Текст книги "Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика"

С такими объектами лучше не связываться, ибо в силу статьи 222 ГК РФ подобный дом может быть снесен по решению суда.

Когда в настоящий момент (после 01.03.2013 г. – прим. авт.) возникает право собственности на квартиру – с момента подписания договора купли-продажи или госрегистрации?

Право собственности – с момента госрегистрации. Переход такового от продавца к покупателю – на основании подписанного ДКП.

Ещё в 90-е годы мне по наследству достался небольшой земельный участок в Чувашской республике (автор вопроса проживает в С-Петербурге – прим. авт.). Пользоваться им не могу, налог платить не хочу. Как от него отказаться?

Если участок еще не самозахвачен соседями, то проще всего землю им же и продать (например, за символическую цену). Переоформлять его в пользу муниципалитета значительно сложнее.

Можно лишить права собственности соседей снизу, которые сделали в своей квартире опасную перепланировку (соорудили действующий камин)?

Да, можно, но сложно. Для этого необходимо для начала обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта (для Москвы, например, это МЖИ, сайт mgi.mos.ru).

Какой сейчас срок приобретательной давности на земельный участок, которым я открыто пользуюсь уже почти 20 лет?

Он не изменился – в силу статьи 234 ГК РФ приобретательная давность для любого недвижимого имущества составляет 15 лет. Но Вам надо будет доказать, что весь этот срок Вы им пользовались открыто, непрерывно и добросовестно.

Глава 2.4. Отчуждение недвижимости

Какие существуют способы отчуждения недвижимого имущества? Что выгоднее использовать на практике: куплю-продажу, дарение или мену?

Отчуждением в гражданском законодательстве называется передача прав собственности на имущество от одного другому лицу. Оно может производиться либо по воле собственника, либо принудительно (в административном или судебном порядке). При совершении сделок с недвижимостью основными формами отчуждения (перехода прав собственности) являются (см. таблицу 2.3):

• купля-продажа;

• мена (не путайте с обменом);

• дарение;

• рента;

• определение или выдел долей;

• вступление в права наследства;

• исполнение решения суда.

Обычно участники сделки имеют возможность выбирать между тремя видами: возмездными куплей-продажей и меной и безвозмездным дарением. Сказать в общем, как более выгодно совершить каждую конкретную сделку, к сожалению, нельзя: Вам необходимо проконсультироваться по этому поводу либо с юристом, либо с нотариусом, который будет отчуждение оформлять. Существенное значение имеют такие факторы, как стоимость имущества (заниженная и рыночная), состав семьи бывших и новых собственников, порядок налогообложения и льготы по нему, схема сделки по существу (например, «натуральный обмен» или «альтернативная покупка»). Более подробно эти проблемы рассмотрены в главах 1.1, 2.15, 3.10, 4.13 и других.

Покупатели квартиры, расположенной над моей, используют ее не для жилья, а как «собачью ферму» – с целью разведения домашних животных на продажу. Можно ли у них эту жилплощадь изъять? Все окружающие соседи готовы пойти в суд.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества в принудительном порядке. Основания прекращения прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, прямо указаны в ст. 235 ГК РФ.

В практике работы с недвижимостью встречаются (правда, крайне редко) следующие случаи принудительного отчуждения квартир, комнат, домов и участков:

• по долговым обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

• изъятие или выкуп земельного участка (ст. 239);

• конфискация имущества (ст. 243);

• выкуп незначительной доли (ст. 252);

• ненадлежащее использование или бесхозное содержание (ст. 293).

В реальности изъять у собственника жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ весьма проблематично, ибо ст. 40 Конституции РФ гарантирует гражданам право на жилище. Если Ваши соседи прописались (зарегистрировались) в купленной квартире, то подача соответствующего искового заявления в суд (его может подать только орган местного самоуправления), по сути, ничего не решит и будет только своего рода мерой морального воздействия на них.

Чем отличается безвозмездное отчуждение недвижимого имущества от возмездного?

