Текст книги "Умный справочник адвоката"

Дата заключения относится к обязательным реквизитам договора, поскольку именно с ней обычно связывается момент вступления договора в силу, а также исчисление сроков исполнения обязательства, окончания действия договора. Кроме того, согласно ст. 422 ГК РФ договор заключают и исполняют в соответствии с нормами закона, который действует на момент его заключения.

Место заключения – название населенного пункта, в котором был подписан договор. Оно имеет значение, например, при выборе законодательства, подлежащего применению с участием иностранцев, при определении цены договора и пр.

Полное наименование сторон договора необходимо для их идентификации. Довольно часто в договорах указаны лишь ФИО и место жительство сторон, однако целесообразно вносить полные данные (для граждан – данные паспорта, для ИП и юридических лиц – данные о государственной регистрации).

Название сторон договора (например, для купли-продажи: продавец и покупатель, для поставки: поставщик и покупатель, для аренды: арендодатель и арендатор, безвозмездного пользования: ссудодатель и ссудополучатель, подряда: заказчик и подрядчик, оказания услуг: заказчик и исполнитель, перевозки: перевозчик и отправитель и т. п. либо просто: Сторона 1 и Сторона 2) позволяет упростить описательную часть договора, исключив повторения полного наименования сторон.

• «Описательная часть» включает:

– существенные условия договора (без которых он считается незаключенным);

– условия о предмете договора;

– условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

– все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Примеры: см. РАЗДЕЛ Топ договоров, заключаемых между гражданами, а также с участием предпринимателей (образцы с комментариями).

В переводе на неюридический язык самым главным условием любого договора служит его ПРЕДМЕТ, то есть данные об объекте (товар, результат работы и услуги и т. п.), который должен быть определен конкретно и недвусмысленно, и основные действия (обязательства) сторон.

Например, недостаточно написать в договоре купли-продажи, что его предметом является автомобиль «лада калина», необходимо указать его индивидуальные характеристики (например, марка, модель, год выпуска, заводской номер и пр.).

В законе могут быть установлены иные существенные условия для отдельно взятого вида договора (при этом термин «существенные» там употребляется не всегда, но указывается, что несогласование конкретного условия делает договор незаключенным).

Итак, кроме существенных условий в договоре можно больше ничего не указывать, но договор в классическом виде обычно состоит из следующих разделов.

– «Предмет договора»;

– «Права и обязанности сторон»;

– «Цена и расчеты»;

– «Срок договора»;

– «Ответственность сторон»;

– «Изменение и расторжение договора»;

– «Заключительные положения».

Часто в таких многостраничных договорах можно встретить завершающую текст фразу: «По всем вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ», но даже без указанной ссылки нормы закона будут действовать, поскольку ч. 2 ГК РФ для каждого вида договоров содержит готовую модель поведения и вовсе необязательно переписывать его положения в договоре[6]6
  Согласно ч. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
  Согласно ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
  Часть 1 ст. 809 ГК РФ устанавливает, что при отсутствии в договоре займа условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.


[Закрыть].

• «Заключительная часть» – почтовый/юридический/электронный адрес сторон, банковские реквизиты, подписи и печати сторон[7]7
  В конце договора несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, после подписей сторон указывается: (ФИО родителя) согласен____________________.


[Закрыть]

Рекомендую:

– подписывать каждую страницу договора, в том числе приложение к нему, в противном случае могут появиться разные версии договора;

– предлагать стороне помимо подписания договора (а подпись должна соответствовать подписи в документе, удостоверяющем личность) собственноручно указать свое ФИО. Дело в том, что подлинность подписи не всегда удается подтвердить в случае спора даже экспертным путем, при наличии же рукописного текста шансы это сделать будут значительными.

Что касается скрепления договора печатью, то согласно ст. 160 ГК РФ данное требование не является обязательным, но может быть выдвинуто контрагентом в качестве условия при заключении сделки.

2.6
Как не допустить превращения договора в «бумажку»?

Хочу предупредить тех, кто любит пользоваться образцами договоров из Интернета: бездумное «подписание» такой бумаги может в конечном итоге не привести к желаемому результату.

При заключении договора обязательно помните о следующих действиях.

