инвестируем в объект, который может дать рост, знаем точку входа и выхода, при выходе из одного объекта ищем другой.

2. Арендная или дивидендная стратегия.

Ее суть – выбираем не для себя, а для того, чтобы понравиться арендатору. Сдача в аренду даёт 6% годовых со сроком окупаемости примерно 20 лет.

Если сложить доходность от двух этих подходов, то получаем некую среднюю цифру в 12—15% годовых, к которой привыкли инвесторы.

Но в 2020 году появились новые правила. Теперь на жилой недвижимости можно делать ×2, т. е. удвоить свой капитал.

Что же произошло?

Глава 2. Фокус на новостройки!

В 2020 году в России ввели ряд мер государственной поддержки по ипотеке с целью стимулирования строительства и продажи жилья, а также смягчения негативных последствий пандемии COVID-19. Именно с этого момента жизнь на рынке инвестиций жилой недвижимости разделилась на до и после.

Госпрограмма актуальна только для новостроек. На апартаменты и на вторичку льготные ставки уже не действуют. Так, в центре внимания оказались квартиры именно от застройщиков.

Новостройка – это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. То есть фактически это дом, в котором ещё никто не жил.

Для нас, инвесторов, стало архиважным, чтобы квартира была именно от застройщика. Так она проходит по госпрограмме и семейной ипотеке. А это совсем другие цифры на выходе.

Фото из личного архива. Жилой комплекс Ньютон

Между тем, рынок недвижимости не ограничивается только новостройкой или вторичкой. Можно выделить 10 направлений, на которых инвесторы могут зарабатывать деньги:

1. Новостройка (переуступка).

2. Вторичка (флиппинг, выкуп).

3. Коммерция (ГАБ).

4. Бумажная недвижимость (ПИФ, структурные продукты).

5. Аренда (номер в отеле – под управление, сдача квартир).

6. Паркинги, гаражи, апартаменты.

7. Торги по банкротству.

8. Загородная недвижимость.

9. Земельные участки.

10. Зарубежная недвижимость.

И эти категории можно разделить еще на 2,3 подкатегории.

Когда появилась ипотека под 6% годовых на покупку квартир от застройщиков, вектор внимания у граждан сместился на новостройки. А значит, и у инвесторов тоже.

Сравните 2 платежа: 10 млн при ставке 6% на 20 лет и 10 млн при ставке 14% на 20 лет.

Ипотечный платеж под 6% и под 14%

Видно, что платеж на вторичном рынке по ставке в 14% выше в 2 раза за аналогичную квартиру.

Что произошло в итоге после введения госпрограммы для новостроек? Я бы выделил несколько ключевых моментов.

1. Раньше квартиры в уже сданном доме стоили дороже, чем те, что сдаются через пару лет, причем в одном и том же жилом комплексе.

Объяснялось это тем, что ставка по ипотеке была одинаковой для вторичного и нового жилья. Кроме того, можно было сразу заехать в квартиру и жить, да и рисков недостроя в данном случае уже не было.

Сейчас из-за разницы ставок, чтобы перепродать квартиру в сданном доме, приходится делать дисконт, так как ежемесячный платеж становится дороже, ведь процент для данного вида сделки выше.

В итоге нормой стала следующая ситуация: у застройщика квартира, еще будучи в стройке (а она длится не год и не два иногда), стоит дороже, чем та, которую физлицо перепродает в готовом доме от этого же застройщика. Такого ранее на рынке недвижимости точно не было.

2. Теперь можно использовать «дешевые заемные средства». Никогда в современной истории России не существовало таких низких ставок. Появились субсидированные программы по ставке 0,1% (подробнее в главе Ипотечные программы).

Зачем заходить на всю «сумму», т. е. покупать за наличный расчет, если можно взять выгодную ипотеку? А оставшиеся деньги инвестировать в акции, в бизнес, в покупку других квартир или разместить на депозитах под 15% годовых.,

Ведь для России с ее инфляцией кредит в 6% – это практически рассрочка.

Посмотрите на очень важный пример расчёта использования комбо – ипотеки и депозита.