На практике совершения сделок с недвижимостью (жилой, нежилой, земельной) следует различать возмездные (купля-продажа, мена, рента, а также аренда и наем) и безвозмездные (приватизация, наследование, дарение, безвозмездное пользование, вселение временных жильцов) формы. Первые характеризуются тем, что обязанности, условно первой стороны совершить определенные действия, соответствует встречная обязанность второй по предоставлению материальных или иных благ (передаче денег, вещей, имущества, услуг, работ и т. д.). Безвозмездными же (второй случай) являются сделки, в которой одна из сторон производит предоставление без получения встречного удовлетворения, т. е. фактически задаром. Естественно, вышеуказанные сделки совершаются по воле собственника на основании договора (случаи наследования мы будем более подробно разбирать в главе 2.11) с приобретателем соответствующего имущества.

Однако в законодательстве предусмотрены и случаи, когда имущество, включая недвижимое, отчуждается помимо воли собственника, например, конфискация (безвозмездно, ст. 243 ГК РФ); реквизиция (возмездно, ст. 242); продажа имущества должника (ст. 237); отчуждение в связи с изъятием земельного участка (ст. 239). Более подробно об этом у нас пойдет речь в главах 3.17, 4.4, 4.17.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Блиц

Собственник 1/6 доли в 2-комнатной квартире (мне принадлежат 5/6) никак не хочет ей (долей) распорядиться. В квартире не появляется (живет в другом городе), квартплату и налоги не платит. Могу ли я принудительно, через суд выкупить у него эту долю по цене, определенной независимым оценщиком?

Принудительно выкупить – нет. В этом случае необходимо подавать иск о признании этой (1/6) доли незначительной.

Наши земли передали ближайшему городу и мой дом с участком земли (свидетельства о собственности получены) идет под снос (на этом месте будет строиться дорога). Администрация предлагает компенсацию по кадастровой стоимости, которая ниже рынка на 320 %. Как защитить свои права?

Для начала – выполнить независимую оценку домовладения (подробнее об этом шла речь в гл.1.2 первой части нашей книги). Далее, если следовать букве закона, необходимо судиться с администрацией, что на практике результата не даст. Так что попытайтесь объединиться с соседями, попавшими в аналогичное положение, и начните с «писем» во все возможные инстанции. Далее также возможны и акты гражданского неповиновения (пикеты, митинги, голодовка и т. д.).

Мой сын привлечен к уголовной ответственности по статье 158 части 2 УК РФ (кража). У него в собственности есть квартира. Могут ли ее конфисковать?

Статья 158 УК РФ не предусматривает в качестве дополнительной меры наказания конфискацию имущества осужденного.

Взял в долг 100 тыс. руб., сейчас сейчас с процентами 166 тыс. Вернуть не могу. Залог не оформлял, только расписка. Может ли суд в этом случае наложить арест на мою квартиру (рыночная стоимость 2,5 млн) и продать ее с торгов?

Теоретически – да, но на практике никто этого делать не станет, особенно если квартира в собственности – единственная.

Глава 2.5. Купля-продажа

Хочу продать свою квартиру. У меня два вопроса по договору купли-продажи: первый – почему таковой можно составлять без нотариуса? Второй – почему в нем можно указать любую сумму, в том числе один рубль? Ведь это – явное несовершенство законодательства.

Согласно Закону № 122-ФЗ[9]9
  Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 13.07.2015 г.).


[Закрыть], нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости, равно как и других видов отчуждения (мены, дарения, выдела и деления долей) не требуется. То же положение содержится и в ст. 550 ГК РФ.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В 2012 году при обсуждении поправок к Гражданскому кодексу РФ, действительно, была попытка восстановить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью, которое существовало до 1998 года. Однако, «нотариальное лобби», предвкушая высокие дополнительные доходы, не пожелало «поступиться принципами» и назначить приемлемые тарифы за такую работу (например, за составление и удостоверение договора – максимум 10 тыс. руб., включая техническую работу, за передачу пакета документов на госрегистрацию еще 5 тыс. руб.), а настаивало на 0,5–1 % от суммы сделки. В результате нотариусы остались ни с чем. В новой редакции ГК сохранился существующий порядок составления договоров в ППФ, за исключением (с 29.12.2015 г.) продажи долей третьим лицам, а также отчуждения имущества несовершеннолетних и недееспособных.

