Текст книги "Принципы инвестирования в доходную недвижимость в Великобритании. Англия для чайников"

Принципы инвестирования в доходную недвижимость в Великобритании
Англия для чайников
Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4483-6788-5

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Инвестиции в недвижимость Англии – это тысячи и тысячи фунтов, которые могут принести миллионы, а могут ввергнуть неопытного инвестора в пучину банкротства. Естественно, я не могу рассказать о конкретных случаях о том, как инвесторы потеряли миллионы на неудачных вложениях в недвижимость в этой прекрасной стране, но если вы прочитаете мои детективы (например, «Три правила войны»), то вы сможете понять, чем рискуют неопытные инвесторы с подходом «все, что в Англии – прекрасно и безопасно». В своих фикшн книгах я рассказываю фиктивные истории, которые основаны на реальных событиях. Таким образом вы сможете лучше понять, чем вам грозит покорное восхищение предложениями ушлых продавцов, которыми кишит Туманный Альбион.

В прошлом году мне «повезло» поучаствовать в качестве эксперта в международной выставке недвижимости в Москве – я там представляла свою книгу «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании», где я подробно рассказала о всех аспектах покупки недвижимости в Великобритании. Моя презентация была громадным успехом, но как только я сошла со сцены, на моих слушателей снова набросились агрессивные продавцы и некоторые из посетителей выставки, как оказалось в последствии, заключили очень невыгодные сделки. Поэтому, вернувшись в Лондон, я решила начать серию «Англия для чайников», чтобы у вас всегда под рукой был маленький учебничек на нужную вам тему.

В этой брошюре я не буду повторять всей механики процесса, приглашаю купить и прочитать упомянутую книгу. Здесь мы поговорим о логике и мотивации покупателя, который, если говорить серьезно, покупателем per se не является, так как является инвестором, а это немного другой зверь.

Итак, в данной публикации мы рассмотрим инвестиции в английскую недвижимость с мотивационной точки зрения, то есть попытаемся понять, насколько вам это надо и, если надо, что и когда покупать, а самое главное, какие вопросы задавать продавцу. Недвижимость – дорогое удовольствие, поэтому принцип «семь раз проверь, один отрежь» здесь применим в полной мере.

Как я уже говорила неоднократно, покупка недвижимости – это самый быстрый способ потерять большую сумму денег. Успешные инвестиции в real estate зиждутся на семи основных принципах:

1. ДОХОД

2. УПРАВЛЕНИЕ

3. ПОДГОТОВКА

4. ОСВЕДОМЛЕННОСТЬ

5. ОЦЕНКА

6. РИСК

7. ВЫХОД

Рассмотрим эти принципы повнимательней.

1. Доход

Доход, он же «доходность» – любимый жаргонизм так называемых профессионалов на рынке недвижимости. Это означает просто-напросто «сколько денег генерируют ваши замороженные деньги» или, другими словами, сколько тугриков вы получаете в результате вложения ваших кровных. И на этом этапе надо четко понимать, с какой целью вы инвестируете и, если ваша основная мотивация это доход, то вы должны четко представлять, сколько вы должны получить дохода, чтобы это стало достаточным основанием для долгосрочной заморозки вашего капитала. Существуют определенные формулы, по которым это можно рассчитать, хотя принцип «от балды» до сих пор является наиболее популярным среди русско-язычных «инвесторов», многие из которых это детки богатых папенек, которые просто дают мешок денег (иногда полиэтиленовый), чтобы дитятко вложило капиталец «куда надо». Это «куда надо» зачастую оказывается «куда попало», но на эту тему я распространяться (пока) не буду. Я в свое время очень развлеклась на одной московской выставке где, с одной стороны, продажники щеголяли с неба взятыми фактами и статистикой, а русскоязычные «жертвы» с упоением спрашивали про «доходность» и свято верили взятыми с потолка цифрам. Именно для того, чтобы не стать вислоухим легковером, вам следует знать основные формулы, по которым вы сами сможете сравнить предложения и выбрать оптимальную инвестицию.

