Текст книги "Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей"

Начнем с понятия «дача»: семья выезжает в загородный дом с мая по сентябрь, кто-то на меньший срок, а кто-то – только на выходные. В этом случае нужна достаточно хорошая дорога, может быть, даже гравийная, обязательно электричество – и этого достаточно, потому что канализацию и воду можно провести самостоятельно. А вот для постоянного проживания, конечно, желательно, чтобы все эти коммуникации были центральными.

Газ – возможно, самая дорогая коммуникация из существующих. Часто бывает, что газ рядом есть – вот он, прямо на границе поселка! – а потом человек платит миллион за участок и еще столько же за подключение газа. Что с этим делать и как можно предугадать развитие ситуации?

Дело в том, что программа газификации того или иного региона – например, Московской или Ленинградской областей – может по любым причинам не выполняться. И те обязательства, которые на себя берет снабжающая организация, она переносит из года в год, а застройщик является заложником ситуации. Есть коттеджные поселки, которые должны были быть газифицированы в течение нескольких месяцев, а в итоге жители ждали заветного события 10 лет. Именно поэтому очень многие застройщики сразу говорят: «Газ планируется, но это уже без нас».

Если вы все же изучаете поселок, где девелопер обещает подведение газа, надо сразу разобраться в терминологии. Да, действительно, застройщик может подвести к участку точку подключения к магистральному газопроводу, но дальше покупатель – собственник участка – должен оплатить проект подведения газа по участку, разводки по дому, купить соответствующее газовое оборудование. В Ленобласти, например, все это встанет в сумму порядка 500 000–700 000 руб.

А дальше остается подсчитать, сколько чистого времени ваше жилище будет отапливаться за эти деньги. Особенно в случае, если проживать в доме вы планируете не круглогодично. Просто сравните сумму затрат на газ со стоимостью отопления электричеством. Очень многие люди, проведя нехитрые подсчеты, понимают, что могут прекрасно обойтись без газа.

В то же время, если магистраль проходит рядом, то поселки обычно подключают, а дальше уже каждый собственник самостоятельно решает, газифицировать свой дом или нет, просто имея такую возможность в перспективе.

Миф о нестабильности электричества за городом, о неизбежных перебоях с его подачей – это, честно говоря, вовсе не миф. Большинство поселков снабжается электричеством от одного источника, одной линии электропередачи. Это так называемая третья категория подключения, и скорее всего, вы встретитесь именно с таким вариантом. И хотя существует вторая категория подключения, когда поселок снабжается по двум линиям электропередачи, – это редкость даже для элитных поселков.

Конечно, в Московской и других областях случаются отключения электричества, может быть, на час, или на два, или даже на четыре, но, как правило, не дольше четырех часов, также возможны аварии, на устранение которых потребуется еще больше времени. Нужно быть к этому готовым и иметь резервный источник электричества – генератор. Потому что при отключении электричества в доме не будет воды, тепла, интернета.

Считается, что безопаснее покупать земельный участок там, где поселок находится в высокой степени готовности. Но одно дело – продавец говорит: «У нас все готово», а другое дело – как все обстоит по факту. На что же нужно обратить внимание?

В первую очередь, проверьте наличие договора с ресурсоснабжающей организацией конкретно на рассматриваемый участок с указанием выделенной мощности. Обычно выделяется 15 кВт на участок, и это минимально рекомендуемая мощность. Также должен быть договор на присоединение участка к сетям электро-, газо– или водоснабжения. Наличие на участке и вообще на территории поселка столбов, проводов или труб совершенно не говорит о том, что есть электричество, вода и газ. Есть квалифицированные специалисты, которые помогут вам с проверкой документов на коммуникации, рекомендую не экономить и обратиться к ним.

Как выяснить, адекватную ли цену выставил продавец? Ответ прост: нужно понять, за что вы платите. Первое – это земля, сам земельный участок, вид его разрешенного использования: под индивидуальное жилищное или под дачное строительство. Второе – какие коммуникации к нему подводятся и какого уровня дороги: асфальтированные, гравийные или грунтовые. Когда вы покупаете участок, вы платите за все. Не только за сам участок, но и за дороги, за коммуникации, за инфраструктуру в поселке.

Теперь, когда вы это поняли, можно применить два метода анализа. Первый – метод сравнения, или рыночный. Это когда вы сравниваете похожие объекты с аналогичным набором коммуникаций и объектов инфраструктуры. Если интересующий вас участок дороже рынка на 5–10 %, эту разницу можно нивелировать путем торга с продавцом. Но нужно обязательно сравнивать только сравнимое.

