Текст книги "Договорное право (тестовые вопросы и ответы)"

Тестовые вопросы к теме 7
Договор продажи недвижимости

1. Дайте определение договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

2. Назовите стороны по договору продажи недвижимости

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом.

3. Что является предметом данного вида договора

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество.

Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

Законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.

Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.

4. Что является существенным условием договора купли-продажи недвижимости

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

5. Назовите требования при заключении договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что в ст. 131 ГК РФ ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.

Тестовые вопросы к теме 8
Договор продажи предприятия

1. Дайте определение договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

2. Дайте определение понятию «предприятие»

Понятие «предприятие» трактуется ГК РФ в двух значениях: как субъект права (государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами:

1) предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

2) предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

3) предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь. Предприятие – это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

3. Назовите стороны договора продажи предприятия

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Российская Федерация или субъекты РФ в лице соответственно Российского фонда федерального имущества или специализированного учреждения, созданного субъектом РФ.

4. Что является предметом договора продажи предприятия

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который устанавливается на основе его полной инвентаризации.

5. Назовите требования к форме договора продажи предприятия

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК РФ). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК РФ). Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Тестовые вопросы к теме 9
Договор мены

1. Дайте определение договора мены

Договор мены – это договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ст. 567 ГК РФ).

2. Назовите стороны договора мены

Сторонами договора мены могут выступать любые субъекты гражданского права.

Сторонами договора мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом, предполагающим возможность распоряжения соответствующим имуществом.

3. Что является предметом договора мены

Предмет – это единственное существенное условие договора мены. Возможна мена любых не изъятых из оборота вещей, в том числе будущих. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать предметом мены.

4. В чем заключаются основные обязанности сторон договора мены

Основной обязанностью участников договора мены является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Все условия о количестве, качестве, ассортименте, комплектности и упаковке (таре) обмениваемых товаров регулируются соответствующими нормами гл. 30 ГК РФ в силу прямого указания п. 2 ст. 567 ГК РФ.

Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц вытекает из ст. 571 ГК РФ. Эвикция товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков.

Тестовые вопросы к теме 10
Договор дарения

1. Дайте определение договору дарения

Договор дарения – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК РФ). Характерным для договора дарения является его безвозмездность.

2. Что является объектом договора дарения?

Кроме вещей, объектом договора могут быть имущественные права. Договором дарения также названо освобождение от имущественной обязанности и обещание освободить от такой обязанности другую сторону – как в отношении самого дарителя, так и в отношении третьего лица (ст. 576 ГК РФ).

3. Назовите стороны договора дарения

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя определенного имущества, второй приобретает эти права. Если предмет договора – вещь, то одаряемый приобретает на нее право собственности.

4. Что является предметом договора дарения

Предметом договора дарения могут быть вещи – движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого). Вещи, изъятые из оборота, подарить нельзя. Вещи, на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение.

Если предметом дарения является освобождение от обязанности, то необходимо предварительно получить согласие кредитора одаряемого на перевод данного долга на дарителя (ст. 391 ГК РФ).

Предмет дарения должен быть четко обозначен в договоре. Обещание подарить неопределенную вещь (освободить от какого-нибудь долга) не имеет правового значения (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

5. Назовите требования к форме договора дарения

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено в устной форме (ст. 574 ГК РФ).

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

2) договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация должна осуществляться дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость.

6. Расскажите, в каких случаях запрещено дарение

Запрещено дарение (кроме подарков стоимостью до 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда):

1) от имени малолетних и недееспособных – их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных и других подобных учреждений – гражданами, которые в них лечатся, воспитываются, или их родственниками;

3) государственным и муниципальным служащим в связи с их должностными обязанностями;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение вещей, принадлежащих юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться только с согласия собственника вещи. Это ограничение не распространяется на случаи пожертвования и на обычные подарки небольшой стоимости.

7. Что входит в обязанности дарителя?

Главной обязанностью дарителя является передача дара. Если предметом договора является вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи (например, вручения ключей) либо вручения правоустанавливающих документов (абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК РФ). Передача дара в виде имущественного права в отношении третьего лица обычно производится путем вручения документов, фиксирующих основания возникновения этого права (например, уступки прав по предъявительской ценной бумаге).

8. Расскажите о праве отказа дарителя

Право отказа от исполнения договора дарения – одно из важнейших прав дарителя (ст. 577 ГК РФ). Даритель может воспользоваться этим правом в двух случаях:

1) если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ); 2) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Отказ дарителя от исполнения договора дарения невозможен применительно к обычным подаркам небольшой стоимости и пожертвованию (ст. 579 ГК РФ).

9. В каких случаях даритель вправе потребовать через суд отмены дарения

Даритель вправе потребовать через суд отмены дарения (кроме пожертвований и обычных подарков небольшой стоимости) в случаях:

1) если одаряемый обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ);

2) если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

10. Расскажите, в чем заключается право отказа от принятия дара одаряемым

Право отказа от принятия дара закреплено за одаряемым в п. 1 ст. 573 ГК РФ. Это право может быть осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин. Одаряемый вправе отказаться от дара вообще без указания мотивов (если соблюдены формальные требования, предусмотренные п. 2 ст. 573 ГК РФ).

11. Расскажите об ответственности сторон по договору дарения

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения строится на общих основаниях, урегулированных гл. 25 ГК РФ.

Ответственность за убытки, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, ограничена возмещением реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме (п. 3 ст. 573 ГК РФ).

Поскольку договор дарения является безвозмездным, к дарителю нельзя предъявлять требования о качестве передаваемого имущества. Оно может быть недоброкачественным, но не должно причинять вреда жизни, здоровью и имуществу одаряемого. Последний вправе потребовать возмещения убытков, если они вызваны виной дарителя, т. е. если он знал или должен был знать о возможности причинения вреда и не предупредил об этом одаряемого. Явные недостатки вещи очевидны в момент принятия дара, и поэтому даритель не несет ответственности, если они стали причиной вреда.

Вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ дарителем при наличии трех условий (ст. 580 ГК РФ):

1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому (доказывает одаряемый);

2) недостатки не относятся к числу явных;

3) даритель знал о недостатках, но не предупредил одаряемого.

Тестовые вопросы к теме 11
Договор ренты

1. Дайте определение договора ренты

Договор ренты – это договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

2. Назовите стороны договора ренты

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем – только граждане и некоммерческие организации.

Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

3. Какие требования установлены к форме договора ренты

Закон строго подходит к форме договора ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость – требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ).

4. Что является предметом договора ренты

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ), в том числе денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

5. В каких случаях получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты

Получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК РФ, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. Такими основаниями могут служить:

1) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

3) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; 4) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.

6. Каким образом определяется выкупная цена постоянной ренты, если она не установлена договором

Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным п. 2–3 ст. 594 ГК РФ:

1) в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты;

2) если имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Тестовые вопросы к теме 12
Договор пожизненного содержания с иждивением

1. Дайте определение договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты – гражданин) – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями параграфа 4 гл. 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты.

2. В чем заключается специфика данного вида договора

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:

1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением.

3. Расскажите о сроке действия договора

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.

4. В каких случаях прекращается договор пожизненного содержания с иждивением

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты:

1) более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества;

2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).