Начнем по порядку. Доход, доходность или, по-английски yield, рассчитывается по следующей формуле:

Деньги, которые генерирует ваша инвестиция / деньги замороженные вами * 100

То есть, например, если вы купили за наличку студенческий апартамент за £50,000, который вам приносит «чистыми» £5000 в год, то формула выглядит таким образом:

5000 / 50000 * 100 = 10% годовых

Другими словами, ваша инвестиция вам возвратится за 10 лет.

Если вы тоже самое покупаете за двадцати-процентный взнос (£10,000) и берете ипотеку на остальные 40 тысяч, которая вам стоит £2000 в год (обычно это только проценты, которые в Великобритании можно отсчитать от дохода с аренды), то ваша формула будет такая:

3000 (5000—2000) / 10000* 100 = 30%

На этом этапе уже видно, что покупать в привлечением финансирования намного выгоднее и безопаснее, так как возврат инвестиции происходит намного быстрее, в данном случае, за 3 года. Сразу оговорюсь, я лично, и большинство моих клиентов, даже не рассматриваем инвестиций с «доходностью» рассчитанной по этой формуле, которая меньше чем 25%.

Чем меня насмешили «инвесторы» с выставки это тем, что они все-таки требовали назвать доходность определенных проектов, которые я предлагала. Настоящие инвесторы задают совершенно другие вопросы, чтобы сделать правильный выбор. Позвольте мне немного «порисоваться» и блеснуть развернутыми формулами, по которым рассчитываются инвестиции в недвижимость (в Англии, но подобные формулы применимы практические везде), на их основании я потом вычленю список вопросов, которые вы обязаны задать продавцу, а вот «доходность» можете рассчитать и сами – это задание для первоклашки.

Итак, начнем. Ну, во-первых, улучшим предложенную формулу, так как добавим еще такое понятие так «стоимость сделки». Прочитайте другую мою брошюру «Покупка недвижимости. Затраты на сделку» и вы поймете, что затраты могут быть и 10—20% от суммы вкладываемого капитала, то есть ваш бюджет значительно увеличивается.

Теперь данная формула выглядит следующим образом:

доход / (капитал + затраты на сделку) * 100

Предположим, чтобы купить студенческий апартамент ранее приведенный в примере, вам придется потратить 2500 фунтов (юридические расходы и т.д.), то есть 5% от стоимости апартамента. Считаем доходность:

5000 / (50,000+2500) *100 = 9,52%

то есть на пол процента уже меньше.

Сразу на будущее скажу, что затраты на сделку не отсчитываются от дохода, но их можно оформить как льготу, чтобы уменьшить налог на прирост капитала, если таковой произойдет, естественно. И сразу говорюсь, законы в Англии постоянно меняются, при чем не в пользу инвестора, поэтому, чтобы рассчитать и оформить льготы максимально, вам придется нанять грамотного бухгалтера или консультанта.

Таким образом, вы логически приблизились к следующему усложнению формулы – к отсчету издержек на получение дохода, в нашем случае, это все расходы, связанные с управлением недвижимостью, то есть все телодвижения или материалы, без издержек на которые вы бы не могли получать доход. Примеры таких издержек – управление недвижимостью (management), поиск квартиросъемщика (агент, реклама), в некоторых случаях уборка (только, если это прописано в контракте и уборка соответственно увеличивает размер вашей квартплаты), плюс пока что существующая льгота «tear and wear» и т. д. и т.п., чтобы ознакомиться со всем списком, приглашаю на консультацию.

Теперь наша формула звучит следующим образом:

(доход – издержки) / (капитал + издержки на приобретение) * 100

Предположим, что ваши издержки в районе £500 в год (поскромничаем). Тогда наши расчеты звучат так:

(5000—500) / 50000+2500) * 100 = 8,57%

то есть наша доходность опять падает, теперь уже на целый процент.

Теперь открою большой секрет – в Англии вам придется платить налоги. Логически предположим, что если у вас есть деньги на покупку недвижимости в Англии, то и доходы у вас выше среднего, а это означает, что потенциально (если вы вовремя со мной не проконсультируетесь) вы будете платить до 40% с ваших доходов с вашей доходной недвижимости. Так что предположим, что с ваших £5000 дохода вы заплатите 2000 фунтов налога.

