Текст книги "Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации"

До принятия в 2004 г. Градостроительного кодекса РФ[8]8
  См.: Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ.


[Закрыть] и внесения поправок в Земельный кодекс РФ жилищное строительство проводилось хаотично, преобладала так называемая точечная застройка, земельные участки для строительства предоставлялись после предварительного согласования с чиновниками места размещения объекта. Не было планового освоения территории и конкурентных процедур предоставления прав на земельный участок. Все обязанности по градостроительной подготовке земельного участка вменялись застройщику. Такая забюрократизированная непрозрачная система отнимала у застройщиков несколько лет. В рамках государственной политики по снижению административных барьеров в жилищном строительстве были значительно облегчены процедуры доступа застройщика к земельным участкам и оформления необходимой документации. Все эти меры в сочетании с благоприятной макроэкономической ситуацией в стране и ростом доходов населения обеспечили постоянный рост объемов вводимого жилья (рис. 1.14).

Источник: Росстат, Росстрой, ФЦП «Жилище».

Рис. 1.14. Ввод жилья в России за 1991–2008 гг., млн м² общей площади жилья

Финансовый кризис в конце 2008 г. оказал существенное влияние на жилищное строительство. В первом полугодии 2009 г. удалось избежать уменьшения объема ввода жилья. Однако данный факт говорит, скорее всего, об ускоренном завершении коммерческими застройщиками уже начатого строительства жилья, на которое были привлечены средства граждан.

Объем ввода жилья в России за 9 месяцев 2009 г. составил 35 млн м² (386,5 тыс. квартир), что на 0,6 % меньше, чем было введено в соответствующий период предыдущего года, когда было построено на 3,8 % больше жилья по сравнению с девятью месяцами 2007 г. (рис. 1.15). При этом населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 142,1 тыс. жилых домов общей площадью 19,1 млн м² (54,6 % общего ввода жилья, для сравнения: за 9 месяцев 2008 г. – 42,7 %), что на 5,6 % больше, чем в соответствующий период предыдущего года.

Источник: Росстат.

Рис. 1.15. Объем ввода жилья в Российской Федерации

Необходимо заметить, что традиционно основной объем ввода жилья приходится на IV квартал (в 2008 г. было введено 44,7 % годового объема). По итогам года можно было ожидать ввода примерно 60 млн м² общей площади жилья, т. е. около 94 % ввода 2008 г.

Динамика ввода жилья существенно различается по регионам (рис. 1.16):

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.

Рис. 1.16. Распределение субъектов Российской Федерации по темпам прироста объемов ввода жилья за 9 месяцев 2009 г. (по количеству субъектов РФ)

● на замедление темпов прироста жилищного строительства в среднем по России влияет отрицательная динамика жилищного строительства в 38 регионах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Самарской и Ростовской областях, Краснодарском крае. В среднем за 9 месяцев 2009 г. объем ввода жилья в данной группе регионов уменьшился на 11 % по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. (наибольшее уменьшение объема ввода наблюдалось в Ямало-Ненецком автономном округе – почти на 60 %);

● в остальных регионах (без учета вышеуказанных) объемы строительства за 9 месяцев 2009 г. выросли в среднем на 16 % по сравнению с соответствующим периодом 2008 г.;

● в 17 регионах прирост ввода жилья составил более 20 %, а в восьми – от 10 до 20 %.

При этом, по экспертным оценкам, в 2009 г. коммерческие застройщики практически не начинали строительства новых жилых объектов. Основными причинами этого являются:

● снижение спроса на жилье из-за формирования отложенного спроса, ориентированного на динамику снижения цен на жилье;

● резкое уменьшение объемов жилищного кредитования, включая ипотечное кредитование и кредитование на цели участия граждан в строительстве жилья;

● резкое уменьшение объемов кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.

В связи с этим можно прогнозировать сокращение ввода жилья коммерческими застройщиками в 2010 г., а при отсутствии эффективных мер по стимулированию в первую очередь спроса населения на жилье уже в 2009 г. и в первой половине 2010 г. – еще большее сокращение ввода жилья в 2011–2012 гг.

Как видно из проведенного выше анализа развития ипотечного кредитования, кредитование населения на цели приобретения жилья развивалось до середины 2008 г. достаточно успешно, чего нельзя сказать о кредитовании жилищного строительства.