Ипотечный калькулятор

Допустим, в наличии имеются 5 млн рублей. Но мы уже понимаем, что не стоит покупать недвижимость на все деньги, поэтому используем дешевый кредит в виде льготной ипотеки. 1 млн рублей отправляем на первоначальный взнос, а оставшиеся 4 млн перекладываем на депозит.

Калькулятор вклада

Итого: платеж за квартиру составит 28.657 рублей, а доход от депозита – 50.820 рублей. Эта сумма будет с лихвой перекрывать платежи по ипотеке.

3. Из-за низкого ежемесячного платежа, если у вас ипотека на новое жилье, квартиры стало выгодно сдавать в аренду. Ежемесячный доход от аренды дает возможность без проблем каждый месяц гасить ипотеку. Оговорюсь, такие расчеты актуальны не для каждой новостройки. Так что придется поискать объекты, которые вписываются в данную схему.

Также для арендной стратегии потребуется покупка мебели и техники, но эти расходы можно поделить минимум на 10—15 лет непрерывной сдачи.

К примеру, вы потратили на ремонт 1 млн рублей, тогда эти расходы, которые мы делим на 15 лет сдачи квартиры, прибавят к вашим ежемесячным платежам дополнительно 5 тыс. рублей. Поэтому если вы увидели интересный объект недвижимости и понимаете, что, сдавая его, перекроете ипотечные платежи, вам крупно повезло – это выгодная инвестиция.

Те, кто читал Роберта Кийосаки, вспомнят, что на этой стратегии, когда аренда перекрывает платёж по кредиту, он и строил свой пассивный доход. Многим начинающим инвесторам я бы рекомендовал эту книгу.

Мне особенно запомнилась мысль о том, что есть полезные и вредные кредиты и что недвижимость может быть как активом, так и пассивом.

Например, если вы взяли кредит на покупку личного автомобиля либо квартиры для собственного проживания, это пассив. Тогда данная покупка у вас высасывает деньги.

Как только сдаете автомобиль в аренду, допустим, в службу такси, это становится активом и приносит вам ежемесячный доход. То же касается и квартиры, которую вы сдаете. Поэтому есть смысл не забывать о том, что недвижимость не всегда является активом.

Глава 3. Как нам помогает инфляция?

Давайте проанализируем конкретный пример. Предположим, мы покупаем квартиру в Москве за 10 млн рублей, внесли первоначальный взнос – 2 млн рублей и оформили кредит на 8 млн рублей сроком на 20 лет по ставкам 6% и 14%.

В течение 20 лет при ставке 6% общая сумма выплат составит 17 млн рублей, а при 14% – 30 млн рублей.

Однако это деньги из будущего. Не стоит их сравнивать со стоимостью квартиры в настоящем. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать на уровень инфляции.

Приведу личный пример. Когда я приобретал свою первую квартиру площадью 41 кв. м в 2011 году, мой ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составлял 10 тыс. рублей при зарплате в 25 тыс. рублей. Я тогда, напомню, работал железнодорожником.

Условия ипотечного договора мне казались кабальными, ведь я отдавал банку почти половину своего заработка. Сейчас это уже не вызывает сложностей. Квартира сдаётся за 25.000 и спокойно перекрывает ежемесячный платеж. Замечу, что первые «квартиранты» платили 10 тыс. за месяц аренды, что тоже покрывало мои расходы по ипотеке. Зато на этом примере мы видим, как за 15 лет выросла цена аренды. Выросла и стоимость жилья. Теперь моя квартира стоит в 3,5 раза дороже.

Инфляция обесценивает ваш долг

Если ежегодная инфляция равна ставке по ипотечному кредиту или больше нее, то вы отдаете банку меньше суммы кредита. В современных реалиях это выгодно. Ипотека так превращается в рассрочку. И наоборот, если инфляция будет низкой, меньше ипотечной ставки, то вы начнете переплачивать.

В России граждане имеют основания для оптимизма, так как ипотеку с государственной поддержкой можно получить под ставку 6%. Она меньше среднегодовой инфляции, которая за последние 20 лет составила 10% годовых.

Инфляция по месяцам

Как вы понимаете, ставка по ипотеке зафиксирована на весь срок, а вот инфляция может вырасти в разы. Низкая инфляция в нашей стране, на мой взгляд, пока маловероятна.