1. Проверяйте правоспособность стороны договора и полномочия представителя:

• проверка личная (сличение лица с фотографией в паспорте, визуальная проверка подлинности паспорта, действительности паспорта по дате замены, соответствия подписи в договоре и подписи в паспорте, соответствия адреса регистрации гражданина в паспорте заявленному в договоре, срока действия доверенности представителя и объема содержащихся в ней полномочий);

• проверка с помощью сервисов и баз данных (проверка юрлиц и предпринимателей по реестрам налоговой инспекции (выписки ЕГРЮЛ и ЕГРИП), проверка действительности паспорта и доверенности с помощью онлайн-сервисов МВД и нотариальной палаты).

2. Проверяйте наличие согласий на совершение сделки, требуемых по закону:

• согласие органов опеки и попечительства по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (ч. 2 ст. 37 ГК РФ);

• извещение о продаже (мене) доли, направленное в адрес участников общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ);

нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью, сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном законом порядке (ст. 35 СК РФ)[8]8
  Будьте осторожны и в том случае, если предмет сделки приобретен и зарегистрирован на имя супруга во время брака, который расторгнут, либо на основании брачного договора, поскольку даже спустя годы после развода возможны судебные споры между бывшими супругами.


[Закрыть];

• согласие арендодателя при сдаче арендатором имущества в наем, субаренду, безвозмездное пользование (ст. 615 ГК РФ);

• согласие получателя ренты на отчуждение, сдачу в залог и иное обременение недвижимого имущества плательщиком ренты (ст. 604 ГК РФ);

• согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога залогодателем (ст. 346 ГК РФ).

3. Проверяйте контрагента на предмет отсутствия негативной информации (в том числе касающейся неплатежеспособности)[9]9
  Особое внимание нужно уделять проверке надежности и имущественной состоятельности Обществ с ограниченной ответственностью, которые достаточно часто в случае споров оказываются имущественно несостоятельными.


[Закрыть]:

• проверка личная (ознакомительные беседы с контрагентом и третьими лицами – должниками и кредиторами контрагента на общие темы, об имущественном положении и по предмету договора, посещение офисов контрагента, истребование у контрагента документов, подтверждающих его имущественное положение);

• проверка с помощью сервисов и баз (например, на сайтах судов, судебных приставов-исполнителей можно узнать, является ли лицо участником судебных споров и должником по исполнительному производству; на сайте налоговой службы – сведения об адресах массовой регистрации; на Интернет-форумах и в социальных сетях – отзывы клиентов о работе предпринимателей, через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве выяснить, не является ли лицо банкротом).

4. Проверяйте документы, касающиеся предмета договора, во избежание споров с третьими лицами. О том, как это делать, будет рассказано далее на примере отдельных договоров.

5. Формулируйте условия договора максимально ясно и недвусмысленно.

• Статья 431 ГК РФ гласит: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Но иногда для выявления буквального значения текста договора возникает необходимость в проведении лингвистической экспертизы. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если приведенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Именно поэтому рекомендую включать в договор условие о признании сторонами электронной переписки в случае спора.

6. Включайте в договор условия, обеспечивающие ваши интересы на случай неисполнения обязательств.

• Например, можно предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора при наличии конкретных нарушений контрагента.

• Облегчает судебную защиту условие о подсудности споров по вашему месту жительства (особенно, если другая сторона проживает в другом регионе), в противном случае по общим правилам подсудности потребуется совершать поездки в суд по месту жительства ответчика.

• Необходимо включать в договор и условие, обязывающее стороны немедленно (или в конкретный срок) уведомлять друг друга об изменении их реквизитов, в противном случае могут возникнуть проблемы с предъявлением иска, судебным разбирательством и исполнением решения суда.

• Условие о необходимости соблюдения претензионного порядка урегулирования споров выгодно той стороне, которая больше всего рискует нарушить взятые обязательства. Оно как минимум отсрочит время обращения контрагента в суд и даст возможность мирно урегулировать возникший спор.

7. Включайте в договор условия, обеспечивающие его исполнение.

• Риск неисполнения договора существенно снижается при включении в его текст условий о предоплате, а также при использовании мер обеспечения исполнения обязательств.