В этом случае формула звучит следующим образом:

(квартплата – издержки на аренду – налоги) / (капитал + издержки на приобретение недвижимости) * 100

Таким образом, у нас получается:

(5000—500—2000) / (50,000 +2500) * 100 = 4,7%

то есть немного другая цифра от заявленных продавцом 10% доходности?

Эта формула называется NYAT (Net Yield After Tax) и именно этой формулой надо пользоваться, когда вы выбираете или сравниваете друг с другом предложения по приобретению недвижимости. Это – самый пессимистический вариант развития событий, хотя в условиях растущего рынка можно взять поправку на рост. В последнем случае, вы используете формулу, которая называется NYICG (Net Yield Including Capital Growth), и которая звучит следующим образом:

(квартплата – издержки на аренду – налоги) + рост капитала в годичном эквиваленте / (капитал + издержки на покупку недвижимости) * 100

Предположим, гипотетически, что апартамент, взятый в качестве примера расположен в таком районе Лондона, где цены растут в среднем 10% в год, то есть ваша инвестиция через год уже будет стоить не 50,000, а 55,000 фунтов. Тогда наши исчисления будут такие:

(5000—500 – 2000+5000) /50000+2500 = 14,28%

Теперь вы понимаете, что расчет доходности может быть совершенно разным с точки зрения продавца и покупателя. Быстренько пробегусь по формулам доходности с привлечением финансирования, с вашего позволения сразу по-английски, так как вы уже заметили, что синонимов той же квартплаты по-русски много, да и сразу учите аббревиатуры – прежде чем купить недвижимость, вам придется просмотреть кучу предложений, так что учитесь понимать термины.

Gross ROCE (GR)

(Annual Rent – Annual Interest Cost) / (Deposit + Acquisition Costs) * 100

Net ROCE (NR)

(Annual Rent – Annual Interest Cost – Other Expenses) / (Deposit + Acquisition Costs) * 100

Net ROCE After Tax (NRAT)

(Annual Rent – Annual Interest Cost – Other Expenses – Tax) / (Deposit + Acquisition Costs) * 100

Net ROCE Including Capital Growth (NRICG)

(Annual Rent – Annual Interest Cost – Other Expenses – tax) + Annual Capital Growth / (Deposit + Acquisition Costs) * 100

Теперь маленькое домашнее задание, рассчитайте доходность апартамента по всем предложенным формулам из ранее приведенного примера с учетом финансирования, при условии вложения только взноса 20% (то есть 10,000 фунтов).

Вывод такой – если вы реально хотите рассчитать доходность вашей инвестиции, вам надо задавать не вопрос «какая доходность у этого апартамента», а требовать конкретные цифры, подкрепленные фактами и бумажками, по следующим параметрам:

1. сумма аренды в год

2. проценты по кредиту в год

3. издержки на получение кредита

4. издержки на аренду

5. годичный рост данной недвижимости в данном районе

6. расчет издержек на приобретение недвижимости.

2. Управление

По-английски это называется management.

Это – расходы на людей, окружающих вас в вашем нелегком инвесторском бизнесе, а именно: вы, ваш банк, ваши арендаторы, ваш агент, ваши сотрудники, ваши подрядчики, ваш ипотечный брокер, местные власти, фригольдер и управляющий агент, ваш бухгалтер и юрист. Так как инвестиции в недвижимость – национальный спорт англичан, половина страны активно покупает недвижимость и создает портфели, а вторая половина кормится именно с таких инвесторов, которыми вы желаете стать. Здесь основная задача – выдрессировать эту когорту до состояния автоматизма присущего зондер-команде СС, иначе ваши транзакции с недвижимостью повиснут на вашей же шее неподъемным финансовым грузом.

Счастливые читатели моей предыдущей книжки «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» уже знают конкретные примеры того, чем заканчивается отсутствие контроля над юристами или ипотечными брокерами – потерей денег и слезами. В Лондоне до сих пор ходит байка как Foxtons (одно из крупнейших агентств в стране) выставила одному дяденьке счет на?400 за то, что они поменяли лампочку (это было явно больше их обычных 10% за управление).

