Текст книги "Предоставление жилья по договорам найма"

Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует основания признания гражданина нуждающимся в предоставлении жилья из социального фонда. Такими гражданами признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст. 51 ЖК РФ).

Одного признания гражданина в качестве нуждающегося предоставлении социального жилья недостаточно для его получения. Необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях. При наличии основания для принятия на учет (ст. 49 ЖК РФ) лицу следует обратиться в соответствующий орган, который осуществляет данную деятельность. Право приема граждан на учет для получения жилья из социального фонда предоставлено органу местного самоуправления.

На практике встречаются ситуации, когда гражданин имеет не одно, а несколько оснований приема его на учет (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории). В такой ситуации законодатель предлагает по своему выбору принятие на учет граждан: либо по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ). Основанием для принятия на учет является заявление гражданина, которое должно быть подано по его местожительству. За недееспособных лиц данное заявление подается их законными представителями.

В качестве исключения законодатель предусматривает случаи, когда заявление может быть подано не по местожительству соответствующего лица. Данные случаи строго регламентированы в законе. Согласно ч. 4 ст. 52 ЖК РФ с заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии либо об отказе в принятии на учет данного лица должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления (ст. 52 ЖК РФ). В компетенцию органа, осуществляющего принятие решения, входит информирование соответствующего лица в течение 3 дней со дня, когда данное решение было принято, о принятии либо об отказе в принятии данного решения. В случае положительного результата лицу выдается документ, подтверждающий его принятие на учет.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).

Орган, осуществляющий прием граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья из социального фонда или малоимущих, имеет право на отказ в приеме на учет по следующим основаниям:

1) не представлены вышеуказанные документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный ЖК РФ срок, а именно 30 дней.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, на основании которых было отказано. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке (ст. 54 ЖК РФ).

Предоставления жилья указанным категориям граждан осуществляется в порядке очередности, определяемой по дате подачи заявления. Исключения из данного положения законодатель предусматривает для:

1) граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Данные граждане имеют право на получение жилья, минуя порядок очередности.

Решение о принятии лица на учет, которое принимается соответствующим органом, является основанием для заключения договора социального найма.

Общая площадь помещения, которое будет предоставлено по договору, определяется с учетом законных интересов граждан, которые будут проживать в нем, а также исходя из положения о норме предоставления жилья. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» (с изм. и доп. от 16 декабря 2006 г.) установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на 1 гражданина… Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК РФ).

В ст. 60 ЖК РФ устанавливается, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ подробно раскрывает права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности наймодателя:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы в ст. 68 ЖК РФ. А именно, наниматель имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ)

Новеллой Жилищного кодекса РФ является четкое закрепление прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения… Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ).

Статья 76 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК РФ). Поскольку для заключения договора поднайма требуется составление отдельного, правильно оформленного документа, законодатель в ст. 77 ЖК РФ устанавливает, что «договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами». В связи со строгой индивидуализацией договора поднайма жилого помещения вопрос оплаты такого жилья является весьма актуальным. Так, согласно ст. 76 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые касаются прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения по договору социального найма. Прекращение и расторжение такого договора напрямую связано с действием основного договора, а именно договора социального найма жилого помещения. Согласно ст. 79 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Законодатель предусматривает ответственность наймодателя и нанимателя за неисполнение обязанностей, вытекающих из договора. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Ответственность нанимателя в соответствии со ст. 68 ЖК РФ возникает при исполнении обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Исходя из анализа законодательства, становится очевидно, что изменение договора социального найма жилого помещения возможно в следующих случаях:

1) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма означает, что происходит смена нанимателя. Для изменения договора социального найма необходимо составление соответствующего соглашения, форма которого должна соответствовать форме самого договора.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 83 ЖК РФ.

Как было уже отмечено ранее, в силу того, что срок действия договора социального найма не устанавливается, это дает сторонам право расторгнуть его по соглашению в любое время. А именно, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое местожительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Наряду с вышеперечисленными условиями ч. 5 ст. 83 ЖК РФ устанавливает, что договор социального найма жилого помещения может прекращаться в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Большое значение имеет регламентация в ЖК РФ порядка выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Ранее действующий ЖК РСФСР закреплял два порядка выселения: судебный и административный. Ныне действующее законодательство допускает лишь судебный порядок. Так, в ст. 84 ЖК РФ закреплено: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма возможно лишь в строго ограниченных случаях, предусмотренных ст. 84 ЖК РФ:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если основанием выселения является снос дома, который находится во владении и пользовании гражданина по договору социального найма, то орган местного самоуправления обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение, которое должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение или жилое помещение признано непригодным для проживания выселяемым из такого жилого помещения гражданам, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома предусматривается ст. 88 ЖК РФ, согласно которой «при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась». Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ст. 89 ЖК РФ)

Наряду с выселение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного помещения, законодатель предусматривает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения возможно лишь в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

1) используют жилое помещение не по назначению;

2) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением;

3) допуская его разрушение.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом прямой обязанностью наймодателя является предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Споры, вытекающие из жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. В суды поступает на рассмотрение немало заявлений по спорам, возникающим из жилищных правоотношений. К примеру, в 1995 г. судами Российской Федерации было рассмотрено с вынесением решений: дел по искам о выселении (независимо от принадлежности жилищного фонда) из служебных жилых помещений – 6158 (иски удовлетворены по 4412 делам); дел по искам о выселении с предоставлением другого жилого помещения – 2054 (иски удовлетворены по 1466); дел по искам без предоставления другого жилого помещения – 17575 (иски удовлетворены по 12585); дел по искам, связанным с приватизацией жилой площади, – 13464 (иски удовлетворены по 12062); других жилищных споров (раздел жилой площади, обмен жилых помещений и т. п. – по 84931 делу, из них иски удовлетворены – по 63808).[4]4
  «Рассмотрение судами дел по жилищным спорам» П. Трубников //Законность, 1996. №№ 11, 12.


[Закрыть] С каждым годом эти данные имеют тенденцию к возрастанию. Это связано с тем, что если ряд правоотношений может касаться нас в редких случаях, то жилищный аспект является неотъемлемой частью человеческой жизни. Проблемные ситуации в данной области носят разнообразный характер. Поскольку, основной предмет рассмотрения этого договора – социальный найм жилых помещений, целесообразно обратиться к детальному рассмотрению данного вопроса, т. е. споров, которые вытекают из отношений по договору социального найма.

Принятие нового ЖК РФ ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. Но это не означает, что традиционные споры, которые характерны для этой области, не имеют место быть. Наряду с традиционными, известными судебной практике спорами ранее, возникают новые спорные ситуации, которые характерны для нового жилищного законодательства. К числу последних, следует отнести споры о предоставлении социального жилья в связи с прекращением или расторжением договора социального найма по требованию нанимателя.

Наиболее распространенными ситуациями в сфере действия договора социального найма являются:

1) споры о предоставлении жилого помещения в связи с утратой или разрушением предмета договора социального найма;

2) споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя;

3) споры в области поднайма жилого помещения;

4) споры возникающие при выселении граждан и другие.

В соответствии с ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ). Нос следует отметить, что данный договор может действовать при наличии двух неотъемлемых условий: