Текст книги "Инвестиции в недвижимость. Планирование налогообложения"

Инвестиции в недвижимость. Планирование налогообложения
Англия для чайников
Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4485-1592-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Советы по налоговому и стратегическому планированию, естественно, являются и должны быть прерогативой специализированных специалистов. Налоговые законы Англии настолько сложные и запутанные, что иногда надо несколько специалистов, чтобы правильно спланировать инвестицию.

Если у вас есть деньги на покупку недвижимости, а в Англии это нехилая сумма, то предполагается, что у вас есть и пара сотен фунтов, чтобы проконсультироваться с правильным специалистом. Сразу скажу, я не являюсь налоговым специалистом, я больше консультирую по стратегическому планированию инвестиций, в том числе в недвижимость.

Какая же разница между налоговым специалистом и специалистом по стратегическому планированию?

Разница, в принципе, во времени.

Стратегическое планирование обычно происходит на этапе ПЕРЕД покупкой актива, когда рассматриваются варианты юридического оформления сделки, юрисдикция налоговых дел владельца, а иногда и продавца, составляется бюджет и производится due diligence (проверка) по отношению к участникам сделки и самому активу. Специалисты по стратегическому планированию плотно работают и с юристами, которые оформляют сделку, и с налоговыми специалистами (которые не обязательно являются бухгалтерами, во многих случаях у них квалификация tax adviser). Есть, например, очень большая разница, покупаете ли вы недвижимость на свое имя или создаете компанию, которая потом является владельцем актива. Покупаете ли вы недвижимость от частного лица, или офшорного фонда. Оформляете ли вы fixed interest mortgage или tracking. Привлекаете ли вы капитал или инвестируете только свои средства, покупая недвижимость за наличные. Я также предоставляю услугу планирования переговоров по покупке недвижимости. Это очень важно, особенно в Лондоне, где цены на недвижимость зашкаливают. Если правильно построить тактику переговоров, можно сбить до 40% от исходящей цены. Если вы покупаете резиденцию за 4 миллиона фунтов и знаете, как сбить цену на 20%, сами посчитайте, стоит ли заплатить пару тысяч фунтов за проведение переговоров.

Налоговые специалисты должны привлекаться именно на этом этапе. К сожалению, происходит это чрезвычайно редко и поэтому у них много работы уже на последующем этапе, когда недвижимость уже куплена и счастливый владелец получает космического размера счет из налоговой. В этом случае, налоговые советники должны разрулить создавшуюся ситуацию, чтобы попробовать создать структуру, которая является более tax efficient, то есть, чтобы доходы от недвижимости оставались в большинстве своем в кармане владельца, а не шли в бездонную бочку государства. Во многих случаях, создание такой структуры подразумевает переоформление недвижимости и в таких случаях ситуация плавно переходит обратно в руки опытного специалиста по стратегическому планированию. Круг замыкается.

Стратегическое планирование

Предполагаю вопрос от читателя – если нам просто надо заплатить специалисту, то зачем нам читать эту главу?

Как минимум по двум причинам.

Во-первых, чтобы ориентироваться в проблеме и понимать о чем речь.

А во-вторых, чтобы контролировать качество работы специалиста. К сожалению, в Англии вам могут дать плохой совет даже бухгалтера из больших фирм, которые, теоретически, регулируются национальными институтами типа Institute of Chartered Accountants of England and Wales, но если они сделают ошибку или даже организуют мошенничество, вы сможете добиться справедливости только через суд – практика показывает, что такие институты обычно защищают свои членские взносы, чем клиентов своих членов.