Вот почему гасить ипотеку досрочно не самая удачная идея. Исключением можно считать ситуации, когда люди «набрали ипотек» под 17% годовых.

И если учитывать все, что я уже описал, то вывод напрашивается сам собой. Если ставка по ипотечному кредиту меньше ежегодной многолетней инфляции, то выгодно покупать квартиру в кредит, а не за наличку.

Говоря об огромной переплате по ипотеке, не стоит забывать и об обесценивании денег. 20 лет назад буханку хлеба можно было купить за условные 7 рублей, сейчас – за 37, а через 10 лет – за 100.

Ничего хорошего в инфляции нет, но в случае с ипотекой она вам только на руку: цены растут, зарплаты индексируются, ваша квартира дорожает, а платёж по ипотеке не меняется.

В 2040 году вы будете отдавать долг банку по ценам 2024 года, даже если эти деньги обесценятся настолько, что на них можно будет купить только хлеб.

Никто не может точно сказать, какой через 5—10 лет окажется инфляция. Ее прогрессирующий уровень только за период с 2003 по 2023 годы составил 435%.

Если такие темпы сохранятся, то через 10 лет ваша квартира за 10 млн рублей будет стоить почти 19 млн, через 15 лет – 26 млн руб., а через 20 лет – более 35 млн руб.

А если темпы инфляции снизятся, будут дешеветь и кредиты. В такой ситуации вы можете сделать рефинансирование ипотеки – это когда банки снижают процентную ставку. У вас есть такая возможность. Если же процент по ипотеке устраивает, то ставка останется на весь срок действия кредита.

Таблица: рост цен после 24 февраля 2022 г.

Официальная инфляция не всегда показывает реальное обесценивание денег, если посмотреть таблицу роста цен, то по ней инфляция явно выше 10% в год.

Инвестиции – это единственный способ простому гражданину не офигеть от роста цен.

Глава 4. По каким критериям выбирать инвестиционную недвижимость?

Недвижимость принято считать наиболее понятным и надежным видом инвестиций. Согласно статистике, несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, в основном цены на квартиры растут. Вероятность потери средств при инвестировании в недвижимость сведена к минимуму. Однако не существует вариантов вложения денег абсолютно без рисков. Как и любой другой финансовый инструмент, недвижимость обладает своими плюсами и минусами. Про них не стоит забывать и важно учитывать. А приступать к выбору квартиры для перепродажи всегда нужно с анализа рынка новостроек. Это включает рассмотрение нескольких критериев.

1. Анализ общей информации по рынку недвижимости

Чтобы понять, какими могут стать цены на квадратные метры в ближайшие 1—2 года, постарайтесь ответить на несколько вопросов:

• Какие глобальные события в стране происходят? Как это отразится на стройках (СВО, санкции, инфляция или экономический бум)?

• Какие факторы могут повлиять на снижение цен на новостройки?

• Как отреагирует рынок на повышение ключевой ставки ЦБ?

• Что будет, если конкуренция возрастет/уменьшится?

• Как повлияет инфляция на уровень цен?

Ответы на эти вопросы дают нам «пищу» для размышлений и последующего выбора. Возьмем главный фактор роста цен. Речь про льготную ипотеку. Об ее отмене активно заговорили в 2023 году. Отмена льготных программ может обрушить рынок жилья на 20% минимум. И мы увидим резкое падение спроса на новостройки. А вместе с этим и снижение цен на жилье.

Однако полного обесценивания недвижимости, и это, кстати, один из ее плюсов, не произойдет. Даже при самом негативном сценарии типа ЧЕРНЫЙ ЛЕБЕДЬ. Этот термин используется для описания неизбежных катастроф экономического, политического или социального характера. Событие, которое изначально кажется редким и труднопрогнозируемым, но постфактум часто оказывается вполне логичным, исходя из сложившейся ситуации. Например, акции «Сбербанка» в 2008 году сначала стоили 102 рубля, а в 2009 году упали до 13,5 рублей из за мирового финансового кризиса.

«Черный лебедь» вызывает сильные потрясения на финансовых рынках. И это в итоге отражается на всех сферах жизни человека.

2. Аналитика локальной ситуации на рынке новостроек города.

