Текст книги "А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников"

За это лето я узнала все об основах ведения бизнеса посуточной аренды и на практике разобралась со множеством тонкостей и подводных камней, которые подстерегают новичков. Но теперь передо мной снова был выбор: все бросить и вернуться в Нижний Новгород либо предпринять попытку номер два, только на этот раз в огромной Москве, где поток приезжающих не останавливается ни осенью, ни зимой, ни весной.

Я снова сделала выбор и пошла туда, где страшно, решив отправиться в столицу.

Тут вы можете спросить: «Неужели нет смысла строить арендный бизнес в Санкт-Петербурге, Сочи, Новосибирске и других городах России?» Решать только вам. Но лично я сомневаюсь, что он будет таким же прибыльным, как в Москве. Даже такие лакомые туристические направления, как Краснодарский край или Санкт-Петербург, зависят от сезонности. Сдавать недвижимость в длительную аренду за такую же высокую цену не получится, ведь уровень зарплат в регионах ниже, чем в столице. Это же касается и заработка на купле-продаже.

В Москве вы можете приобрести малогабаритную студию, сделать ремонт и через полгода-год продать объект, заработав на этом около миллиона рублей. К сожалению, в других городах процесс продажи может затянуться на годы и вряд ли принесет прибыль, сопоставимую с доходом на рынке Москвы.

При этом, если вы живете в любом другом российском городе, не спешите разочаровываться. Прогресс не стоит на месте, а пандемия коронавируса приучила нас управлять делами на расстоянии. Сегодня жителям регионов гораздо проще инвестировать в московскую недвижимость с помощью современных технологий. Допустим, покупка через сервис «Домклик», который не требует высокого уровня владения компьютером и гарантирует безопасность сделок. Ипотека от «Сбербанка» также стала удобным для покупателей инструментом: оформить ее можно в одном из многочисленных отделений банка в своем городе. Все этапы, включая покупку, ремонт, заселение и последующее общение с жильцами, вполне можно проводить и контролировать дистанционно.

На своих образовательных курсах я всегда спрашиваю, из каких городов ко мне пришли ученики. География впечатляющая: от Владивостока и Хабаровска до юга России и стран Западной Европы. Не так давно у меня появились две ученицы из Дагестана – разведенные женщины средних лет с огромной мотивацией достичь успеха, дать хорошее образование детям и обеспечить свое будущее. Они готовы много работать и впитывают все знания, как губка. Обе до этого ни разу не были в Москве. Они выбирали недвижимость, основываясь на моих советах, пользуясь картами с дополненной реальностью и видео, снятыми в продаваемых объектах. В Москву прилетали уже после того, как объекты были выбраны. Прилетали лишь для того, чтобы подписать документы и проследить за началом ремонтных работ. После этого следили за ходом ремонта по видеосвязи с прорабом. Кто бы сказал мне еще пять-десять лет назад, что такое возможно, я бы ни за что не поверила. Конечно, очень жаль, что в то время не было дистанционных способов работы, которые есть у современных начинающих инвесторов в регионах. Возможно, моя жизнь могла сложиться иначе: мне бы не пришлось проходить «ногами» весь тот путь в столицу, который я проделала. Возможно, я бы до сих пор работала в нижегородской клинике, но, так же как сейчас, имела в активе студии в Москве, доход от которых позволял бы жить без каких-либо финансовых затруднений, путешествовать и не беспокоиться о размере будущей пенсии.

Сегодня дистанционные способы покупки и управления недвижимостью продолжают набирать обороты, не представляя никаких технических сложностей. Главное – преодолеть психологический барьер. Прожив много лет в Нижнем Новгороде, я очень хорошо понимаю людей, которые не могут справиться с недоверием к этому способу работы. Но я надеюсь, что мой личный пример, как и опыт моих учеников, поможет развеять мифы и побороть страхи, мотивировав вас действовать, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.

