Текст книги "Купить квартиру в Москве"

Александр Халитов
КУПИТЬ КВАРТИРУ В МОСКВЕ
Пособие для инвестора

Информация от издательства

УДК 336

ББК 65.290

Х17

Халитов, А.

Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора / А. Халитов. – М.: Де'Либри, 2021.

ISBN 978-5-4491-0909-5

Давно думаете о покупке квартиры в Москве? Ищете варианты для инвестиций? Выбор, действительно, не прост. Элегантные доходные дома, грандиозные «сталинские высотки», советские панельные серии и немыслимое разнообразие современных жилых комплексов. Эта книга выступит Вашим гидом. Через пару часов, Вы будете прекрасно ориентироваться в районах внутри и за пределами МКАД, уметь сравнивать квартиры в новостройках и старом жилфонде и оценивать их инвестиционный потенциал.

Автор – практикующий московский риэлтор с 10-летним опытом сделок в новостройках, «вторичке» и коммерческой недвижимости.

© Александр Халитов, текст, 2021

© Де'Либри, издание, 2021

* * *

Москва! Как много в этом звуке… (с)

Любимому городу посвящается

* * *

Книг о российском рынке недвижимости бесконечно мало.

Книг о московском рынке нет вообще.

Вернее, не было раньше.

Книга Александра Халитова – первая.

И тем приятнее то, что она очень полная по информации, полезная по применимости и невероятно структурная.

Если вы хотите купить квартиру в Москве, особенно с инвестиционной целью, вам не обойтись без этой книги.

Здесь вы найдёте не только описание серий домов, список основных застройщиков, рекомендации по инвестиционной привлекательности проектов, но и много другой полезной информации.

Нет сомнений в том, что книга может, должна и обязательно будет настольной для всех агентов по недвижимости и инвесторов, которые ставят перед собой большие инвестиционные цели.

Улицкая Светлана, владелец агентства недвижимости C21 Diamond (г. Москва)

* * *

Дорогие друзья, благодарю вас за то, что обратили внимание на эту книгу. На ее страницах я постараюсь рассказать Вам всё, что знаю о недвижимости Москвы: правильное районирование, классы жилья, формы сделок, формы доходов от жилой недвижимости, ожидаемая доходность и многое-многое другое.

Но для начала давайте познакомимся. Меня зовут Александр Халитов. Я занимаюсь продажей недвижимости в Москве уже 10 лет. Работал у застройщиков, в крупных агентствах недвижимости, сейчас занимаюсь продажей имущества банков-банкротов в компании Российский Аукционный Дом. За время своей работы продал более 800 квартир в новостройках различных классов; на последнем месте работы у меня лучший результат среди коллег за 2020 год – продажа объектов стоимостью 5,25 млрд рублей (в основном отдельно стоящие здания и земельные участки).

Я не москвич. Приехав в Москву, я столкнулся со значительной неразберихой в классификации районов и жилых объектов. Одна и та же локация носила несколько названий, один и тот же объект недвижимости мог попадать в разные классы, разные риэлторы озвучивали совершенно различные виды доходности по одной и той же квартире и т. д.

Для части москвичей, профессионально занимающихся инвестированием в недвижимость, и опытных риэлторов это не представляло трудности – за годы работы у них сформировалась целостная картина. Но для начинающих риэлторов вроде меня и моих иногородних клиентов нужна была достаточно краткая классификация районов и объектов, позволяющая точно понять, какое именно жилье и в каком районе им подходит.

Для решения этой задачи мне пришлось посетить почти все значимые жилые комплексы Москвы и обойти пешком значительную часть Москвы, ознакомиться с точкой зрения ведущих экспертов рынка, а также освоить «Конструктор карт Яндекс»[1]1
  Все приведенные в книге карты созданы на базе приложения «Конструктор карт Яндекс»


[Закрыть] Карты стали отличным инструментом для презентации и поэтому в этой книге Вы найдете много карт.

