Текст книги "Умный справочник адвоката"

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обратите внимание! Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При формулировании в договоре купли-продажи условий о порядке расчетов необходимо иметь в виду, что, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (оплата товара через определенное время после его передачи покупателю), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Поэтому если в подобного рода договоре не указать формулировку «залог при этом не возникает», то Росреестр зарегистрирует залог в пользу продавца, о чем будет записано в свидетельстве, и в дальнейшем, после завершения расчетов по сделке придется подавать в регистрирующие органы совместное заявление продавца и покупателя о снятии такого ограничения (обременения) права.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Определенные особенности имеет купля-продажа земельных участков. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (мены) земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель (сторона по договору мены и арендатор) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

• о разрешении на застройку данного земельного участка;

• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По сложившейся практике передаточный акт подписывается сторонами одновременно с договором купли-продажи в тот момент, когда документы сдаются на государственную регистрацию, а не в момент фактической передачи квартиры, поэтому осмотр недвижимости необходимо осуществлять заблаговременно.

Помимо договора и передаточного акта целесообразно составлять расписку в получении продавцом денежных средств, несмотря на то, что по общепринятой практике сведения о расчетах указывают и в передаточном акте.

Несколько слов о том, каким образом и когда следует рассчитываться по договору купли-продажи недвижимости. Обычно все расчеты производятся в день подписания договора и подачи документов его сторонами в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

Для покупателя безопаснее передавать деньги после регистрации перехода права собственности, однако чаще всего собственники недвижимости с таким порядком расчетов не соглашаются и требуют оплаты в момент подписания договора. Риск со стороны покупателя заключается в том, что после передачи денег продавец может уклониться от государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Но механизм применения указанной нормы не прост, поскольку в суде покупатель должен доказать факт уклонения второй стороны от регистрации, тем более в тех случаях, когда данный факт ответчиком в суде оспаривается. Для облегчения этой задачи можно закрепить в договоре условие о том, что стороны обращаются в регистрирующий орган в день подписания сделки, и тогда неявка продавца в оговоренные сторонами сроки служит косвенным свидетельством его уклонения от регистрации. Однако при обращении в суд с иском покупатель, конечно же, должен предоставить подтверждения того факта, что он сам обращался в регистрирующий орган.

Как обезопасить себя продавцу в случае, когда оплата по договору купли-продажи недвижимости в полном объеме на дату подписания договора не произведена? Ее возможно приостановить продавцу в заявительном порядке на основании п. 1 ст. 30 ФЗ РФ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, в соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» продавец, не получивший платы по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать в судебном порядке возврата переданного покупателю имущества на основании положений ГК РФ о неосновательном обогащении. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу служит основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Самый безопасный способ расчетов для сторон – это заключение договора аренды банковской ячейки между покупателем, продавцом и банком, по условиям которого арендуется банковская ячейка или сейф, куда деньги помещаются перед заключением договора: продавец имеет право забрать деньги из сейфа только по предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость к покупателю, а если это не состоялось, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив документ об отказе в регистрации.

Одним из распространенных в практике вопросов при продаже недвижимости является вопрос налогообложения доходов, полученных в результате таких сделок. По общему правилу, если продавец владеет объектом недвижимости не менее 3 лет[17]17
  Срок исчисляется с даты государственной регистрации права.


[Закрыть] (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее 5 лет (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В последнем случае существуют следующие исключения (то есть когда срок также составляет не менее 3 лет), если:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте – жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)[18]18
  При этом не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и/или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.


[Закрыть]. Положения данного пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и/или сооружения.

При отсутствии права на применение указанного выше освобождения, продавец – налоговый резидент РФ – по своему выбору может уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии, что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

ВНИМАНИЕ! Занижение стоимости недвижимости в договоре может не привести к желаемому результату, поскольку, если сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10, п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ).

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Договор дарения денежных средств

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года.

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Даритель, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Одаряемый, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель передал в дар Одаряемому 1 000 000 (один миллион) руб.

2. Одаряемый в дар от Дарителя денежную сумму, указанную в п. 1 настоящего договора, принимает.

3. Денежная сумма, указанная в п. 1 настоящего договора, передана Дарителем Одаряемому, а Одаряемым получена в момент подписания данного договора с целью приобретения Одаряемым в собственность однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Курск, ул. Малиновского д. 26, кв…

Настоящий договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой стороны.

Даритель:

Одаряемый:

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор дарения недвижимости

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Даритель, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Одаряемый, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемого жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: нежилое. Площадь: общая 35 кв. м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Курская обл., г. Курск, с/т «Садовник», участок № 2, поле № 1, кадастровый номер: 46-86-02/095/2008-700 (именуемое в дальнейшем жилое строение), и земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для садоводства и огородничества. Площадь: 600 кв. м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Курская обл., г. Курск, с/т «Садовник», участок № 2, поле № 1, кадастровый номер: 46:27:102200:54 (именуемый в дальнейшем земельный участок), а Одаряемый принимает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанные жилое строение и земельный участок.