Глава 3. Стратегии заработка на недвижимости

Но вернемся в ту осень 2016 года, когда я закрыла все свои дела в Санкт-Петербурге и купила билет на Сапсан в Москву. Выходя из вагона поезда на Ленинградском вокзале, впитывая энергию, разлитую в воздухе, я испытывала те же эмоции, которые испытывают миллионы людей из регионов, решивших перебраться в столицу.

Впрочем, восторг вскоре сменился тревогой от осознания того, как много мне предстоит сделать, чтобы стать частью энергичной московской толпы. Помню, как я промокала под серым осенним дождем, бросавшим мелкие капли мне в лицо, а внутри меня все отчетливее нарастал ужас. Если в Санкт-Петербург я переезжала с сыном-студентом и была загружена самыми разными задачами с первых же дней, то в Москву я приехала одна, без надежного помощника рядом и без каких-либо четких планов. В столице меня никто не ждал. Решимость, с которой я паковала чемоданы и заказывала билет на «Сапсан», растворилась в мучительной тревоге и сомнениях.

Что я буду делать в этом огромном городе? Мне скоро пятьдесят лет, и это совсем не то же самое, что переехать куда-то в восемнадцать. Мои сверстницы из Йошкар-Олы и Нижнего Новгорода уже давно живут спокойной жизнью, о которой мечтали: возятся с внуками и обустраивают дачные участки. Я боролась с порывом немедленно узнать расписание поездов из Москвы в Нижний Новгород. Может, не рисковать повторно и вернуться в свою прежнюю жизнь?

Я стояла на площади и снова принимала самое важное за многие годы решение: сдаться или продолжить идти к своей мечте.

Прямо перед моими глазами огромный рекламный щит сообщал о выгодных условиях банковского вклада. Я смотрела на улыбающиеся лица известных актеров и думала, что они тоже когда-то приехали из региональных городов в Москву. И, наверное, так же как и я, стояли на вокзальной площади в раздумьях – не купить ли билет обратно. Но дорогу осилит идущий: пришло время, и они получили роли в кино, известность, рекламные контракты. Почему же я, прошедшая через столько трудностей, собираюсь просто сложить руки и сдаться на половине пути? У меня есть деньги на первые месяцы, есть опыт в онлайн-бизнесе, работающая школа английского языка и опыт работы с недвижимостью в Петербурге. В конце концов, в моей сумке лежал диплом врача, диплом кандидата медицинских наук и сертификат организатора здравоохранения, дававший право работать в управлении медицинского учреждения. Если что-то не получится, я всегда найду работу по специальности.

Сжавши волю в кулак, я подхватила свои чемоданы и пошла на стоянку такси, чтобы отправиться в ближайший отель.

Когда я была маленькой и раскисала во время долгой дороги или от стояния в очереди, говорила маме: «Я больше не могу!» Она каждый раз отвечала: «А надо мочь». Так работала стальная закалка моих родителей-врачей, которые могли работать до 75 лет, не ныть, когда не платят зарплату, превозмогать все трудности и идти вперед.

Сейчас небольшое отступление, которое хотела бы посвятить нашим родителям, бабушками и дедушкам. Я родилась при Советском Союзе. Мое детство и юность также прошли в эпоху строительства «развитого социализма», когда был пломбир по 48 копеек и работа у каждого. Но, в отличие от многих своих сверстников, я абсолютно не идеализирую те времена. К сожалению, хорошо помню и примитивное оборудование больниц, которое не позволяло сделать диагностику, и людей, которые тащили с работы все, что подвернется под руку. И то, как было тяжело поступить учиться не туда, где есть связи у твоих родителей, а куда хочется.

