Текст книги "Умный справочник адвоката"

2.7
Топ договоров, заключаемых между гражданами, а также с участием предпринимателей
(образцы с комментариями)

ОБРАЗЕЦ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем: [12]12
  Здесь и далее текст вводной части договора приводится в сокращении, так как ранее порядок его составления был описан в разделе 2.5.


[Закрыть]

1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить однокомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44.

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 27.11.2011. Номер регистрации: 46-46-01/149/2011-220.

3. Продавец обязуется продать вышеуказанную квартиру, а Покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру по цене 1 000 000 (один миллион) рублей, все расчеты стороны обязуются произвести при подписании договора купли-продажи квартиры.

4. Продавец и Покупатель обязуются заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры на условиях, указанных в настоящем предварительном договоре, в срок до 01.01.2020 года.

5. Сторонам разъяснены и понятны положения п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, о том, что, если сторона уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных ей убытков.

6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. Закон предусматривает возможность заключения предварительного договора, который должен составляться в письменной форме (не требует регистрации, даже если речь идет о недвижимости) и содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, но, если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Основной смысл заключения предварительного договора состоит в том, что при неисполнении взятых обязательств сторона по договору может быть понуждена к заключению договора через суд.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА

Договор купли-продажи транспортного средства

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942, паспорт транспортного средства серия 39 ТР № 372428, выдан 13.02.2005 г., Калининградская таможня, т/п Калининградский юго-западный (далее – транспортное средство).

2. Указанное транспортное средство принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от 04.04.2005.

3. Стоимость транспортного средства составляет 1 700 000 рублей.

4. Покупатель обязуется принять транспортное средство и оплатить его полную стоимость, указанную в п. 3 настоящего договора.

5. Продавец обязуется немедленно в день подписания настоящего договора передать Покупателю транспортное средство, ключи и правоустанавливающие документы на него.

6. Продавец подтверждает, что до заключения настоящего договора транспортное средство никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не находится.

7. Стороны договора подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо заключаемого договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Настоящий договор имеет силу передаточного акта. Подписание договора подтверждает, что Продавец передал Покупателю грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942, а Покупатель принял указанный автомобиль, а также ключи и правоустанавливающие документы на него и не имеет претензий к техническому состоянию вышеуказанного автомобиля. Расчет по договору произведен полностью.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, за исключением изъятых из гражданского оборота. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По закону единственным существенным условием любого договора купли-продажи является наименование и количество товара, то есть предмет договора. Согласно ч. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Но применительно к купле-продаже недвижимости должно быть обязательно согласовано и условие о цене товара (об этом далее).

При заключении договора купли-продажи транспортного средства обычно не составляют акт приема-передачи транспортного средства, поскольку его не требуют в ГИБДД. Однако указанный документ необходим, поскольку он подтверждает факт надлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору. Кроме того, следует составлять и расписку о получении продавцом денег (либо хотя бы указывать о произведенных расчетах в самом договоре), в противном случае стоимость транспортного средства может быть взыскана недобросовестным продавцом повторно в судебном порядке. Свидетельские показания в подобных случаях в качестве доказательств передачи денег не принимаются. Возможно объединение акта-приема передачи в одном документе с договором.

При заключении договора купли-продажи транспортного средства необходимо иметь в виду, что наличие у продавца каких-либо документов на транспортное средство еще не означает, что он может совершать сделку. Очень часто транспортные средства продаются родственниками собственника, перекупщиками, которые расписываются в договоре за продавца, не имея при этом доверенности на совершение сделки, либо подделывают договор купли-продажи, присваивая себе полномочия собственника. Нужно иметь дело либо с собственником автомобиля, в отношении которого внесены соответствующие данные в ГИБДД, либо с его уполномоченным представителем, а проверку автомобиля осуществлять по следующему алгоритму:

1. Проверка документов на автомобиль (ПТС, свидетельство о регистрации ТС) и соответствия документам:

• нужно обратить внимание на графу «Особые отметки», которая заполняется при нечитаемых, перебитых номерах кузова и двигателя. Даже при отсутствии в ней записей при малейших признаках подделки номеров, лучше обратиться к экспертам или отказаться от сделки;

• надпись на ПТС «дубликат» должна насторожить, желательно выяснить причину получения дубликата, так как он может не соответствовать первоначальному документу либо может быть получен без ведома собственника;

• проследить по ПТС историю сделок. Если автомобиль продавался неоднократно за короткий промежуток времени, выяснить причины, встретиться с предыдущими владельцами, поскольку не исключено, что таким образом похищенное транспортное средство пытались «легализовать».