Основным источником финансирования жилищного строительства в России до начала кризиса являлись средства населения, в том числе предоставленные гражданам кредиты на строительство жилья (рис. 1.17). Так, 43 % площади жилья, введенного в эксплуатацию в 2008 г., было построено населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное жилищное строительство), а 19 % профинансировано населением в рамках Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (в 2007 г. только 17 %)[9]9
  Следует учитывать, что данная оценка доли финансирования строительства жилья в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является максимальной, так как в отчетном периоде органы регистрации могут зарегистрировать права собственности на жилье (на основании договоров долевого участия), построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.


[Закрыть]. 38 % жилья построено за счет средств инвесторов – юридических лиц; привлеченных застройщиками кредитных средств; бюджетных средств и опять же средств граждан, только привлеченных застройщиками в обход упомянутого Федерального закона. При этом доля средств населения увеличилась как минимум с 60 % в 2007 г. до 62 % в 2008 г. (эта доля не включает средства населения, привлеченные застройщиками по серым схемам в обход федерального законодательства, поскольку размер таких средств трудно поддается оценке).

* Средства инвесторов – юридических лиц; кредитные средства, привлеченные застройщиками; бюджетные средства; средства граждан, привлеченные по серым схемам.

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и ФРС.

Рис. 1.17. Структура ввода общей площади жилья по схемам финансирования строительства

В I квартале 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. практически в 1,5 раза выросла доля общей площади жилья, построенного с привлечением средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а доля других схем финансирования жилья уменьшилась с 25 до 10 %.

Несколько иная картина получается, если анализировать ввод жилья не в жилых единицах (индивидуальные жилые дома и квартиры в многоквартирных домах), а в квадратных метрах (рис. 1.18). Доля индивидуального жилищного строительства в 2008 г. составила 26 %, финансирования строительства в рамках договоров долевого участия – 25 %[10]10
  Следует учитывать, что данная оценка доли финансирования строительства жилья в рамках ФЗ № 214 является максимальной, так как в отчетном периоде органы регистрации могут регистрировать права собственности на жилье, построенное с использованием средств дольщиков в предыдущие периоды.


[Закрыть], а по иным схемам – 49 %. В данном случае сказывается фактор большего размера строящихся гражданами индивидуальных жилых домов по сравнению с размером квартир в строящихся многоквартирных домах. Однако и в данном случае средства населения остаются преобладающим источником финансирования жилищного строительства.

* Средства инвесторов – юридических лиц; кредитные средства, привлеченные застройщиками; бюджетные средства; средства граждан, привлеченные по серым схемам.

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и ФРС.

Рис. 1.18. Структура ввода жилых единиц по схемам финансирования строительства

В первом полугодии 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. выросла доля жилых единиц, профинансированных согласно ФЗ № 214, с 32 до 48 %. Доля индивидуального жилья, построенного за счет собственных и заемных средств, практически не изменилась.

Такая структура ввода жилья по схемам финансирования строительства показывает достаточно низкую зависимость жилищного строительства от банковского кредитования застройщиков – юридических лиц. Доминируя до кризиса на рынке строительства жилья, застройщики настолько привыкли манипулировать дешевыми деньгами дольщиков, что неохотно обращались в банки за кредитами, а банки и не стремились их выдавать. Во-первых, строительство – непрозрачный сектор для банковского кредитования. Во-вторых, застройщики не имели надежного обеспечения по таким кредитам, ведь землю под застройку они получали только в аренду, а это неликвидный залог. В условиях мирового финансового кризиса к этим факторам добавилось еще и отсутствие гарантированного платежеспособного спроса на построенное жилье.

Несмотря на низкую долю жилищного строительства, которое обеспечивалось за счет кредитных банковских средств, некоторые особенно крупные застройщики осенью 2008 г. столкнулись с проблемой дефицита оборотных средств, получаемых за счет банковских кредитов. Одновременно в результате сокращения объемов кредитования граждан – участников строительства многоквартирных домов, а главное, эффекта отложенного спроса на жилье, вызванного ожиданиями покупателей относительно снижения цен на жилье, уменьшился спрос на жилье на первичном рынке.

Таким образом, проблемы на мировых финансовых рынках и финансовых рынках России приостановили положительную динамику увеличения объемов жилищного строительства[11]11
  Более подробно анализ жилищного строительства и оценка влияния государственной политики на объемы вводимого жилья и рынок жилья в целом представлены в п. 1.4.