Второй путь – это затратный метод. Если вы покупаете дом с участком, оцените стоимость участка отдельно, без дома, и стоимость строительства дома на таком участке. И сопоставление полученных цифр позволит вам понять адекватность предложения.

Иногда цена имеет маркетинговую составляющую. Возьмем для примера поселок, в котором земля стоит условно 100 000 руб. за сотку. А продавец просто «отделил» часть поселка и поставил там на все участки цену 200 000 за сотку. И говорит вам: «А вы рядом с кем хотите жить – с теми, кто купил за 100, или с теми, кто потратил 200?» Впрочем, как правило, подобная разница в цене имеет под собой рациональную основу. Почти в любом коттеджном поселке есть наиболее привлекательные зоны, около воды или леса, их и можно позиционировать как VIP. Застройщики даже зачастую делают шлагбаумы, чтобы ограничить туда доступ людей. И вот уже сотка объективно дороже, да и контингент людей, которые интересуются такими участками, несколько иного уровня.

Есть поселки рельефные, и с высоких участков открываются красивые виды: на могучие кроны сосен, на реку в окружении полей. В Ленинградской области, например, очень живописны виды на Финский залив. Есть и участки с плоским рельефом: обычное поле, «нарезанное» на некоторое количество участков. Нужно понять для себя, где вам эмоционально комфортнее с точки зрения видовых характеристик. Есть здесь и момент приватности: когда поселок имеет достаточно выраженный рельеф, то территория не видна целиком, она частично скрыта за счет перепада высот и деревьев, и вы не видите всех своих соседей, что для многих очень даже комфортно. Когда же поселок находится на плоском рельефе, все у вас всегда перед глазами.

Не забудем о рациональности – вопрос опять-таки касается затрат. Нужно понимать, что выраженный рельеф участка повлечет дополнительные затраты на подпорные стенки, на особый архитектурный проект дома, который будете строить. Только высокопрофессиональная компания сможет реализовать такой проект качественно и безопасно.

Отдельно заострю внимание на аспектах архитектурного стиля. Когда человек приобретает земельный участок, он хочет понять, как будет выглядеть весь поселок в будущем. Никому не хочется жить так, чтобы справа у тебя была какая-то халупа, а слева возвышался грандиозный замок. Лучше, чтобы люди, которые подобрались в поселке, были единого социального состава, чтобы у них был схожий менталитет, понимание жизни, единые ценности и потребности. Поэтому и единый архитектурный стиль позволяет привлечь людей, близких ментально и социально. Тем самым формируется определенная комфортная среда проживания на долгие годы.

Сообщество в поселке – вовсе не пустой звук. Когда человек переезжает из города, он отрывается от значительного количества друзей, интересных хобби. Ему хочется куда-то применить свою энергию – и в этом как раз помогает сообщество. В поселке Фламандия, например, существует «Фламандия-Кидс» – проект, где дошкольников готовят к школе, где занимаются английским языком, йогой, делают массаж. Люди ходят туда. Мамы, пока ждут детей, с удовольствием пьют кофе и говорят друг с другом. Во многих поселках принято коллективно отмечать праздники – Новый год, 23 февраля, Масленицу, 9 мая, День защиты детей. Людей это объединяет и сплачивает.

Кроме того, в хороших поселках есть специальные регламенты, которые касаются архитектурных зон, – люди соблюдают их, и получается действительно красиво. Мы ведь живем не только в доме. Мы ходим, гуляем по улицам, мы хотим видеть красоту вокруг. Поэтому единый архитектурный стиль – это фактор, объективно влияющий на цену. Ликвидность таких поселков существенно выше, а участки практически не теряют в цене со временем. Однако обратите внимание, что наличие единого архитектурного стиля поселка предъявляет требования к архитектуре дома, этажности и высоте, регламентирует выбор фасадных и кровельных материалов, их цвета и фактуры и определяет правила размещения строений на участке. Все это прописано в архитектурном регламенте поселка, с которым нужно ознакомиться перед покупкой участка.

Любую недвижимость надо покупать не на эмоциях, следует всегда помнить о следующем шаге, о ликвидности, если вам вдруг потребуется продать этот дом с участком. Например, машину вы покупаете не навечно – вы заранее оцениваете, за какие деньги потом ее продадите. С участком то же самое: родовых гнезд на века сейчас, пожалуй, уже не встретишь.