2. Проверка технического состояния автомобиля.

• Техническое состояние проверяется через гарантийные СТО, приглашенных специалистов, сервис ГИБДД о дорожно-транспортных правонарушениях.

3. Проверка отсутствия залогов и арестов, нахождения в розыске.

• Проверку по реестру уведомлений о залоге[13]13
  Действует с 1.07.2014 г.


[Закрыть] лучше сопровождать получением справки, в дальнейшем при доказанности добросовестности приобретателя имущество не может быть истребовано. Отсутствие ограничений регистрационных действий и розыска можно проверить по онлайн-сервисам ГИБДД – это актуально, особенно если покупка производится без регистрационных действий или деньги по договору передаются до подачи документов в ГИБДД[14]14
  Промедление с регистрационными действиями может привести к запрету регистрационных действий по долгам прежнего собственника, оспаривать запреты проблематично. Любой способ защиты прав на ТС, например путем истребования его у третьих лиц, может привести к тому, что по такому делу привлекут прежнего собственника и его кредиторов, могущих оспаривать законность сделки.


[Закрыть].

Занижение стоимости транспортного средства в договоре не всегда имеет смысл для продавца. Традиционно с помощью этой схемы граждане пытаются уйти от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). На самом деле все зависит от двух факторов: срока, в течение которого транспортное средство находилось в собственности продавца, и продажной стоимости транспортного средства. Если автомобиль находится 3 года в собственности продавца (или больше), то налог от продажи платить не нужно в принципе (п. 17.1 ст. 217 ч. 2 Налогового кодекса РФ). При продаже транспортного средства, которое было менее 3 лет в собственности, продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет – 250 000 руб. в год (пп. 1 п. 1 ст. 220 и п. п. 1 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Таким образом, налог, начисленный по ставке 13 %, нужно платить с суммы, превышающей 250 000 руб. Если продажная стоимость машины равна или меньше 250 000 руб., то налог с продажи автомобиля платить не надо. Если продажная стоимость машины больше 250 000 руб., то налог нужно платить с суммы превышения. Существует еще второй вариант расчета налога при продаже автомобиля, который был менее 3 лет в собственности: продавец имеет право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с его покупкой (пп. 2 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Например, продажная стоимость автомобиля равна 750 000 руб., а расходы по его приобретению, подтвержденные документально, составили 600 000 руб., соответственно доход, облагаемый налогом, составит 150 000 руб., с него нужно заплатить налог в размере: 150 000 × 13 % = 19 500 руб. Однако чаще всего продажная стоимость автомобиля меньше стоимости его покупки, что связано с эксплуатационным износом, поэтому платить налог вообще не придется.

Еще один из распространенных случаев занижения стоимости связан с продажей одним из супругов автомобиля, приобретенного в период брака незадолго до его расторжения (после фактического прекращения семейных отношений). Многие считают, что, занизив стоимость имущества в договоре, супруг, обратившийся с иском о разделе имущества, будет вынужден довольствоваться лишь ½ частью продажной стоимости. Однако судебная практика свидетельствует о том, что в подобных случаях в пользу истца взыскивается денежная компенсация исходя из ½ части средней рыночной стоимости автомобиля аналогичной модели, рассчитанной экспертом (оценщиком).

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор купли-продажи недвижимости

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44, кадастровый номер: 46:29:103021:3738 (именуемую в дальнейшем квартира), а Покупатель обязуется принять в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанную квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму.

II вариант. Продавец обязуется передать в общую долевую собственность по ⅓ доле каждому Покупателям квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44.

