Текст книги "Как создать современный проект загородного дома"

Кто разрабатывает проект загородного дома?

Я начал эту книгу с небольшого рассказа о том, кто и как проектировал загородные дома в 1990–е годы. В то время вообще не существовало каких – либо требований к проектировщику. В 2000–е из – за стихийного самостроя предпринималась попытка вернуть загородное строительство в профессиональную область: было введено обязательное согласование архитектурного проекта дома в администрации у главного архитектора.

После того как загородное строительство стало доступнее большинству граждан и приобрело массовый характер, от идеи регулирования окончательно отказались. Все виды работ, связанные со строительством загородных домов, были исключены из списка обязательного сертифицирования проектной и строительной деятельности (об этом говорилось ранее).

Именно поэтому сейчас проект дома может сделать кто угодно, и он при этом не нарушает закон. Выбор подрядчиков был полностью возложен на заказчика, который, при большом желании, может и сам себе сделать проект, а также построить по нему дом. Этот шаг позволил искоренить коррупцию на местном уровне, а также расширить возможности выбора исполнителей. Например, появилась возможность привлекать к возведению дома иностранные компании: финские, немецкие, голландские и даже заокеанские – канадские. Иными словами, появился свободный рынок услуг для населения.

С другой стороны, проявились и минусы. Например, цены на проектные и строительные работы за несколько лет упали. Вместе с ними пострадало и качество. Если раньше «дорого» практически всегда означало «качественно», то сегодня это не всегда так. Привлечение клиентов на свободном конкурирующем рынке обходится недешево, что приводит к снижению себестоимости производства. Кроме того, отсутствие профессиональных требований к участникам рынка позволяет работать некомпетентным людям, умеющим продавать, но не умеющим проектировать и строить.

Например, мое проектное бюро сотрудничает с несколькими владельцами сайтов по продаже проектно – строительных услуг частным клиентам. В свое время они успешно вывели свои сайты на первые позиции в поисковых системах сети Интернет, обладая знаниями в SEO – оптимизации и телефонных продажах. После неумелых попыток сделать проекты домов и возврата денег клиентам они поняли, что без профессионалов на этом рынке все – таки работать нельзя.

В этой части я приведу свою классификацию проектировщиков, с которыми вы можете столкнуться, заказывая проект дома. Надеюсь, эта информация предотвратит множество ошибок. Но для начала я попрошу усвоить простую истину:

Первые объявления, которые вы увидите, и первые предложения сделать ваш проект вы получите от тех, кто умеет хорошо продавать, а не профессионально проектировать.

Поэтому, если необходимо принять решение быстро, лучше внимательно проверить будущего партнера по созданию проекта загородного дома своей мечты. Ниже я приведу классификацию с пояснениями, которую начну с недорогих предложений.

1. Проектировщик – фрилансер. Это завсегдатаи онлайн – бирж в Интернете, например, www.freelance.ru. Специалисты, которые часто имеют высшее образование, которое им не особо помогает, потому что они изначально нацелены на выполнение узкой низкоквалифицированной работы. Знание программ 3Д – визуализации позволяет им сделать красивую обертку в виде фотореалистичных картинок своих проектов на сайте. Как несложно догадаться, цены у них заманчиво низкие. Поэтому в неравной схватке за клиента побеждает тот, кто дальше всего живет от Москвы: украинцы, белорусы, приднестровцы и т. д. Это позволяет им выигрывать тендеры стоимостью, эквивалентной цене продуктов питания.

Плюсы: легко найти, мало стоят.

Минусы: непредсказуемый результат, сложность контроля, вероятность обмана, низкое качество.

Вывод: таким специалистам можно поручать небольшие сопутствующие задачи в проекте, типа 3Д – визуализации, оцифровки схем заказчика, оформления проекта, обсчета материалов и т. д. Главный их минус заключается в том, что они исполнители до мозга костей. Это просто люди, которые что – то делают, но не думают. Если вы обращаетесь к такому проектировщику, готовьтесь руководить всем процессом сами – от выдачи задания до приемки результата. Если вы заказчик, который строит себе дом и прибегает к услугам удаленного проектировщика – фрилансера, готовьтесь к изучению СНиПов и ГОСТов, к тотальному контролю и проверке документации, к координации работы между всеми участниками проекта, а это не менее 3–5 фрилансеров. Трезво оцените свои возможности перед тем, как сделать такой шаг.