[Закрыть].

1.2 Анализ и оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена федеральной целевой программой «Жилище»[12]12
  Одобрена постановлением Совета министров РФ – Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 95.


[Закрыть] и Основными направлениями нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»[13]13
  Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431.


[Закрыть].

Во второй половине 1990-х гг. банковская система начала отрабатывать конкретные механизмы ипотечного кредитования, Правительством РФ было создано АИЖК в целях формирования системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрения стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошло также изменение формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем их ориентации на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[14]14
  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.


[Закрыть], определившего правовые основы ипотечного жилищного кредитования, а затем Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России (в 2000 г.)[15]15
  Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28.


[Закрыть], нацеленной на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов серьезно укрепили основы формирования системы ипотечного кредитования в России. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ жилищной политики в конце 2004 г., когда Государственной Думой был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, что оказало существенное влияние на быстрое развитие ипотечного кредитования, а также увеличение объемов жилищного строительства (рис. 1.19).

Рис. 1.19. Структура пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья

В составе этого законодательного пакета были приняты новые Жилищный кодекс РФ[16]16
  Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.


[Закрыть] и Градостроительный кодекс РФ[17]17
  Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.


[Закрыть]. Они обеспечили правовую возможность повышения эффективности рынка жилья за счет снижения трансакционных издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда, соответствующих новым экономическим отношениям; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов по предоставлению прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и установления специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья.

Клубок накопившихся острейших проблем вынудил Президента РФ объявить в конце 2005 г. о начале реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2006–2010 гг.

Низкий платежеспособный спрос населения на жилье невозможно было повысить без развития ипотечного кредитования. Но процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам оставались высокими и были обусловлены большими рисками кредитования и дорогими долгосрочными кредитными ресурсами. Малые объемы жилищного строительства не покрывали даже низкий платежеспособный спрос на жилье. Сфера жилищного строительства оставалась крайне монополизированной, что было вызвано большими издержками входа на рынок из-за административных барьеров, непрозрачных процедур предоставления земельных участков и необоснованных обременений при их использовании. Не было эффективных механизмов, которые побуждали бы упреждающе создавать транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру на территории, предназначенной под жилищное строительство.

В конце 2005 г. была принята новая редакция ФЦП «Жилище» на 2002–2010 гг.[18]18
  Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы».


[Закрыть], в которой были зафиксированы цель этого проекта, его приоритеты и меры по реализации, а также предусмотрено финансовое обеспечение. На 2006–2007 гг. в проекте были предусмотрены меры по четырем приоритетам.

Первый приоритет – увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Был дополнительно увеличен уставный капитал АИЖК за счет федерального бюджета, предоставлены госгарантии по его облигациям, приняты нормативные правовые меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, включая рынок ипотечных ценных бумаг.

Второй приоритет – повышение доступности жилья для молодых семьей. Им стали предоставлять субсидии на приобретение жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 35–40 % стоимости жилья (10 % – за счет федерального бюджета, 25–30 % – за счет региональных или местных бюджетов).

Третий приоритет – увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры благодаря снижению административных барьеров для жилищного строительства; предоставление госгарантий по банковским кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков для жилищного строительства и выделение средств федерального, региональных и местных бюджетов на частичную оплату процентов по ним; прямые инвестиции из бюджетов на условиях софинансирования модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Четвертый приоритет – выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем уволенных военнослужащих, жителей Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, чернобыльцев и т. п. Им стали предоставляться государственные жилищные сертификаты для приобретения стандартного жилья.

В 2010 г. по сравнению с 2004 г. было запланировано в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60 до 50 % снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8 % снизить ставки по ипотечным кредитам. А главное – с 9 до 30 % увеличить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями.

В конце 2007 – начале 2008 г. правительство, стремясь повысить доступность жилья для населения, в том числе с умеренными и низкими доходами, подготовило проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» на период до 2020 г. В стратегии предусмотрены рост ввода жилья за 2007–2020 гг. с 61 до 142 млн м² и увеличение доли семей, которые смогут приобрести стандартное жилье на свои и заемные средства, с 19 до 60 %. Надежду на реальность столь масштабных задач давали достигнутые высокие темпы роста жилищного строительства и ипотечного кредитования. Но утвердить эту стратегию помешал мировой финансовый кризис 2008 г.