Ликвидность загородной недвижимости – очень тонкий вопрос. С одной стороны, хочется воплотить в доме свои мечты и сделать все идеально для себя, для своей семьи на данный момент. Многие представляют, как этот дом перейдет по наследству их детям и внукам, а другие, наоборот, не думают дальше сегодняшнего дня и не прогнозируют возможное изменение состава семьи и жизненной ситуации на ближайшее время. Люди, впадая в эти две крайности, не думают о ликвидности дома и о том, что его, возможно, придется продать. Реализуя слишком персонализированные решения, помните о том, что при продаже дома вы не сможете вернуть потраченные деньги, потому что ценность этих решений важна только для вас. Дом с нестандартными решениями всегда продается дольше.

Еще на ликвидность может влиять подробное документирование процесса строительства, потому что покупателю готового дома очень сложно убедиться в том, что дом построен качественно. Например, у нас есть личный кабинет, в котором все процессы документируются и хранятся фотографии всех этапов строительства, включая скрытые работы.

Также на ликвидность влияет адекватность соотношения стоимости дома и участка. Дешевый дом на очень дорогом участке продать сложно, хотя иногда такие участки покупают и сносят дом. А дорогой дом на дешевом участке продать почти невозможно без существенной потери вложенных денег.

Чтобы нам с вами понять, важно ли наличие озера или речки, а также лесного массива рядом с приобретаемым участком, давайте снова вернемся к одному из главных вопросов этой главы. Для чего вам нужно проживание за городом? Вероятно, чтобы уехать из мегаполиса, насладиться природой, чтобы были чистый воздух и качественный отдых. А как мы отдыхаем? Мы ходим в лес, ходим на речку – не обязательно купаться, хотя бы рядом побродить и посмотреть на воду… Поэтому, безусловно, огромным плюсом будет лес вокруг поселка, чтобы река или пруд находились либо в непосредственной близости, либо в 5–10 минутах ходьбы.

Очень важно, кто и как занимается управлением поселка, сколько надо платить в месяц за обслуживание и что входит в эту стоимость. Обычно входят в стоимость охрана, вывоз мусора, уборка общественных зон и дорог, вечернее освещение, содержание управляющей компании. Также могут входить работы по благоустройству общественных территорий и зон отдыха, содержание детских и спортивных площадок, дежурство аварийной службы.

Застройщики обычно ставят свою компанию как в городском жилье, так и в загородном. Это делается для того, чтобы осуществить обкатку всех коммуникаций, настроить жизнь поселка, от сдачи построенных объектов перейти к повседневной эксплуатации.

При необходимости управляющую компанию можно сменить, и происходит это везде одинаково – что в коттеджном поселке, что в городских многоквартирных домах. Вы можете поменять УК собранием жителей поселка. Для этого должен быть регламент, который определяет необходимое количество голосов для принятия решения. Естественно, в каждом поселке всегда найдется процентов десять недовольных. Они могут быть не удовлетворены чем угодно и при этом очень активны: те, у кого все хорошо, на собрания не ходят, а спокойно живут своей жизнью.

Если управляющая компания работает откровенно плохо, вы наверняка наберете нужное количество голосов и смените ее. Но если это ваша субъективная оценка и вам не нравится конкретно Мария Ивановна, которая что-то не так ответила по телефону, тогда, извините, у большинства соседей может быть ровно противоположное мнение. Нужно стараться разделять свою субъективную оценку ситуации и объективную реальность.

Тематические поселки

Поговорим о тематических поселках. Поселок для программистов, поселок для поклонников BACK IN THE USSR, поселок для бизнесменов, поселок для стрелков, поселок для гольфистов…

Постоянно появляются новые объявления о строительстве тематических поселков, направленных на каких-то особенных людей, с какими-то особыми интересами.

Для чего это делать? Чтобы развести потенциальных покупателей на инвестицию в воздух. Какой программист захочет за 10 млн руб. купить кусочек поля с обещанием, что тут будут дороги, коммуникации, дома? Никакой. Но тут на помощь «продавану» подкатывает тяжелая артиллерия – эмоции: «Вы только представьте, вокруг будут только программисты!» И тут уже рука сама тянется за телефоном, заходит в клиент-банк и отправляет первый платеж.

Все данные проекты всегда были провальными. Попробуем разобраться в причинах, почему такое происходит.