2. Руководитель проектов – фрилансер. Это модернизированная версия предыдущего варианта. Разница в том, что на руководителя проекта работают другие фрилансеры. Найти такого продвинутого удаленного проектировщика можно на специализированных ресурсах по проектно – строительной тематике. Этот вариант лучше, потому что всю техническую часть и организацию работы над проектом он берет на себя. Стоят его услуги чуть больше, но зато и риски меньше. Кроме того, наиболее серьезные специалисты такого формата даже заключат с вами удаленный договор, от чего простой фрилансер, скорее всего, откажется.

Плюсы: снижение технических рисков, организованная работа над проектом.

Минусы: низкий уровень художественной проработки, сложность удаленной коммуникации, медленное решение вопросов, отсутствие возможности выезда на участок и встречи с другими участниками процесса создания проекта строительства.

Вывод: такому специалисту уже можно поручить основные технические разделы проекта загородного дома. Если у вас нет особых требований к архитектуре своего будущего жилища, то смело обращайтесь к такому человеку. Конечно, процесс разработки проекта может затянуться из – за длительного внесения переделок в проект или из – за пропаданий проектировщика.

3. Местный проектировщик. Мы все говорим об удаленной работе, а давайте теперь представим ситуацию, когда проектировщика вам советуют знакомые и вы можете встретиться с ним хоть завтра. Что изменится? Во – первых, появится доверие. Во – вторых, возможности проверить такого человека, оценить его уровень. С появлением возможности выезда на объект сразу снимается ряд трудноразрешимых на расстоянии вопросов. Проектировщика можно познакомить со всеми участниками, вплоть до согласующих специалистов. Факт личной встречи дает возможность поговорить «о прекрасном», т. е. о внешнем виде дома. Можно съездить вместе с архитектором в магазин отделочных материалов и подобрать облицовочный камень или клинкерную плитку. Услуги такого специалиста будут оцениваться однозначно выше, чем у фрилансеров. Стоимость будет складываться, в первую очередь, из потраченного на общение с заказчиком времени, выездов и сопровождения реализации проекта.

Плюсы: личное присутствие и возможность встречи, взаимопонимание.

Минусы: востребованный специалист практически всегда занят другой работой, и вам придется ждать своей очереди; низкая скорость работы и невозможность взяться за крупные проекты по причине частого отсутствия квалифицированных помощников.

Вывод: наверное, это оптимальный вариант для проектирования и сопровождения строительства частного дома. В таком формате работают проектировщики разных возрастных и ценовых категорий. Ваш проект может выполнять как студент – архитектор, так и член Союза архитекторов. Но если перед вами стоит задача спроектировать целое родовое поместье или коттеджный поселок, да еще и сроки поджимают, то участия одного проектировщика, пусть даже и с помощниками, будет маловато. Здесь нужен комплексный подход.

4. Архитектурное бюро. Это результат эволюции предыдущего варианта. Когда архитектор делает хорошие проекты для авторитетных заказчиков, он становится востребованным среди потенциальных частных застройщиков. В какой – то момент количество обратившихся за проектами людей превышает физические возможности специалиста, и он собирает команду, снимает офис и регистрирует фирму. Это красивая история, однако на деле большинство проектантов, даже с помощниками, по мышлению остаются фрилансерами из вышеназванного пункта.

Плюсы: вы получаете команду специалистов, уровень технической и архитектурной проработки авторского проекта высокий, потому что команда работает на свое имя; вы получаете принадлежность к элите, обращаясь к известному архитектору, и знаковый загородный дом.

Минусы: высокая стоимость проектных работ, длительные сроки, которых требует высокое качество (на самом деле сроки растягиваются из – за неорганизованной работы), вы не будете автором проекта (раскрученный архитектор всегда ценит свои решения выше пожеланий заказчика – как правило, эти решения высокопрофессиональны и стоят затраченных денег).

Вывод: если вы хотите авторский проект, сделанный мастером, то вам сюда. Построенный дом с большой вероятностью попадет на страницы глянцевых журналов по архитектуре и дизайну – именно так архитекторы покоряют свои «вершины». Приготовьтесь к долгому и местами мучительному процессу создания авторского проекта, во время которого вы станете его полноценным участником и партнером выбранного архитектора.