Консультанты типа меня, за несколько сотен фунтов расскажут вам, как дрессировать ваших управленцев, на чем можно сэкономить, а что можно безопасно отсчитать от налога и тем самым увеличить вашу любимую доходность. Я также решу ваши проблемы, если кровопийцы начнут слишком безобразничать. Если вы знаете или чувствуете, что ваши управленцы борзеют, сконтактируйтесь со мной – я проверю и накажу.

3. Подготовка

Этот принцип должен быть на первом месте – прежде чем рассчитывать доходность или дрессировать зондер-команду, надо подготовиться и просчитать все, в том числе грустные, варианты. Перспективные инвесторы в недвижимость, пачками прибывающие из-за границы, все, без исключения, делают одну основную ошибку – отдают свои денежки любому встречному с красивым офисом в центральном Лондоне. Как только деньги начинают контролировать «пираты», львиная доля налички исчезает на самые «насущные» издержки, которые однако к вашему инвестиционному бизнесу имеют не самое прямое отношени – консультации, консультантов и кучу сопровождающих отчетов и докладов. Почитайте мои детективы, они все основаны на реальных событиях. В моей богатой практике был только один случай, когда один олигарх проконсультировался со мной прежде чем удариться во все тяжкие (обычно они приходят ко мне уже после армагедца и я разруливаю уже состоявшиеся кривые схемы). Так вот, ОДИН раз у меня случился такой исторический момент, когда ко мне пришел клиент на консультацию ПЕРЕД совокуплением с английскими консультантами. Дело было так.

Реальная история. Вышел на меня серьезный дядя, владелец самолетов, пароходов и т. д. Настоящий доктор экономических наук, между прочим. Захотелось этому доктору получить консультацию по оффшорным структурам приобретения недвижимости, и попросил он мою рекомендацию по бухгалтерским фирмам, которые специализируются в данном вопросе. Одновременно он также попросил меня провести консультацию с ним, так как кроме покупки своего дома через оффшор, он также захотел вложить деньги в недвижимость. Бухгалтеров я порекомендовала, даже поприсутстовала при консультации (потом после консультации дала пару идеек, за что доктор обозвал меня гением), а моя собственная консультация выглядела следующим образом: изначально, естественно, я поинтересовалась видением клиента. Фантазией клиента было вложить четыре миллиона фунтов в покупку четырнадцати (откуда такое точное число, не знаю) квартир. После того, как видение было изложено, наступило мое показательное выступление. Сначала я разжевала доктору концепцию лизголда и все соответствующие минусы – как вы знаете при лизголде, владельцы недвижимости попадают под контроль фриголдеров и управляющих компаний, которые могут диктовать условия, в том числе финансовые. Затем я ему объяснила земельную политику Лондона и принципы строительства. В качестве вишенки на торт, я порекомендовала доктору сделать все наоборот – не покупать четырнадцать квартир, а инвестировать четыре миллиона в собственный проект – купить землю, получить разрешение на строительство и построить, скажем, двадцать восемь квартир, половину из которых, в свою очередь, продать за те же самые четыре миллиона, то есть моментально отбить вложенные деньги. Дополнительно я ему объяснила, как удержать право владения землей за собой, то есть стать фриголдером и получать за это неплохой доход, и так же опционально создать управляющую компанию, дабы контролировать качество доходных квартир, получая с половины опять же неплохой доход. Таким образом, риски инвестиций свелись практически к нулю, так как на каждый функционал, связанный с проектом, потенциально можно зарегистрировать по отдельно, благополучно получающей собственный доход, компании, плюс моментально возникало несколько схем по существенному уменьшению налогообложения. Так этим надо заниматься, скажите вы, а четырнадцать квартир можно просто взять и купить. Можно, но нужно ли? Если нанять правильных людей, которые за вас сделают все как надо, то в принципе можно только наблюдать за процессом. Но как их найти и контролировать таких людей, я расскажу в другой раз.