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 27.11.2011. Дата регистрации: 12.12.2011. Номер регистрации: 46-46-01/149/2011-220, передаточного акта от 27.11.2011 г., брачного договора от 01.11.2012 г. Нотариус: Батуев А. А. Номер в реестре нотариуса: 6732, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, 46 АБ № 028222, регистрационный № 46-46-01/122/2013-333.

II вариант. Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности по ⅓ доле каждому.

3. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимость за 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей, которые Покупатель передает Продавцу в день подписания настоящего договора.

II вариант. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

III вариант. Расчет между сторонами производится после регистрации в установленном порядке перехода права собственности к Покупателю.

VI вариант. «Из которых Покупатель уплатил Продавцу денежную сумму в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей до подписания настоящего договора в качестве задатка, а оставшуюся сумму в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей выплатит до 31 декабря 2019 года. При этом право залога у Продавца на квартиру не возникает.

V вариант. Покупатель поместил 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей в банковскую ячейку (сейф), предоставленную Покупателю банком ОАО «Взаимодействие» (местонахождение, БИК, ИНН, КПП, Кор счет). Продавец имеет право изъять денежные средства из банковской ячейки в полном объеме после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю. При этом право залога у Продавца на квартиру не возникает.

4. Недвижимость предоставляется для проживания в технически исправном состоянии. У Покупателя претензий к техническому состоянию квартиры нет.

5. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту с передачей всех документов на квартиру.

6. До заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

7. В указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

II вариант. В указанной квартире проживают (фамилии, имена и отчества лиц), сохраняющие право пользования указанной квартирой.

III вариант. В указанной квартире проживают (фамилии, имена и отчества лиц), которые обязуются сняться с регистрационного учета, освободить занимаемую квартиру и передать ключи в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

8. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

10. Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Продавец:

Покупатель:

Передаточный акт

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Согласно с условиями, предусмотренными договором купли-продажи от 26.12.2019 г., Продавец передал, а Покупатель принял в собственность квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 (именуемую в дальнейшем квартира).

2. Покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры и не обнаружил при внутреннем ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

3. Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что расчет по указанной в договоре сумме произведен полностью.

Продавец:

Покупатель:

Расписка

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Я, Иванов Петр Иванович, … получил от Иванова Ивана Ивановича, … во исполнении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 от 15.12.2014 г. денежные средства в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей.

Иванов Петр Иванович

КОММЕНТАРИЙ. Очень часто для сопровождения сделки с недвижимостью граждане обращаются к риелторам, которые находят подходящие варианты, составляют соглашение о задатке, договор и присутствуют при подаче документов в МФЦ на регистрацию перехода права собственности. Однако такое сопровождение далеко не всегда включает в себя проверку рисков, связанных с покупкой недвижимости, при том, что риелторы вообще не несут никакой ответственности в случае неблагоприятных последствий.

1. Проверка документов, подтверждающих право на объект недвижимости

Необходимо проверять так называемые правоустанавливающие документы (прежде всего, различного рода договоры и акты органов власти и т. п.), то есть первичные документы, на основе которых возникло право, и правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы (свидетельства о государственной регистрации права и т. п.)[15]15
  Необходимо сверять адрес объекта недвижимости, указанный в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, с фактическим адресом объекта недвижимости, выставленного на продажу (особенно, если адрес содержит литеры, дроби либо имеет несколько корпусов или строений и т. п.), а также площадь объекта, поскольку иногда покупателя умышленно вводят в заблуждение и при осмотре предоставляют совершенно иной объект, лучшего качества и более высокой стоимости.


[Закрыть].

Если право на недвижимость возникло после 31 января 1998 г., то информация о нем должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), откуда обычно накануне перед сделкой покупателем запрашивается выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения о ранее возникших правах могут отсутствовать в указанном реестре, поскольку ранее регистрационные действия совершались в БТИ, Земельном комитете и пр.