Реальная история. В этой реальной истории я даже дам конкретные имена, так как все в ней правда, и произошло на самом деле. Есть такая фирма, которая еще недавно называлась Harris Lipman, но в 2014 ее купила акула английского рынка Menzies. Репутация у Harris Lipman была еще та, и в прессе и в кулуарах многие шушукались о скандалах, в которые была втянута эта фирма. Подробностей о тех скандалов я рассказывать не буду, просто посмотрите в интернете. Несмотря на подмоченную репутацию, Menzies, в приниципе, неплохая фирма, решилась таки присоеденить Harris Lipman к своим рядам и даже сделала партнеров Harris Lipman – Барри Льюиса и Мартина Аткинса, партнерами в новой мега фирме, которая создалась в результате слияния. С Harris Lipman, когда они еще не были частью мега Мензис, у меня были свои счеты, которые закончились, в принчипе, счетом 1:0 в мою пользу. Но так как вселенная любит баланс, вскоре у меня появился клиент, который реально пострадал в результате мега мошенничества организованного и приведенного в исполнение Барри Льюисом. Подробностей пока что не могу рассказать, просто расскажу о том, куда и как меня послал Chartered Accountants of England and Wales, где и Мензис, как фирма, и Барри Льюис, как ее партнер, являются членами. Если очень коротко, ребята из Harris Lipman «смошенничали» у моего клиента как минимум несколько миллионов фунтов создав фальшивые схемы по рекламации НДС, «убив» компании, в которые мой клиент инвестировал деньги, чтобы отмыть инвестиции через ликвидаторов и шантажируя директора этой компании, чтобы он прикрыл глазки на все эти дела в обмен за долю. Короче, если вы думаете, что 90-е в России это разгул и бесчинаства, это означает, что вы просто не занимались серьезным бизнесом в Англии. Здесь все еще хуже. Но возвращаясь к моему рассказу. Так как в Англии такие дела происходят повсеместно (против этого можно бороться только как со cпидом в Африке – одевая презерватив проверки каждого шага специалиста, отсюда мой совет в книге «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» – ЗАВЕДИТЕ СТОРОЖЕВОГО ПСА!), мошенники совсем не заботятся о том, чтобы закапывать свои какашки поглубже. Так что, раскопав львиную долю экскрементов, я просто прижала одного из мошенников, который слил сообщников. Я составила формальное заявление типа «как крали, как мошенничали и так далее», где на Барри Льюиса указывалось прямо как на главного организатора преступной схемы. Доказательств, чтобы прижать сообщника у меня было достаточно, а вот, чтобы начать и выиграть дело против Мензис – одной из самых крупных фирма Англии, да и мира, хотелось бы побольше. Я решила обратиться за помощью в Chartered Accountants of England and Wales. Да, сейчас. Разбежались они помогать! Коринн Ричардс, тетка из Института, просто послала меня подальше. Так что сейчас я занимаюсь выкапываением остальных какашек, в то время как структура, которая должна блюсти стандарты и честность среди бухгатеров озабоченна преимущественно тем, чтобы не уменьшилось количество членов.

Поэтому, если вы обладаете минимальными знаниями, вы не только сможете правильно поставить задачу специалисту, но и проконтролировать его работу, если вы поймете, что вас обманывают, вы сможете спасти свои деньги на самом раннем этапе.

Покупка для себя и в качестве инвестиции

Между покупкой недвижимости «для себя» и в качестве инвестиции, есть большая разница, их даже несколько, о чем мы подробно поговорим в свое время, но основная разница – это налоги.

Когда вы покупаете дом, в котором вы потом живете, а, скажем, через десять лет вы его продаете и его цена выросла в три раза, вы не платите никаких налогов с разницы между ценой, за которую вы продали дом, и ценой, за которую вы купили эту недвижимость. Если же вы покупаете и продаете инвестиционную недвижимость, то вы должны приготовиться заплатить не только подоходный налог с аренды, но, в случае ее продажи, налог с прироста капитала. Дополнительно, есть еще туева куча налогов, связанных с инвестиционной недвижимостью.

Также, если вы не являетесь налоговым резидентом Англии ситуация резко осложняется, поэтому прежде, чем делать резкие телодвижения по покупке или продажи недвижимости, следует посоветоваться со специалистом. Об этом подробнее чуть позже.

Поэтому правило номер 1 – прежде чем задуматься об инвестициях в недвижимость, следует тщательно спланировать выход из этой инвестиции. Даже если вы сейчас думаете, что вы никогда не продадите ваш доходный дом, могу вас огорчить – рано или поздно вы умрете, а дом унаследуют ваши дети. Так вот, ваши дети могут и не унаследовать заработанное вашим нелегким трудом, если у них не будет денег, чтобы заплатить налог на наследство, а у вас не хватило мозгов или желания, чтобы передать им ваш актив правильным способом.

Итак, коснемся вопроса налогообложения, чтобы вы хоть немного представляли, с чем вам придется столкнуться. В этой книге я немного расскажу, как избегать или уменьшать налоги, естественно, самым законным образом.

