Текст книги "Комментарий к Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (постатейный)"

Статья 3. Правовые основы создания архитектурного объекта

1. Заказчик (застройщик) – гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее – строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, – обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

2. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

3. Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства (далее – орган архитектуры и градостроительства), в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Не допускается включение в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и конструктивным решениям, внутреннему оборудованию, внутренней отделке архитектурного объекта, а также иных требований и условий, ограничивающих права заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта, если такие требования и условия не основаны на положениях действующего законодательства, нормативных правовых актов, градостроительных нормативов, утвержденной градостроительной документации, не обоснованы необходимостью сохранения характера сложившейся застройки города или иного населенного пункта, природной среды и охраны памятников истории и культуры.

Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в суд.

4. При строительстве отдельных архитектурных объектов, определенных утвержденной градостроительной документацией, архитектурно-планировочное задание должно разрабатываться на основе обязательного проведения предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект. Порядок и условия проведения этих исследований или конкурсов определяются органами архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации.

Конкурс на архитектурный проект проводится с участием общественных профессионально-творческих организаций (объединений) архитекторов.

5. Абзац утратил силу.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в суд.

6. Абзац утратил силу с 1 января 2007 года.

Выдавший архитектурно-планировочное задание орган архитектуры и градостроительства при проверке соответствия решений архитектурного проекта требованиям архитектурно-планировочного задания не вправе проводить экспертизу проекта по вопросам, не включенным в требования архитектурно-планировочного задания и находящимся в компетенции заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта.

Абзац исключен.

7. Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство. Один экземпляр архитектурного проекта и исполнительная документация сдаются на хранение в соответствующий орган архитектуры и градостроительства с последующей передачей указанных документов в государственный архив в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Контроль за реализацией архитектурного проекта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Создание архитектурного объекта осуществляется в рамках не только архитектурной, но и строительной деятельности. Для этого застройщик как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ч. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), должен совершить ряд действий.

Во-первых, он должен иметь или получить земельный участок, на котором он планирует начать строительство (реконструкцию, капитальный ремонт). Поэтому не случайно правило абз. 3 п. 2 ст. 3 Закона о том, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30—32 Земельного кодекса Российской Федерации[14]14
  СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.


[Закрыть] и осуществляется с проведением работ по формированию земельных участков без предварительного согласования или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Приобретение земельных участков застройщиком у физических и юридических лиц осуществляется путем заключения гражданского договора (купли-продажи, аренды, дарения и т. д.).

В подтверждение наличия земельного участка застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, аренды и т. д.). Он также должен получить градостроительный план земельного участка, относящийся к документации по планировке территории, в составе которого, в частности, указывается информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент), расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, а также о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. № 840.[15]15
  СЗ РФ. – 2006. – № 2. – Ст. 205.


[Закрыть]

Во-вторых, после приобретения земельного участка застройщик должен получить архитектурно-планировочное задание. Его содержание во многом совпадает с составом градостроительного плана земельного участка. Особенно это касается информации о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, в соответствии с законодательством Российской Федерации (абз. 1 п. 3 ст. 3 Закона). В качестве такового в настоящее время обычно выступает орган местного самоуправления поселений и городских округов – местная администрация (ее структурное подразделение) или иной уполномоченный орган местного самоуправления в сфере архитектуры и градостроительства в соответствии с уставом муниципального образования. В его выдаче может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения.

Архитектурно-планировочное задание является ненормативным актом, который обращен к застройщику и является обязательным для него. В случае отказа в его выдаче или несогласия с таким документом он вправе обратиться в арбитражный суд (поскольку в таких делах истцом выступает, как правило, субъект предпринимательской деятельности) с заявлением о признании данного документа недействительным в соответствии с положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.[16]16
  СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.


[Закрыть]

Согласно п. 4 ст. 3 Закона при строительстве отдельных архитектурных объектов, определенных утвержденной градостроительной документацией, архитектурно-планировочное задание должно разрабатываться на основе обязательного проведения предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект. Порядок и условия проведения этих исследований или конкурсов определяются органами архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации. Конкурс на архитектурный проект проводится с участием общественных профессионально-творческих организаций (объединений) архитекторов.

К примеру, согласно п. 7.8 Положения о порядке предоставления земельных участков для строительства, предпроектной и проектной подготовки строительства объектов недвижимости на территории г. Томска, утв. решением Томской городской Думы от 31 августа 2004 г. № 704[17]17
  Собрание решений Томской городской Думы. – 2004. – № 8.


[Закрыть], разработка архитектурно-планировочного задания на основе проведения предпроектных исследований или конкурсов на архитектурный проект осуществляется, как правило, в случае проектирования зданий и сооружений в центральной части города на основных магистралях и площадях, набережных, в охранных зонах памятников истории и культуры.

Положение о проведении конкурсов на лучшие проекты планировки и застройки поселений, зданий и сооружений, памятников, монументов и скульптурно-декоративных работ утверждено постановлением Госстроя России от 12 июля 1994 г. № 18—51. В соответствии с ним организаторы конкурсов издают приказы (акты) об объявлении конкурсов, в которых:

1) указываются организации, осуществляющие проведение данного конкурса, и определяются ответственные (управление, учреждение и т. д.), на которых возлагаются организация конкурса, контроль за его проведением и реализацией его итогов;

2) утверждаются программа и условия конкурса;

3) указываются источники финансирования.