Да, я считаю, что дети, рожденные после развала СССР, намного умнее нашего поколения. У них больше возможностей реализоваться в жизни, в них больше креатива и критического мышления. Но все же была одна черта у советских людей, которую не так часто встретишь в наше избалованное время: умение не щадить себя в самых сложных ситуациях. В школах нас учили на примерах передовиков производства и героев труда: школьница из Узбекистана, Мамлакат Нахангова, которая собрала в три раза больше хлопка, чем взрослые сборщики. Шахтер Алексей Стаханов, бригада которого выработала в забое в 14 раз больше угля, чем было прописано в нормах. У детей блестели глаза, и они хотели быть похожими на героев. Мало кто представлял себе, чего стоили эти подвиги: 12 часов на хлопковом поле под палящим солнцем или ночь в забое шахты при тусклом свете и нехватке кислорода. Но разве такие условия могли остановить советского человека, воспитанного на примерах самопожертвования? Да, современный школьник пожмет плечами: «Не умеешь работать головой – работай руками», и пойдет готовиться к олимпиаде по математике, которая откроет ему путь в престижный вуз. Но в моментах, когда надо бесконечно терпеть и преодолевать трудности ради достижения цели, многие просто спасуют и у них не хватит выдержки. Работая консультантом по личным финансам, я часто разбираю провальные кейсы и вижу, что в большинстве случаев бизнес рухнул не в связи с воздействием внешних факторов, а именно потому, что предприниматель в сложной ситуации не смог сконцентрироваться, взять себя в руки и «мочь». Это умение, эта сила, которая была в крови у наших бабушек и дедушек, прошедших войну и послевоенное время, крайне важный навык в бизнесе, и зачастую именно он помогает достичь успеха.

Следующие десять дней в столице были потрачены на просмотры квартир, сдающихся в аренду. Как это и бывает, по телефону риелторы врали безбожно, и каждый раз я возвращалась с просмотров в гостиницу в полном разочаровании. И вот когда терпение уже было готово лопнуть, мои усилия наконец увенчались успехом.

Я нашла квартиру в центре Москвы, буквально в нескольких минутах пешком от станции метро Смоленская. К моей радости, хозяйка оказалась любительницей животных и была готова принять не только меня, но и мою кошку. За окнами сверкал огнями деловой район Москва-Сити, а по набережной внизу двигался поток машин. Подписывая годовой договор с хозяйкой, я поняла, что с этой минуты права сдаться у меня больше нет.

Сегодня у меня есть хороший лайфхак для всех, кто переезжает в новый город или страну без четких планов: если хочешь быстро адаптироваться, необходимо с первых дней посещать как можно больше мероприятий, чтобы активно знакомиться с людьми. Как бы ни хотелось проводить вечера под пледом на диване за просмотром сериалов, как бы громко маленький интроверт внутри ни пищал от ужаса, один из верных путей к успеху – это связи и так называемый социальный капитал.

Я записалась на несколько новых тренингов, зарегистрировалась на крупный бизнес-форум, накупила билетов в театры и на концерты. В свободное время гуляла по Лужникам и набережной Москвы-реки. Это был своеобразный тест-драйв города: я примеряла на себя роль москвички, пытаясь понять, хочется ли мне остаться здесь насовсем, насколько мне подходят ритм, настроение, воздух этого города.

В общении с новыми людьми я много говорила о недвижимости и очень скоро поняла, что москвичи намного более активны в инвестировании, чем жители Нижнего Новгорода или даже Санкт-Петербурга.

Люди охотно делились со мной личным опытом, связанным с покупкой или сдачей квартир в аренду. В большинстве случаев это было не «бабушкино наследство», а сознательные инвестиции. Кто-то рассказывал про опыт вложений в новостройку на стадии котлована, кто-то находил «убитые» вторички, которые перед сдачей в аренду требовали серьезного ремонта. Каждая история воодушевляла меня. Я знала: если получилось у других, обязательно получится и у меня.

Обобщив полученную в разговорах информацию, я мысленно поделила частных инвесторов в недвижимость на две большие группы.