Подоходный налог

Итак, рынок недвижимости Великобритании – очень привлекателен для обеспеченных людей проживающих за границей. Лондон стал Меккой для богатых арабов, россиян, китайцев, которые с удовольствием покупают резиденции для личного пользования, а также в качестве инвестиции. Англичане, со своим совершенным мышлением колонизаторов, развитым на генетическом уровне, блестяще используют эту моду, ласково, но твердо закручивая гайки на уровне налогового законодательства. В 2015 веяние дошло и до «святых коров», то есть не-резидентов, так что данная глава полезна не только для инвесторов проживающих в Великобритании, но и для вас, заграничных инвесторов.

Забегая немного вперед, представим ситуацию, что у вас есть несколько домов или квартир, которые вы сдаете в аренду. Скажем, они вам приносят двадцать тысяч в год аренды. Этот доход облагается налогом. То есть потенциально вы с этих двадцати тысяч должны заплатить £1800 фунтов налога и £1433 социальных отчислений (анно домини 2016—2017). Это, если у вас нет другой работы, с другими доходами. Если на другой работе вы заработали еще 10,000, то ваш налог будет 3800 фунтов, в социальные отчисления 2633.

Обидно, правда?

Вы, в поте лица, экономите энную сумму, чтобы поставить в качестве депозита за доходный дом, на вашей шее висит ипотека, вы несете все риски, корячитесь на двух работах и после этого вы еще и платите налоги.

Да, очень обидно. Поэтому, чтобы было меньше обидно, надо знать, как облегчить свою участь.

Я виртуозно выцарапываю из налоговой излишки заплаченных налогов, потому что я знаю основные принципы налогового планирования.

Не буду делиться секретами, как можно, абсолютно законно и легально, отвоевать от налоговой эквивалент бюджета маленькой африканской страны. В данной книге я вам дам только несколько советов, как платить меньше налогов с ваших доходов с аренды.

Итак, все, что вы получаете в качестве аренды, вся сумма, это – доход брутто (gross income). От этой суммы можно и нужно отсчитывать allowable expenses, то есть издержки. Издержки, которые вы можете отсчитывать такие:

1. agent commission – если вы сдаете вашу недвижимость через агента, то его комиссию можно и нужно отсчитать от вашего дохода.

2. Insurance. Если вы сдаете квартиру или дом, то вы можете купить landlord insurance. Я лично считаю, что это выброшенные деньги, если вы сдаете квартиру. Вы по любому платите service charge (квартплату), в которой должен быть элемент отчислений на страховку на дом, в котором находится ваша квартира. Если ваши квартиросъемщики зальют нижепроживающих, или кто-то зальет их, то, теоретически, ремонт должен оплатить страховщик из квартплаты. Ну, а если вы сдаете дом, тогда да, эта страховка может пригодиться, хотя крупный ремонт они все равно постараются не оплатить. Разборки со страховыми компаниями – отдельная тема, у меня в практике было несколько историй эпохальных битв, если вам интересно, можете почитать мою брошюру про «PPI, банковские оплаты» из той же серии «Англия для чайников», там есть несколько историй их этой области. Страховка, о которой, по моему скромному мнению, все-таки стоит озаботиться это appliance insurance или extended warranty. Здесь прикол следующего содержания. Когда вы сдаете квартиру, то, скорее всего у вас там есть какие-то устройства, бойлер, стиральная машинка, может быть, даже посудомоечная машинка, холодильник и т. д. По английским налоговым законам, если что-то их этих устройств ломается, то вам лучше их починить, чем покупать новые. Если вы купите новую стиральную машинку, то эти триста фунтов вы не можете отсчитать от вашего дохода (это будет льгота на capital gains tax), а вот счет за починку, можете (о чем немного подробнее позже). Так вот, extended warranty, это такая страховка, которая вам предоставляет инженера, который починит или поменяет стиральную машинку, то есть расходы на эту страховку считаются ремонтом, поэтому полностью отсчитываются от дохода. Если же вы решились купить landlord insurance, то проверьте, покрывает ли она расходы на юристов и платежи по ипотеке, если у вас возникнут проблемы с квартиросъемщиками.

3. ground rent – это аренда вашему фриголдеру, если у вас дом, естественно вы – владелец земли, поэтому этот расход вам не грозит. Забегая немного вперед, следует отметить, что если вы покупаете квартиру, вы должны обратить внимание на срок лизгольда, так как если он меньше, чем сто лет, что рано или поздно вам придется продлевать этот срок. Геморрой сказочный, но телодвижения того стоят.