Следует отметить, что рассмотренное положение п. 4 ст. 3 Закона было принято до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 г. и потому оперирует категорией «градостроительная документация», которая отсутствует в данном кодифицированном акте. В настоящее время применительно к Градостроительному кодексу Российской Федерации 2004 г. под ней следует понимать документы территориального планирования (схемы территориального планирования и генеральные планы поселений) (гл. 3) и документацию по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков) (гл. 5). Последняя в поселении разрабатывается на основании генерального плана поселения и правил землепользования и застройки. Категория «предпроектная документация» также отсутствует в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Под ней обычно понимается обоснование инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений.

В-третьих, в соответствии с полученным архитектурно-планировочным заданием застройщик должен выполнить комплекс инженерных изысканий для проектирования объекта[18]18
  См.: постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» // СЗ РФ. – 2006. – № 4. – Ст. 392.


[Закрыть] и разработать проектную документацию на объект строительства, состав которой определен в ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87[19]19
  СЗ РФ. – 2008. – № 8. – Ст. 744.


[Закрыть]. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика (заказчика), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Однако застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Как следствие, в этом случае Градостроительный кодекс Российской Федерации в п. 1 ч. 2 ст. 49 прямо устанавливает, что в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), государственная экспертиза не проводится, а в ч. 9 ст. 51 предусматривает, что застройщик не прилагает к заявлению о выдаче разрешения на строительство в отношении объектов индивидуального жилищного строительства материалы, содержащиеся в проектной документации, как это предусмотрено в других случаях согласно п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проектная документация утверждается застройщиком (заказчиком). В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик (заказчик) до утверждения проектной документации должен направить ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком (заказчиком) при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Выдавший архитектурно-планировочное задание орган архитектуры и градостроительства при проверке соответствия решений архитектурного проекта требованиям архитектурно-планировочного задания не вправе проводить экспертизу проекта по вопросам, не включенным в требования архитектурно-планировочного задания и находящимся в компетенции заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта (п. 6 ст. 3 Закона). Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145.

В-четвертых, застройщик должен получить разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Порядок выдачи разрешения на строительство установлен в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698[20]20
  СЗ РФ. – 2005. – № 48. – Ст. 5047.


[Закрыть], а инструкция о порядке ее заполнения – приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19 октября 2006 г. № 120.[21]21
  Российская газета. – 2006. – 16 ноября.


[Закрыть]

Разрешение на строительство является ненормативным актом. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован застройщиком в арбитражный суд (поскольку в таких делах истцом выступает, как правило, субъект предпринимательской деятельности) в соответствии с положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что архитектурно-планировочное задание выдается на объекты, для строительства которого требуется разрешение на строительство. Это вытекает из положения п. 1 ст. 3 Закона. При этом разрешение на строительство не требуется, в случае если строительные работы не влекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Закона).

Положения п. 1 и 2 ст. 3 Закона корреспондируют с правилами ч. 2 и 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Они также устанавливают, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство. При этом выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Так, в дополнение к указанным случаям п. 5 ст. 21 Закона Республики Башкортостан от 11 июля 2006 г. № 341-З «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Башкортостан»[22]22
  Республика Башкортостан. – 2006. – 19 июля.


[Закрыть] добавляет строительство уличных распределительных сетей инженерно-технического обеспечения в зонах застройки индивидуальными жилыми домами, а п. 6—12 ч. 1 ст. 29 Закона Нижегородской области от 8 апреля 2008 г. № 37-З «Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области» – установку малых архитектурных форм и элементов благоустройства, расположенных на земельных участках общего пользования; ремонт подземных коммуникаций, воздушных сетей, дорог, ограждений, дорожного покрытия, посадки зеленых насаждений, не требующих дополнительного земельного отвода; проведение изыскательских работ в населенных пунктах, кроме проводимых в особых условиях (охранные зоны всех видов на улицах, во дворах, в проездах и т. п.); устройство площадок для детей и площадок для отдыха; организацию открытых спортивных, игровых и хозяйственных площадок без специального покрытия и устройства дренажа; устройство колодцев в сельской местности; устройство площадок для выгула собак.

В-пятых, после получения разрешения на строительство застройщик или привлекаемое застройщиком на основании договора физическое или юридическое лицо – подрядчик вправе начать осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. При этом, если отдельные их виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то они должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря 2008 г. № 274.[23]23
  БНА ФОИВ. – 2009. – № 6.


[Закрыть]

Со дня получения разрешения на строительство архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта. При этом один экземпляр архитектурного проекта и исполнительная документация сдаются на хранение в соответствующий орган архитектуры и градостроительства с последующей передачей указанных документов в государственный архив в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Контроль за реализацией архитектурного проекта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 7 ст. 3 Закона).

Порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также строительного контроля и государственного строительного надзора установлен в ст. 52—54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В-шестых, застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Оно представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Порядок выдачи такого разрешения установлен в ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698[24]24
  СЗ РФ. – 2005. – № 48. – Ст. 5047.


[Закрыть], а инструкция о порядке ее заполнения – приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19 октября 2006 г. № 121.[25]25
  БНА ФОИВ. – 2006. – № 48.


[Закрыть]

В-седьмых, застройщик по общему правилу должен зарегистрировать свое право собственности на архитектурный объект – здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое возникает с момента государственной регистрации такого права (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти в области государственной регистрации прав (в настоящее время – Федеральная регистрационная служба) в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[26]26
  СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.


[Закрыть] и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в обязательном порядке прилагаются к заявлению о регистрации права собственности на объект капитального строительства.