5. Проектно – строительные компании. В сегменте загородного строительства, как правило, предлагают проектирование в комплексе со строительством. У нас это называется концепцией «под ключ», на Западе – «дизайн энд билд». В этом сегменте есть свои заказчики, которые считают, что надо покупать все в одном месте сразу, а не заказывать услуги в разных местах. Часто компании специализируются на какой – то одной строительной технологии. Такие фирмы способны выполнять полный комплекс услуг, вплоть до интерьерных и ландшафтных работ, строить большое количество объектов одновременно. Проектирование в них рассматривается как несущественная статья расходов, отдаляющая прибыльное строительство. Поэтому на сайтах таких компаний преобладают готовые и часто однообразные типовые решения. Как правило, они не работают с клиентами на отдельных этапах работы, предлагая сделать все «от и до». Имеют все необходимые разрешительные документы для своей деятельности.

Плюсы: наличие готовых проектов (если они устраивают заказчика), отлаженная система проектирования и строительства, гарантии качества, сжатые сроки, наличие всех необходимых специалистов с высокой квалификацией.

Минусы: высокая цена, продуманная система заработка на всем (если вы захотите чуть видоизменить готовое проектное решение, то приготовьтесь заплатить круглую сумму), ограниченность архитектурных решений (ведь цель такой компании – не спроектировать, а именно построить).

Перечислены пять основных участников рынка проектирования загородных домов. Хочу отметить, что они не являются конкурентными, потому что работают в разных ценовых категориях и оказывают различный набор услуг. Эта классификация будет полезна не только частным застройщикам, нуждающимся в проекте, но и проектировщикам, которые стремятся понять свое место на рынке и выбрать нужные пути развития.

Из чего состоит оптимальный проект загородного дома?

Про оформление

Сразу скажу, что нет точного, кем – то утвержденного и принятого документа, который бы определял, что должен включать в себя проект загородного дома. На сегодняшний день существуют две точки зрения на этот вопрос. С одной стороны, приверженцы ГОСТа по оформлению рабочей документации делают проекты по общестроительным правилам, с другой стороны, архитектурные мастерские изобретают свои индивидуальные методы оформления, приравнивая проект загородного дома к дизайн – проекту интерьера.

Оба подхода справедливы. В первом случае решаются сугубо технические задачи: проектирование конструкций и инженерных сетей. Во втором – художественные задачи, требующие соответствующей подачи. Однако при попытке объединить эти разделы и навязать несвойственные им рамки, начинаются нестыковки. Конструктивные и инженерные разделы становятся похожи на «веселые картинки», а архитектура с дизайном – на скучные технические чертежи. Поэтому вполне рядовая ситуация с оформлением, когда альбомы проекта оформлены по – разному.

Про состав

Теперь перейдем к составу проекта. В отличие от внешнего вида, состав должен быть достаточным для строительства загородного дома. В силу разнообразных ситуаций «достаточно» трактуется проектировщиками не всегда одинаково. Есть одна хорошая мудрость, которая гласит, что «на стройплощадке строители должны не думать, а делать». Наверное, это и есть мерило успешности проекта. Если строители сидят и думают, как воплотить тот или иной элемент дома, значит, проект в законченном виде не состоялся. И наоборот, если они вопросов не задают и им все понятно, значит, проект содержит исчерпывающую информацию.

Для того чтобы получилось именно так, я с коллегами потратил немало времени, прежде чем удалось выработать оптимальный состав проекта. Он содержит в себе достаточный набор информации и в то же время не допускает лишней работы разработчика. Ниже я подробно опишу этот состав, но перед этим хочу прояснить кое-какие моменты. Часто заказчики считают, что чем объемнее проект, тем он подробнее и детальнее проработан. На деле оказывается не всегда так.

В моей практике был случай, когда пришел клиент с уже сделанным проектом. Сначала я не проявил интереса к его просьбе пересмотреть и исправить проект, потому что тот был приличной толщины и уже только этим внушал доверие. Однако, пролистав треть документации, я обнаружил интересную деталь – большое количество «воды» в проекте. Пятнадцать или двадцать листов было посвящено армированию кладки из газобетонных блоков через каждые три ряда. То есть проектировщик просто копировал один и тот же контур стен на новый лист и просто наносил на него две линии арматуры. И все. Обычно об этом пишут в примечании на кладочных планах дома либо дается развернутое объяснение на одном листе, но не на двадцати. Итак, теперь перейдем к самому первому этапу создания проекта.

Глава 2
Этапы создания проекта загородного дома

Полный проект загородного дома – это многостадийный многораздельный продукт. Он не создается одним человеком, он не может быть создан в голове прораба за один вечер. Это всегда последовательная командная работа. Последовательность нужна для уточнения предмета проектирования. Например, невозможно приступить к проектированию котельной и подбору отопительного оборудования, пока не готов архитектурный проект дома, пока не ясна его объемно – планировочная структура. Также нельзя сделать расчет строительных конструкций лишь по картинке, нарисованной рукой заказчика.

