Текст книги "Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации"

В III квартале 2009 г. 937,840 тыс. владельцев «ипотечных» домов в США получили уведомления от кредиторов о возможном или грядущем изъятии жилья в счет покрытия долгов[44]44
  URL: http://realty.lenta.ru/news/2009/10/15/ipoteka/


[Закрыть]. Как говорится в обзоре компании RealtyTrac, предупреждение получил каждый 136-й домовладелец, что является максимальным квартальным показателем начиная с 2005 г. Показатели июля – августа на 5 % превышали показатели II квартала и на 23 % – цифры III квартала прошлого года. В сентябре, по данным аналитиков, об отчуждении жилья, купленного по ипотеке, узнали около 344 тыс. американцев (рост по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составил 29 %).

Ранее кредитный брокер Equifax сообщал, что по итогам августа 7,58 % американских ипотечных заемщиков имели по крайней мере месячную просрочку по платежам (в июле этот показатель составлял 7,32 %) – рекордный показатель для рынка ипотеки США. По данным Equifax, в августе прошлого года 30-дневная просрочка была у 4,89 % заемщиков, а в августе 2007 г. – у 3,44 %.

Увеличение количества американцев, не выплачивающих вовремя проценты по кредитам, аналитики связывают с высоким уровнем безработицы. Эксперты полагают, что за ростом числа просрочек по ипотеке может последовать рост количества ипотечных банкротств заемщиков и отчуждений банками недвижимости в счет покрытия долгов.

В сентябре 2008 г. американские ипотечные агентства «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» были взяты под контроль государства. В соответствии с «Housing and Economic Recovery Act» (2008 г.) было создано новое Федеральное агентство по жилищному финансированию (Federal Housing Finance Agency – далее FHFA), входящее в структуру правительства США. FHFA осуществляет прямое управление «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», которое рассматривается как временная мера, нацеленная на обеспечение финансовой стабилизации ипотечных агентств и реформирование их деятельности, а также на оздоровление жилищного и финансового рынков.

Казначейство США уполномочено оказывать финансовую поддержку «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», а также государственным банкам жилищного кредитования (Federal Home Loan Banks) для обеспечения их финансовой стабильности.

Меры по поддержке GSEs включают:

1) увеличение для GSEs объема и возможности пользоваться кредитной линией казначейства в целях обеспечения ликвидности;

2) право казначейства покупать акции GSEs для увеличения их капитала;

3) участие Федеральной резервной системы в реформировании системы, регулирующей деятельность GSEs; Федеральный резервный банк Нью-Йорка получил право на кредитование GSEs в случае необходимости. В ноябре 2008 г. Федеральный резервный банк объявил о программе покупки MBS, эмитированных GSEs, на сумму 600 млрд долл.

GSEs заключили соглашение с казначейством, в соответствии с которым они в обмен на будущую поддержку и инвестиции в капитал по 100 млрд долл. в каждое GSE эмитируют и передают казначейству привилегированные акции на сумму 1 млрд долл. с 10 %-м купоном (без затрат казначейства).

Меры по финансовому укреплению «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» должны:

● стабилизировать рынок ипотечного кредитования;

● повысить уверенность банков в том, что они смогут продавать стандартные кредиты GSEs;

● увеличить объемы стандартных ипотечных кредитов;

● повысить ликвидность ипотечного рынка.

«Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» совместно с FHFA разработали программу модификации проблемных кредитов в целях предотвращения процедуры обращения взыскания.

Федеральный резервный банк США в координации с центральными банками других стран принял ряд мер в ответ на ипотечный кризис:

● снижены процентные ставки по федеральным средствам;

● совместно с центральными банками других стран создана система оказания банкам помощи в поддержании ликвидности, предоставляются краткосрочные кредиты под залог государственных ценных бумаг; центральные банки других стран также снижают процентные ставки по краткосрочным кредитам своим банкам;

● подготовлены новые правила для ипотечных кредиторов, нацеленные на повышение уровня стандартизации ипотечных кредитов, защиту интересов заемщиков и отказ от практики subprime-кредитования. В соответствии с правилами кредиторы должны проводить детальный андеррайтинг кредита, в частности оценивать платежеспособность заемщика; для кредитов с высокой процентной ставкой требуется открытие эскроу-счета, на который зачисляются налоговые и страховые платежи (они должны перечисляться вместе с ежемесячным платежом по кредиту); предусмотрен отказ от штрафов за досрочные платежи по кредиту; ряд мер относится к оценщикам, сервисерам и другим участникам ипотечного рынка.