Основная задача книги – предоставить возможность каждому читателю самостоятельно подобрать и оценить объект жилой недвижимости. Уже скоро мы с Вами убедимся, что любой потенциальный покупатель неосознанно пользуется так называемым «сравнительным методом ценового анализа». Упрощенно, сравнительный метод предполагает либо выбор наиболее бюджетного варианта из всех предоставленных на рынке аналогов, либо выбор объекта с наилучшими потребительскими характеристиками из аналогов с одинаковой ценой. Т. е. у Вас должна появиться возможность проанализировать максимальное количество жилых объектов в разных районах города и выбрать из них наиболее подходящий. На первый взгляд, это несложная задача, но в случае с жилой недвижимостью Москвы существует ряд нюансов, которые нужно принимать в расчет:

1. Количество объектов. Общее количество жилых комплексов/коттеджных поселков в Большой Москве составляет около 40 000. Т. е. просто для подбора дома Вам нужно иметь возможность каким-то образом проанализировать 40 000 объектов. И только после этого приступить к выбору квартиры в выбранном доме;

2. География. В Москве на данный момент 125 административных районов со средним населением района порядка 120 тысяч человек. Многие районы обладают ярко выраженной индивидуальностью и совершенно не схожи с другими. И Остоженка и Капотня находятся в Москве, но между ними огромная разница. С учетом объема жилфонда и количества населения, в некоторых случаях уместнее рассматривать эти районы как отдельные населенные пункты, нежели районы одного города;

3. Разнообразие жилого фонда. Из-за долгой истории в Москве существуют жилые дома, построенные в разные исторические эпохи: доходные дома конца XIX века, жилые сталинские высотки, около 45 основных серий панельных и кирпичных домов сталинского, брежневского и лужковского периодов и т. д. Анализировать столь разнородные объекты довольно сложно – нужны специальные инструменты.

Для решения этой задачи в книге Вам будет предложен ряд инструментов:

Зонирование Москвы – 3 зоны внутри МКАД и 1 за МКАД;

Районирование – 77 жилых массива внутри МКАД и 16 за пределами МКАД;

Все значимые жилые объекты в каждом жилом массиве Москвы;

Основные серийные проекты сталинского, брежневского и современного периодов;

Серии домов, попавших в программу реновации и список адресов строящегося жилья;

Сводная таблица жилья по 6 основным классам – эконом, комфорт, комфорт+, бизнес, премиум и элит;

Характеристики и классификация многоквартирных домов – дореволюционные доходные дома, «сталинки», «брежневки», современные серии;

Инструменты пространственного анализа;

Основные методы оценки жилых объектов;

Основные ресурсы для поиска и анализа квартир в новостройках и вторичке;

Формулы оценки и расчета инвестиционной привлекательности строящихся жилых комплексов и многое другое.

Через пару часов чтения Вы научитесь использовать книгу как конструктор – выбор жилого массива, выбор класса жилья, подбор конкретного дома, подбор квартиры.

После прочтения книги, Вы будете легко ориентироваться в жилой недвижимости Москвы и сможете самостоятельно проводить оценку объекта в зависимости от расположения и класса.

Благодарю Вас за интерес и приглашаю в увлекательное путешествие по московской недвижимости!

География Москвы

* * *

Вы никогда не задумывались, почему Москва появилась там, где она появилась? Что необычного в ее расположении?

Москва находится внутри сплошного лесного массива, как и вся территория в радиусе 100 км во все стороны от нее. Но есть 3 существенных различия между местоположением самой Москвы и окружающими ее территориями:

1. Холмистая местность. По легенде, Москва, как и Рим, построена на 7 холмах. Главный и самый значимый для Москвы холм – Боровицкий, стал местом расположения Московского Кремля, обеспечив контроль над всей соседствующей местностью;

2. Река. Московский Кремль находится в излучине Москвы-реки. Москва-река делает несколько изгибов в границах города. В древности, когда по рекам осуществлялись основные перевозки товаров, именно такая местность предоставляла максимальные преимущества для хозяйственной деятельности;

3. Центральное положение. Если посмотреть на карту, мы убедимся, что Москва расположена в точке, от которой кратчайшее расстояние до двух основных рек Центральной России – Оки и Волги. До XIX века большая часть торговли велась по рекам, это расположение сделало Москву естественным торговым и логистическим центром достаточно большой области.