Теперь по второй части вопроса. Действительно, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества могут обозначить в нем любую сумму, даже один рубль (так иногда бывает в бизнес-практике, когда приобретаются активы, обремененные большими долгами). Только зачем это делать? В случае указания продавцом и покупателем заниженной стоимости (в пределах 1–2 млн руб.) они рискуют оба: отчуждатель попадает под пристальный контроль фискальных органов (подробнее см. главу 4.13); приобретатель же – под признание сделки недействительной с неполной двусторонней реституцией (см. главу 2.16). К тому же с 2016 года делать это бессмысленно – налог будет исчисляться от кадастровой стоимости объекта (с коэффициентом 0,7).

Купил 2-комнатную квартиру у человека, уезжавшего на ПМЖ в Америку. После регистрации сделки и окончательного расчета выяснилось, что бывший хозяин еще до встречи со мной заключил договор найма на 5 лет с семьей беженцев (во время оформления он это скрыл). Как выселить подобных временных жильцов, не расторгая основного договора купли-продажи?

Скорее всего, Вы стали жертвой банального мошенничества: бывший хозяин и «наниматели» вступили в преступный сговор. Но этот факт вряд ли удастся доказать, и с незваными жильцами придется мириться до окончания срока действия договора найма, ведь расторгать основной договор купли-продажи, как следует из вопроса, Вам невыгодно.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием заключения договоров купли-продажи жилплощади, кроме предмета и цены, является перечень лиц, которые сохраняют после продажи право пользования соответствующим помещением:

1. Члены семьи бывшего собственника, включая тех, кто прекратил семейные связи с ним (согласно ст. 35 нового ЖК РФ такое право будет сохраняться за указанными лицами в течение одного года (подробнее см. главы 2.1 и 2.2).

2. Наниматель жилого помещения и члены его семьи, если продавец – юридическое лицо (ст. 672 ГК РФ).

3. Поднаниматель, наниматель по договору коммерческого найма или арендатор помещения, заключивший соответствующий договор с продавцом – до окончания его действия (ст. 685 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным Вам будет очень трудно признать в суде недействительным заключенный ранее договор имущественного найма на срок 5 лет без расторжения основного договора купли-продажи (хотя теоретически это возможно, ведь с 22.07.2014 г. эти договора подлежат госрегистрации в качестве обременения). Если Вы займете квартиру и будете препятствовать нанимателям ею пользоваться (или примените «внеюридические» способы воздействия на них), то эти граждане сами могут подать соответствующий иск, и основной договор купли-продажи может быть расторгнут (см. также главы 3.1 и 3.2).

В апреле 1996 г. купил 2-комнатную квартиру в Московской области. Сделка прошла регистрацию в районном БТИ, но акт приемки-передачи с продавцом мы не составляли (не знали, что такой нужен). В середине 2015 г. решил квартиру продать. В районной регпалате (правильно – филиал Управления Росреестра, прим. авт.)с меня потребовали тот самый приемосдаточный акт. Бывшего продавца найти не удалось. Как быть?

Действительно, после введения в действие с 01.03.96 г. ч. 2 ГК РФ сторонами при совершении сделок с недвижимостью необходимо составлять акт приемки-передачи (ст. 556 ГК РФ), который свидетельствует о фактическом исполнении договора и вручении имущества получателю. Также обычно в этом документе стороны подтверждают, что расчеты произведены полностью и они не имеют претензий друг к другу.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Указанная норма гражданского права является диспозитивной: участники сделки могут предусмотреть другой порядок передачи, но это должно быть отражено в соответствующем договоре.

В середине 1996 г., сразу после введения в действие второй части ГК РФ, стороны в отдельных случаях не составляли передаточный акт, однако в нотариальном договоре указывался иной порядок совершения этого действия. Кроме того, у Вас наверняка сохранился какой-либо документ, подтверждающий факт расчетов с продавцом и отсутствие у него претензий. Советуем обратиться к тому нотариусу, у которого Вы составляли в 1996 г. договор купли-продажи квартиры, и, скорее всего, он составит для органов регистрации подтверждение, что Ваш договор фактически исполнен.

