Текст книги "Перепланировка и переустройство квартиры"
![](/books_files/covers/thumbs_240/pereplanirovka-i-pereustroystvo-kvartiry-237632.jpg)
Автор книги: Андрей Батяев
Жанр: Справочная литература: прочее, Справочники
сообщить о неприемлемом содержимом
Текущая страница: 2 (всего у книги 6 страниц) [доступный отрывок для чтения: 2 страниц]
2. Рекомендации собственнику квартиры
2.1. С чего начать работу?
С чего начинается работа по перепланировке и переустройству? Для начала необходимо иметь на руках документы, подтверждающие право собственности на жилье. Следует обратить внимание на техническое состояние самого дома. При этом следует обратиться в БТИ и поинтересоваться, в каком году был построен и сдан в эксплуатацию жилой дом. Также можно обратиться и в ДЕЗ (ныне ЕИРЦ), другую эксплуатационную организацию, для того чтобы выяснить, есть ли у данного дома (конкретно подъезда, в котором находится помещение) какие-либо проблемы. Возможно, что фундамент именно этого подъезда (как правило, крайнего) дает усадку ввиду того, что в свое время его клали на замерзшую землю (т.е. на землю вперемешку со льдом). Лед стал таять, и фундамент начал «садиться», и если сейчас он дал несущественную усадку, то уже через год-два усадка и как следствие – трещины будут серьезными угрозами целостности дома. Особенно такой проблемой «страдают» новостройки.
Что касается справок, то здесь надо иметь в виду, что большинство таких «справок» и «планов» действуют только определенное время со дня их выдачи (например, план и справка БТИ действительны только 90 дней, справка паспортного стола – 30 дней), в итоге получается, что пока наберешь одни документы, другие уже утрачивают силу, и их необходимо получать заново.
Стоит сразу сказать, что ЖК передал вопрос об оформлении всех этапов проведения работ по переустройству и перепланировке помещений на разрешение органа местного самоуправления. Поэтому каждый орган местного самоуправления вправе самостоятельно устанавливать свои правила прохождения процедуры приемки в эксплуатацию. Рассмотрим все по порядку на примере конкретного субъекта № г. Москва.
Что же можно переустраивать и перепланировать? В Москве действует постановление № 73-ПП, которым утвержден Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения.
I. Мероприятия (работы) по переустройству
![](_01.png)
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
![](_02.png)
![](_03.png)
Данное постановление устанавливает и мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
– ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
– устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
– замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Постановлением № 73-ПП утвержден Перечень ограничений на мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах, согласно которому не допускается переустройство помещений, если:
– ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
– переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
– затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
– нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
– устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
– предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
– увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
При этом в жилых домах типовых серий не допускается:
– устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
– устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
– устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Итак, собственник (наниматель) жилого помещения начинает подготовку к переустройству с заполнения бланка заявки установленной формы, полученного в подразделении органов, осуществляющих согласование. В Москве это Мосжилинспекция, действующая в данном административном округе.
Заявка – это комплексный документ, включающий заявление стандартного содержания, информацию о намерениях, необходимых в соответствии с ЖК согласованиях, а также принимаемых на себя заявителем обязательствах. Такие обязательства могут появиться в связи с техническими (конструкторскими) особенностями строения. Например, дом эксплуатируется уже много лет, и местами фундамент дал осадку. В связи с этим может появиться необходимость в проведении дополнительных работ по усилению фундамента, такие требования должны быть включены в разрешение, т.е. нужно указать на необходимость в проведении дополнительных работ помимо разрешенных. Если дом (новостройка) сдан в эксплуатацию совсем недавно, при приемке данного здания комиссия указала на необходимость укрепления каких-либо перегородок между этажами. По совпадению собственник собирается провести работы по перепланировке своей квартиры, которая как раз располагается под такой перегородкой. В процессе получения разрешения на проведение работ от него могут потребовать дополнительное проведение работ по усилению перегородки над его квартирой.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения![](_04.png)
![](_05.png)
Примечание. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номертелефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.
Место нахождения жилого помещения:
![](_06.png)
согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Срок производства ремонтно-строительных работ с «___»_____________200___ г по «___»___________200___ г
Режим производства ремонтно-строительных работ с______по______часов в дни.
Обязуюсь:
осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностныхлиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от «___»__________________г №_______:
![](_07.png)
* Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5.
К заявлению прилагаются следующие документы:
![](_08.png)
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на листах;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения на листах;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) на листах;
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, на листах (при необходимости);
![](_09.png)
![](_10.png)
* При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды – арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности – собственником (собственниками).
![](_11.png)
К заявке согласно постановлению № 73-ПП прилагаются:
копии документов о правах на занимаемые помещения, разрешительных документов на изменение функционального назначения должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю;
копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки;
графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектной документации, то она должна разрабатываться на весь объем заявки;
на проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом);
вид переустройства, указываемый в заявке, устанавливается службой «одного окна» Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий (работ);
описания планируемых мероприятий (работ) указываются в соответствии с утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры и т.д.);
режим и продолжительность переустройства помещений (в календарных месяцах);
в случаях когда в заявку включены только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, она считается готовой и с прилагаемыми документами представляется в службу «одного окна» Мосжилинспекции для рассмотрения и последующей выдачи разрешения или обоснованного отказа;
разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию. Как правило, для этого заявителем заключается договор со специализированной проектной организацией (лицензированной в установленном порядке), предусматривая в нем обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором);
состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве».