После принятия в 2004 г. пакета законов по развитию рынка доступного жилья в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был внесен ряд важных для рынка ипотеки изменений.

Вопросы прекращения прав третьих лиц при обращении взыскания на заложенное имущество были урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Этим же Законом были четко определены основания отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, а особенности обращения взыскания при долевом строительстве отнесены к ведению Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Введен институт удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд, определены условия мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки и введен институт реализации заложенного имущества по соглашению сторон.

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» посвящен детализации технологии работы с закладными, прежде всего в интересах АИЖК:

● введен приоритет закладной на основании договора;

● уточнены детали рефинансирования ипотечных кредитов;

● уточнены вопросы перевода долга;

● введен институт депозитарного хранения закладных;

● урегулированы особенности депозитарного учета закладных, оформления уступки прав требования при депозитарном учете, восстановления утраченной закладной при депозитарном учете;

● детально описаны вопросы передачи прав на закладную;

● подтверждено «единство судьбы» здания, строения, сооружения и земельного участка.

Этим Законом введено положение о том, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии». Данная норма, на наш взгляд, является спорной, поскольку получается, что если приобретатель не знал, что по ошибке в закладной указана завышенная сумма кредита, то заемщик должен платить завышенную сумму.

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространил «ипотечный режим» на залог прав требований по договорам долевого строительства, а Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» уточнил порядок залога прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Инструментом реализации государственной политики в сфере развития ипотечного жилищного кредитования является не только совершенствование законодательной базы, но и государственная поддержка развития рынка через государственный институт развития – АИЖК – в форме взносов в его уставный капитал и предоставление государственных гарантий по его облигациям для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 %-м государственным капиталом и является специализированным государственным финансовым институтом развития на рынке ипотечного кредитования. Цель деятельности АИЖК – формирование условий для устойчивого и инновационного развития рынка ипотечного жилищного кредитования, а основные ее направления состоят в следующем:

● развитие системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;

● расширение и совершенствование стандартизации в сфере ипотечной деятельности;

● формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

АИЖК обеспечивает доступ банков – первичных кредиторов к долгосрочным кредитным ресурсам для финансирования предоставления ипотечных кредитов. С этой целью АИЖК рефинансирует выданные ипотечные кредиты (покупает их у банков). Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средства от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечные ценные бумаги. Задача АИЖК состоит также в создании и распространении стандартов ипотечного кредитования, которые должны соблюдаться партнерами АИЖК, а также могут использоваться другими кредиторами.

В 2005–2008 гг. агентство являлось одним из основных институтов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», федеральной целевой программы «Жилище»[19]19
  Принята постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675.


[Закрыть] и Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России[20]20
  Одобрена на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 г.


[Закрыть]. Меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов реализовывались путем увеличения уставного капитала АИЖК и предоставления государственных гарантий по его заимствованиям. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

Однородность ипотечных продуктов была достигнута благодаря распространению стандартов АИЖК, которые стали применяться впоследствии многими банками. Стандарты позволили повысить надежность и ликвидность ипотечных продуктов при одновременном снижении операционных издержек.

Благодаря стандартным схемам андеррайтинга заемщика, выдачи кредита, его рефинансирования и экспертизы закладных значительно возросла скорость оборота капитала на ипотечном рынке; совместная работа АИЖК с Федеральной регистрационной службой привела к сокращению сроков регистрации ипотеки, выработке единых форм документов, применяемых на всей территории Российской Федерации.

Созданная АИЖК унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до кризиса осени 2008 г. действовала практически на всей территории Российской Федерации. Инфраструктура рынка ипотечного кредитования формировалась при активной поддержке со стороны администраций субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 г. в программе АИЖК участвовало 70 регионов России, а на конец 2008 г. с АИЖК сотрудничали 81 региональный оператор и 66 сервисных агентов.

В 2008 г. агентство рефинансировало 26 662 закладных на сумму 26,43 млрд руб., что составило 6 % общего количества ипотечных кредитов и займов, выданных банками и некредитными организациями, или 4 % объема выданных в Российской Федерации ипотечных кредитов.

Ориентиры по снижению процентных ставок, заложенные в концепции[21]21
  Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России от 2005 г.