Выписка из ЕГРН содержит:

• кадастровый (или условный) номер объекта;

• наименование объекта, а также назначение;

• площадь;

• адрес объекта;

• ФИО правообладателей (собственников) объекта и доля каждого правообладателя;

• наличие ограничения (обременения), если они есть, то в чью пользу и на какой срок установлены;

• данные об имеющихся притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

• отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него;

• сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

2. Проверка истории недвижимости

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости может дать представление об «истории недвижимости» (после 1997 года) от застройки и заселения дома, указанные сведения нужно также узнавать у настоящего владельца недвижимости, у соседей, жильцов дома, участкового отдела полиции и т. п., прибегнув к помощи «сарафанного» радио.

Целесообразно выяснить, на основании каких сделок, от кого к кому переходило право собственности, кто проживал и был зарегистрирован, как, когда и отчего умерли бывшие собственники и проживавшие, убедиться в том, кто и куда выбыл из квартиры, нет ли лиц, временно выбывших в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства, лиц, лишенных судом права пользования в их отсутствие, и пр.

С особенной осторожностью необходимо относиться к недвижимости, приобретенной в порядке наследования либо если отчуждаемая квартира была ранее приватизирована, поскольку даже после выдачи свидетельства о праве на наследство спустя длительное время могут возникать судебные споры между наследниками, а в отношении приватизированного жилья споры могут вытекать из необоснованного лишения кого-либо из членов семьи права на участие в приватизации.

3. Проверка технического состояния недвижимости

При покупке недвижимости на основе технической документации необходимо убедиться, не подвергалась ли она перепланировке и переоборудованию, отсутствуют ли самовольные постройки и пристройки, что дому не угрожает снос. Это особенно актуально для сделок с квартирами, продающимися «под коммерческую недвижимость», да и вообще незаконные перепланировки в жилых помещениях сейчас довольно распространены.

На все указанные вопросы поможет ответить технический паспорт (план) либо кадастровый паспорт. При наличии перепланировки у продавца должны быть документы, подтверждающие ее узаконивание (решение о согласовании переустройства и/или перепланировки, выданное органом самоуправления, решение суда о сохранении помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу). Если не поднять этот вопрос, то новым владельцам придется самим узаконивать перепланировку либо приводить помещение в первоначальный вид, при том что некоторые перепланировки вообще невозможно узаконить.

Кроме того, в техпаспортах и кадастровых паспортах содержатся сведения о годе постройки, технических характеристиках объекта недвижимости, которые можно сопоставить с той информацией, которую вам сообщает продавец, и определить пригодность жилья для проживания и его действительную рыночную стоимость.

Если речь идет о земельном участке, то его конфигурацию и площадь по документам следует сравнить с тем, что имеется в реальности. С этой целью можно использовать кадастровый паспорт, межевой план (документ, в котором воспроизведены сведения о земельном участке для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или внесения изменений в кадастр). До 1.07.2009 (в период с 08.12.2002 по 31.12.2008) для государственного кадастрового учета вместо межевых планов могли предоставляться описания земельных участков. Землеустроительные дела также представляли собой результат проведения землеустроительных работ, на основе которых ранее составлялись описания земельных участков. Практика показывает, что выявление перед покупкой явных несоответствий площади участка и его конфигурации тому, что описано в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах, может уберечь покупателя от последующих судебных споров с продавцом недвижимости и соседями.

Для оценки качества объекта недвижимости недостаточно исследовать техническую документацию. Лучше всего пригласить опытного специалиста-строителя, которому вы доверяете, либо лицо, имеющее собственный опыт в покупке того или иного вида недвижимости. Достаточно часто жилье возводится по упрощенной технологии с нарушением СНиПов, без топографических и геологических изысканий. Желательно приобретать недвижимость, которая уже какое-то время простояла, поскольку халтура строителей в этом случае должна выйти наружу. Основные моменты, на которые следует обращать внимание при оценке технического состояния недвижимости, следующие:

1) состояние фундамента, подпола и погреба (нужно проверить наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами, вентиляции погреба и подпола, наличие цокольных трещин, о перекосах фундамента свидетельствует неравномерное закрывание дверей и окон и пр.);

2) состояние стен и междуэтажных перекрытий (нужно визуально проверить вертикальность и толщину кладки, соответствие ее температурному режиму данной местности, прочность перекрытий и наличие трещин в стенах);

3) состояние кровли (необходимо проверить кровлю изнутри на предмет подтеков, изоляцию в месте перехода дымохода из крыши, оголовок дымохода должен быть выше конька);

4) состояние внутреннего устройства дома (необходимо проверить исправность водоснабжения, газоснабжения, электро– и отопительных приборов, прочность защитных устройств).

