Текст книги "Ваша недвижимость"

3.2. Застройщик «в законе» – кто он?

Итак, граждане, желающие принять участие в долевом инвестировании (за счет имеющихся в распоряжении денежных средств) строительства многоквартирного дома с целью обретения права собственности на соответствующее жилое помещение (квартиру), должны заключить договор с застройщиком. Однако заключить такой договор гражданин может только с застройщиком, имеющим в соответствии с рассматриваемым законом право на привлечение денежных средств физических лиц для осуществления долевого жилищного строительства.

Включение в рассматриваемый закон положений, определяющих правовой статус застройщика, во многом обусловлено тем, что в период, предшествовавший принятию закона, в области долевого строительства (в особенности жилищного) имели место многочисленные нарушения прав дольщиков (инвесторов) из числа физических лиц, включая и совершенно вопиющие случаи – например, двойные и даже тройные продажи квартир в строящихся жилых домах, бесконечные срывы заранее объявленных сроков окончания строительства и т.д. Уточним, что в качестве застройщиков законом об участии в долевом строительстве определены юридические лицв (независимо от их организационно-правовой формы), а также индивидуаль- ные предприниматели (без образования юридического лица), которые:

1 . Имеют в собственности (или на праве аренды) на закон¬ ных основаниях земельный участок, в пределах которого может осуществляться строительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости).

2 . Получили в установленном порядке разрешение на стро ительство многоквартирных домов (и иных объектов недвижи мости), а также на опубликование и (или) размещение проектной декларации и документа о государственной регистрации права собственности (права аренды) застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

3 . Привлекают денежные средства граждан – участников долевого строительства целевым назначением – для возведения на принадлежащем застройщику земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Подчеркнем, что законом об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, предоставлено только застройщикам, отвечающим перечисленным выше требованиям.

Согласно ст.З закона об участии в долевом строительстве, в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с рассматриваемым законом, гражданин может потребовать от данного лица:

― немедленного возврата переданных им данному лицу денежных средств (в полном размере);

― уплаты процентов в двойном размере на сумму этих денежных средств;

― возмещения (сверх суммы процентов) причиненных гражданину убытков.

Договор участия в долевом строительстве, кроме прочего, должен отвечать требованиям, вытекающим из соответствующих положений рассматриваемого закона. Эти требования мы и рассмотрим в очередном параграфе пособия.

3.3. Договор участия в долевом жилищном строительстве, его основные положения

Требования к договору участия в долевом жилищном строительстве изложены в ст. 4 рассматриваемого закона. Зги требования распространяются как на содержание, так и форму договора. В содержании договора участия в долевом жилищном строительстве должны быть зафиксированы:

― взаимные обязательства сторон – участника долевого жилищного строительства (в просторечии – заказчика, дольщика или инвестора) и застройщика (подрядчика);

― определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, т.е. жилого помещения (в общем случае – квартиры), по сути, представляющей предмет сделки;

― цена предмета сделки;

― сроки и порядок уплаты цены;

― срок передачи объекта долевого жилищного строительства от застройщика к участнику;

― гарантийный срок на объект долевого жилищного строительства.

Вышеперечисленные сведения в совокупности образуют существенные условия договора участия в долевом жилищном строительстве.* (* Отсутствие в договоре таких условий позволяет рассматривать его незаключенным).

Помимо существенных, в договор участия в долевом жилищном строительстве могут включаться и иные (прочие) условия, не противоречащие законодательству. Следует здесь же заметить, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора участия в долевом жилищном строительстве при его заключении и исполнении, и в этих правилах также могут быть предусмотрены соответствующие условия.

Договор заключается в письменной форме. Он подлежит государственной регистрации (см. далее) и считается заключенным с момента такой регистрации. В качестве предмета договора участия в долевом жилищном строительстве следует рассматривать сделку. Сущность сделки заключается в следующем:

1 . Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и, с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать соответствующий объект – например, квартиру – участнику долевого жилищного строительства.

2 . Со своей стороны, участник долевого жилищного строи тельства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену, а, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, кроме того, принять от застройщика соответствующий объект.