«Нельзя» – не чей – то запрет или прихоть. Это оптимизация работы над проектом. Если спроектировать котельную до появления архитектурного проекта, то кто будет ее переделывать после уточнения параметров загородного дома? Если сделать расчет конструкций по картинке заказчика, погрешность достигнет 50 %. Кому нужен такой расчет? И даже если заказчик готов переплачивать за перерасчеты, при таком подходе сильно растягиваются сроки, что противоречит современному требованию к времени, затрачиваемому на создание проектов.

Оптимизированный процесс создания проекта в нашей проектной мастерской состоит из четырех этапов: эскизный проект (ЭП), архитектурные и конструктивные решения (АР и КР), инженерные решения (ИР), ландшафтный дизайн и дизайн интерьера. Это отработанная годами схема. Сначала мы разрабатываем идею дома, затем строительную часть, и только потом, на основании сложившегося архитектурно – строительного проекта, инженерные решения. Все самое вкусное в виде дизайна мы оставляем на потом. Это подобно комплексному обеду, в котором есть первое, второе, третье и десерт.

В этой главе мы рассмотрим все перечисленные этапы выполнения проекта и увидим, что каждый предыдущий этап является техническим заданием для создания следующего. Без эскизного проекта невозможно создать архитектурный и конструктивный разделы. Без архитектурного и конструктивного разделов проекта – разработать инженерные сети. Без всего вышеперечисленного невозможно приступить к созданию проекта внутреннего и внешнего убранства дома.

Диалог с заказчиком и зарождение идеи

Как вы поняли, проект обладает сложной структурой, которую непросто понять с первого раза. Это под силу лишь небольшому числу заказчиков. Разрозненность посвященной этой теме информации в сети Интернет в виде бесплатных советов на форумах и блогах усугубляет ситуацию. Поэтому одной из целей, которые я поставил, создавая учебные программы по проектированию загородных домов, является достижение прозрачности процесса разработки проектов.

В случае с частным архитектором, который сталкивается с несведущим заказчиком, крайне необходим диалог. В этой ситуации задача проектировщика – на первой же встрече добиться понимания со стороны клиента. Я всегда стараюсь перед обсуждением технических параметров будущего загородного дома и стоимости своей работы дать максимум информации о процессе создания проекта. Чтобы заказчик понял, за что он платит деньги и как его техническое задание поэтапно превращается в полный проект для строительства загородного дома.

Если об этом не сказать, сразу не установить «правила игры», то из заказчика – партнера, идущего вместе с вами, вы получите критика, который будет не согласен с принципами вашей работы. В таком случае вы будете каждый раз объяснять человеку, почему так можно делать, а так нельзя.

Мы подошли к моменту зарождения идеи загородного дома. Предположим, заказчику все ясно, он понимает принципы вашей работы и хочет получить результат. Теперь важно наладить хорошую коммуникацию для того, чтобы максимально точно понять задание. Сегодня сложилась интересная ситуация, когда в сети Интернет можно найти десятки тысяч готовых проектов домов. В большинстве случаев они служат аналогами для работы над индивидуальным проектом. Заказчики приносят несколько примеров загородных домов, в которых им нравятся те или иные детали.

Надо отметить, что в 2008–2009 годах мы с коллегами в штыки воспринимали изменения рынка и появление сайтов с готовыми проектами домов. Сейчас мы наоборот пользуемся этим. Когда я выполняю техническое задание по проектированию загородного дома, в нем обязательно присутствует пункт «аналоги», в котором заказчик указывает ссылки на проекты в сети Интернет с пояснением, что именно ему в них нравится. Это исключает долгосрочный этап поиска идеи загородного дома, что значительно экономит время разработки эскизного проекта.

Еще отмечу, что после подписания технического задания на проектирование необходимо сделать паузу продолжительностью около недели. Это нужно для того, чтобы собрать и обдумать всю входящую от заказчика информацию. Тем более что иногда он продолжает ее присылать.

Если резюмировать, то поиск идеи загородного дома обратно пропорционален количеству входящей в рамках технического задания информации. При большом ее количестве идея складывается как конструктор из предоставленных элементов. При малом количестве информации или при ее отсутствии поиск идеи становится крайне важным этапом, требующим мастерства и большой самоотдачи архитектора.