1. Люди, которые имеют значительные свободные средства и вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы сохранить капитал. Они понимают, что квадратные метры намного надежнее любого банковского вклада. В будущем этот актив будет только дорожать. В этом случае сдача жилья в аренду не так интересна. Кто-то рассчитывает через несколько лет перепродать новостройку дороже после того, как район станет обжитым. А кто-то покупает квартиры на будущее, например для своих детей.

2. Люди, у которых нет десятков миллионов рублей. Для покупки недвижимости они прибегают к помощи ипотеки. Они сдают недвижимость в аренду, рассчитываясь этими деньгами по ипотечному кредиту. А закрыв ипотеку, обеспечивают себе стабильный пассивный доход.

Второй подход мне и сегодня кажется гораздо более интересным. Ведь он позволяет получить ключи и начать пользоваться недвижимостью всего за 10 % от ее стоимости, а доходами от аренды гасить остальные 90 % ипотеки.

С учетом роста цен на недвижимость такую изящную стратегию получится применить не на всех объектах: размер арендной платы ограничен уровнем зарплат москвичей. Тем не менее, погашая рентными платежами даже 60–70 % ипотеки и получив через 20 лет подорожавший актив в собственность, покупатель однозначно выигрывает.

Московские и подмосковные новостройки разлетаются со скоростью горячих пирожков. Даже при падениях цен на 15–30 %, которые бывали в кризисные годы, откаты оказывались временными, и уже через полгода-год ситуация выравнивалась, а кривая стоимости квадратного метра снова устремлялась вверх. Драйвер этого роста – высокий спрос со стороны самих москвичей и тех, кто переезжает в столицу из регионов. Эта тенденция не прекратится ни через год, ни через тридцать лет, ведь Москва, что бы ни происходило, будет оставаться мощным магнитом для целеустремленных людей не только со всей России, но и как минимум из стран СНГ.

Ниже мы рассмотрим варианты, которые я считаю наиболее привлекательными с точки зрения частных инвесторов. По ним сегодня происходит большая часть сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Я расскажу вам о плюсах и минусах каждого варианта и о доходности, на которую вы можете рассчитывать. К слову, этот список составлен на основе анализа инвестиций самых обычных людей, к которым с большой вероятностью относитесь и вы.

Стратегия 1. Новостройки старой Москвы: покупка квартир и апартаментов в пределах МКАДа.

Люди, жившие в столице еще во времена СССР, должны помнить, что представляла собой Москва в 1970-х и 1980-х годах. Начнем с того, что территория города занимала больше 840 квадратных километров. По периметру она была ограничена Московской кольцевой автомобильной дорогой, сокращенно именуемой МКАД, – круговой бессветофорной магистралью, очерчивающей контуры Москвы так, как виделось в семидесятых годах прошлого века. На этой площади располагались не только жилые микрорайоны и парки, но и тысячи предприятий, складов, научно-исследовательских институтов и административных зданий. Москва была промышленным городом, в котором не только разрабатывались, но и производились самолеты, автомобили, сельскохозяйственная техника, мебель, обувь, кондитерские и многие другие изделия.

Когда после развала СССР страна начала вставать на коммерческие рельсы, выяснилось, что значительная часть производимой в нашей стране продукции неконкурентоспособна. Многие производства попросту не могли существовать в условиях рынка. В 1990-е года руководство тонущих предприятий пыталось спасти свои владения и коллективы. Многие из них перепрофилировались, другие начали сдавать неиспользуемые площади в аренду.

В начале 2000-х годов началось масштабное преобразование Москвы из промышленного города в город для жизни. Часть работающих предприятий вывели из Москвы в Подмосковье, а их территории вместе с разорившимися фабриками и заводами мэрия начала выставлять на торги и продавать под застройку для жилых комплексов.

Вместе с тем строительные компании осваивали не только бывшие промзоны, но и десятки квадратных километров пустырей, заброшенных берегов Москвы-реки, неиспользуемых полей. С начала 2000-х объем жилья в старой Москве, если его измерять в квадратных метрах, вырос больше чем в три раза.