Принятый в 2008 г. Housing and Economic Recovery Act включает меры по стабилизации ипотечного рынка:

● предоставление Федеральной жилищной администрацией (FHA) гарантий на сумму 300 млрд долл. по ипотечным кредитам, что позволит предоставить кредиты примерно 400 тыс. заемщиков;

● создание нового федерального регулятора FHFA, как было сказано выше, для управления GSEs и Federal Home Loan Banks;

● увеличение максимальной суммы ипотечных кредитов, которые смогут покупать GSEs;

● предоставление кредитов ипотечным банкам для оказания им помощи в рефинансировании проблемных ипотечных кредитов с высоким риском обращения взыскания при условии проведения банками стандартных процедур промежуточного андеррайтинга заемщиков (принятых FHA и FHFA). Рефинансируемый кредит предоставляется с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет на сумму не более 90 % текущей оценочной стоимости жилья. FHA предоставляет гарантии по таким кредитам в обмен на долю в будущей оценочной стоимости жилья (программа FHA Secure);

● требование для кредиторов более полно раскрывать информацию о предлагаемых кредитных продуктах;

● помощь штатам и местным правительствам (в сумме около 4 млрд долл.), предназначенная для того, чтобы они могли выкупать жилье, на которое было обращено взыскание, и перепродавать его. Это жилье должно использоваться для помощи домохозяйствам с доходами не выше 120 % местного медианного дохода. 25 % фондов должно использоваться для домохозяйств с доходом не выше 50 % медианного дохода. Эта мера ориентирована на предотвращение проблем, которые могут возникнуть при растущем обращении взыскания в штате и районе.

Федеральное правительство США также принимает меры по оздоровлению вторичного рынка ипотечных кредитов. Оно (через Казначейство и GSEs) организует и финансирует выкуп у финансовых организаций MBS и CMO, обеспеченных subprime-кредитами, что должно содействовать финансовой стабилизации на ипотечном рынке.

Казначейство, HUD и Federal Deposit Insurance Corporation постоянно работают над мерами, нацеленными на то, чтобы предотвратить обращение взыскания на жилье и не трогать домохозяйства.

Housing Assistance Tax Act of 2008 содержит ряд налоговых льгот для заемщиков, в частности освобождает их от налогообложения при модификации кредита для предотвращения обращения взыскания (налог возникает при применении кредитором отсрочки по погашению основного долга, эта отложенная сумма по законодательству США рассматривается как доход и подлежит налогообложению).

Department of Housing and Urban Development (HUD) подготовил и разместил на своем сайте руководство по предотвращению дефолта и обращения взыскания. Одобренные HUD жилищные консалтинговые агентства оказывают помощь домохозяйствам при возникновении проблем с погашением кредита, подбирают приемлемые схемы его модификации, информируют о программах, реализуемых отдельными штатами или местными правительствами.

По оценкам Министерства финансов США, в ближайшие несколько лет около 6 млн семей в стране не смогут осуществлять платежи по ипотечным кредитам, что вызовет волну дефолтов. Без вмешательства государства ситуация может еще более ухудшиться, так как массовые продажи заложенного жилья приведут к еще большему снижению цен на жилье, обесценению вложений граждан в жилье и новым дефолтам из-за невозможности рефинансировать имеющиеся кредиты.

План Обамы по обеспечению доступности жилья и финансовой стабильности домохозяйств, обнародованный в начале 2009 г., предусматривает предоставление поддержки от 7 до 9 млн семей, демонстрирующих желание осуществлять выплаты по ипотечным кредитам. План содержит следующие основные меры.

1. Предоставление возможности рефинансирования ипотечных кредитов по более низким процентным ставкам для платежеспособных заемщиков, пострадавших от падения цен на жилье. Сейчас процентные ставки в США по ипотечным кредитам существенно снизились и находятся на исторически низком уровне, но кредиты, которые предоставлялись с LTV более 80 %, практически невозможно рефинансировать, поскольку падение цен на жилье привело к снижению стоимости залога и увеличению соотношения кредит/залог. Намечена новая программа для 4–5 млн заемщиков, которые ранее взяли стандартные кредиты по программам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Им будет предоставлена возможность рефинансировать кредиты через эти два агентства.