2. Жилое строение принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Свидетельства на право собственности на землю РФ-ХХVII КУО 28-04-29483 № 0334194 от 01.04.1998 г. Орган выдачи: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Курска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2008 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, серия 46 АД 129079, регистрационный № 46-49-01/095/2008-700.

3. Земельный участок принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Свидетельства на право собственности на землю РФ-ХХVII КУО 29-03-29483 № 0334194 от 01.03.1998 г. Орган выдачи: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Курска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2008 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, серия 46 АД 123370, регистрационный № 46-43-01/095/2008-699.

4. Одаряемый принимает в дар от Дарителя вышеуказанную недвижимость.

5. Указанные жилое строение и земельный участок до настоящего времени никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

6. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

7. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

8. Одаряемый приобретает право собственности на вышеуказанные жилое строение и земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Даритель:

Одаряемый:

КОММЕНТАРИЙ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, так же как и при заключении договора купли-продажи, существенным условием договора дарения является его предмет. В отличие от купли-продажи, при дарении не составляется документов о передаче имущества и при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

На практике граждане нередко в качестве способа распоряжения собственным имуществом выбирают именно договор дарения, полагая, что подаренную вещь можно в любой момент забрать обратно. Однако отмена дарения возможна лишь в случаях, установленных законом (ст. 578 ГК РФ):

• если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

• если в договоре дарения обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При заключении договора обещания дарения даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

В адвокатской практике наиболее часто встает вопрос о двух видах договора дарения: так называемых семейных подарках и договоров дарения недвижимости.

Большая часть сделок, совершаемых между родственниками, документально не оформляется. Проблемы здесь, как правило, возникают при разделе супругами свадебных подарков: вопрос о том, кому они были подарены: одному из супругов либо семье в целом (в данном случае они подлежат разделу), на практике решается с помощью свидетельских показаний и других доказательств. Более сложная ситуация возникает в случае дарения родителями одного из супругов денежных средств с последующим их вложением в покупку недвижимости. Недобросовестный супруг может потребовать раздела квартиры по ½ доле, если другим супругом не будет доказан факт использования посторонней помощи. Поэтому перед покупкой недвижимости в браке за счет средств родственников целесообразно заключать договор дарения денежных средств. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, но это желательно сделать, чтобы исключить споры по поводу подложности доказательства. В любом случае нужно иметь в виду, что в судебной практике договор дарения денежных средств не рассматривается в качестве бесспорного доказательства приобретения недвижимости супругом за средства родителей. Для установления данного факта сопоставляется дата приобретения недвижимости и дата получения денег в дар, проверяется движение денежных средств по счетам дарителя и одаряемого, поэтому по возможности при дарении перевод денежных средств должен производиться посредством банковских операций, а разрыв во времени между получением денег в дар и приобретением недвижимости должен быть минимальным.

Любые подарки от членов семьи или близких родственников не облагаются НДФЛ. Членами семьи и близкими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ). Подарки от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками, облагаются НДФЛ, только если подарены (п. 18.1 ст. 217 НК РФ): недвижимое имущество; транспортное средство; акции, доли, паи. Иные подарки, как в денежной, так и в натуральной формах, налогом не облагаются. Налоговую базу по НДФЛ необходимо определять в отношении недвижимости исходя из кадастровой стоимости, в остальных случаях – исходя из рыночной стоимости имущества.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА

Договор аренды транспортного средства без экипажа

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендодатель, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942 (далее – транспортное средство) без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

1.2. Транспортное средство принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложен, не арестован и не является предметом аренды, а также исков/претензий третьих лиц.

1.3. Срок Договора аренды с 26.12.2019 г. по 26.12.2020 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору по Акту приема-передачи транспортное средство в аренду в течение суток со дня подписания настоящего Договора.

2.2. Арендатор обязуется:

– эксплуатировать транспортное средство в соответствии с его техническим назначением и целевым использованием, указанным в настоящем Договоре;

– в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа за свой счет обеспечивать поддержание арендованного транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта;

– нести расходы, прямо и косвенно связанные с содержанием арендованного транспортного средства, включая приобретение запчастей и расходных материалов, изнашивающихся в процессе его эксплуатации и требующих замены в соответствии с действующей на момент эксплуатации редакции Основных положений по допуску транспортных средств к эксплуатации и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности Дорожного движения;

– не переоснащать или не переоборудовать автотранспортное средство.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата за пользование транспортным средством установлена в виде фиксированного ежемесячного платежа в размере 30 000 (тридцати тысяч) рублей. При этом Арендатор выступает налоговым агентом Арендодателя и уплачивает все полагаемые платежи (налог) с указанной суммы вознаграждения самостоятельно. Сумма налога не включается в стоимость арендной платы и уплачивается отдельно.

3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца за текущий месяц аренды путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в Договоре.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

4.1. Арендатор несет ответственность за любой вред, причиненный по его вине (как умышленно, так и по неосторожности) третьим лицам с применением транспортного средства, а также его механизмами, устройствами и оборудованием.