Как отмечено, взаимные обязательства сторон по договору участия в долевом жилищном строительстве следует рассматривать в качестве одного из существенных условий этого договора. Характеристика других существенных, а также иных условий договора участия в долевом жилищном строительстве представлена в следующем параграфе пособия.

3.4. Условия договора участия в долевом жилищном строительстве

В продолжение разговора о существенных условиях договора участия в долевом жилищном строительстве рассмотрим вопросы, связанные с установлением в договоре цены (денежного выражения стоимости), которая должна быть уплачена участником строительства за соответствующее жилое помещение. В соответствии со ст.5 закона об участии в долевом строительстве цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств, включающая;

― средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи со строительством объекта долевого жилищного строительства (например, многоквартирного дома);

― средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи с оказанием (предоставлением) последним услуг участнику долевого жилищного строительства.

Отметим, что рассматриваемый закон допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом жилищном строительстве цены как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Такое изменение может иметь место, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены – например, в связи с изменением расценок на строительные материалы и работы. Изменения к договору участия в долевом жилищном строительстве принимаются и вступают в силу по соглашению сторон. Как правило, такие изменения фиксируются в соответствующем письменном соглашении, которое после подписания его сторонами рассматривается в качестве неотъемлемой части договора.

В договоре должны быть предельно четко определен порядок и сроки внесения платежей. В зависимости от обстоятельств, платежи могут вноситься единовременно (не позднее установленной договором даты) либо частями (в течение установленного договором периода – ежемесячно, ежеквартально и т.п.).

В договоре должны быть определены конкретные санкции за несоблюдение порядка внесения платежей. Отметим, что закон об участии в долевом строительстве допускает расторжение договора в судебном порядке (с предварительным направлением участнику долевого жилищного строительства соответствующего требования) в случаях, если:* (* Кроме того, по закону в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого жилищного строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки) имеет место просрочка предусмотренного договором срока внесения единовременного платежа более чем на три месяца; имеет место систематическое нарушение сроков внесения частичных платежей в предусмотренный договором период (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев).

Определение в договоре участия в долевом жилищном строительстве срока передачи объекта долевого строительства от застройщика к его участнику вытекает из требований ст.6 рассматриваемого закона. Обычно этот срок устанавливается исходя из предполагаемого срока приемки объекта долевого строительства в эксплуатацию.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого жилищного строительства соответствующий объект (например, квартиру) не позднее срока, предусмотренного договором.* (* Срок передачи объектов должен быть единым для всех участников долевого жилищного строительства, за исключением случаев, предполагающих изменение сроков передачи в порядке, предусмотренном законодательством, см. далее). За нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого жилищного строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если после вступления договора в силу выявятся обстоятельства, не позволяющие завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого жилищного строительства:

― соответствующую информацию (в форме письменного уведомления);

― предложение об изменении договора (точнее, об изменении условия договора, определяющего срок передачи объекта).

Изменение предусмотренного договором срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст.450-452 ГК РФ. В отсутствие согласия сторон об изменении срока передачи объекта решение об изменении соответствующего условия может вынести суд.* (* Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено одной из сторон договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором).

В договоре должно содержаться и условие о гарантийном сроке на объект долевого жилищного строительства. В соответствии со ст.7 закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта не может составлять менее 5 лет.

Указанный в договоре гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта участнику долевого жилищного строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого жилищного строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока..

Закон вменяет в обязанность застройщика передачу объекта надлежащего качества, т.е. качества, которое соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) – требованиям нормативно-технической документации (технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов), а также иным обязательным требованиям.*(* Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными). Объект, построенный с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для преду – смотренного договором использования дает участнику долевого жилищного строительства право на требование от застройщика:

― безвозмездного устранения недостатков объекта в разумный срок;

― соразмерного уменьшения цены объекта (по сравнению с предусмотренной договором или изменениями к нему);

― возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта.

Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого жилищного строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, уведомив об этом застройщика в письменной форме. Одновременно участник долевого жилищного строительства вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств, а также уплаты процентов в соответствии с рассматриваемым законом (см. далее).