Кроме того, строительные компании изменили стратегию и вместо малоэтажных комплексов бизнес-класса, популярных в 1990-е годы, переориентировались на строительство высотного жилья. Сегодня мы называем такие многоэтажные комплексы муравейниками. Земля в Москве дорогая, так что намного выгоднее возвести не семиэтажный дом, а небоскреб с тысячей квартир.

Крылатая фраза «Москва не резиновая» со временем показала свою несостоятельность: «нерезиновая» стремительно разрослась, причем не только вширь, но и ввысь.

Думаю, каждый из нас слышал эту знаменитую фразу про нерезиновую столицу. Откуда она взялась? Когда-то давно, в 1956 году, на экраны СССР вышел фильм «В добрый час!», снятый по мотивам пьесы драматурга Виктора Сергеевича Розова. Фильм просмотрели миллионы советских граждан и… засобирались в Москву. Правда, в те времена квадратные метры жилья в столице тщательно охранялись институтом прописки. Нельзя было просто приехать из региона и снять квартиру. Даже наличие большой суммы денег (а, поверьте, у некоторых советских граждан были значительные сбережения) не позволяло купить жилье и стать столичным жителем без получения прописки. А добыть прописку было ничуть не легче, чем сейчас поменять гражданство и получить паспорт европейской страны. Желавшие переехать в Москву шли на многочисленные хитрости – от фиктивных браков до поиска работы в организациях, ведущих свое жилищное строительство и имеющих квоты на набор сотрудников из других городов. Как правило, это была тяжелая работа на заводах и фабриках, на которую не шли местные, но те, кто хотел лучшего будущего, пусть не себе, так детям и внукам. Думаю, каждой второй московской семье хорошо знакомо слово «лимитчик». Именно так, «по лимиту», когда-то в столицу приехали их бабушки и дедушки.

Но все поменялось с введением рыночной экономики. Ожило жилищное строительство, и новостройки надо было продавать. Институт прописки рухнул. Миллионы наших сограждан получили право самостоятельно выбирать место, где они хотят жить. И почему бы не в столице?

Кроме того, покупатели московских новостроек быстро поняли, что инвестиции в квадратные метры приносят неплохие дивиденды, так как квартиры быстро растут в цене.

На этом фоне сформировалась популярная стратегия покупки на стадии котлована. Чтобы собрать деньги на финансирование стройки, не влезать в долги и дорогие кредиты, застройщики подготавливали участок под новый дом, предлагали еще не существующие квартиры с дисконтом до 50 %. За счет средств будущих собственников они вели строительство. При этом с ростом этажей поднимались и цены. Вложившись в такой проект на стадии котлована, можно было удвоить свои инвестиции или купить квартиру по демократичной цене. Надо было только подождать несколько лет до окончания строительства и до ввода дома в эксплуатацию.

Для примера, в 2004–2005 годах, когда только закладывался фундамент огромного комплекса на Беговой, можно было вложить в строительство 5 миллионов рублей и на эти деньги купить однокомнатную квартиру площадью 56–57 квадратных метров. Через четыре года, когда дом был достроен, на стадии отделки цены на квартиры выросли в среднем до 8 миллионов. Сегодня, спустя 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартиры в этом комплексе доходит до 24 миллионов рублей.

Или московский район Ходынка, прекрасная локация в трех километрах от Третьего транспортного кольца, в семи километрах от Кремля. Еще 25 лет назад на этом месте было огромное поле с заброшенными взлетными полосами старого аэропорта. Застройщики не прошли мимо лакомого куска, и вскоре на пустыре вырос жилой комплекс «Гранд-Парк» с необычной архитектурой, современной гимназией и несколькими детскими садами поблизости.