«Служба одного окна» – это своего рода новый порядок организации работы в органе местного самоуправления. Когда собственник помещения показывает (подает) всю собранную им документацию не посредством «хождения» по приемам в местном органе самоуправления, а узнает всю информацию о документах, которые необходимо собрать, и подает их в один и тот же кабинет, где работают с гражданами (собственниками). Все документы, разрешающие проводить переустройство и перепланировку, они также получают в этом же кабинете. Такая организация работы позволяет избежать скопления очередей в коридорах. К тому же граждане, которые первый раз оформляют разрешение на проведение работ, могут и не знать, в каком порядке и в какой кабинет им обратиться, а «служба одного окна» организована так, что по любому вопросу и действию по собиранию необходимых документов, гражданам все равно следует обращаться к ним. Важно, чтобы такое «окно» было не одно. Иначе это приведет к тому, что ежедневно возле него будут скапливаться толпы граждан в очереди, и не успеют своевременно пройти все необходимые стадии.
Выдаваемый заявителю конечный документ – разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме оформляется распоряжением Мосжилинспекции. Одновременно заявителю (подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией. При невозможности выдачи разрешения заявителю направляется письменный мотивированный отказ.
Разрешение или отказ выдаются в срок не более 20 рабочих дней от даты регистрации заявки. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления разрешения на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует управляющего жилым домом о принятом решении.
2.2. Производство работ по переустройству и перепланировке
Итак, разрешение получено, далее следует начать сами работы по проведению переустройства и перепланировке. Работы следует проводить в полном соответствии с утвержденным планом и в сроки, указанные заявителем в этом плане. Поэтому еще при составлении плана следует предусмотреть срок, который будет складываться из фактически необходимого времени на проведение работ (если их проводить с 7 утра и до 22 вечера каждый день), и добавить к полученному сроку еще месяца два, поскольку могут возникнуть проблемы с жильцами дома, строительными материалами и оборудованием дома, особенно если это старый дом.
Собственникам жилых помещений рекомендуется нанимать квалифицированных работников (организацию, занимающуюся проведением подобных работ), конечно, это дороже. Однако куда более неэкономно, если неквалифицированные (нанятые с улицы) работники проведут работы с полным отсутствием опыта и знания дела, у них неизбежно возникнут аварийные ситуации при проведении сварочных работ, выдалбливании прохода в стене и т.д. Все это приведет к необоснованным затратам собственника помещения, оттянет срок выполнения работ, а возможно, и станет поводом для запрета в судебном порядке проведения любых работ по переустройству и перепланировке такого помещения.
Собственнику помещения желательно самому контролировать ход выполнения работ с тем, чтобы их провели без единого нарушения. Результат строительных работ должен полностью соответствовать предоставленному в орган местного самоуправления проекту, иначе его никто не примет.
Согласно постановлению № 73-ПП начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников (нанимателей) смежныхпомещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
При производстве работ строители должны соблюдать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Разделы 4 и 5 данного нормативного акта как раз устанавливают требования при проведении работ по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций (т.е. фактическая перепланировка) и техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования (переустройство).
Организация, работники которой будут проводить работы по перепланировке, должны обеспечивать соблюдение требований в отношении стен помещений следующего содержания:
заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);
устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Инженерно-технические работники организации должны знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.
Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках – I мм. Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки. Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги, разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Согласно постановлению № 73-ПП ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах должны предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении требований Регламента оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы) или собственными силами заявителя. Исполнитель работ – подрядная организация предъявляет в Мосжилинспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Мосжилинспекции устанавливаются (и указываются в журнале производства работ):
перечень обязательных контрольных мероприятий;
состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.
В обязанности исполнителя работ согласно постановлению № 73-ПП входит:
– вести производство работ в соответствии:
с разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов;
– отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству помещений (правила ведения журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);
– обеспечивать при проверках, проводимых Мосжилинспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;
инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства помещений исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую документацию по установленному перечню.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Мосжилинспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.
Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Мосжилинспекции, или вне плана – при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Мосжилинспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу.
Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.
Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Мосжилинспекцией до закрытия их другими работами после их приемки (с оформлением актов установленной формы) – заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Мосжилинспекцией как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражается в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Мосжилинспекция проверяет:
наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в журнале производства ремонтно-строительных работ исполнителя. При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
В нормативных актах органов местного самоуправления могут предусматриваться и своего рода меры ответственности (санкции) за ненадлежащее проведение работ по переустройству и перепланировке. Так, согласно постановлению № 73-ПП:
– порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную КоАП;
– в случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
Хотя не во всех регионах страны подробно описан процесс проведения работ по переустройству и перепланировке помещений, в нормативных актах г. Москвы, например, полностью можно проследить весь путь от оформления разрешений и согласований до контроля за ходом проведения работ и их результатов. В частности, проверить можно не только уже результат работ, но и те работы (промежуточные результаты), которые в будущем будут скрыты. Например, согласно СНиПам если в доме делается проем, то в стене, где его проделывают, должно быть сделано равнопрочное усиление из обычного сварочного железа (уголка). При приемке уже всех готовых работ проверить, есть или нет там в стене данный «уголок» (или иные требования по усилению), уже невозможно, а делать проломы в стене или иным образом повреждать данные работы нельзя. Постановление № 73-ПП, действующее в г. Москве, предусматривает осуществление контроля и на промежуточных стадиях проведения работ по переустройству и перепланировке.
Внимание! Это не конец книги.
Если начало книги вам понравилось, то полную версию можно приобрести у нашего партнёра - распространителя легального контента. Поддержите автора!Правообладателям!
Данное произведение размещено по согласованию с ООО "ЛитРес" (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.Читателям!
Оплатили, но не знаете что делать дальше?