Чтобы разобраться с данным пунктом, поможет такой инструмент, как таблица. Лично я для этого анализа цен веду таблицу, где собраны данные по 30 жилым комплексам Челябинска.

Таблица цен

Благодаря таблице можно проследить:

• Как часто поднималась цена в жилом комплексе?

• Какой ЖК самый дорогой, а какой – самый дешевый?

• Где цена долгое время не меняется и показывает недооцененные проекты либо, напротив, неинтересные?

• Какой застройщик снизил цены?

• Как часто повышают цены в жилом комплексе?

Здесь я вижу информацию о самых высоких и низких ценах в различных проектах.

Поэтому вести подобную таблицу с фиксацией цены надо обязательно!

Это позволит учитывать массу нюансов. Обратим внимание на рекламу в Москве. Согласитесь, заманчивая скидка – 20%?! Но на самом деле, застройщик разгонял до этого цену намеренно, чтобы потом провести данную акцию.

Поскольку вы не знали цифр, которые были, допустим, 5 месяцев назад, то вам кажется это выгодным предложением. Если вы регулярно ведете таблицу по конкретному региону, то сможете отличить реальную выгоду от искусственно созданной.

3. Оцениваем критерии выбранного жилого комплекса.

3.1 Локация.

Главный фактор при оценке ЖК – локация. Казалось бы, понятное и простое правило, однако инвесторы в погоне за низкой стоимостью квартиры закрывают глаза на расположение объекта. А между тем, успех во многом зависит именно от того, где находится дом.

Чтобы оценить локацию, необходимо выделить 5 критериев:

Район: Популярные, безопасные и удобные районы, безусловно, имеют более высокие цены из-за спроса. Это связано с близостью к центру города, наличием хороших школ, развитой инфраструктурой или прекрасной экологией.

Транспортная доступность: Близость к остановкам общественного транспорта, станциям метро, автомагистралям или к центру города также повышает стоимость недвижимости.

Инфраструктура: Наличие магазинов, ресторанов, парков, спортивных объектов, больниц и других удобств в районе может сделать его более привлекательным для покупателей.

Престиж и спрос: Особенности района, такие как престиж, эксклюзивность и историческая ценность, также могут сильно влиять на цену недвижимости.

Прогноз развития: Перспективы роста района, планируемые инфраструктурные проекты или улучшения могут привести к увеличению цен на недвижимость.

Строительство стадиона рядом с ЖК «Спортивный»

Чтобы определить перспективные места для инвестиций, важно рассмотреть возможные точки роста вблизи будущего жилого комплекса. Это могут быть планы по строительству метро, реновации, комплексного развития территории, создания парков или социальных объектов.

3.2 Планировочное решение и площадь квартиры.

Квартиру-студию с какой площадью вы бы выбрали для инвестирования: 20 кв. м, 24 кв. м или 32 кв. м при одинаковой стоимости – 100 тыс. рублей за кв. м?

Для студийных квартир, предназначенных для перепродажи, оптимальнее всего выбирать наименьшую площадь, если цена за квадратный метр одинаковая. Здесь необходимо отбросить собственные предпочтения, учитывая, что лично вы проживать в данной квартире не планируете. Маленькие площади самые дешевые, следовательно, самые ликвидные. Их легче всего продавать, и при этом они быстрее находят своего покупателя.

Однако успех инвестиции также зависит от планировочного решения, ведь можно купить неликвид, который даже по самой низкой цене не будут покупать. Самые странные планировочные решения я видел в ЖК «Парус». На поэтажном плане «красовалось» большое количество геометрических фигур: трапеции, параллелепипеды, треугольники. Длинные бесполезные коридоры и очень маленькие кухонные зоны.

Поскольку выбор квартиры происходит по рендерам, необходимо детально изучить не только планировочное решение, но и то, что застройщик будет реализовывать в конкретном проекте.

Рендер будущего жилого комплекса – это визуализация, которая показывает, как будет выглядеть жилой комплекс после завершения строительства.

В идеале хорошо бы собрать информацию о предыдущих проектах компании, чтобы сделать вывод: выполняет ли застройщик свои обещания.

