Текст книги "Общее собрание собственников"

2. Основные положения, нормативные документы

Основным нормативным документом, определяющим основные проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является Жилищный кодекс Российской Федерации. И в частности в основном это глава 6. «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников», содержащая основные статьи, определяющие порядок проведения общего собрания. Но отдельные положения по общему собранию собственников встречаются и в других статьях Жилищного кодекса. При проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и положения новой главы Гражданского кодекса «Глава 9.1. Решения собраний», устанавливающей случаи при которых возникает недействительность решения собрания, общие собрания могут быть признаны недействительными или оспоримы. Так статья 181.5 Гражданского кодекса устанавливает:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Кроме перечисленного выше в развитие отдельных положений Жилищного кодекса разработано достаточно много дополнительных нормативных документов. И это, прежде всего ряд постановлений Правительства Российской Федерации, существенно дополнившие отдельные статьи Жилищного кодекса, среди которых необходимо отметить такие документы, как:

постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»

постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 года N 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»;

постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»;

постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»

Отдельные положения из этих постановлений содержат прямые указания на то, что тот или иной вопрос может быть решен только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Например, пункты 31—33 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 ( http://base.garant.ru/12148944, опубликовано: 22 августа 2006 г. в «РГ» – Федеральный выпуск №4150) устанавливает, что:

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Или еще один, не менее наглядный пример. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В дополнение к «старому» госстроевскому документу – постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (текст постановления опубликован в «Российской газете» от 23 октября 2003 г. N 214 (дополнительный выпуск), в журнале «Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов», ноябрь 2003 г., N 46, 47) и достаточно подробному, появился еще один нормативный документ. И который определил минимальный перечень работ, дополнил существующие нормативные документы.

Минимальный перечень услуг и работ включает в себя:

1) работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе, проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек);

2) работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления);

3) работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок).

Перечень услуг и работ периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, – в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

г) в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией;

д) в решении застройщика – если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса).

Таким образом, в настоящий момент применяются все три нормативных акта и в связи с появлением нового документа необходимо было внести соответствующие изменения и в договор управления многоквартирным домом и уточнить перечень работ. И утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома данные дополнения и изменения.

Достаточно существенным дополнением являются также и подзаконные акты, издаваемые в виде приказов, писем и методических рекомендаций министерств. Так, например, очень важным для правильного проведения общих собраний в многоквартирном доме является приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр которым утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В настоящее время этот приказ является основным нормативным документов для регламентации проведения общих собраний собственником в многоквартирном доме. С внедрение в стране государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающей возможность проведения общего собрания с использованием системы в соответствии с ст. 47.1 Жилищного кодекса, возможно, будут разработаны иные методические рекомендации, но пока действует этот приказ. Поэтому для правильного рассмотрения конкретного вопроса повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться не только Жилищным, Гражданским кодексами, но всеми подзаконными нормативными документами.

Необходимо иметь в виду и то, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации (см. пункт «к» часть 1 статья 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Эти положения нашли свое прямое отражение теперь в Жилищном кодексе. В статье 5 Жилищного кодекса закреплено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Правовым основанием их принятия служит и федеральный закон от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В развитее этого законодательного акты разработаны и соответствующие законы субъектов Российской Федерации, уставы муниципальных образований. При этом четко в статьях 12 -14 Жилищного кодекса определена компетенция и разграничены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;

16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;

16.3) установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее – деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;

16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;

16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);

16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

8.2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;

8.3) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

8.4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление муниципального жилищного контроля;

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Как видно из приведенного выше полномочия органов власти разграничены и обозначены в Жилищном кодексе достаточно подробно. При этом отдельно частью 2 статьи 14 Жилищного кодекса оговорено, что в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вопросы компетенции органов местного самоуправления вопросов определяются законами данных субъектов Российской Федерации.

Следовательно, при организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и существующую региональную законодательную базу.

Первые подзаконные акты в развитие нового Жилищного кодекса появились в наших столицах практически сразу же после вступления в силу Жилищного кодекса. В северной столице – Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга подготовил и распространил методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, которое содержало, в том числе и рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников в многоквартирном доме и даже в электронной форме. Очень много информации размещено на странице http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/. Не отстала от этого начинания и столица нашей родины. Правительство Москвы разработало ряд постановлений, среди которых необходимо отметить, прежде всего, это постановление №9-ПП от 17.01.2006 г. «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», постановление от 24.04.2007 г. №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». А так же распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 №393 «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Эти и многие другие документы можно найти на сайте http://housing.mos.ru.И хотя на основании этих методических рекомендац ий распространилось такое понятие, как «создание счетной комиссии» общего собрания, рабочего органа собрания, по аналогии с общим собранием в акционерном обществе. Необходимость в определении количества присутствующих на общем собственников помещений, количестве голосов, которыми они имеют в распоряжении, для определения правомочности общего собрания (определение кворума). А также определения итогов голосования по вопросам повестки дня общего собрания все же приводит к тому, что кому то из собственников помещений необходимо будет поручить выполнять эту обязанности.

Аналогичные разработки имеются и в других регионах нашей страны, правда, о широкой доступности их для граждан не приходится говорить. И хотя практически все администрации органов местного самоуправления имеют свои печатные издания, и к настоящему времени выпустили также аналогичные методические рекомендации, но, к сожалению массовой публикации этих пособий и рекомендаций по проведению и организации общих собраний собственников в многоквартирном доме не произошло. Отдельные документы можно найти в сети интернет на официальных сайтах органов местного самоуправления. Много ссылок на методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме содержится на страницах сайта автора http://oao.vov.ru/s.htm,http://oao.vov.ru/sobgkh.htm.Ипоявление, хоть и с большим опоздани ем, Методических рекомендаций по порядку организа ции и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр (в дельнейшем по тексту «Методические рекомендации») основного нормативного документа, унифицирует процедуры проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме для всех регионов нашей страны. И данное издание ориентировано именно на этот нормативный документ.