Сегодня цены в этом жилом комплексе стартуют от 30 миллионов рублей. Там практически нет маленьких по площади квартир: его проектировали еще в конце 1990-х, ориентируясь на людей, уставших от жизни в типовых, тесных квартирах советской планировки и мечтавших о двадцатиметровых кухнях и огромных комнатах с высокими потолками. 80 % квартир «Гранд-Парка» занимают площадь больше 100 квадратных метров каждая. Рядом с жилым комплексом появились бизнес-центры, крупнейший в Европе торговый комплекс «Авиапарк», уникальный ландшафтный парк «Ходынка» и новая станция метро – «ЦСКА».

Позже строительные компании начали осваивать еще один формат жилищного строительства. Им стали так называемые апартаменты. При проектировании комплексов с обычными квартирами застройщик был обязан продумывать социальную инфраструктуру в виде школ, детских садов, поликлиник. В свою очередь апартаменты не давали право прописки, а значит, строительные компании могли не думать о расходах на инфраструктуру. Это позволяло устанавливать цены в среднем на 30 % ниже, чем в случае с обычными квартирами.

Зачастую комплексы с апартаментами строили в уже обжитых микрорайонах, обеспеченных инфраструктурой. Покупатели апартаментов получали не только выгодную цену за квадратный метр, но и возможность пользоваться благами, которые были предусмотрены для соседних домов бизнес-класса: парк, поликлиника, к которой можно прикрепиться, даже не имея регистрации в этом районе. Школа для детей, которая не может отказать в приеме на обучение. Да, существуют ограничения, но все же при выборе, что купить за одну и ту же цену – апартаменты ближе к центру или квартиру на окраине, многие отдавали предпочтение первому варианту. Так, на Ходынке, о которой говорили выше, застройщики возвели комплекс апартаментов «Лайнер». В свое время это был прекрасный объект для инвестиций в арендный бизнес и для тех, кто просто не имел десятков миллионов рублей для покупки собственных квартир. Этот комплекс предлагал большой выбор небольших апартаментов от 25 до 60 квадратных метров по очень демократичным ценам. Еще в 2015 году однокомнатные апартаменты площадью 36 квадратных метров стоили в «Лайнере» около пяти-шести миллионов рублей.

Правда, как это часто бывает со всем новым и необычным, люди боялись покупать жилье в таких новостройках: «Апартаменты? Нельзя прописаться? Такие маленькие площади?!» Из-за этого комплекс какое-то время стоял нераспроданным. Но те, кто все же рискнул купить в нем жилье, выиграли многократно. Сегодня в этом ЖК цена на однокомнатные апартаменты стартует от 12 миллионов рублей.

Только подумайте: инвесторы увеличили свой стартовый капитал более чем в два раза! А район, благодаря сосредоточению дорогой недвижимости, обеспеченных людей и прекрасной инфраструктуре, стал одним из самых престижных в Москве. Цены на аренду тех же самых 36-метровых апартаментов в «Лайнере» стабильно держатся в районе 75–90 тысяч рублей в месяц, обеспечивая владельцам отличный пассивный доход даже по меркам Москвы.

К сожалению, продажа «воздуха» на стадии котлована была популярной не только у желавших купить квадратные метры по демократичной цене, но и у мошенников, регистрировавших строительные компании-однодневки. Они собирали с доверчивых граждан миллионы долларов, а затем просто исчезали с этими деньгами. Все мы знаем про пикеты обманутых дольщиков, вложившихся в будущую стройку, которая так и не состоялась.

Больше 20 лет российские законодатели пытались навести порядок в этом бизнесе, чтобы обезопасить людей от мошенников. В 2019 году наконец-то появился закон об эскроу-счетах[13]13
  Эскроу-счет – специальный условный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Дольщики открывают счета эскроу и вносят денежные средства. Банк блокирует денежные средства на счетах эскроу до окончания строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию банк переводит денежные средства застройщику.


[Закрыть]. Это сделало покупку квартир в недостроенных домах безопасной для частных инвесторов. Но вместе с тем цены на такую недвижимость резко повысились.