4. Осведомленность

Это – разведка боем. Чтобы правильно инвестировать в недвижимость надо, во-первых, иметь максимальное количество данных (по принципу «слишком много информации не бывает») о всех внешних, как и внутренних факторах, и постоянно развивать шпионскую сеть, то есть людей, которые могут вам донести сведения о хороших сделках.

Внешние факторы – это такие факторы, которые вы можете узнать или рассчитать сами. Например, размер пузыря в данном районе, официальные сведения о развитии данного муниципалитета или региона и т. д.

Внутренние факторы намного интереснее и, чтобы их контролировать, надо учиться и создавать шпионскую сеть годами – это ваши связи с агентами по недвижимости, банками, юристами, занимающимися разводами и банкротствами и даже похоронные агенты.

Профессионалы, которые занимаются недвижимостью в Англии, создали очень хорошую пословицу, которую я скажу по-английски – «good property deal is a 3D deal – Debt, Death, Divorce». Это означает, что люди чаще всего продают недвижимость быстро, а поэтому дешево, в трех случаях – если они в долгах, разводятся или после смерти владельца, например, умирает папа и дети продают его дом, чтобы поделить наследство. Покупка недвижимости через probate procedures, то есть когда вы покупаете недвижимость в результате смерти владельца через исполнителей его завещания – это вообще очень интересная, безопасная и прибыльная вещь.

Реальная история. Муж и жена нашли прекрасный дом, стоимость которого по определенным оценкам была около?800 тысяч фунтов. В связи с тем, что владелец недавно умер, этот дом был предметом probate, то есть продажа дома производилась исполнителями завещания. Сразу скажу, «что и кто такое» исполнитель завещания, чтобы вы знали, почему надо отбрыкиваться от такой чести, если вдруг вас об этот попросят. Если коротко, это головная боль. Умирает ваш родственник или друг, который когда-то вас попросил быть исполнителем его завещания, вы об этом уже и думать забыли и вдруг – ба-бах! – вы не только скорбите на похоронах, но у вас появляется еще куча обязанностей, чтобы распродать его движимое и недвижимое имущество и справедливо поделить его между наследниками. Вы втягиваетесь в бесконечную свистопляску с наследниками, юристами, бухгалтерами и агентами (продолжить список можно бесконечно). Очень быстро у вас появляется горячее желание, чтобы поскорее со всем этим закончить и как вариант вы сами начинаете отправлять на тот свет наследников, юристов, бухгалтеров и агентов (шутка, однако в каждой шутке…). Поэтому, когда вам предлагают хоть какую-то разумную цену за недвижимость, вы просто на это соглашаетесь и стараетесь завершить сделку как можно быстрее. Вернемся, однако, к нашим баранам, то есть супругам. Как вы уже знаете из моей нетленки «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» об этапах покупки недвижимости, первый этап – это предложение покупателя по цене и его принятие продающей стороной. Потом юристы обеих сторон начинают подготавливать документы, после чего следует обмен контрактами, который завершается completion, то есть окончательным перечислением денег. В данном случае произошел обмен контрактами, а потом супруги рассорились, раз и навсегда. Вот прямо перед завершением сделки. Муж, как главное финансирующее звено, попробовал расторгнуть сделку и даже задекларировал, что смирился с потерей депозита. Жена настаивала на покупке дома. Теоретически, муж мог бы при определенных обстоятельствах расторгнуть сделку и без ее согласия, но вмешалось провидение – исполнитель завещания был настолько утомлен нарзаном, что отказался расторгнуть сделку. Если бы это была «нормальная» сделка, без присутствия завещаний, исполнителей и т.д., тогда, естественно, продавцу было бы очень выгодно расторгнуть сделку, прикарманить ни за что 10% задатка и спокойненько выставить недвижимость снова на рынок. Представляете теперь, как повезло жене? Совместным прессингом с продавцом, ей удалось принудить мужа к завершению сделки, после чего она стала счастливым обладателем недвижимости. Кстати, знаете, за сколько они ее купили? За?500 тысяч! Я так понимаю, что вы начали сейчас просчитывать варианты, как познакомиться с похоронными агентами?