Москва-река течет с северо-запада на юго-восток, в границах города начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь самой низкой точкой Москвы в районе Капотни

7 холмов Москвы

Боровицкий Холм – Кремль

Чертольский Холм – Храм Христа Спасителя

Сретенский Холм – Сретенский Монастырь

Ивановская горка – Ивановский Монастырь

Тверской Холм – площадь Пушкина

Швивая Горка – Дом на Котельнической набережной

Три Горы – Храм Святителя Николая

Наивысшая точка города находится на северо-западе в районе Крылатских Холмов. Низшая точка – на юго-востоке Москвы – в районе Бесединских мостов (район Капотня). Русло Москвы-реки в пределах города естественно повторяет карту высот и течет с северо-запада на юго-восток, начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь Люберецкими полями аэрации. Роза ветров также повторяет эту тенденцию: ветры дуют преимущественно с северо-запада на юго-восток.

Исторически основу производства Москвы составляли кузницы. Так как огонь от кузниц мог перекинуться на Кремль, учитывая направление ветра, было запрещено ставить кузницы к западу от Кремля. Именно поэтому первый «промышленный» район Москвы появился в районе современной Таганки – к востоку от Кремля.

Несмотря на то, что Москва сильно выросла в размерах, географические и природные условия остались прежними. Поэтому и сейчас характер жилой застройки сильно различается на Востоке и Западе Москвы.

Правило 1: Особенности ландшафта Москвы предопределяют ценообразование. Недвижимость в районах, находящихся к западу от Кремля, стоит дороже недвижимости в районах, расположенных на аналогичном расстоянии к востоку.

Радиально-кольцевое развитие Москвы

Исторически Москва развивалась по радиально-кольцевой схеме, которая характерна и для современного города. Радиальную структуру создавали главные дороги города, а кольцевую – кольца, опоясывавшие его. На различных исторических этапах развития города преобладал либо кольцевой, либо радиальный принцип развития территории.

Первым появилось поселение на Боровицком Холме, позже превратившееся в Московский Кремль.

К Востоку от него сложился посад торговцев и ремесленников – Китай-Город.

Город рос и местности к северу и западу от Кремля также были заселены – появился так называемый Белый Город.

Белый город был окружен мощными крепостными стенами, оснащенными башнями с воротами. В конце XVII века крепостные стены были снесены, а на их месте разбили мощеные бульвары. Первым, в 1796 году появился Тверской бульвар, после 1812 остальные 9 бульваров Москвы. На месте снесенных башен расположились 13 площадей, которые по привычке называли «воротами» – Никитские ворота, Покровские ворота и другие. Так появилось первое московское кольцо – Бульварное.

За крепостными стенами Белого Города были расположены сады горожан, защищенные с внешней стороны земляными валами. Местность внутри земляного вала называлась Земляным Городом. К концу XVII века земляной вал перестал нести оборонительные функции, а после пожара 1812 года было принято решение о радикальном переустройстве города. Валы были срыты, и на их месте появилось второе московское кольцо – Садовое.

Улицы, составляющие Садовое кольцо, зачастую сохранили прежние названия. Названия Крымский Вал, Земляной Вал и Валовая говорят сами за себя.

Центром Москвы считается территория внутри Садового кольца.

Большую часть XVIII, XIX и начало XX века развитие Москвы было более медленным, чем развитие Санкт-Петербурга, ставшего столицей Российской империи в 1712 году. В это время Москва по сравнению с Питером оставалась «большой деревней», местом, где проживали характерные персонажи Островского. Были и объективные предпосылки – Москва была вододефицитным регионом: рост населения тормозился банальным отсутствием питьевой воды. После революции 1917 года все правительственные учреждения были возвращены в Москву. Спустя 200 лет Москва вновь стала столицей. В 20-ые и 30-ые годы XX века в городе произошел взрывной рост населения и промышленности, еще более усугубивший проблему нехватки воды. Этот вопрос был решен в 30-ые годы постройкой канала им. Москвы, перебросившего в Москву воду из Волги. В 1935 году стало понятно, что рост города больше ничего не сдерживает и было принято распоряжение о расширении территории города и строительстве «Паркового Кольца», которое со временем превратилось в Третье кольцо Москвы – ТТК (Третье Транспортное Кольцо).