1. Хобби, даже очень любимое, может измениться со временем. Я уж не говорю про работу. Я, например, был программистом, стал предпринимателем.

2. Дом покупается не для одного человека, а для семьи. Очень сложно найти такую семью, где муж и жена – охотники, собака – кокер-спаниель и дети также занимаются стрельбой по уткам.

3. Недвижимость может перепродаваться. И новые владельцы могут не поддерживать те ценности, которые нужны остальным.

4. Хобби, увлечение, тусовка, секта – это должно быть что-то отдельное. Если ты увлекаешься рыбалкой или бальными танцами, то ты должен иногда сбегать из семьи и заниматься любимым делом с людьми, которые тоже фанаты этого. Но попытка перестроить всю жизнь так, чтобы утром просыпаться и из окна видеть рыбаков или танцоров, – не факт, что хорошая идея.

5. В поселке достаточно быстро появятся люди, которые будут ненавидеть то, чем занимаются остальные. Например, если поселок сделан для собачников, то появятся люди, которые будут ненавидеть собак и бесконечно писать во все инстанции, что собаки выгуливаются без намордников, что они лают по ночам. Причем в обычном поселке эти люди не вели бы себя так агрессивно. В данном случае сила действия порождает силу противодействия.

В общем, не ведитесь на эту утопию. Поселок должен обеспечивать комфортное проживание в первую очередь. Остальное – отдельно, не мешая другим людям, без культивирования своего увлечения.

Глава третья
Юридические вопросы

Если вы правильно выбрали участок и заплатили за него деньги, а потом вдруг остались без всего – это крайне неблагоприятное развитие событий. Чтобы такого не случилось, вам не обойтись без скрупулезной проработки юридических вопросов.

Существуют такие понятия, как водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. Там есть ограничения на строительство, что непременно нужно заранее проверить. Первый, самый распространенный, способ – изучить публичную кадастровую карту: там есть слои, которые отвечают за охранные зоны. Любой человек может зайти на сайт с картой и включить этот слой, таким образом посмотрев, обременен участок или нет. Очень наглядно будет видно, где проходит зона обременения, которая ограничивает застройку. Второй способ – это изучить ГПЗУ. Он может быть в наличии у продавца, несложно заказать его и через Госуслуги, там тоже будут отражены все ограничения и будет понятно, можно ли строить дом на рассматриваемом участке.

Публичная кадастровая карта

С лесными участками ситуация несколько сложнее. Если такой участок в собственности и ему присвоена категория «земли населенных пунктов», то его использование для индивидуального жилищного строительства разрешено. Вот только необходимо получить разрешение на спил деревьев, если вам это понадобится. Просто так их спилить, конечно, можно, но это может обернуться штрафом.

Бывают случаи, когда люди, уже имея участок в собственности, хотят добавить себе часть прилегающей лесной территории. Здесь ситуация такова, что земли лесного фонда передаются только под рекреацию. Вы можете взять в аренду этот земельный участок и ходить там, грибы собирать, дышать свежим воздухом. А вот застраивать такой участок не получится. Даже если вы соорудите там временную постройку без регистрации права, то может прийти лесник и после проверки вам дадут предписание этот объект убрать. Потому что на землях лесфонда вообще запрещено возведение каких-либо построек.

Первый случай, он же и самый распространенный, – когда участок обременен. Я неоднократно сталкивался с тем, что люди, которые давно приобрели себе участки, строят на них дома, но не могут их зарегистрировать по той причине, что они расположены на территории охранных зон. Например, проходит в земле газопровод высокого давления – все, по закону здесь вообще ничего нельзя строить.

Второй случай – это хозяйство, где, например, разводят коров, на его территории тоже запрещено строительство. К охранным зонам относятся и сортировочные железнодорожные станции. В частности, вокруг такой станции в Одинцовском районе Московской области есть участки, выделенные еще в 1930-х гг. Сейчас там официально охранная зона, и у владельцев участков даже через суд не получается зарегистрировать право собственности на свой дом.

Таким образом, основная больная тема – это ограничения по охранным зонам, поэтому обращайте на них особое внимание. Ну а в качестве более экзотических примеров приведу случаи, когда участок – нетипичный, неправильной формы, а его обладатель хочет построить дом, который выходит за границы или расположен к ним вплотную. Здесь тоже следует ждать проблем с оформлением, вплоть до того, что придется обращаться в суд – с непредсказуемым результатом.