Стадия «Эскизный проект»

После заключения договора и составления технического задания следует приступить к реализации первой стадии, которая называется «Эскизный проект», или сокращенно ЭП. Поиск идеи, о котором шла речь в предыдущей части, является первым шагом в рамках создания эскизного проекта. Опытные архитекторы знают, что по трудозатратам, в основном интеллектуальным, эта часть равна рабочему проекту. Первый признак такого понимания ситуации – это одинаковые расценки на эскизный и рабочий проект у архитектора. Часто заказчики этого не понимают, считая эскизный проект просто картинками, а рабочий – самой ценной частью.

Дело в том, что, когда профессионал создает эскиз, он уже понимает, как загородный дом будет реализован технически. Его «картинки» уже учитывают будущие типоразмеры конструкций и возможности применяемых материалов, а это большая интеллектуальная работа. Только начинающие проектировщики сначала рисуют образ будущего дома, а потом думают, из чего его строить. Кроме того, эскизный проект без творческого усилия не создать, а это сложный процесс поиска идеи и согласования ее с заказчиком.

В эскизный проект мы включаем три основных блока. Схему планировочной организации земельного участка, на которой демонстрируется расположение дома и других строений по всем действующим нормам, со всеми размерами и привязками. После того как готова схема, мы узнаем возможности застройки участка, а значит, максимальные размеры дома в плане. Отталкиваясь от них, наши проектировщики создают схему поэтажных планировок, на которых уже продумывается конструктивная схема, расставляются строительные оси, обсчитываются все площади и прорисовывается мебель со всем оборудованием. После утверждения планировок мы приступаем к фасадам, рисуя общую идею дома. Наши технологические процессы позволяют создавать картинку высокого качества за один день, давая заказчику больше времени на принятие решения по фасадам.

Что касается состава чертежей эскизного проекта, то здесь каждый проектировщик выбирает свое решение. Однако есть общепринятый набор чертежей, который используется по умолчанию. В своей практике лично я использую «Приложение к письму Госстроя РСФСР от 28 июня 1990 г. № 15–118/8. Состав и содержание архитектурного эскизного проекта». В этом уникальном документе дан рекомендуемый состав эскизного проекта, о котором не говорят ни в одном архитектурно – строительном вузе:

1. Ситуационный план в масштабе 1:1000, 1:2000, 1:5000;

2. Схема генерального плана в масштабе 1:500, 1:1000;

3. План этажей в масштабе 1:50, 1:100, 1:200, 1:400;

4. Разрезы в масштабе 1:50, 1:100, 1:200, 1:400;

5. Фасады в масштабе 1:50, 1:100, 1:200, 1:400;

6. Перспективы или аксонометрия – в произвольном масштабе;

7. Пояснительная записка с обоснованием архитектурно – градостроительных, инженерно – технических, конструктивных, экологических, технологических и других проектных решений.

Несколько слов о согласовании промежуточных вариантов с заказчиком. Некоторые проектировщики не показывают промежуточные варианты заказчику. Они исчезают на месяц или два, а потом как снег на голову появляются с законченными планировками, фасадами и 3Д – визуализацией. Это самонадеянный подход, если только в договоре не написано о невозможности переделок в проекте. Правки будут всегда, потому что это уточнение технического задания. Заказчик в силу своей некомпетентности не способен дать на старте максимально полное техническое задание. Проектировщик, не зная сидящего перед ним человека, также не способен задать нужные вопросы и сделать правильные выводы.

Здесь важно помнить простое правило. Чем дольше разрабатывается проект, тем дороже изменения в проекте. Это связано с уже упомянутой поэтапной разработкой проекта. Получается, что чем позднее внесена правка, тем больше объем документации к изменению. В нашем проектном бюро все правки отслеживаются, для этого мы ведем специальный реестр изменений в проекте.

Когда все переделки внесены в проект, наработанные материалы вместе со схемой разреза, планом кровли и ортогональными проекциями фасадов верстаются в альбом с эскизным проектом. Дело остается за малым: посчитать технико – экономические показатели (ТЭП) и написать пояснительную записку. Основание для рабочего проекта готово.

Часто заказчики обращаются только за эскизным проектом, считая, что рабочий проект им не нужен, потому что их прораб «и так все знает». Они готовы к строительству по картинке, а не по чертежам. Понятно, что в данном случае пропадает всякое желание быть автором такого проекта. Ты не знаешь, кто и как будет видоизменять твою идею загородного дома.