С принятием этого закона строительным компаниям перестало быть выгодно распродавать часть квартир на стадии котлована, чтобы финансировать свою работу. Все деньги покупателей теперь попадают на эскроу-счета и остаются замороженными вплоть до окончания строительства, а финансирование работ взяли на себя банки, у которых больше инструментов и возможностей для проверки и контроля застройщиков.

Сегодня таких же выгодных вариантов инвестирования в новостойки, как были еще 10–15 лет назад, уже не найти. Теперь по-прежнему никто не запрещает покупать квартиры в еще не достроенных домах. Но цены застройщика уже не будут настолько же выгодными. Рекламные билборды с обещаниями больших скидок в этом случае – не более чем маркетинговая уловка.

На чем можно выиграть?

1. На начальной стадии продаж самый большой выбор удачных планировок, этажей и видов из окон.

2. После того как дом заселится и пройдет пять-семь лет, можно будет продать значительно дороже, чем покупали на стадии строительства.

3. Квартиры и апартаменты в современных домах и с хорошим ремонтом, в непосредственной близости к центру, крайне востребованы у арендаторов. И сдавая их в найм, хозяин будет иметь хороший источник пассивного дохода.

Для примера, район Шелепиха. Престижный западный округ и расстояние всего 10 километров от Кремля. Но много лет промзоны, тянувшиеся от Москва-Сити до Филевского парка, стояли в полузаброшенном состоянии. Еще в начале двухтысячных было страшно заезжать в этот район на машине: по берегам Москвы-реки громоздились тонны заржавевшего металлолома, вызывали оторопь покосившиеся корпуса каких-то старых фабрик и цехов, вдоль дорог бродили стаи бездомных собак. Все изменилось лет пятнадцать назад, когда за эти промзоны взялись крупные строительные компании. Расчистили весь мусор, демонтировали обветшавшие здания на территории и начали застраивать район высотными зданиями новых жилых комплексов. Пока Шелепиха еще не так обустроена, как Ходынка, и напоминает одну большую стройку. Но у этого района все в будущем. Средняя стоимость однокомнатной квартиры 36,6 кв. м в небоскребе Шелепихи со сроком сдачи через шесть месяцев составляет 17,5 миллионов рублей. Причем это без отделки. Вырастет ли цена в будущем? Конечно, да. По моим прогнозам, уже лет через пять-семь такая квартира будет стоить минимум 25–26 миллионов рублей. В первую очередь за счет близкого соседства с Москва-Сити – огромным деловым районом, в котором работает несколько сотен тысяч человек, и им интересно жилье в непосредственной близости к месту работы. Это бизнесмены, айтишники, банкиры, имеющие высокие белые зарплаты и не имеющие сложностей взять ипотеку для покупки. Именно они сейчас составляют основу тех, кто заселяет Шелепиху. Но пройдет время, в офисы небоскребов Москва-сити придут на работу новые профессионалы, у них уже не будет возможности купить в этом районе что-то на стадии строительства, и придется выбирать из вторичных вариантов.

К тому же не забывайте, что такую квартиру можно сдавать в аренду. А спрос на аренду в этом месте всегда будет высоким.

Давайте просчитаем рентабельность с калькулятором:

Однокомнатная квартира 36,6 кв. м. в жилом комплексе бизнес-класса, м. Шелепиха.

Сознательно не указываю застройщика, каждый может найти его сам по объявлениям на “ЦИАН”или “Авито”.

Стоимость объекта 17 500 000 рублей (май 2023 года).

Отделочные работы, меблировка, бытовая техника – 2 000 000 рублей. (Мы же делаем крутой дизайн, не так ли?)

Коммунальные платежи на время ремонта 20 000 рублей.

Ежегодный налог на недвижимость 22 500 рублей.

Вложенный капитал: 19 570 000 рублей.