2. Выделение 75 млрд долл. на стабилизацию жилищной собственности путем предотвращения обращения взыскания по ипотечным кредитам и реализации мер, нацеленных на то, чтобы дать возможность добросовестным семьям оставаться собственниками жилья. Разработка правил модификации ипотечных кредитов. Средства будут расходоваться на поддержку 3–4 млн семей, которые потеряли работу и/или доходы которых существенно снизились одновременно с падением цен на жилье, и направляться в счет осуществления ими платежей по погашению ипотечных кредитов. Участниками программы являются семьи в «зоне риска», т. е. семьи, у которых платежи по кредиту составляют существенную долю доходов либо стоимость жилья меньше суммы долга по кредиту. Наличие просрочек не является обязательным условием участия в программе, но кредит должен быть выдан на приобретение/ строительство единственного жилья в собственности заемщика и не превышать лимиты, установленные «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак». Механизм работы программы следующий:

а) кредитор снижает процентную ставку по кредиту для заемщика – участника программы до приемлемого уровня (чтобы участник платил не более 38 % своего дохода);

б) после этого участник получает дополнительную компенсацию на условиях равного софинансирования за счет средств банка и программы, которая позволяет еще уменьшить долю выплат по кредиту в доходе и довести ее до 31 % дохода заемщика;

в) для обеспечения долгосрочной доступности кредита кредитор обязуется не менять размер платежей по кредиту в течение пяти лет. По их прошествии процентная ставка может быть плавно увеличена до рыночного уровня, действовавшего на момент модификации кредита (в качестве рыночного уровня используется ставка по стандартному кредиту «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак»).

Планируется, что эта программа поможет 3–4 млн заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию. Для них предусмотрены меры по предотвращению обращения взыскания на жилье, включая снижение ежемесячных платежей по кредиту. Эти меры касаются заемщиков, получивших кредиты до 1 января 2009 г. Сумма кредита должна быть не более 729 750 долл.

Кредитор также получает бонусы от государства за каждую успешно проведенную модификацию кредита в размере 1 тыс. долл. единовременно плюс ежемесячные выплаты в сумме до 1 тыс. долл. в год в течение трех лет, если заемщик продолжает осуществлять платежи. Кроме того, учитывая, что наиболее эффективной данная программа является тогда, когда модификация осуществляется до появления просрочек, кредитор получает 1500 долл., а сервисер – 500 долл. за каждую модификацию кредита в «зоне риска», по которому еще не наступили просрочки платежа.

Для стимулирования кредиторов более активно применять модификацию кредитов вместо обращения взыскания на заложенное имущество предлагается инновационная схема страхования. В рамках данной схемы страховой фонд, создаваемый Министерством финансов США в размере до 10 млрд долл., будет частично страховать возможные убытки кредиторов от снижения цен на жилье. В случае наступления такого события кредитор на каждый модифицированный в рамках программы кредит получит страховой платеж, размер которого зависит от величины снижения индекса цен на жилье.

Для заемщиков предусмотрены также стимулы своевременно осуществлять платежи по кредиту: до тех пор пока заемщик не пропустит платеж по кредиту, он будет получать до 1 тыс. долл. в год в качестве бонуса в течение пяти лет.

3. Подготовка четких и последовательных рекомендаций по модификации ипотечных кредитов. Все финансовые институты, получающие средства в рамках плана Обамы, будут обязаны соблюдать рекомендации по модификации кредитов. Отсутствие общепринятых стандартов проведения модификации кредитов сдерживает их применение на практике. Хотя модификация кредита может принести выгоды как заемщику, так и инвестору, поскольку снижает вероятность дефолта и увеличивает стоимость активов, собственником которых является инвестор, сервисеры неохотно идут на это, опасаясь судебных исков со стороны инвесторов.

4. Возможность судебной модификации кредитов в рамках процедуры банкротства заемщиков. В случае банкротства заемщика его ипотечный кредит в части, превышающей текущую стоимость жилья, будет считаться необеспеченным, что позволит суду разрабатывать доступный план погашения ипотечного кредита. Для получения такой возможности заемщик перед началом процедуры банкротства должен связаться со своим кредитором и рассмотреть другие способы реструктуризации кредита. Данная схема не распространяется на кредиты, размер которых превышает лимиты «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак».