4. Проверка оплаты жилищно-коммунальных услуг

Нередко продавец после отчуждения недвижимости оставляет неоплаченные долги по жилищно-коммунальным услугам. Долги не переходят к новому собственнику автоматически, то есть для этого нужно специальное соглашение. Однако на практике новый собственник может столкнуться с ситуацией, когда из-за неоплаченных долгов до полного расчета поставщики коммунальных услуг или управляющая компания ему будут незаконно отказывать в перезаключении договоров и оформлении иных документов на его имя.

Кроме того, необходимо проверить документацию на индивидуальные приборы учета коммунальных услуг, сведения о дате их последней поверки и сохранность пломб.

5. Проверка зарегистрированных в жилом помещении граждан[16]16
  Отсутствие в квартире каких-либо зарегистрированных лиц еще не гарантирует отсутствие в будущем споров по поводу жилого помещения. Необходимо проверять фактическое проживание граждан.


[Закрыть]

Проверка соответствующих документов (выписка из домовой книги либо домовая книга – для частных домов, копия лицевого счета либо справка о том, что лицевой счет не открывался – для квартир) имеет важное значение, так как с их помощью можно определить, свободна ли недвижимость от прав третьих лиц.

А. Члены семьи прежнего собственника

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако лучше покупать квартиру в отсутствие каких-либо зарегистрированных в ней лиц, поскольку наличие в договоре пункта о прекращении жилищных прав бывшего собственника либо членов его семьи не является основанием для снятия этих граждан с регистрационного учета – необходимо решение суда.

Кроме того, ч. 2 ст. 292 ГК РФ из общего правила содержит исключения, формулируемые фразой «если иное не установлено законом». Указанные гарантии права на жилище в частности предоставлены бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Также в ряде своих решений Конституционный Суд РФ указал на то, что положение ч. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует применению иных положений ГК РФ, которые, в отличие от указанной нормы, препятствуют прекращению права пользования жилым помещением (например, если установлено, что фактически между гражданином и прежним собственником сложились отношения найма жилого помещения) (Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 № 3 20-0-0). Кроме того, суд указал, что регулирование права собственности на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений. Иными словами, с учетом конкретной жизненной ситуации суд может предоставить преимущество конституционному праву гражданина на жилище и ограничить право собственника на жилое помещение, отказав ему в иске (Определение Конституционного Суда РФ от 3.11.2006 № 455-0).

Б. Наниматели жилого помещения

В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а также, по возможности, наличие судебных споров по поводу прав на недвижимость.

В. Находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника

Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

До 2004 года данная норма выглядела иным образом, так как допускала сделки с жильем, в котором проживают несовершеннолетние, с согласия органа опеки и попечительства, даже если несовершеннолетние имели родительское попечение. Новая редакция статьи привела на практике к различного рода злоупотреблениям, при которых родители снимали с регистрационного учета своих детей, продавали жилье и выезжали в неизвестном направлении. Поэтому Верховный Суд РФ в одном из своих решений указал, что совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.10.2013. № 5-КГ13-88 // БВС РФ. 2014. № 6).

При заключении сделок с недвижимостью необходимо выяснить, были ли ранее в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, в связи с чем они сняты с регистрационного учета и имеют ли они на момент совершения сделки место жительства.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому применительно к продаже квартир и жилых домов следует указывать их точный почтовый адрес (кадастровый номер – по возможности), а в других случаях средством идентификации недвижимости служит исключительно ее кадастровый номер. Если продается жилой дом, то предмет договора следует дополнять фразой: «…расположенный, на земельном участке с кадастровым номером…».