Уточним, что но закону отказ участника долевого жилищного строительства от исполнения договора в одностороннем порядке допускается и в других случаях, в том числе: при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный договором (или изменением к нему); при прекращении (приостановлении) строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект, если выявлены обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что объект не будет передан участнику долевого жилищного строительства в предусмотренный договором (изменением к договору)срок; при существенном изменении проектной документации многоквартирного дома, в состав которого входит объект, в том числе существенного изменения размера объекта (например, площади квартиры); при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома; при неисполнении застройщиком обязанностей по договору, вследствие чего объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования; в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого жилищного строительства от исполнения договора по перечисленным выше основаниям застройщик, согласно ст.9 рассматриваемого закона, обязан: возвратить участнику долевого жилищного строительства денежные средства, уплаченные последним в счет цены, предусмотренной договором; уплатить участнику долевого жилищного строительства проценты на эту сумму – за пользование указанными денежными средствами – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого жилищного строительства.* (* Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого жилищного строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены, предусмотренной договором, до дня их возврата застройщиком).

Порядок передачи объекта от застройщика к участнику долевого жилищного строительства рассматривается в следующем параграфе.

3.5. Порядок передачи объекта от застройщика к участнику долевого жилищного строительства

Передача объекта долевого жилищного строительства застройщиком от застройщика к участнику долевого жилищного строительства допускается только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома. В соответствии со ст.8 рассматриваемого закона факт передачи (приема) объекта застройщиком (участником долевого жилищного строительства) подтверждается передаточным актом (иным документом о передаче).

Срок передачи объекта определяется договором. По закону этот срок не может превышать двух месяцев, исчисляемых с даты получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Со своей стороны, с получением от застройщика письменного уведомления (сообщения) о готовности многоквартирного дома, участник долевого жилищного строительства обязан приступить к принятию объекта (квартиры) в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, то приемка производится в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего сообщения.

В случае обнаружения недостатков в процессе приемки объекта участник долевого жилищного строительства до подписания передаточного акта (иного документа о передаче объекта) вправе потребовать от застройщика составления акта несоответствия объекта надлежащим требованиям. Одновременно участник долевого жилищного строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче объекта) до устранения застройщиком недостатков.

3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве и исполнение обязательств

Порядок обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом жилищном строительстве и исполнения указанных обязательств определен ст.12 и 13 рассматриваемого закона. В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого жилищного строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома (в составе которых будут находиться объекты долевого жилищного строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аюенлы на указанный земельный участок а также стоояшийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика: на объект незавершенного строительства – такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого жилищного строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект; на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого жилищного строительства — указанные помещения считаются находяпди мися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом перечисленного выше имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1 . Возврат денежных средств, внесенных участником доле вого жилищного строительства – в случаях, предусмотренных законом об участии в долевом строительстве и (или) договором.

2 . Уплата участнику долевого жилищного строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта.

3 . Уплата участнику долевого жилищного строительства иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законодательством.

Уточним, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании закона об участии в долевом строительстве, применяются, с учетом особенностей последнего, положения ГК РФ и Федерального закона 306 ипотеке (залоге недвижимости)!!. С момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта) право залога, возникшее на основании закона об участии в долевом строительстве, не распространяется более на соответствующий объект (например, принятую квартиру).

Подытоживая, вновь отметим, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (иного аналогичного документа). Обязательства участника долевого жилищного строительства считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с договором (пример представлен ниже) и подписания сторонами передаточного акта (иного аналогичного документа).

Глава 4. Приобретение жилья в кредит

4.1. Ипотека: приобретение жилья в кредит под залог недвижимого имущества

Ипотека – сравнительно новый способ решения жилищного вопроса. Существовавшая еще в царской России, жилищная ипотека после длительного перерыва возвратилась в отечественное право и постепенно завоевывает у наших сограждан популярность. В переводе с греческого ипотека – это передача заемщиком (лицом, получившим кредит – как правило, крупный и долгосрочный) в залог кредитору недвижимого имущества, приобретаемого в собственность. В сегодняшней России организационно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется в соответствии с:

― Гражданским кодексом РФ;*(* См., в частности, параграф 3 главы 23 ГК РФ);

― Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 18.12.2006);

― постановлением Правительства РФ от 11,01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в редакции Постановления РФ от 08.05.2002 № 302).