5. Поддержка местных сообществ и смягчение условий программ Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Предполагается смягчение требований в рамках программ, реализуемых ФЖА, а именно уменьшение сборов с заемщика, увеличение возможностей кредиторов по модификации проблемных кредитов, допущение в программу заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Кроме того, ФЖА направит 2 млрд долл. в качестве грантов для поощрения инновационных программ, направленных на снижение уровня дефолтов. Дополнительно 1,5 млрд долл. будут направлены на поддержку арендаторов жилья с целью уменьшения количества бездомных и семей, кардинально ухудшивших свои жилищные условия из-за кризиса.

6. Поддержка низких процентных ставок путем увеличения доверия к «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Министерство финансов США увеличивает в 2 раза (со 100 млрд до 200 млрд долл.) объем поддержки каждого из указанных агентств и продолжит приобретать их ипотечные ценные бумаги для поддержания стабильности и ликвидности на рынке.

Кроме федерального правительства проблемой обращения взыскания на жилую недвижимость озаботились правительства штатов и местные власти[45]45
  States Lend a Hand in Time of Home Foreclosures // USA Today. 2008. November.


[Закрыть]. Они принимают меры по оказанию помощи жителям своих районов, оказавшимся в тяжелой ситуации с кредитом в результате потери работы. Многие штаты приняли законы, которые дают собственникам жилья время на модификацию кредита на период переквалификации и поиска новой работы.

Так, в 2008 г. 31 штат и федеральный округ Колумбия приняли 60 законов, регулирующих ситуацию обращения взыскания. Они советуют собственникам жилья требовать от кредиторов, прежде чем начинать процедуру обращения взыскания, уведомлять штат или устанавливать льготный период (отсрочку) для домовладельцев.

Принимаются также следующие меры:

● Северная Каролина выдвигает требование кредиторам об уведомлении штата как минимум за 45 дней до начала процедуры обращения взыскания и предоставлении заемщикам возможности модификации условий договора;

● правительство Нью-Джерси гарантирует выплаты малому бизнесу в размере 3 тыс. долл. за каждого вновь принятого на работу;

● Миннесота планирует потратить 58 млн долл. федерального гранта на помощь местным сообществам в реконструкции, приобретении и перепродаже жилья, на которое было обращено взыскание.

Кроме того, в США существует льготное кредитование для покупателей жилья, предусматривающее предоставление определенным категориям заемщиков необеспеченных кредитов для восстановления платежей по первоначальному ипотечному кредиту.

Новая программа[46]46
  Описание программы предоставлено АИЖК.


[Закрыть], реализация которой началась в США, представляет для нас интерес тем, что она распространяется в том числе на заемщиков, которые ранее прошли процедуру реструктуризации ипотечной задолженности, но до сих пор не смогли восстановить свою платежеспособность до уровня, достаточного для погашения обязательств по ипотеке (даже с учетом реструктуризации), и которым грозит дефолт с последующим выселением. О запуске данной программы 5 ноября 2009 г. объявила ипотечная компания «Фэнни Мэй».

Суть программы в том, что заемщик, который не в состоянии выплачивать ипотечный кредит даже с учетом проведенной ранее реструктуризации, проходит процедуру передачи прав собственности на заложенное имущество кредитору по соглашению сторон вместо обращения взыскания.

Преимущества для заемщика заключаются в предотвращении наступления дефолта по ипотечному кредиту, что способствует сохранению качества его кредитной истории. В свою очередь кредитор не несет судебных издержек, связанных с процедурой обращения взыскания на предмет залога.

Заемщик – участник программы после передачи прав собственности превращается в арендатора недвижимости. Согласно условиям программы срок такой аренды составляет примерно 12 месяцев, затем договор может быть либо продлен еще на 12 месяцев, либо продлеваться помесячно.

Важным условием программы является то, что все время, пока недвижимость находится в аренде, банк ищет потенциального покупателя. Тем не менее даже после продажи недвижимости банком-залогодержателем договор аренды с предыдущим заемщиком не прерывается до окончания срока аренды.