4. service charges – квартплата, то есть головная боль владельцев квартир. Из этого вывод, покупая квартиру обязательно проверьте, сколько стоит квартплата и не намечается ли ее повышение в недалеком будующем. Я как-то купила квартиру, где квартплата подскочила в течение года с 72 фунтов до 190. Это было, мягко говоря, неприятно.

5. rates – это счета. В этой графе у меня обычно стоит жирный прочерк, так как все биллы платит тенант. Но, у вас может быть бизнес по сдаче комнат или HMO, где вы, лендлорд, платите по считам, поэтому данная графа присутствует в списке. Если вы – владелец коммерческой недвижимости, то rates могут означать ваши муниципальные налоги и так далее. Но инвестирование в коммерческую недвижимость это немного другая книга, там риски другие и раскладываются они другим узором.

6. property repairs, maintenance and renewals – об этом я уже упомянула в графе insurance. Кроме этого, сюда еще можно включить ремонт типа покраски, мелкие сантехнические работы, замена кафеля и прочая. Стоимость замены окон может уже быть льготой на capital gains tax, но это смотря, как вы оформите эту издержку. Вообще, по всем крупным издержкам на ремонт вашей недвижимости, лучше сконсультироваться с бухгалтером или специалистом по стратегическому налоговому планированию, ибо мнение налоговой постоянно меняется.

7. loan interest and other financial costs. А вот это – как раз иллюстрация к последнему предложению. Существует негласное правило, которому я стараюсь следовать: «недвижимость, в которой ты живешь, должна иметь, по возможности, минимальную ипотеку, доходная недвижимость должна иметь максимальную ипотеку». Объясняю позицию партии. Если у вас проблемы, чтобы платить ипотеку за дом, в котором вы живете, то придет банк и выбросит вас на панель. Если у вас нет денег, чтобы заплатить за ипотеку за квартиру, которую вы сдаете в аренду, вы ее просто продаете, а если на рынке кризис, отдаете банку, который мается с этой головной болью без вашего участия. Еще один аргумент в пользу этого выражения. Дом, в котором вы живете, это ваша финансовая ответственность, грубо говоря, вы должны заработать определенное количество тугриков, чтобы оплатить ипотеку. Ваша доходная недвижимость, в принципе, должна зарабатывать на ипотеку, то есть банку вы платите не из своих денег, а из денег вашего арендодателя. Поэтому основным правилом инвестора является: «Получить ипотеку на недвижимость в размере, как минимум 65% от ее стоимости». Позже я расскажу немного больше о стратегии планирования портфолио, покамест мы анализируем налоги. Итак, у вас доходная недвижимость стоимостью, скажем 200,000 фунтов, из которых ипотека составляет 150 тысяч. В большинстве случаев я советую брать ипотеку interest free, это самое эффективное с точки зрения инвестирования и налогообложения. Итак, при ставке в 3% ваша ипотека банку в год будет примерно 5000 фунтов. Раньше эту сумму моджно было всю и без проблем отсчитать от вашего дохода брутто. Но в 2017 году все стало менее привлекательным.

Итак, что же изменилось?

Скажем, ваш годичный доход с аренды – 20,000 фунтов. Вы заплатили банку 5000 ипотеки. Еще 5000 вы отсчитали за ремонты, страховки и остальные фишки. Раньше ваш налогооблагаемый доход был бы 10,000, то есть никаких налогов вы бы не платили, кроме 233 фунтов социальных отчислений.

В 2017—2018 вы сможете отсчитать только 75% от 5000 фунтов ипотеки (3750 фунтов), плюс 20% от остальной суммы (1250 * 20% = 250 фунтов). Таким образом, вы можете отсчитать от вашей арендной платы только £4000, вместо £5000. Соответственно, если у вас дополнительная работа, на эту лишнюю тысячу вы платите подоходный налог.

В 2018—2019 станет еще хуже. Вы сможете отсчитать только £2500 вашей ипотеки плюс 50% от оставшихся 50% (£500), таким образом, ваша льгота будет уже только £3000.

В 2019—2020, естесственно все будет еще хуже. Расчеты станут такими: £1250 плюс – £750, то есть £2000.

А в 2020—2021 наступить Армагеддон, вы сможете отсчитать только 20% от ваших финансовых издержек, то есть всего £1000.