Например, если почитать комментарии тех, кто уже сотрудничал с застройщиком НИКС, то можно предположить, что компания не уделяет должного внимания МОПам (Места общего пользования). Понимая это, даже если вы в такой проект включаетесь, владеть таким объектом недвижимости долго нет никакого смысла.

Покупатели вашей квартиры представляют и фантазируют одну картину, а в реальности она может оказаться немного иной. После сдачи дома клиенты идут на просмотр квартиры и видят большое количество недочетов. Лифты, которые постоянно застревают, ужасный вид из окна, отсутствие парковочных мест и детских площадок. Поэтому настоятельно рекомендую продавать квартиру до официальной сдачи дома. Тем более когда это произойдет, у вас уже нельзя будет купить квартиру по семейной ипотеке. В этом случае придётся делать дополнительную скидку.

Мир не стоит на месте. Онлайн-жизнь теперь ничуть не уступает по качеству офлайн. Поэтому люди покупают квартиры, ориентируясь исключительно на рендеры. Застройщик ПИК, к примеру, в принципе не имеет офлайн-офисов продаж. Чтобы купить квартиру, нужно выбрать квартиру на сайте и забронировать её. Так что приобрести жилье за 20 млн рублей, сидя на диване дома, это уже норма. Будет ли все заявленное в картинках реализовано в реальности, зависит от порядочности застройщика. Поэтому доверяй, но проверяй. Узнать о репутации строителей можно там же, в интернете. Главное – озадачиться этим вопросом!

3.3 Сколько комнат брать?

На поэтажном плане, представленном выше, оптимальным вариантом для инвестиций можно считать квартиру площадью 42 кв. м.

Логика следующая: в этом ЖК планируется построить 3 башни. И только в одной из них есть квартиры такого метража. В остальных домах все помещения больше по площади. Соответственно, возникнет дефицит именно квартир 2Е.

Максимальный прирост цены идет, как правило, на студии и однокомнатные. Он составляет в среднем 60%, на двухкомнатные – 40%, на трехкомнатные – 25%.

Именно жилье с меньшим количеством квадратов является более привлекательным для сдачи в аренду. При инвестировании в небольшие квартиры по низкой стоимости вы получаете высокую арендную плату, если сравнивать с тем, что вы в нее вложили. И уж точно однушки и студии выигрывают в сравнении с трешками, допустим, площадью 100 кв. м, которые стоят дорого и приносят небольшой доход от аренды.

Двухкомнатная квартира площадью 34 кв. м может оказаться предпочтительнее однокомнатной или студии с теми же метрами. Это связано с тем, что двухкомнатная квартира обычно имеет более широкий круг потенциальных арендаторов или покупателей, что увеличивает ее ликвидность и потенциал для арендной доходности или перепродажи в будущем.

Вот только всегда ли надо охотиться исключительно за квартирами с наименьшей площадью? Как показывает опыт, есть удачные примеры вложений и в трехкомнатную квартиру (77 кв. м). Об этом подробнее поговорим в главе 10.7 «Cтратегия Pump».

3.4. Инфраструктура

При выборе квартиры обращайте внимание на следующие аспекты инфраструктуры:

Магазины и услуги: Наличие продуктовых магазинов, аптек, медицинских учреждений, банков, а также различных сервисов (химчистка, пункты выдачи, парикмахерская) в шаговой доступности сэкономит вам время и облегчит быт.

Образовательные учреждения: Если у вас есть дети или намерение стать родителями в будущем, близость к детским садам, школам и университетам становится важным критерием.

Спортивные и развлекательные объекты: Парки, спортивные клубы, рестораны, кинотеатры – места для отдыха и активного времяпровождения не просто приветствуются, а являются обязательными для потенциальных новоселов.

Безопасность – уличное освещение, наличие камер видеонаблюдения сильно меняют отношение к району и при выборе жилья могут сыграть решающее значение.

Впрочем, абсолютно все перечисленные факторы могут оказать влияние на ваш выбор, ведь это про удобство и комфорт проживания в выбранной квартире. Поэтому не стоит пренебрегать ими, когда вы мониторите рынок недвижимости.

Свежий воздух, но нет развитой инфраструктуры рядом.

ЖК «Вишневая горка» 2020 г.