• В соответствии с гл. 23 ч. 1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться[10]10
  Обычно соглашение о неустойке и обеспечительный платеж не являются предметом отдельного договора, так как условие о них непосредственно содержится в тексте основного договора (примеры см. далее). Удержание имущества должника также не связано с заключением самостоятельного договора.


[Закрыть]:

– неустойкой,

– залогом,

– удержанием имущества должника,

– поручительством,

– независимой гарантией,

– задатком,

– обеспечительным платежом,

– другими способами, предусмотренными законом или договором (например, страхованием риска невозврата задолженности, жизни и потери трудоспособности должника, имущества, предмета залога; арендой банковской ячейки при осуществлении расчетов и т. п.).

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ЗАЛОГА

Договор залога автомобиля

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД г. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, именуемый в дальнейшем Залогодатель, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД г. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Залогодержатель, заключили договор о нижеследующем:

1. В соответствии с Договором займа от 26.12.2019 Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство по возврату суммы займа и процентов в размере 100 000 рублей. Срок исполнения согласно Договору: 26.12.2020.

2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю: автомобиль ВАЗ 111930 Лада Калина, г. н. К066 ВН46.

3. Предмет залога принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи автомобиля от 20.12.2014, свидетельством о регистрации транспортного средства, и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц.

4. Стоимость Предмета залога составляет: 200 000 руб., что обеспечивает требование Залогодержателя в полном объеме к моменту его удовлетворения.

5. Предмет залога остается у Залогодателя. При этом право залога у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет Залогодатель, при этом он же несет обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения.

7. Право Залогодержателя обратить взыскание на Предмет залога возникает со дня, следующего за последним днем срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом (п. 1 Договора).

8. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

9. Право залога прекращается с момента полного исполнения, обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1 Договора или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ. Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения, обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога.

10. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

11. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

12. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Залогодатель

Залогодержатель

КОММЕНТАРИЙ. Смысл залога заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) (в том числе стоимости страхового возмещения за его утрату или повреждение, доходов от использовании заложенного имущества и т. п.) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В договоре залога должны быть указаны:

• предмет залога, которым может быть всякое имущество (имеющееся и приобретаемое в будущем), в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом;

• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

• стоимость предмета залога, определяемая, как правило, по соглашению сторон и являющаяся начальной продажной ценой при обращении на него взыскания.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (то есть речь идет о недвижимом имуществе);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственности.

Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с законом о ценных бумагах. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются согласно ГК РФ.

Залог иного имущества может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в нотариальном реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества находится в открытом доступе https://www.reestr-zalogov.ru). Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Таким образом, если уведомление о залоге внесено в реестр, то покупатель предмета залога не сможет сослаться на свою добросовестность и оставить имущество за собой в случае обращения на него взыскания залогодержателем.

Заложенное имущество по общему правилу остается у залогодателя, но возможен и заклад (то есть залог с передачей вещи залогодержателю). Этот вид залога наиболее актуален для такого имущества, как товары в обороте, автотранспортные средства и иные движимые вещи, которые могут не оказаться в наличии после просрочки или на момент прихода пристава. Законом установлена обязанность лица, у кого находится предмет залога, страховать его от риска утраты, а также установлен запрет на распоряжение имуществом без разрешения залогодержателя. При нарушении залогодателем своих обязанностей залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательств.

Часто на практике можно встретить оформление залога имущества другими сделками, например куплей-продажей или дарением. Залогодатель в этом случае сильно рискует остаться без имущества даже при надлежащем исполнении обязательства, поскольку доказать притворный характер сделки крайне сложно.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ПОРУЧИТЕЛЬСТВА

Договор поручительства

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года.

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД г. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, именуемый в дальнейшем Поручитель, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД г. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Арендодатель, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Поручитель обязывается перед Арендодателем отвечать за исполнение индивидуальным предпринимателем Сидоровым Иваном Петровичем, 26.03.1977 г. р., ур. г. Курска, гр. РФ, паспорт 38 02 № 737623, выданный Курским РОВД Курской области от 27.02.2002, зарегистрированным по адресу Курская область, Курский район, пос. Калинина, д. 21 (далее – Арендатор) его обязательства по договору аренды транспортного средства – автомобиль ВАЗ 111930 Лада Калина, г. н. К066 ВН46 от 20.12.2019, заключенному между Арендодателем и Арендатором.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Поручитель обязуется отвечать перед Арендодателем за исполнение обязательств Арендатором по указанному в п. 1.1 настоящего договора в том же объеме, как и Арендатор.