Очевидно владельцы недвижимости перекинут эти издержки на плечи квартиросъемщиков, поэтому предсказываю, что (если не случится массовый исход иммигрантов или если правительство не построит несколько миллионов домов), арендные платы резко пойдут вверх.

Все эти расчеты звучат ужасно, но я постаралась их объяснить наиболее доступным образом чуть позже. Ну, а если кому-то не понятно, приглашаю на консультацию. Идем дальше.

8. legal fees – издержки на юристов, в этим все просто. Плюс существует отдельная брошюра про издержки на юристов и других специалистов при оформлении сделки. Опять же, перечитайте бессметрную «To buy or not to buy».

9. management charges – это расходы на агента, который управляет вашей недвижимостью, если по каким-то причинам, вы не хотите этим заниматься самостоятельно. Чуть позже я расскажу несколько страшилок из этой области.

10. professional fees – сюда вы можете забить все остальные издержки на других людей, которые помогают вам в вашем нелегком бизнесе инвестирования в недвижимость, Например, оплаты за мои консультации, гонорар бухгалтеру и т. д.

11. travel to and from property – вы составляете список ваших путешествий по известному адресу, потом суммируете мили и умножаете количество миль на £0,45. После этого эта кругленькая сумма отсчитывается от дохода брутто.

Потом вы все это суммируете, и у вас выходит сумма, которая является основой налогообложения. Потом начинаются чудеса – оказывается, некоторые расходы можно отсчитывать непосредственно от основы налогообложения, а некоторые нет. Например, stamp duty (налог на покупку недвижимости) при покупке дома, вы можете отсчитать только во время продажи недвижимости, чтобы уменьшить размер налога на прирост капитала (о чем подробнее дальше).

Как вы уже поняли, правительство закручивает гайки все больше и больше, особенно неприятно, что проценты по кредитам не будут больше такой прекрасной льготой.

Прикол заключается в том, что если недвижимость принадлежит компании с ограниченной ответственностью, в этом случае 100% льготы сохраняется. Засим я предполагаю, что многие владельцы недвижимости будут переоформлять форму владения. Но если вы думаете, что это хороший выход, вы можете ошибаться.

Предположим, у вас есть квартира, которую вы купили за 100,000 фунтов. Она вам приносит 10,000 дохода в год (брутто). Если вы ее захотите преоформить на фирму, то с точки зрения закона это будет продажа недвижимости от частного лица юридическому. А это означает, что вам придется провести официальную оценку стоимости актива. Предположим, эта квартира сейчас оценена на 200,000 фунтов. Минус ипотека (75% = около 36,000 фунтов). Это означает, что вы потенциальо можете заплатить 28% от разницы (£125,000), то есть 50,000 фунтов. Вот и считайте, насколько вам это выгодно. У меня в рукаве есть несколько решений данной проблемы, но о них, естественно, я рассказывать в книге не буду – секрет фирмы. Задача этой книги – предупредить вас о том, что в реке крокодил, а вот если вы захотите его поймать, это разговор за другие деньги.

На этом покамест мы зацикливаться не будем, так как надо закончить тему с налогами на ваши доходы с аренды.

Дабы завершить тему расчетов подоходного налога с суммы аренды, хочу, в качестве еще одной иллюстрации к теме «правительство закручивает гайки», вспомнить о другой льготе «tear and wear», это льгота на мебель, если говорить совсем обобщенно. Суть этой льготы такая – если вы сдаете квартиру или дом с какой-либо мебелью и бытовой техникой, вы автоматически отсчитываете 10% от вашего дохода, типа на ремонты. При чем, если вы предоставите вашим тенантам два стула и кровать, этого уже достаточно, чтобы отсчитать тысячи от вашего годового дохода без каких-либо телодвижений с вашей стороны, вам даже не надо собирать счета за мебель или сантехнику. Так вот, эту льготу тоже уберут, если быть точным, почти. Начиная с 2016 налогового года вы не сможете уменьшить ваш доход на 10%, но в некоторых случаях и с определенными исключениями вы сможете отсчитать от дохода стоимость замены испорченной мебели или бытовой техники.

Если очень коротко суммировать эту главу – вам нужен хороший советник по стратегическому налоговому планированию и бухгалтер.

При чем, если сумма ваших инвестиций серьезная, вам нужен и тот и другой.