Годы Великой отечественной войны замедлили рост города, однако уже в 1956 году было принято решение о расширении площади города и строительстве Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). МКАД стал четвертым и на данный момент последним кольцом Москвы.

В 1961 году в состав города Москвы вошло значительное количество различных поселений, внутри МКАД. Территория города резко выросла после включения в состав Москвы крупных подмосковных городов Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево, превратившихся в районы Москвы. Внешней границей Москвы на долгое время стал МКАД.

В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.

В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».

Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.

За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивалась, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.

Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:

На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково

На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)

На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский

На севере: Северный

На востоке: Восточный, Новокосино

На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский

На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;

С учетом вышеперечисленных районов, Москва выглядит следующим образом:

Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД, имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги районы Москвы, районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т. д.

Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий:

Внутри Садового кольца;

Между Садовым и ТТК;

Между ТТК и МКАД;

За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.

Эти территориальные формирования называют кластерами.

Правило № 2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД, целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.

На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12630829 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т. д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.

При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов. Как, например, эта[2]2
  с сайта https://www.vao-mos.info/.


[Закрыть]:

Такая карта правильна с точки зрения администрирования города, но бесполезна для нас.

Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.

Карта 2[3]3
  Скан карты Москвы, разработанной комитетом по туризму города Москвы


[Закрыть]

2-я карта дает гораздо больше информации о Москве, чем первая. Мы видим лесные массивы, реку, основные автомагистрали. Тем не менее, этого тоже недостаточно.

Карта 3

Карта 3 наиболее информативна. То, что на первой карте выглядит как граница между районами Пресненский и Беговой, здесь превращается в район с промзонами, кладбищем, ж/д и ТТК. На этой карте совершенно отчетливо видно, что граница между районами проведена именно здесь не случайно.

Но чтобы разобраться даже в 3-й карте, нам требуется совершить определенное усилие.

Почему же нам так сложно извлекать информацию из административных карт? Потому что они непонятны. Сравните административную карту Москвы и какую-нибудь средневековую карту[4]4
  карта «Fantasy Tribes» с сайта http://4archive.org.


[Закрыть].

Для нас сразу очевидно, что остров разделен с севера на юг горной грядой. Западная часть острова – лесистая, а восточная более пустынная. Восточная часть острова в свою очередь разделена еще на 2 части – Северо-Восток и Юго-Восток. Можно предположить, что Северо-Восток более засушливый, чем Юго-Восток, потому что там совсем нет лесов. Из карты очевидно, что хотя это единый остров, доступ из Западной части в Восточную возможен только по морю или вдоль реки, проходящей среди гор в центральной части острова; доступ из Северо-Восточной части в Юго-Восточную возможен опять же только по морю, либо через горную гряду, окруженную пустыней в центре Восточной части острова. Если бы перед нами стояла задача построить на острове единственный город, наверное, мы бы его разместили рядом с бухтой, в которой можно разместить порт, и реками, которые бы обеспечили наш город питьевой водой.

Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.

А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых зон.

Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.

Давайте вспомним несколько терминов из школьного курса географии[5]5
  С. В. Рогачев. Уроки понимания карты (основы пространственного анализа»


[Закрыть]:

Массив – ограниченный район с однородными свойствами;

Граница – линия, разделяющая районы с разными свойствами;

Барьер – линейно вытянутое препятствие;

Канал проницаемости – канал, через который осуществляется доступ к закрытой территории.

Применим эти термины для наших целей.

Массив – район, обладающий однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.

Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москве-реке.

Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва-река.

Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т. е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.

Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличие от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.

Вдоль железных дорог в Москве, как правило, находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.

Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:

1. Определение зоны города;

2. Определение жилого массива;

3. Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);

4. Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.

Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.

Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.

Но непосредственно Пресней считается только Центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.

Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.

Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».

Правило № 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.