В 2004 г. оформлял покупку гаража в ГСК, который принадлежал бывшему владельцу на праве собственности (он самостоятельно получил соответствующее свидетельство). Мы составили у нотариуса договор купли-продажи, и сотрудник нотариальной конторы отнес его на регистрацию. Когда же я через две недели получал документы, то обратил внимание, что на моем (покупателя) экземпляре договора нет штампа учреждения юстиции о регистрации сделки, хотя свидетельство было выдано. Нотариус пояснил, что этого не требуется. Прав ли он? Не возникнут ли у меня проблемы с продажей гаража в дальнейшем?

Нотариус прав, и никакой технической ошибки учреждение юстиции не допустило. Действительно, при совершении купли-продажи объекта нежилого назначения (отдельно стоящего здания, строения, сооружения, нежилого помещения или части такового, гаража, а также долей в них) оформляется только одно регистрационное действие – переход права собственности на объект к покупателю, что и подтверждается выдачей Вам Свидетельства о государственной регистрации права установленного образца.

С 01.03.2013 г. аналогичный порядок (сделка не подлежит регистрации) распространяется и на объекты жилого фонда, за исключением договоров ипотеки, аренды и найма на срок более 1 года, а также долевого участия в строительстве. При этом на договоре купли-продажи, мены или дарения ставится штамп органов Росреестра только о переходе права и указывается лишь одна регистрационная запись (подробнее об этом у нас уже шла речь в главе 1.11).

Блиц

Нужно ли предварительный договор купли-продажи заверять нотариально?

Нужно только в случае, если основной договор будет составляться в нотариальной форме. Если в простой письменной – нет.

В какой период времени договор купли-продажи (между родственниками, ячейками не пользуемся) нужно сдать на регистрацию (перехода права собственности – прим. авт.)?

Такой срок законодательством не установлен. Разумный – не должен превышать 6 месяцев.

Покупаю участок с домом (два отдельных свидетельства). В этом случае можно составить один ДКП или их нужно тоже два?

Можно и нужно составить один. Кстати, именно такой договор неофициально называется купчей.

Подписали ДКП (я – покупатель), заложили деньги в ячейку, сдали документы на регистрацию. Но продавец «вдруг» передумал и написал заявление о приостановке регистрации. Что делать?

Подавать иск о принудительной регистрации ДКП в силу статьи 165 ГК РФ. При этом не забудьте написать заявление в банк, где открыта ячейка (чтобы продавец не смог получить деньги по ДКП с подложными штампами о регистрации).

Продавец вынул деньги из ячейки (я, соответственно, получил свидетельство о собственности), но он подписывать акт, выписываться и выселяться не хочет. Можно ли решить вопрос в правовом поле или «звать друзей в помощь»?

В правовом поле можно только подача иска о выселении и снятии с регистрационного учета. Надеюсь, Вы не забыли взять с продавца расписку о полученной сумме?

Глава 2.6. Договоры дарения

В каких случаях нельзя оформить сделку с недвижимостью путем дарения? Откуда берутся подобные ограничения?

Ограничения на дарение, в том числе и недвижимости, изложены в ст. 575 и 576 ГК РФ. Эта сделка запрещена от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан; работникам социальных учреждений, если даритель пользовался их услугами (например, находился на лечении); государственным служащим в связи с их должностным положением и исполнением служебных обязанностей (форма скрытой взятки), а также в отношениях между коммерческими организациями.

В статье 576 ГК РФ указаны ограничения на дарение:

1. Если имущество находится в общей совместной собственности (см. главу 2.3), то подарить его можно только с согласия всех ее участников.

2. Доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда, когда указан предмет дарения и назван одаряемый (как показала практика, сделки дарения «по доверенности» лучше не совершать вообще, ибо их очень легко признать недействительными).

3. Дарение, совершаемое несовершеннолетними или от их имени, должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства.

4. К сделке встречного дарения (см. ст. 572 ГК РФ) применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и им подобным.

Таким образом, законодательство предусматривает много ограничений на совершение дарения, и очень часто эти сделки могут быть признаны в дальнейшем недействительными (см. главу 2.16). Поэтому при Вашем намерении совершить дарение (или замаскировать им другую сделку) необходимо предварительно проконсультироваться с юристом (в Москве, например, это можно сделать по телефонам: (495) 506-20-90, 518-05-01, 585-83-80).