Основными целями данной программы названы:

● уменьшение количества дефолтов (т. е. обращения взыскания с последующим выселением) по ипотечным кредитам;

● предотвращение снижения стоимости соседних домов;

● предотвращение масштабного снижения цен на недвижимость (путем сокращения количества залоговой недвижимости, выброшенной на рынок);

● снижение социальной напряженности.

Основным критерием участия заемщика в программе является его возможность выплачивать ставку аренды за жилье, в котором он проживает: платеж должен быть не более 31 % ежемесячного совокупного дохода заемщика до налогообложения.

Для участия в программе заемщик обязан внести единовременный платеж в размере 75 долл. Данные средства необходимы для финансирования андеррайтинга кредитного дела заемщика.

Ипотечный и финансовый кризисы в США вызвали растущую волну дефолтов по ипотечным кредитам. Не только правительство, но и банки принимают меры, нацеленные на предотвращение массового обращения взыскания и выселения домохозяйств из заложенной жилой недвижимости. Эти меры должны сгладить социальную напряженность и снизить убытки банков, неизбежные при обращении взыскания в условиях падающих цен на жилье.

Например, одной из реакций рынка на сложившуюся ситуацию в США было создание частной компании the Private National Mortgage Acceptance Company (Penny Mac), целью деятельности которой является выкуп проблемных портфелей и индивидуальное решение по каждому проблемному кредиту в диапазоне от реструктуризации до обращения взыскания. Эта компания была создана по образцу Resolution Trust Corporation, главной задачей которой была структуризация ипотечных портфелей сберегательных институтов (saving and loan industry), которые обанкротились в результате кризиса рынка недвижимости в конце 1980-х – начале 1990-х гг. Капитал этой корпорации был создан из взносов институтов, которые хотели продать свои ипотечные портфели. Владение акциями этой корпорации обусловливало возможность продажи ей ипотечных кредитов. Задачей корпорации был выбор наиболее эффективных действий с каждым отдельным ипотечным кредитом, начиная с реструктуризации и кончая обращением взыскания.

Крупнейшие банки США (к примеру, Citigroup, JP Morgan Chase, Bank of America, IndyMac Federal Bank) приняли меры по модификации ипотечных кредитов (loan modification plans) для заемщиков, которые оказались в ситуации дефолта.

Клиентам банков, оказавшимся в сложной ситуации, предлагается также помощь в модификации кредита со стороны консалтинговых фирм, работающих с банками.

В общем виде меры по модификации ипотечных кредитов содержат:

● капитализацию просроченных процентов и платежей;

● изменение графика погашения кредита путем уменьшения ежемесячных платежей (например, за счет увеличения срока кредита);

● отсрочку погашения основного долга;

● введение ипотеки с поэтапным изменением процентной ставки, к примеру двухэтапной ипотеки, предполагающей фиксацию процентной ставки на определенное время (5–7 лет), а потом изменение процентной ставки с учетом текущих рыночных условий и ее фиксацию на весь оставшийся срок кредита;

● снижение или модификацию процентной ставки по кредиту;

● комбинацию описанных выше мер.

Главное назначение этих мер – предотвращение обращения взыскания на жилую недвижимость, являющуюся обеспечением ипотечного кредита, и сохранение для заемщика собственности на жилье.

Программа по модификации кредитов (Federal Deposit Insurance Corporation – FDIC) разработала для IndyMac Federal Bank программу по модификации кредитов (FDIC Loan Modification Program)[47]47
  URL: http://www.fdic.gov/consumers/loans/loanmod/loanmodguide.html


[Закрыть]. Эта программа была взята за основу и другими кредиторами при работе с дефолтными кредитами. В частности, Citigroup скорректировала свои меры по работе с проблемными кредитами с учетом рекомендаций FDIC.

FDIC нацелена на заемщиков, которые имеют текущие финансовые трудности при осуществлении ипотечных платежей в соответствии с установленным графиком, но при других условиях кредита могли бы осуществлять платежи.

Модификация кредитов, находящихся в состоянии дефолта, базируется на двух принципах:

1) определение для заемщика платежей, которые он сможет осуществлять с учетом его ежемесячного дохода;

2) обеспечение защиты интересов инвестора путем установления следующего требования: стоимость модификации кредита должна быть ниже оценочной стоимости обращения взыскания (минимальный уровень чистой приведенной стоимости – the Net Present Value (NPV) floor).