2.2. Арендодатель должен уведомить Поручителя о неисполнении или о ненадлежащем исполнении Арендатором обязательства по оплате аренды и возмещению причиненных убытков и предъявить требования об их исполнении.

2.3. Поручитель обязуется исполнить обязательство Арендатора в течение трех дней с момента получения от Арендодателя сообщения о невыполнении Должником этого обязательства.

2.4. В случае, если Поручитель не исполнит своего обязательства в соответствии с п. 2.3, настоящего договора, то Поручитель дополнительно уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

2.5. Поручитель вправе выдвигать возражения против требования Арендодателя, которые мог бы представить Арендатор. Поручитель не теряет права на эти возражения даже в том случае, если Арендатор от них отказался или признал свой долг.

2.6. Поручитель несет ответственность за исполнение обязательства Арендатором только в случае, если Арендатор отказался выполнить свои обязательства после предъявления Арендодателем требований.

2.7. К Поручителю, исполнившему обязательство, переходят права по этому обязательству в том объеме, в котором Поручитель удовлетворил требование Арендодателя.

3. Настоящий договор прекращается:

а) с прекращением обеспеченного им обязательства;

б) с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если Поручитель не дал Арендодателю согласия отвечать за нового Должника;

в) если Арендодатель отказался принять надлежащее исполнение, предложенное Арендатором или Поручителем;

г) по истечении указанного в договоре срока, на который оно дано.

4. Действие договора во времени

4.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до 26.12.2020.

4.2. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

Поручитель:

Арендодатель:

КОММЕНТАРИЙ. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя, что встречается крайне редко. То есть кредитор вправе требовать исполнения обязательств в полном объеме как от должника, так и от поручителя. Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Поручительство чаще всего применяется банками при выдаче кредитов гражданам, сами же граждане к данному способу обеспечения обязательств прибегают редко. Обычно лицо, подписывающее договор, воспринимает поручительство как формальность, не рассчитывая на то, что ему реально придется погашать долг, однако даже смерть поручителя не изменяет обеспечиваемое обязательство: по договору поручительства могут отвечать и наследники поручителя, принявшие наследство. Кроме того, закон допускает возможность взыскания задолженности по договору только с поручителей, то есть без предъявления требований к должнику. Вместе с тем не всем известно, что к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора.

ОБРАЗЕЦ СОГЛАШЕНИЯ О ЗАДАТКЕ

Соглашение о задатке[11]11
  Фактически данный образец содержит и условия предварительного договора купли-продажи квартиры.


[Закрыть]

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Я, Симонова Татьяна Васильевна, 15.01.1953 года рождения, место рождения г. Курск, паспорт 38 03 098479 выд. Курским РОВД Курской обл. 18.11.04, прож. г. Курск, пр-т Парижской Коммуны, д. 48, кв. 1, именуемая в дальнейшем Покупатель, и Петрицкая Александра Ивановна, 02.03.1978 года рождения, место рождения г. Курск, паспорт 38 04 179205, выд. ОМ № 3 УВД г. Курска 20.01.01, прож. г. Курск, ул. Ленинградская, д. 3, кв. 84, именуемая в дальнейшем Продавец, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает от Покупателя задаток в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. в счет причитающихся с него 500 000 (пятьсот тысяч) рублей по договору купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенной по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 и принадлежащей Продавцу (далее – квартира), который стороны обязуются заключить не позднее 20.12.2020.

2. В случае отказа Продавца от заключения договора купли-продажи квартиры Продавец уплачивает Покупателю двойную сумму задатка. В случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи квартиры задаток остается у Продавца.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Чаще всего задаток применяется в качестве способа обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости. Поскольку основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора, то закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора: на практике соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи обычно заключаются одномоментно и оформляются одним документом. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме, а в случае отсутствия в нем слова «задаток» при отрицании стороной факта получения задатка, указанные суммы могут быть признаны лишь авансом.