Планировал продать свою квартиру. Покупатель, которого нашел самостоятельно, предложил оформить сделку путем дарения – якобы у него были нелады с налоговой инспекцией. Я согласился, и мы заключили соответствующий договор у нотариуса. Потом «одаряемый» потребовал пройти госрегистрацию, хотя раньше мы договорились, что денежный расчет будет до нее. После моего отказа оппонент заявил, что в этом случае он не отдаст деньги. Мы расстались, а через две недели я получил повестку в суд – этот жулик подал иск о принудительной регистрации договора дарения. Что делать?

Вы стали жертвой самого банального мошенничества, который поднаторевшие в изъянах законодательства аферисты провели весьма эффектно (см. также главы 1.14 и 2.16). Ведь согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации договора с недвижимостью (в данном случае в таком неприглядном виде представили Вас), то суд может вынести решение о совершении данного действия в принудительном порядке. Естественно, квалифицированные мошенники «не оставляют следов» – Вы не сможете собрать и предъявить в суд доказательства того, что дарением была прикрыта купля-продажа и «одаряемый» должен был рассчитаться.

Законодательство (см. ст. 578 ГК РФ) предоставляет право дарителю потребовать в судебном порядке возврата квартиры назад, хотя на практике подобный исход маловероятен. Кроме того, сделку можно признать недействительной по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ (об этом см. главу 2.16). Для благополучного исхода дела Вам необходимо найти квалифицированного адвоката (желательно при том же суде) и подать встречный иск к «одаряемому». При этом не забывайте о старинном житейском правиле: «Суд – что дышло: кто больше заплатил, того и вышло!»

Я пожилой человек, хочу подарить несовершеннолетней внучке квартиру, но с условием, чтобы она стала ее хозяйкой после моей смерти. Нотариус отказал в совершении сделки. Прав ли он?

Да, прав. Статья 572 ГК РФ однозначно запрещает передачу дара после смерти дарителя, и Вы можете оформить свои взаимоотношения с внучкой следующими способами:

1) оформить договор дарения с правом пожизненного проживания (см. главу 2.9);

2) оформить на квартиру завещание в пользу внучки. Однако при этом, возможно, часть Ваших наследников сохранят право на обязательную долю (см. главу 2.11);

3) оформить договор «обещания дарения» согласно ч. 2 ст. 572 и ч. 2 ст. 574 ГК РФ. При этом необходимо обязательно указать, кому (внучке), когда (например, по вступлению в брак или рождению ребенка) Вы намереваетесь подарить имущество (конкретную квартиру).

Достоинства и недостатки каждого из указанных способов, а также юридические последствия Ваших действий разъяснит нотариус, к которому Вы обратитесь для совершения сделки, или специалист органов юстиции, где Вы будете дарение регистрировать.

Блиц

В 2014 году пожилая бабушка подписала со мной (родным внуком) договор дарения. Однако на регистрацию его сдать не успели (бабушка заболела и неожиданно умерла). Как поступить в этом случае?

Если договор составлен и подписан сторонами, после 01.03.2013 г., то он действителен. Необходимо подать исковое заявление в суд о регистрации перехода права на его основании.

Родители хотят подарить мне свою квартиру (уезжают на ПМЖ). Но я состою в браке. Будет ли иметь право на нее мой супруг?

При Вашей жизни – нет. Имущество, полученное по безвозмездным сделкам одним из супругов, не входит в совместно нажитое.

Может ли даритель аннулировать договор дарения?

В одностороннем порядке – нет. Его можно расторгнуть по соглашению сторон или признать в судебном порядке недействительным.

Квартира обременена ипотекой, мы с мужем созаемщики, оформляли два свидетельства по 1/2 (в ОДС – прим. авт.). Может ли он подарить свою долю нашему несовершеннолетнему сыну? Оплачивать ипотеку не отказывается.

Только с согласия залогодержателя, т. е. банка, что на практике маловероятно.

Кто при дарении квартиры оплачивает налог 13 % (НДФЛ – прим. авт.) – даритель или одариваемый? От какой стоимости?

Одариваемый, с 2015 г. – от кадастровой стоимости квартиры (при условии, что даритель и одаряемый не являются близкими родственниками в соответствии с действующим законодательством).