Получение разрешения на строительство

Итак, вы купили участок. Какие бумаги нужно оформить для того, чтобы начать строить дом?

В первую очередь, у вас на руках должна быть выписка из ЕГРН, а там указаны границы земельного участка. В полной выписке в описании есть чертеж границ участка плюс его координаты.

Второй момент – раньше требовалось разрешение на строительство, сейчас же установлен уведомительный порядок. Уведомления можно получать как на дома, расположенные на участках для индивидуально-жилищного строительства, так и для тех участков, которые предназначены для дачного строительства и садоводства. Через Госуслуги вы направляете уведомление о намерении построить дом, прикладывая схему с его расположением. После этого вы получаете согласованное уведомление. Далее, после того как вы построите дом, нужно обратиться в кадастровую компанию, чтобы она подготовила документацию для регистрации дома в собственность. Следует повторное обращение, на этот раз согласовывается уведомление о том, что дом уже построен и соответствует заявленным параметрам.

Когда вы будете согласовывать уведомления, заявляйте максимальные параметры. Например, этажность дома – три наземных. И второй важный момент – площадь дома, она обычно считается как 40 % от площади участка. Соответственно, если у вас 10 соток, можете спокойно заявлять 400 кв. м (сумму площадей на всех этажах дома). Также следует учитывать коэффициент застройки 0,2 – это отношение площади первого этажа (по внешним границам) к площади участка. То есть одноэтажный дом 400 кв. м на участке 10 соток нельзя построить, а двухэтажный – можно. Если вы заявите меньше, а построите больше, то придется пересогласовывать, а если заявите больше, но построите меньше, тогда вопросов не будет и вы сможете узаконить свой объект недвижимости.

Проверка и оформление документов

Как обычному покупателю проверить юридическую чистоту документов на землю? Можно заняться этим самостоятельно, а можно обратиться к юристу – все зависит от возможностей и от вашего подхода к вопросу. Многие хотят сами разобраться. Но, например, когда вы идете к зубному врачу, то ему доверяете! Вот и здесь, если у вас будут проблемы с чистотой прав на землю, сразу последуют трудности с коммуникациями, с домом и в крайнем случае вы можете потерять все. Поэтому лучше все-таки обратиться к зубному, когда вам нужно лечить зубы, или к юристу по земельному праву, когда вы идете покупать участок.

Помимо основополагающих вещей: предмета договора, цены, – в договоре купли-продажи прописывается целевое использование земельного участка, ради чего вы его покупаете. Допустим, в договоре указано ИЖС. Если в дальнейшем окажется, что этот земельный участок невозможно использовать для индивидуального жилищного строительства, то вы будете иметь право вернуть все денежные средства.

Следующее, что нужно обязательно прописать, – это обременения, ограничения, возможные споры, залоги. Как я уже отмечал выше, в наши дни на карту накладывается все больше санитарно-защитных зон. И здесь закон работает аналогично: если в договоре не указано обременение (к примеру, что на участке нельзя строить) и при этом написано, что это земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то если вы не сможете построить там дом, то потребуете расторжение договора и получение денег с продавца назад. Естественно, желательно, чтобы вся сумма, которая переходит по сделке, была указана в договоре купли-продажи земельного участка. Тогда у вас будет возможность вернуть все эти деньги.

В законодательстве Российской Федерации содержится довольно много норм, которые относятся на усмотрение сторон. Наверное, самый важный пункт во всем договоре – это ответственность. Чем подробнее вы распишете все вероятные ситуации, тем проще будет их решать, если они возникнут. При согласовании договора, если вы начнете обсуждать ответственность, а продавец станет юлить или от чего-то отказываться, это для вас должно быть звоночком: что-то не так. Почему это человек не хочет брать на себя ответственность?

На этапе подписания акта приема-передачи тоже есть очень интересный момент. Дело в том, что договор купли-продажи земельного участка считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи и получения денег, то есть когда стороны исполнили договорные обязательства. После этого договор уже не может быть расторгнут.

Если вы как покупатель в чем-то сомневаетесь, держите в кармане козырь: подписывайте акт приема-передачи позднее самого договора, еще раз все аккуратно проверив и убедившись в отсутствии подводных камней. Напоминаю, если подписан акт приема-передачи, то договор де-юре исполнен. Но если акт не подписан, вы можете во внесудебном порядке (вместо того чтобы судиться 2–3 года!) спокойно расторгнуть этот договор.