Цена аренды: 75 000 рублей (в идеальном случае арендатор сам оплачивает ЖКХ).

Совокупный годовой доход:

(75.000) * 12 = 900 000₽ – 864 000 рублей после уплаты налога 4 % (если сдавать как самозанятый).

Налог на недвижимость за 20 лет – 450 000 рублей.

Окупаемость: 25 лет (с учетом возможных простоев, расходов на косметические ремонты и прочих непредвиденных трат).

Конечно, в наших условиях нестабильности крайне сложно точно определить точные сроки окупаемости. С одной стороны, цены на аренду имеют тенденцию к росту, так как зарплаты (особенно в секторе IT) растут и будут расти дальше. Соответственно, платежеспособных арендаторов станет значительно больше.

С другой стороны, любая арендная недвижимость требует вложений в косметический ремонт, прибавляются затраты на замену сломавшейся бытовой техники и предметов обстановки. Кроме того, надо рассчитывать на возможные простои между арендаторами.

И не забывайте, что мы указали суммы без вычета налогов на доходы.

И пара слов о налогах.

Платить налоги – обязанность каждого гражданина страны. Время, когда наши люди пытались скрыть доходы и сэкономить, уходит в прошлое, так как в наш век цифровизации и контроля со стороны государства расходов и доходов граждан, все «серые» схемы заработков могут рано или поздно выйти наружу. И «экономный» арендодатель потеряет больше, чем приобретет.

На данный момент для людей, сдающих свою недвижимость в найм, есть три возможных системы налогообложения:

Налог с доходов физлиц – ставка 13 %. Самая простая система налогообложения для физических лиц. При заполнении ежегодной декларации о доходах, арендодатель вписывает в декларацию полученный от сдачи недвижимости доход и выплачивает 13 % от этой суммы в казну государства.

Арендодатель со статусом ИП – 6 %. Для того чтобы снизить ставку по доходам от сдачи недвижимости в найм, арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае его ждет существенная экономия на отчислениях в бюджет. Подходит для тех, кто сдает как жилую недвижимость, так и апартаменты. Из минусов – ИП должен вести учет и сдавать бухгалтерскую отчетность.

Арендодатель со статусом «Самозанятый» – 4 %. В 2019 году стартовал эксперимент по выводу из тени доходов фрилансеров. Им была предложена низкая ставка налога и удобное приложение, которое помогает заплатить налоги без сдачи бухгалтерской отчетности. Эта система налогообложения может использоваться и арендодателями, сдающими свою жилую недвижимость. Но есть исключения: общий доход самозанятого не может превышать 2,4 миллиона рублей в год, а также самозанятым нельзя сдавать нежилую недвижимость (апартаменты). Этим категориям придется выбрать статус ИП.

Но вернемся к стратегии покупки объекта в жилищном комплекте бизнес-класса в хорошей локации Москвы. Как мы видим, это не только прибыльный, но и вполне надежный вариант долгосрочного инвестирования. Но есть у этой стратегии недостатки, которые отсекают от него значительное большинство частных инвесторов средней руки. Вы уже сами все поняли. Это размер стартового капитала, который требуется для входа. Квадратные метры жилья в Москве дорожают с каждым годом, радуя тех, кто успел купить недвижимость в 2000-х годах или имеет квартиру на продажу, но остальных, кому не повезло, обилие нулей загоняет в состояние депрессии. Да, к сожалению, в пределах старой Москвы уже сложно найти однокомнатную квартиру в новостройке дешевле 10 миллионов рублей. А если речь идет о жилом комплексе бизнес-класса в двух-трех остановках метро от кольцевой, то надо будет приготовиться к стартовой цене в 13–17 миллионов рублей. И это за 36–40 квадратных метров! Апартаменты без права прописки в новостройках можно купить несколько дешевле, но уже нет той огромной разницы в 30 %, как была на начале ввода этого формата на московский рынок недвижимости.