[Закрыть], были реализованы: в конце 2007 г. минимальная ставка по кредиту в рамках программ АИЖК составляла 10,75 % при ориентире в 11 %. Дальнейшему снижению ставки – до 10 % в 2008 г. – помешал возникший кризис ликвидности на международном и отечественном финансовых рынках.

Ориентиры по объемам ипотечного кредитования, заложенные в концепции, существенно перевыполнены. В условиях активного роста рынка ипотечного кредитования АИЖК планомерно уменьшало свою долю на первичном рынке в соответствии с концепцией. Доля АИЖК в объеме первичного рынка сократилась с 14 % в 2005 г. до 4 % в 2008 г., но из-за проблем с привлечением средств у коммерческих банков и сворачиванием ипотеки выросла до 23 % в первом полугодии 2009 г. (рис. 1.20).

Источник: данные Банка России и АИЖК.

Рис. 1.20. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, % объема выдачи ипотечных кредитов

Для повышения качества портфеля закладных как самого АИЖК, так и его партнеров, а также для управления риском дефолта заемщика АИЖК в 2008 г. определяло объемы рефинансирования для каждого своего партнера-поставщика исходя из качества сформированного последним ипотечного портфеля, а также с учетом статистики Банка России о накопленной задолженности по ипотечным кредитам в регионах Российской Федерации.

Значительным событием стало внедрение в практику работы агентства в 2008 г. новых принципов рефинансирования и «форвардных контрактов» – договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).

Использование единой информационной системы позволяет унифицировать сбор, обработку и хранение информации по кредитному делу начиная с первого обращения заемщика до рефинансирования кредита и выпуска ипотечных ценных бумаг. С момента внедрения единая информационная система АИЖК позволила в 2,5 раза уменьшить трудозатраты на экспертизу, сопровождение, рефинансирование и иные операции с быстрорастущими объемами закладных, которые партнеры предоставляют для рефинансирования в агентство.

Другим важным направлением развития рынка, обозначенным в концепции, является развитие рынка ипотечных ценных бумаг (далее – ИЦБ). В данном направлении сделаны существенные шаги: доработана нормативная база, регулирующая выпуск ИЦБ, размещены два их выпуска. В мае 2007 г. АИЖК стало первым участником ипотечного рынка, организовавшим выпуск структурированных ИЦБ на внутреннем рынке в соответствии с российским законодательством. Данные ИЦБ получили высокий международный рейтинг одного из ведущих мировых рейтинговых агентств. В феврале 2008 г. состоялась вторая сделка по секьюритизации портфеля АИЖК на сумму около 10 млрд руб. В целом за 2008 г. агентством были размещены два выпуска облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 22 млрд руб.

Показатели концепции по вторичному рынку ипотеки реализованы частично: на рынке в рамках УСР ИЖК появились коммерческие структуры, занимающиеся рефинансированием закладных; объем выкупа закладных превысил прогнозные значения. При этом объем эмиссии ипотечных ценных бумаг оказался ниже прогнозируемого, что связано с задержкой формирования нормативной базы, регулирующей рынок ИЦБ, временными ресурсными проблемами на внешних рынках, ограниченностью спроса со стороны институциональных инвесторов на внутреннем рынке и нерешенностью проблем допуска средств пенсионной системы на рынок ИЦБ.

В рамках работ по созданию и внедрению новых продуктов АИЖК в 2007 г. успешно реализовало эксперимент по ипотечному кредитованию военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.

Для военнослужащих, принимающих участие в НИС, был разработан специальный продукт, адаптирующий график погашения кредита к плановому предоставлению централизованных средств военнослужащему в процессе службы. В течение 2008 г. АИЖК продолжало осуществлять рефинансирование кредитов/ займов, выданных партнерами в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, проведенного в 2007 г. (по программе, разработанной АИЖК совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» – ФГУ «Росвоенжилье»). За 12 месяцев 2008 г. было рефинансировано 97 закладных на сумму 127,5 млн руб. (всего по состоянию на 31 декабря 2008 г. рефинансировано 232 закладных на сумму 291,5 млн руб.).

В 2008 г. АИЖК начата реализация пилотного проекта по обращению взыскания на заложенное имущество. Для реализации указанного проекта им было привлечено 64 агента по взысканию – региональные операторы и сервисные компании, а также юридические компании, осуществляющие от имени АИЖК сопровождение процедуры обращения взыскания в судебном порядке и сопровождение процедуры исполнительного производства на основании выдаваемых АИЖК доверенностей.