Определение доступной для заемщика схемы погашения кредита предполагает реализацию двух стратегий:

● предложение схемы погашения для заемщиков, которые имеют желание платить по кредиту, но их текущая платежеспособность ограниченна (капитализация просроченных процентов и платежей на эскроу-счет; снижение процентной ставки; увеличение срока кредита до 40 лет; отсрочка платежей по погашению основного долга; модификация условий кредитования, с тем чтобы PTI падал с 38 до 31 %);

● предоставление заемщикам возможности оставаться в их домах и осуществлять при этом доступные платежи в течение всего срока кредита (понижение процентной ставки для обеспечения доступности месячного платежа; для ипотеки с переменной процентной ставкой фиксация ставки и платежей на срок до пяти лет; постепенный рост процентной ставки начиная с шестого года на один процентный пункт каждый год до достижения максимального значения, устанавливаемого Freddie Mac Weekly Survey; установление ограничений на максимальную величину процентной ставки в момент модификации кредита).

В качестве примера можно рассмотреть меры по модификации ипотечных кредитов, принимаемые некоторыми банками. Так, Citigroup[48]48
  City Announces New Preemptive Initiatives to Help Homeowners Remain in Their Homes. URL: http://www.citigroup.com/citi/press/2008/081111a.htm


[Закрыть] фокусируется в основном на заемщиках в районах, где наиболее вероятны серьезные экономические проблемы. Банк объявил мораторий на осуществление процедуры обращения взыскания и реализует меры, нацеленные на то, чтобы оставить заемщиков в их домах. Причем следует иметь в виду, что Citigroup в отличие от других крупных кредиторов не предоставляла кредиты с негативной амортизацией, с опцией введения переменной процентной ставки заемщикам с низким значением FICO-скоринга, кредиты с высоким уровнем LTV и применяла консервативные критерии андеррайтинга. Причиной проблемных кредитов является в основном финансовая и экономическая ситуация в стране.

JP Morgan Chase[49]49
  URL: http://yandex.ru/yandsearch?text=chase+further+strengthens&stpar2 =%2Fh1%2Ftm53%2Fs4&stpar4=%2Fs4&stpar1=%2Fu0


[Закрыть] открыл региональные консультативные центры в районах с высоким уровнем просрочек, чтобы работать непосредственно с проблемными заемщиками (face-to-face), детально анализировать ситуации дефолтов и вырабатывать предложения по модификации ипотечных кредитов. Банк настроен не доводить кредиты до процедуры обращения взыскания для тех заемщиков, которые демонстрируют желание платить. JP Morgan Chase:

● систематически проводит инвентаризацию ипотечного портфеля, выявляя тех заемщиков, у которых с наибольшей вероятностью могут быть проблемы;

● предлагает заемщикам на основе квалификации их платежеспособности модификацию кредита (сокращение процентной ставки, отсрочка погашения основного долга) с целью сделать месячные платежи более доступными для заемщика;

● увеличивает количество консультантов для работы с заемщиками, у которых образуется просрочка по кредитам, с целью оперативной выработки приемлемых условий для модификации кредита;

● организует в рамках банка независимое рассмотрение каждого ипотечного кредита до начала процесса обращения взыскания; цель этой процедуры – обеспечить дополнительное подтверждение того, что были приняты все возможные меры по модификации кредита;

● не допускает до процедуры обращения взыскания ни одного кредита без попытки его улучшить и модифицировать;

● расширяет спектр предлагаемых финансовых альтернатив для модификации кредита (преобразование кредитов с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированной ставкой с доступными платежами; отсрочка погашения основного долга и выплата в течение 10 лет только процентов). Все предлагаемые финансовые альтернативы исключают применение негативной амортизации.

Bank of America через сеть консалтинговых фирм реализует свою программу модификации ипотечных кредитов, предполагающую приостановление обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, возвращение кредита в обычный режим путем модификации его условий. Модификация кредита предлагается тем заемщикам, доходы которых снизились, что не позволяет им осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком. Для участия в программе модификации кредита заемщик должен иметь стабильный месячный доход и желание остаться собственником жилой недвижимости, причем последняя должна быть основным местом проживания заемщика.