4.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

– если автотранспортное средство более двух раз в течение года участвует в авариях (ДТП);

– если Арендатор неоднократно (более двух раз в течение года) нарушает договорные обязательства.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ [19]19
  В договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Подобного рода договоры обычно довольно часто заключаются предпринимателями, когда арендатор часть полученной прибыли вкладывает в выкупную стоимость арендованного транспорта (автобусов, грузовых автомобилей, автомобилей-такси). При этом в приведенный выше образец договора может быть введено следующее условие: «По истечении срока настоящего договора Арендатор вправе выкупить (приобрести в свою собственность) арендуемый автомобиль за выкупную цену в размере ____________________ рублей».
  Как вариант, можно составить дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды транспортного средства, кроме того, стороны могут договориться о зачете в выкупную цену ранее выплаченной арендной платы. Естественно, что факт полных расчетов по договору должен подтверждаться распиской Арендодателя.


[Закрыть]

Если ни одна из сторон не заявит другой стороне о желании расторгнуть договор за 15 календарных дней до момента окончания срока действия настоящего договора, срок действия настоящего договора считается пролонгированным на тот же срок.

Арендодатель:

Арендатор:

А К Т

приема-передачи транспортного средства

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендодатель, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендатор, составили настоящий акт о нижеследующем:

Арендодатель передал Арендатору грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942, а Арендатор принял указанный автомобиль, а также ключи и правоустанавливающие документы на него и не имеет претензий к техническому состоянию вышеуказанного автомобиля.

Арендодатель:

Арендатор:

СОГЛАСИЕ

на субаренду транспортного средства[20]20
  При аренде любого имущества в интересах арендодателя ограничить право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Данное условие можно сформулировать либо путем категорического запрета в договоре права субаренды, либо указания на право арендодателя сдать имущество в субаренду с согласия арендодателя.


[Закрыть]

Я, Иванов Петр Иванович, … даю согласие Иванову Ивану Ивановичу … на передачу им арендованного у меня транспортного средства – грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942 в субаренду Сидорову Петру Петровичу … на условиях, предусмотренных договором субаренды транспортного средства.

Дата

Арендодатель:

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ГАРАЖА

Договор аренды гаража

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендодатель, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование Арендатору строение – крытое место для стоянки автомобиля (далее – Гараж), расположенное: гараж № 77 ГСК № 77 по ул. Луговой г. Курска, для стоянки автомобиля и хранения принадлежностей к нему, а также подвал для хранения продовольственных запасов. Гараж передается по акту приема-передачи [21]21
  Образец акта приема-передачи гаража далее не приводится, он может быть составлен по аналогии с образцом акта приема-передачи жилого помещения.


[Закрыть] одновременно с передачей ключей.

1.2. Гараж сдается в аренду сроком на 06 месяцев.

1.3. Право собственности Арендодателя на Гараж зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2010 г. серии 46-АЗ № 136710.

1.4. В течение срока, указанного в п. 1.2, Арендатор не вправе передавать Гараж в пользование или в субаренду третьим лицам.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

а) передать в пользование Арендатору Гараж в состоянии, отвечающем условиям договора, с момента подписания договора;

б) обеспечивать беспрепятственный доступ к Гаражу аварийных и технических служб;

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий; если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;

г) производить ремонт Гаража и оборудования в случае необходимости;

д) осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

2.2. Арендатор обязан:

а) использовать Гараж в соответствии с назначением (если Арендатор пользуется Гаражом не в соответствии с условиями договора или его назначением, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков);

б) содержать Гараж в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и техническую безопасность;

в) своевременно вносить арендную плату до 10-го числа ежемесячно в виде аванса (вперед за месяц);

г) не производить реконструкции и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;

д) при обнаружении признаков аварийного состояния, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок;

е) если Гараж или оборудование в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то восстановить его силами Арендатора, за счет своих средств, или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;

ж) не позднее чем за 30 дней письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении Гаража как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать Гараж и оборудование по акту в исправном состоянии;

з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в Гараже перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность и неотделимые без вреда от конструкции, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;

и) возвратить Гараж и оборудование Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил Гараж либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;

к) оплачивать платежи, счета за электроэнергию;

л) осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

2.3. Арендатор не вправе изготавливать дубликаты переданных ему ключей.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата устанавливается из расчета 2000 рублей за один месяц.

3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, Арендатор осуществляет до 10-го числа каждого месяца в виде аванса (вперед за месяц) наличными денежными средствами непосредственно Арендодателю.

3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в квартал, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления об увеличении арендной платы Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

3.4. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

4.2.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Гаража и оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Гаража, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки Гаража за счет Арендодателя, может без промедления устранить недостатки самостоятельно или разрешить Арендатору устранить выявленные недостатки в счет арендной платы.

4.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Гаража и оборудования, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Гаража или проверки исправности оборудования при заключении договора или передаче Гаража по акту.

4.3. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере 20 % от суммы задолженности.

4.4. В случае невнесения арендной платы в течение срока, установленного п. 5.2.3 договора, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения убытков в виде арендной платы и неустойки, предусмотренной п. 4.3 договора.